【商业地产-PPT】绵阳金东加州湾前期策划报告132页.ppt
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1、金东.加州湾前期策划报告,绵阳三诺房产,解读,宏观调控解读 国十五条 时间:2006年5月17日 主要内容: 经济适用房建设目标9月底前公布;90以下住房须占项目总面积7成以上;购房不足5年转让须交营业税;空置3年以上商品房不得作为贷款抵押物;个人住房贷款首付比例不低于3成;居住用地供应量7成用于中低价位中小套型;土地闲置2年将被收回使用权;各地城市年内建立廉租住房制度。 点评: 国十五条涉及面广、力度大,被认为是国六条的细则之一,该政策是对房地产市场影响最大的政策,直接导致了上海房地产一、二手交易量的下降并且对房地产行业的发展起到长期的影响作用。由于各地都将会出台新政细则对国六条和国十五条进
2、行进一步的阐释,此后各地就国十五条所出台的细则,以及各部委就国六条、国十五条所进行的进一步调控,将2006年宏观调控的力度充分凸显出来。,解读,规划 时间:2006年9月30日 主要内容:套型建筑面积在90以下的商品住房将占全市新审批新开工商品住房总面积的70%以上。 点评: “住房结构”调控细则的出台,主旨在于从结构上解决供应比例,降低购房门槛,其目的是保障中低收入阶层的购房需求,此规划对新项目的设计、定位提出了更高的专业要求。,解读,中观市场 大英县于1997年12月28日经国务院批准建立,全县辖11个乡镇,幅员面积703平方公里、总人口53万人,大英县位于四川盆地中部,丘陵地区,为亚热带
3、季风湿润气候,气候温和,四季分明,年均降雨量930毫米,平均气温16.5,年均日照1380小时,无霜期297天。,解读,大英区位优势突出,交通十分便捷。县城距成都114公里、重庆160公里、绵阳130公里、南充100公里,属成渝绵经济圈,被称为“成都的后花园”。南与遂宁市市中区接壤,西南与乐至县连界,西毗中江县,西北与三台县交界,北与射洪县为邻,在大区位上具有不可比拟的优势。项目区所在地位于大英新城规划区内,与大英“中国死海”景区呈呼应之势,品牌联动优势也是不可多得。,解读,自然资源优势 本项目区位于郪江河边,背倚蓬莱公园,对面临水,依山傍水的自然条件造就了良好的生态环境。火井沟、崩山沟内绿地
4、成荫,郪江水清澈透明,船在水中行,水中显倒影,简直是一幅天然的山水画,解读,品牌借势 大英本是一个新成立不过十来的年小县,虽然自然资源及盐卤资源、区位交通优势明显,但工农业基础都十分薄弱,基础设施没有完善,在死海开发之前大英还不为大众熟识。 随着2004年“中国死海”在旅游界和成渝两地形成的轰动效应,大英这个小县城也名扬海外,因此开发“中国青少年益智乐园”一是顺应时代需求,其次是为进一步树立大英的品牌形象,三是借助死海的宣传攻势及品牌优势,形成互动,,解读,政策优势 当前,旅游业已经成为我国国民经济新的增长点,到2020年,中国有望成为世界第一大旅游目的地国家。故国家把旅游业放到了战略性发展的
5、高度,从中央到各级政府都非常重视,出台了一系列政策来促进旅游业的发展,制定了一系列总体规划来指导旅游业的前进方向。四川省政府一直以来都很重视旅游业的发展,经过几十年的发展,四川已经成为西部旅游龙头,全国旅游强省。在旅游业高速发展的近几年,四川省政府更是加大了对旅游业的政策倾斜和资金投入,为四川旅游的蓬勃发展创造了条件。作为川中重镇的遂宁依托其良好的自然人文旅游资源,将旅游产业列为该市的支柱产业,围绕“三个转变”,将自然资源优势与民间资本优势结合,将遂宁市建成川中地区生态环境优美、旅游市场繁荣、功能完善、特色鲜明、服务一流的旅游目的地,使该市旅游产业很快蓬勃发展起来。大英作为遂宁旅游产业的排头兵
6、,近几年在发展旅游产业上做的有声有色,“中国死海”的火爆和其对经济的链动效应,坚定了大英发展旅游业的信心,先后出台了一系列优惠政策,优先发展旅游业,立志将大英做成“成渝后花园”,全国闻名的旅游城市。,解读,不同物业供销情况 住宅供销情况 大英2007年住宅供应面积达到了约22万,而销售达到了16万(估计值),销售率达到72.7%,销售势头较好,住宅供求比较临制。,解读,其中2007年电梯公寓的供应量见下表: 案名建筑面积维多利亚约8000御景天下约40000外滩丽景约1.8万总计6.6万在2007年住宅供应中,电梯公寓的比重占到30%,而推出的电梯公寓销售情况趋缓,根据初步调查2008年新开盘
7、的项目盛世国际电梯销售达10%外,其余电梯公寓销售率均不过30%,空置面积较大,市场消费还不够成熟。,解读,非住宅供销情况 在2007年非住宅供应中,供应量约达2万,而销售量仅为5000,其一年的空置量达到1.5万、比例达到了推出量75%,基于新区开发速度较缓,商业气候上不够成熟,侧面反映出大英整体消费水平偏底,商业类物业是开发的弱势。,解读,竞争楼盘个案 楼盘案名:御景天下 楼盘地址:大英新区滨江路(死海正对面) 公交线路: 2。 6路 占地面积:约30亩 建筑设计风格:现代 建筑面积:56067平方米 绿化率:43% 楼盘形态:多层,小高层,高层 容积率:2。86 90-140平米 总套数
8、:420户 户型优点:;有入户花园、分功较明确 户型缺点:局部采光不通,有暗卫 户型种类: 2-2-1到3-2-2 销售较好的户型:多层90平米 主力户型及比例: 120平米占总面积70%,解读,竞争楼盘个案 单价范围:多层均价1380 ,电梯不临江1480-1780 楼盘基价:1280 临江1500-1800 最高价:1800 均价:多层1350、电梯1580 优惠情况: 分期与按揭1%、一次性4% 价格分布情况:电梯最低价1480,楼层递增20 价格认可度调查:目前偏高,有消费群体针对 价格变动分析: 价格包含的配套项目:清水房屋 产权办理费用案例:产权2.05%,五通费12000,解读,
9、竞争楼盘个案 外滩丽景 楼盘地址:新区小奚桥头 公交线路: 6路 占地面积:约30亩 建筑设计风格:现代 建筑面积:多层不确定,电梯3600平方米 绿化率:约39% 楼盘形态:多层,电梯高层 容积率:不确定 面积范围:电梯106-139平米 户型优点:功能分区明确、 户型种类: 2-2-1到3-2-2 销售较好的户型:多层90平米 主力户型及比例: 120多平米占总面积80%,解读,竞争楼盘个案 单价范围:多层顶楼1038,电梯1300-1680 楼盘基价:1038 最高价:1680左右 均价:多层1300、电梯1550 优惠情况: 分期与按揭1%、一次性4% 价格分布情况:电梯最低价1300
10、,楼层递增20 价格包含的配套项目:清水房屋 产权办理费用案例:产权2.05%,五通费12000,解读,竞争楼盘个案 楼盘案名:阳光丽城 楼盘地址:江南西路桌筒广场 公交线路:1、 6路 园林绿化景观:山地园林及中轴景观 占地面积:约300亩 建筑设计风格:现代 建筑面积:28万平方米 绿化率:约39% 楼盘形态:多层,花园洋房 容积率:1.4 面积范围:78-123 户型优点:功能分区明确、 户型缺点:采光面不通透 户型种类: 2-2-1到5-2-3 销售较好的户型:多层78-100平米 主力户型及比例: 110-120多平米占总面积60%,解读,竞争楼盘个案 单价范围:一般多层1188-1
11、396 楼盘基价:1188 最高价:1400左右 均价:多层1300 优惠情况: 分期与按揭98折、一次性97折 价格分布情况:多层最低价顶楼1188, 价格包含的配套项目:清水房屋 产权办理费用案例:产权2.05%,五通费12000,解读,竞争楼盘总结 新城区的楼盘开发量大与老城, 房屋销售均价略高于老城 大英市场目前多层均价1300-1350元,电梯均价1500-1550元。,解读,商业情况调查 外滩丽景:新区小妻桥头 门面:靠河4500每平米 ,门面最小40平米左右, 御景天下:新城区滨江路靠外滩丽景 门面:3000-4500每平米,风情街5000每平米, 维多利亚;新城区花园干道 门面
12、:共有60多个,花园干道卖3800每平米,已售完,次干道靠规划局3200每平米,还剩10个左右.,解读,商业租金调查 育才中学附近:三江源牛肉面店,40平米左右一间,年租金5000多.书香美邸:据租门面说买成800900元,租成大约1000多一间。 新城药店:是租的,67平方,每年4000, 建设路:兴光批发部, 每年租金3000, 花园干道:康师傅店,2个门面和上面两间,一年7000元, , 新城区南北干道:诊所70平米,年租13000元, 车站旁副食店;25平米左右,年租5000远 老城药店车站下面:120平米,年租12000元, 电影院旁干洗店:三个门面24000元, 步行街靠丰盛街:城
13、市宝宝一个门面47平米,租金18000元, 大英中学旁:超市50平米左右,年租5000元, 礼品店:50平米,年租10000元,离超市200米远, 祥福居,全兴批发超市,买的6000左右,水电气1300左右,办证3000多,年租8000左右.,解读,消费者需求调查 本次消费者调查精心筛选了96个客户样本、获得了10位潜在意向购房客户,这些调查对象代表大英现阶段购房客户群,通过对他们的调查研究,我们能从中分析出大英购房客户群的主要需求特征。,解读,购房时选择的产品类型,解读,购房时选择的房屋类型是,解读,购房理想的客厅面积,解读,购房理想的卧室面积,解读,选者的房屋总建筑面积是,解读,购房时关注
14、的因素是,解读,购房时主要考虑的是,解读,大英房地产市场总结 城市定位不够明确 城市功能不完善 缺乏区域竞争 市场炒作力度不够 无品牌,无理念,无名企 消费者消费意识薄弱 100平方米以下小户型紧张俏销并在时下乃至今后一定时间内成为主流户型 商业地产策划失足 住宅市场高、中端产品空白,解读,市场调查分析结论 大英近年来社会经济发展迅速,大力发展房地产业的市场环境已经形成; 项目所在区域距离大英有名的死海旅游区很近,在项目发展中应该注意与区域大环境的协调,在相互影响中得到提升,达到双赢; 项目处在大英城市发展战略的核心区域,交通和自然条件较好,有很好的发展前景; 项目发展中应该注意与大英文化、大
15、英人个性需要的协调,先迎合、再引导,增强项目的市场适应性和盈利能力;在项目发展中尤其重视大英人亲近自然、崇尚闲适、惬意的生活的特征,加强生态环保和休闲度假游乐的宣传,突出项目景观优势及个性特征,提高市场的认知度; 以“大社区、小组团”的发展形式,满足大英人方便生活的需要,增强社区的配套建设; 大英房地产市场处在发展期,消费者的接受能力不强,城市建筑大多为徽派和现代建筑特征,因此,在项目风格定位上要注意回避与本地开发商在风格方面的竞争; 项目地块所处区域交通便利,自然的环境优势明显;由于目前周边缺乏必要的生活和商业配套,在规划中注意克服; 地块地形较长。规划中应注意克服;尽量实现中轴线形。,探索
16、,土地价值分析 “第一是地段,第二是地段,第三还是地段。”这是房地产界的名言。于是便有人拘泥于地段的好环。其实好坏只是相对的,关键是要弄明白:这个项目究竟处于哪个层次?好与坏是个说法,要紧的是能否赚钱。,探索,土地价值分析 一个项目的土地价值是其多种因素综合作用的结果,项目的地理位置、环境与污染情况、交通条件、市政配套、周边景观以及邻近楼盘的素质等,共同决定了该项目的土地价值。采和大道的土地价值各要素如下:,探索,土地价值分析 项目面积:约32000平方米,地形整体条件较完备,属于三角型狭长地块,实际上满足“七通”(即上水通、下水通、路通、电通、通讯通、煤气通、热力通)条件;除南面夹乍部分有大
17、坑之外,土地绝大部分平整。属较理想的建筑用地。,探索,土地价值分析 (1)自然景观 A、前方景观(东方) 该方向上,因有三段高压输电线路沿萋江路纵向架设,正对盐厂几栋残缺的建筑物,使得在该方向上的无论近看或远望的视线都被干扰。因此,该方向远景虽有景观,但不够完整;近景虽萋江中有水,但其景却被污浊的水质、散落的废物削弱。 B、后方景观(西方) 后方景观,紧临大英中学,近景开阔;但远景视线极佳;远处青山轮廓清晰可见。蓬莱公园景色层次分明,青色的山景中嵌进古典的建筑图象。 C、左方景观(北方) 紧临的几个小区开发未完成,近景一新,远景,大英一绝,死海。 D、右方景观(南方) 萋江路延伸河段,景观虽无
18、特色,但视野开阔,前方无遮挡,探索,土地价值分析 (2)人文、历史景观 A、人文、历史景观 人文有大英中学 历史有蓬莱公园 B、历史古迹,人文景观(略),探索,土地价值分析 (3)景观综述 从地块周围环临的景观及远景视野开阔程度看,东、南、西、北四个方向景观中只有北方景观欠佳,北方景观因现在几个新建小区还未成型,还难以有所定数,地块周围景观的欠缺应属该地块的弱项。但因该地块形状南北方向较长,东西方向较窄,故将来可以设法通过环艺设计来弱化南北方向上的不佳景观,消除此弱项。 外部景观如死海、萋江、大英中学等,直达交通极为方便;且近尝蓬莱公园等历史古迹。这些外部景观及其交通的便利程度应属该地块的优势
19、。,探索,土地价值 3、环境、污染情况 (1)水、空气、土地污染情况: 地块东面因有盐厂和一些无规划的杂乱民户,工厂的废气、废水的排放,民户区住户乱抛的废物,使周围的水、空气都受到一定程度的污染。 (2)噪音污染(盐场) (3)社会治安状况(无值勤警亭),探索,土地价值 4、地块周围的交通条件 环临地块的公共交通极为便利,而且地块紧邻公交干道,不存在亚交通连接问题,更无交通瓶颈限制,因此该地块的交通条件极为优越,属一优势条件。,探索,土地价值 5、配套设施 (1)菜市场(近) (2)商店、购物中心(近) (3)小学(6路公交直达实验小学) (4)中学(近) (5)医院(疾控中兴) (6)体育娱
20、乐场所(无) (7)银行、邮局、酒店(无),探索,土地优劣势 1、地理条件分析 就此地块的客观地理位置及环境条件,按前面所列的诸项要素及简要分析结论,和SWOT分析法,列出SWOT坐标图如下: S(优势) “七通”+交通+景观+人文+历史 W(劣势) 污染+配套+景观 O(机会) 1、掌握“御景天下”、“外滩丽景”以及地快分割部分的详细情况,直接对手 在设计风格、入市机会等避开对手; 2、主题配套、主题设计弱化景观、配套、污染劣势。,探索,土地优劣势 从以上四个象限中的因素分布情况可以看出:地块环临的几个主要条件如配套较弱势;地形地貌亦无特别的劣势;几个劣势因素(污染、景观)都可经过未来小区的
21、合理规划和设计得到不同程度的改善。因此该地块无完全劣势。就该项目项目的开发、投资而言,未来开发营销工作,只要注意威胁(T)因素,把握机会(O)因素,那么,地块的地理条件就不会成为影响整个小区价值的劣势因素。,取向,人类的生活价值观 一,产业结构的调整,在未来的几年里,甚至是十几年,由于城市污染问题,水资源利用问题,造成的巨大压力,交通问题的严重紧张,很多不必放在城市中心的公司和工厂要搬离城市商业区,随之,就会带走大量从业人口,工作的地方离住的地方一定不能太远,所以,一大批人要因为自然群居转型成工业化计划型群居,群居在城市之外,这样已经减轻了,城市压力,包括人口压力,交通压力,住房压力,还会有部
22、分厂房地盘空出来,来进一步缓解城市楼盘压力。城市成为纯商务区和消费区。,取向,人类生活价值观 二,交通问题的缓解。现在中国的交通一直是国家策划,代有严重老套的观念和千篇一律的策划格局,严重不合时宜和地宜,在发展过程中,因为没有前瞻性,很多规划后来发现成为累赘,但是近几年,已经在各种多次惨痛的教训下,知道应该怎么提前欲留管道,来为后来发展提供条件,而且很多民间策划公司也参与了进来,他们的智慧因为要应付现实而不僵化,把城市规划整体的提升到了另一个阶段。在这样一种情况下,交通会得到巨大缓解。,取向,人类生活价值观 三,私家车的普遍化。现在到农村去看看,已经没多少人留守了,三十岁一下基本没什么人了,几
23、乎倾巢进城,在城市选住址上,也一般是尽量靠近中心,实际上就生活环境来讲,农村高与城市,城市边缘高与城市中心,但是遇到一个关键问题是交通上的,比如庄河这个小城,买各种生活用品,还是娱乐消费都方面,我家住在离城市40里的地方,算的上很远了,是遥远的乡下,公路铺到我家门前,去一次城市还是麻烦,有了公交车要40分钟去一次,已经不算麻烦,但是到市内还的转车后者步行也有麻烦,如果汽车进普通家庭的话,15分钟就能到达,这是一个非常短的时间,汽车如果能进普通家庭的话,城市就会再次被农村大面积分解,这已经是不争的事实。 现在要讨论的是汽车普遍化的进程,按现在沿海城市的速度,基本不会太远,十年八年也就到了。,取向
24、,人类生活价值观 四,城市有钱人的自然回归。 没钱的时候,向有钱看,有钱了就玩起文化了,好比没吃过好东西的,要吃大鱼大肉,有钱了,要吃文化餐,文化餐都吃恶心了的时候,又想标新立异了,条件都允许,资本时代,有钱什么都能玩,于是就进入下一个时代,自然回归时代,因为现在的服务产业太发达了,要什么服务都没有多少空间限制了,自然却非的到自然中才能找到,你在城市里,买是买不到的,城市豪华楼盘,假山假水已经彻底没意思了,要真自然就的回真自然,然后房地产商首先就能注意到这个社会意识的萌动,开发山野别墅,打造自然居住品牌马上就会出来。,取向,人类生活价值观 如何能住的更好 说到让我们住得更好,真正对百姓生活有意
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