【住宅地产营销策划】2010年海南海口半岛壹号营销策划报告.ppt
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2、3527879,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云(PSD素材) 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,一、市场总结,二、项目分析定位,三、目标客户分析,四、营销策划,五、销售策略,目录,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云(PSD素材) 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,一、市场总结,1、投资环境,2、市场状况,3、前景展望,4、
3、竞争市场分析,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云(PSD素材) 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,1、投资环境,海南岛概况,中国唯一的热带岛屿 集热带和亚热带海洋性气候于一身 中国海洋面积最大的省份 拥有1584.8公里海岸线 中国最大的经济特区 建立国际旅游岛后发展更为强势,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云(PSD素材) 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工
4、图合集 团圆网 住宅地产营销策划,1、投资环境,盈滨半岛概况,自然 地处海口风光秀美的西海岸西侧,整个半岛面积约6.5平方公里,三面环海,形似弯月,拥有内外海、双海滩、蓝天、银沙、白浪、阳光、温泉、绿椰、新鲜空气,实属大自然的完美佳作。 人文 以佛教文化为背景,整合永庆寺悠久的历史、美丽的热带滨海风光、水上运动项目,形成成为盈滨半岛旅游度假区人间福地的整体形象,使其成为国内外游客心目中的养生度假胜地。居住在这样一个中式古典文化氛围很浓的环境当中,沐浴着浓厚的佛教文化气息,感受椰风韵律的美好,心情自然无比惬意。,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云(PSD素材) 2010
5、最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,1、投资环境,盈滨“五最”,盈滨半岛作为海南最早开发的区域,具备了丰厚的开发基础和区域认知基础。 其次盈滨半岛是海南最具文化的区域之一,永庆寺、盈滨龙水节家喻户晓。 盈滨半岛拥有海南最美丽的海湾之一,内海、外海、半岛,世所罕见。 再次盈滨半岛是海南规划最完美的区域之一,拥有海口市新政务中心、国家级海口综合保税区等。 最后盈滨半岛目前拥有涉外西海岸温泉酒店、国家足球训练基地、月亮湾高尔夫等各项配套,发展基础良好。,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例
6、集 地产风云(PSD素材) 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,1、投资环境,规划建设海口城区的距离,规划目标 根据澄迈县老城片区城市总体规划,盈滨旅游度假区是老城片区“三轴、五区”的空间布局结构的组成之一,是海口西海岸旅游度假区的重要组成部分。西海岸的开发,将带动盈滨半岛向着休闲、旅游度假、高级居住、水上运动等为主的综合性滨海休闲旅游度假区发展。 海口城区的距离 2009年10月30日,全长5.26公里的滨海西路二期动工,北起粤海铁路桥,南通盈滨二路,明年底竣工。这条路连接着盈滨半岛和
7、西海岸新区。我们猛然间发现,盈滨半岛离海口近了。之前我们还在徘徊,盈滨半岛到底定位是“海口后花园”还是“半小时生活圈”,明年这里将是海口城区的距离。 随着滨海西路的建设开通,盈滨半岛到海口国贸中心区仅17公里的距离,15分钟的车程,到西海岸新区南片区仅5分钟,就近享有海南最好的城市配套,加上一流的海滨资源,盈滨半岛必将成为大海口度假圈的首席度假湾区。,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云(PSD素材) 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,2、市场状况,海口别墅市场
8、趋势,辉煌 海南别墅市场起步于80年代后期,发展一直较为缓慢,进入90年代初期,随着海南建省和房地产业的迅速发展,在海南出现了大批花园别墅群,形成海南别墅市场的第一次浪潮,但此时的别墅类型、功能和针对的潜在客户群都较为单一。 陨落 由于市场化程度低,在93年宏观调控后跌入了谷底,98年下半年,随着中国经济的持续、高速发展,到外市场的兴起同时带到那个了别墅市场的复苏。 涅槃 经过这些年的发展,海南的别墅市场已经由单一别墅类型发展成为多元化物业共存的市场形态,排屋概念的出现,双复式公寓(叠加式别墅)的形成表明市场已经逐渐走向成熟。,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云(PS
9、D素材) 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,2、市场状况,海口别墅产品设计趋势,规划 采用点状、流线型的布局形式。别墅的绿化重点抛弃了中心围合的景观控制论,以散点布置,确保一户一景的绿化配比。 户型 户型科学合理、款式多样,结构较为简易,独立别墅主力面积控制在250,联体别墅主力面积控制在200,主流结构为一楼是公共空间,二楼为私人生活空间。使空间的利用更为人性化,功能的划分更细。 配套 双车位(主人车位+访客车位) 老年居室和太太书房 中央空调 地下家庭影视娱乐厅 智能型热水供应器
10、SPA 建材 门窗采用环保型隔热桥氟碳烤漆工艺 室内管道全部铜管铺设 红外线防盗和瓦斯报警 紧急呼叫系统,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云(PSD素材) 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,2010年前四个月海口商品房交易信息,2、市场状况,2010年前四个月海口商品房交易信息,2010年前四个月海口商品房交易信息,数据来源: 新浪乐居,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云(PSD素材) 2010最新房地产档案集 2009地产总监 20
11、08年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,2、市场状况,数据分析,从上面的图表中我们可以看到,今年一月份以来,海口市商品房成交呈现先抑后扬的态势,而且在新国条政策发布后反而有了大幅上扬,价格则是在“国际旅游岛”上升为国家战略的政策颁布后突飞猛涨。在经过了一段时间的市场消化后才逐渐小幅缩水。 从价格和成交量的联系上看,经过了“国际旅游岛”政策的大风大浪后,二月份的海口楼市在成交面积上有了理性的下降;而进入三月份后,市场预期了房价大涨的事实,开始进行消化,大部分短期炒家也是从这时开始进入市场;在经过了波涛汹涌的涨价大潮后,海口商品房价格也在这进
12、行了第一次自我调控;四月,“新国十条”等前所未有的国家强力政策冲击着海南的房地产市场,而海口的房价反而逆流而上,成交量上强势走高,价格也比前一个月有了明显的增长。这样的市场反应着实让不少人大跌眼镜,究其原因一方面或和“两个暂停”的解冻有关,另一方面则说明了新政策对海南楼市的影响或没有想象中的巨大。,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云(PSD素材) 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,3、前景展望,别墅市场的远景前瞻,别墅市场以其单位价格高、购买人群特殊而有别于一
13、般的商品房,这样的购买群体首先购买力非常强,且付款方式多为全款,在选择上也更注重项目的品味与区位景观条件 。这样的消费人群构成使得新政策对别墅项目的影响不会像一般住宅那样显著。 一家观点:海口的别墅市场在未来很长一段时间内都将平稳发展,不会受新政策的过多影响。发展方向也会秉持着高端、优质、品味、卓越的方向继续前行。,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云(PSD素材) 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,4、竞争市场分析,海蓝福源1区桃花涧,开发商 海南盈滨岛置业有
14、限公司 项目地址 海口老成经济开发区盈滨半岛 建筑类型 独栋&联排别墅 项目售价 起家18900 均价19000 销售情况 待定,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云(PSD素材) 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,海蓝福源1区项目基本信息,4、竞争市场分析,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云(PSD素材) 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅
15、地产营销策划,博亚龙湾,开发商 海南博亚房地产开发有限公司 项目地址 海口老成经济开发区盈滨半岛 建筑类型 多层花园洋房&别墅 项目售价 均价 洋房11000 别墅 26000 销售情况 待定,4、竞争市场分析,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云(PSD素材) 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,博亚龙湾项目基本信息,4、竞争市场分析,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云(PSD素材) 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008
16、年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,富力盈溪谷,开发商 富力地产 项目地址 海口市西海岸新区粤海大道与南海大道交汇处 建筑类型 花园洋房&联排别墅&独栋别墅 项目售价 待定 销售情况 待定,4、竞争市场分析,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云(PSD素材) 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,富力盈溪谷项目信息,4、竞争市场分析,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云(PSD素材) 2
17、010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,汇总分析,从这几个有代表性的个案我们发现,基本上海南的别墅项目楼盘均主打海景、休闲、奢华牌,走高端旅游度假房产。针对人群也主要是岛外成功人士或本地高端人士,将别墅这一享受型高消费奢侈品和海南迷人的热带岛屿风情有机的结合到一起,为少部分人打造属于他们自己的尊贵生活。 别墅项目的趋势也更加高端化,低密度化和奢华化,这就要求本项目在稀缺性和项目文化底蕴上要更加出众,才能在这片奢靡之风中吹起属于自己的悠然惬意 半岛壹号嫣然登场,4、竞争市场分析,房地产策划大全名
18、企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云(PSD素材) 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,二、项目分析定位,1、项目SWOT分析,2、项目局部调整建议,3、项目市场定位,4、广告定位思路,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云(PSD素材) 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,1、项目SWOT分析,海口别墅区域图,盈滨半岛,西海岸滨海度假区,海甸岛,东海
19、岸,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云(PSD素材) 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,本项目位于海口总体规划长流组团的西海岸线盈滨半岛旅游度假区,区域气候特征为独特的亚热带海洋性气候,紧邻海岸线,海水清澈、沙质细软,可开展各类沙滩及海上运动。项目内配有五星级酒店及会所,西面3公里处是索菲特前沿大酒店(正在重新装修中)和足球训练基地,除此外没有任何的商业和生活配套设施。 而作为本项目最重要的进入路线滨海大道西延伸线目前尚未正式动工。,1、项目SWOT分析,地块
20、分析,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云(PSD素材) 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,优势(Strength) 天然+人工形成的双岛居生活 纯独栋别墅 双海湾完美600米一线海景 五星级酒店入驻 区位远景优势 劣势(Weakness) 部分户型缺少平台 停车位稍窄 位置偏远,周边配套稀少 内部装饰过于普通,1、项目SWOT分析,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云(PSD素材) 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年
21、中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,机会(Opportunity) 滨海西路二期年底的竣工,届时盈滨半岛与海口国贸中心区仅15分钟车程 盈滨半岛的规划,未来东线轻轨、综合保税区、跨海 大桥选址 海南国际旅游到效应 新理益集团雄厚的资金实力 威胁(Threat ) 周边类比别墅楼盘的竞争 当前市场需求的不稳定形势 政府宏观调控的未知性变化对海南房地产的影响,1、项目SWOT分析,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云(PSD素材) 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设
22、计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,2、项目局部调整建议,调整建议前言,根据我们对本案的了解,我们站在消费者及市场的角度来看,本案局部有需要调整的地方,并可适当增加一些元素,特此提出,仅供参考。 若发展商能采纳此次提出的调整内容,就目前市场而言,相信无论是对现产品的销售还是公司的品牌口碑营造,都会有利无弊。,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云(PSD素材) 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,2、项目局部调整建议,建筑,本案的180M 户型缺少
23、平台 这样无论是景观视野还是居住的舒适感上都会显得不够宽广。如果可以,我们建议将部分室内空间转变为景观露台。 别墅自带露天停车位较窄 针对本案的高端与奢华定位,我们建议将停车位宽度设定为3米,足够宽的停车位,不仅能更方便业主停车,也给业主的爱车一个宽敞的“家”,还能给本案的奢华提供额外支撑点。,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云(PSD素材) 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,建筑,啊,别墅的内部装饰过于普通 与精致的外部装修相比,本案别墅的内部装饰过于普通,
24、建议内部采用日式窗格,外部围墙可用日式风格小坡顶作为围墙顶部。,2、项目局部调整建议,围墙顶部设计,内部日式窗格,入口处玄关设计,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云(PSD素材) 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,园林、水系,本案所重点宣传的建筑风格为纯日式,园林景观为东南亚风情,为了不使建筑本身特色被东南亚风情园林的浓厚色彩所覆盖,我们建议在别墅与别墅之间加入日式风格小品,目的是将别墅的日式风格经过桥接连为一整体,在色彩浓厚的东南亚园林中又不失日式经典。,2
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