上海申能_淞南旧厂房项目地块服务建议书_27PPT.ppt
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1、,淞南旧厂房项目地块 服务建议书,谨呈申能集团,2009年1月,一、我司对本项目的理解 二、本案面临的挑战 三、我司的服务内容,目 录,我司对本项目的理解,1,理解一、从区位看:旧厂房地块位于淞南新老社区集中交叠的腹地,新老交叠,人口密集淞南地处城乡结合部,传统新村11个,新建商品房小区14个,户籍人口2.8万人,常驻人口8.0万人,外来人口2.0万人,未来预计导入人口10万余人。 密集中心,腹地位置位于各住宅小区的中心区域,本案具备成为区域社区商业中心的天然条件-人口+区位,理解二、从产品看:旧厂房、老建筑、低密度、改造空间大,拥有独树一帜具有风格特色的产品,与市场常规产品形成稀缺性区隔,本
2、案拥有形成产品突破,项目创新的硬件条件-特色产品,理解三、从运营看:成为跨时代社区商业的新名片,依据一:立足区域,考虑竞争,规避误区,合理定位成功社区商业 依据二:通过合理定位及运营规划,解决相当部分就业人口 依据三:淞南区域拥有大量的当地老居民,又是一个动迁居民导入型的大型人口密集区域,在满足人民物质文化需求的基础上,保留老上海的旧有消费习惯,消费文化,加之社区商业的突破,继承的创新丰富居民精神文化生活,从功能、模式、社会效应等多个方面打造社区商业的新高度,本案面临的挑战,2,挑战一:如何规避项目 “手枪”形地块导致的通路不畅及人流导入问题,沿街面小 长进深 仅有一沿街出入口,人车流合用,通
3、过合理的动线设计及业态安排,解决人流导入问题,挑战二:如何突破区域商业重重的竞争压力,更大程度的扩展客源,丰富客层?,外部竞争压力:高境板块、牡丹江路板块等大体量商业组团带来的商圈辐射挤压; 内部竞争压力:,大量的老式居民区破墙开店的“居转非”商铺,据不完全统计,区域内商业存量不包括未来供应量,达到13万余平米,与目前的人口数量相比,人均商业面积超过1平米/人,已高于上海市人均商业面积标准, 商业竞争激烈。,挑战三:如何结合需求与竞争、进行合理的业态定位,区域人口及消费特征:目前人口总量10万余人,但商业面积大体量覆盖,单一针对某一特定人群的消费已难以支撑区域商业存量; 新旧居民交叠,消费习惯
4、各异:常驻居民老龄化,消费水平偏低,保留了老上海居民的一些消费文化,弄堂文化、地摊文化等,对高端产品的接受有一定犹豫及滞后性;新迁入商品房居民,早出晚归,消费观念有一定提高,但在区域内消费的时间段,多集中于周末及晚间消费,市场细分过细也难以支撑项目体量。,定位基调,利用低密度特征,通过公共活动空间的打造及娱乐休闲商家的引入,形成全民参与的商业氛围,例如公共健身空间、儿童娱乐乐园、棋牌室、网吧、乒羽活动室等;,定位方向Step 1,通过不同业态的规划,强调服饰、餐饮等日常生活基本模块,例如淞南时尚服饰弄堂、淞南美食小站等,吸引并留住导入的人流,形成消费;,定位方向Step 2,针对消费习惯,引入
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