2018西安高新区CBD核心区域及步行街规划设计-113.ppt.ppt
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1、PLANNING DESIGN OF KEY AREA & PEDESTRIAN - ONLY STREET IN HI-TECH ZONE CBD, XIAN 西安高新区CBD核心区域及步行街规划设计,规划需要重点解决的几个问题:,步行街空间形态与环境优化设计 Pedestrian-only Street Spatial Form & Environment Optimization Design,核心区域功能定位与空间形象设计 Functional Orientation & Spatial Model Design of CBD,高新区CBD发展潜力和发展目标定位 High-Tech D
2、istrict CBD Development Potential & Objective Orientation Analysis0,步行街主题功能与经营业态策划 Pedestrian-only Street Theme Function & Management Format Programming,PROJECT ACKNOWLEDGE,项目认识,唐延南路,丈八东路,绕城高速,锦业路,锦业一路,太白南路,丈八四路,唐城墙遗址绿地,奥体中心,陕西宾馆,本次规划研究范围,PLANNING SCOPE,规划范围,规划研究范围: 即高新区CBD用地范围,总用地面积约2.0km2。,PLANNIN
3、G SCOPE,规划范围,绕城高速,唐延南路,锦业路,锦业一路,丈八四路,丈八三路,丈八二路,丈八一路,商业步行街,长约1km,CBD核心区域 “创业新大陆” 260亩(17ha),永阳公园,比克会展,软件园起步区,本次规划设计范围,规划设计范围:东至唐延南路,南至绕城高速,西至丈八四路,北至锦业路,规划设计范围总用地面积约46.6ha。其中,约1km长步行街从地块中央穿过。,Part 1 区域综合研究及基地现状分析,THE URBAN DESIGN OF KEY AREA & PEDESTRIAN STREET IN XIAN HI-TECH ZONE CBD,CITY COGNITION,
4、城市认知,西安在欧亚大陆桥的位置,西安与世界,西安位于两大城市经济发展轴的中心位置,关于西安:欧亚大陆桥经济带上的核心城市,古都西安是欧亚大陆桥(中国段)上最大的中心城市。作为大西北发展的龙头和政府规划的欧亚大陆桥经济带的心脏,西安发展潜力巨大。 其中,现代服务业是西安最着力发展的支柱产业之一。,CITY COGNITION,城市认知,西安现代服务业与其他重要城市的比较,西安凭借其在软件外包、会展、现代物流、文化旅游等产业方面的优势,以及其作为关中城市群的经济增长极核、欧亚大陆桥经济带的核心城市的区域地理优势,具有建设区域性、国际化现代服务业基地的潜力。,关于西安:国际化现代服务业基地的区域潜
5、力城市,CITY COGNITION,关于西安高新区:综合竞争力全国名列前茅,城市认知,国务院首批批准的国家级高新区之一,综合竞争力已位居全国54个国家级高新区第三位,仅次于北京中关村和上海张江高科技园区。 位于西安市南郊,距离市中心7公里,距火车站11公里,距飞机场35公里。,西安高新区在西安综合交通体系的区位,CITY COGNITION,城市认知,关于西安高新区:西部最强劲的经济增长极和对外开放窗口&最具活力、环境最优美的绿色园区之一,至2008年底,西安高新区已完成开发配套面积35平方公里,计注册企业12000多家,拥有高新技术企业1310家,其中世界500强企业和国际知名公司投资的企
6、业达40多家 形成了以高新技术产业为主体,电子信息、生物制药、装备制造、汽车制造四大产业快速发展的产业格局。,CITY COGNITION,城市认知,关于西安高新区CBD:西安市建设的首个CBD,高新区CBD是西安建设的首个CBD,西安市CBD,高新区CBD,西安“四区二基地”的城市产业发展格局,西安高新区CBD是目前西安市最具备CBD基础建设条件的开发区域,因此也将成为西安市建设的首个CBD,与位于曲江新区待开发的西安市CBD在空间上遥相呼应。,CITY COGNITION,关于西安高新区CBD:高新区“二次创业”的新动力源,城市认知,西安高新区功能分区,国际 软件园,创业 研发园,新型 工
7、业园,电子 工业园,高新区 建成区,CBD,高新区CBD是西安高新区“二次创业”发展规划中确定的四大功能区域(中央商务区、创业研发园、国际软件园、新型工业园)之一。,SITE COGNITION,基地认知,随着都市之门、比克会展、永阳公园等重要设施的相继建成,西安高新区CBD已初具雏形,道路及市政设施已基本建设完备,周边配套正逐渐发展成熟。,基地现状,SITE COGNITION,基地位于西高新CBD的核心区域,凭借西高新良好的交通条件,拥有优越的交通区位,城市中心区的人流和城市外围交通流可便捷到达。,区位状况:交通区位,基地认知,SITE COGNITION,基地认知,区位状况:资源区位,基
8、地位于高新区新建市级公共设施资源集聚的人流活动领域圈范围内。 有利于依托这些先期建设的公共设施聚集起来的大量人气活力和拓展的游客市场,带动基地的商务办公市场、商业市场、休闲旅游市场的综合发展。,SITE COGNITION,基地认知,现状土地使用,SITE COGNITION,基地认知,现状土地开发动态,SITE COGNITION,基地认知,现状土地开发强度,现状道路交通,SITE COGNITION,基地认知,现状建筑情况,SITE COGNITION,基地认知,西安高新区“二次创业”总体规划,RELATED PLANNING,已有规划,SWOT ANALYSIS,优劣势及潜力分析,Par
9、t 2 专题及案例研究,THE URBAN DESIGN OF KEY AREA & PEDESTRIAN STREET IN XIAN HI-TECH ZONE CBD,STUDY 1:FUNCTION & DEVELOPMENT TARGET,专题1:高新区CBD功能定位研究,CBD与RBD,RBD,是从CBD中分离出来的一种特定功能集群,主要功能是商业物业,即集购物、休闲、娱乐于一体的体验型的商业。 伦敦、纽约、东京、新加坡、法兰克福、多伦多及香港等世界著名经济中心城市, 其“休憩产业区” (RBD)早已是传统的中央商务区(CBD)的有机内涵与重要补充。,STUDY 1:FUNCTION
10、 & DEVELOPMENT TARGET,专题1:高新区CBD功能定位研究,CBD案例参考:香港中环CBD与RBD高度融合的世界级活力中心,STUDY 1:FUNCTION & DEVELOPMENT TARGET,专题1:高新区CBD功能定位研究,CBD与RBD的共生模式,CBD是城市繁荣的标志,但它绝不是只有商务活动的功能,充分挖掘、提升RBD功能, 将大大有助于整个中央商务区的配套完善,引来更多投资者驻足。,RBD (休闲商业区)与CBD (中央商务区)的共生模式有两种:,CBD,RBD,CBD,RBD,CENTRAL . COMMERCE . CULTURE . CREATION .
11、 CIVILE 中央,商业,文化,创意,民主,RECREATION . RECYCLE 娱乐,可循环,BUSINESS . BALANCE . BRILLIANT 商务,平衡,卓越,DISTRICT . DIVERSITY. DEMENTION 街区,多样性,维度 ,CBD,RBD,CBD,RBD,CRBD内涵解析,STUDY 1:FUNCTION & DEVELOPMENT TARGET,专题1:高新区CBD功能定位研究,CBD与RBD的融合体:CRBD,CRBD,是传统CBD和城市RBD的高度复合的融合体,既具有传统中央商务区的商务办公功能,也融合了RBD的购物、休闲、娱乐配套等多种游憩功
12、能。,CRBD填补了传统CBD生活配套功能缺乏的不足,使商务办公、休闲娱乐、文化创意等多种功能在城市同一核心地区内得以实现,更大的激活了城市核心区的商业活力与投资潜力。 新一代的CRBD除复合了上述多种城市功能之外,还强调城市的可持续性发展和公平理性,提倡生态平衡、市民文化、资源的循环再利用等理念。,CBD与RBD的融合体:CRBD,CRBD 中央游憩商务区,STUDY 1:FUNCTION & DEVELOPMENT TARGET,专题1:高新区CBD功能定位研究,高新区CBD处于城市CBD系统之中,随着西安市城市规模和新兴商务功能的外拓,西安圈层式多中心的城市空间发展结构,将逐渐形成有一个
13、由核心CBD(西安市CBD)与多个sub-CBD(包括高新区CBD、经开区CBD等)组成的城市CBD系统。,经开区 CBD,浐灞生态区 CBD,主城区,西安城市CBD系统概念示意,STUDY 2:Development Course of Domestic New Rising CBD,专题2:国内新兴商务区发展历程研究,深圳福田中心区,STUDY 2:Development Course of Domestic New Rising CBD,专题2:国内新兴商务区发展历程研究,深圳福田中心区:中心产业链住宅,住宅先行启动,立意高端,中前期密集投放;顺应商务需求,高端公寓后期面市。,深圳福田中
14、心区:中心产业链写字楼,STUDY 2:Development Course of Domestic New Rising CBD,专题2:国内新兴商务区发展历程研究,写字楼中档起步,档次和体量不断提高。,深圳福田中心区:中心产业链酒店、商业,专题2:国内新兴商务区发展历程研究,酒店从政务接待开始转向商务功能为主,数量增多而高品质不变;商业从裙楼商业发展到规模化的购物中心,经营方式也发生了质的变化。,STUDY 2:Development Course of Domestic New Rising CBD,STUDY 2:Development Course of Domestic New R
15、ising CBD,专题2:国内新兴商务区发展历程研究,深圳福田中心区,经历了多年的发展和培育,中心区集合了房地产的所有产品形态,包括高端住宅、品牌商业、星级酒店、高档写字楼集群,形成完整的“中心区产业链”,大大提升了中心区的竞争力和地位 。,STUDY 2:Development Course of Domestic New Rising CBD,专题2:国内新兴商务区发展历程研究,上海浦东新区,商务气氛的形成带动了酒店和公寓等配套的发展,而后片区功能的完善促进了商业市场的启动,STUDY 2:Development Course of Domestic New Rising CBD,专题2
16、:国内新兴商务区发展历程研究,国内新兴商务区发展历程研究总结,国内城市的新兴商务区的发展从规划完成到完全成熟,往往要经历起步期(46年)、初步发展期(36年)、快速发展期(46年)、成熟发展期(5年以上)四个阶段; 新兴商务区进入快速发展期所需时间的长短与城市的经济发展水平有关;一般地,当第三产业增加值超过400亿元,城市的新兴商务区发展开始起步;当第三产业增加值超过2000亿元,城市的新兴商务区开始进入快速发展期; 新兴商务区的开发一般遵循“住宅商务商业”的顺序,在初步发展期住宅产品消化量大,价格上升较快;在快速发展期,写字楼开始放量,价格快速稳步提升;进入成熟发展期后,商业大规模发展,商业
17、气氛日趋成熟。,西安商业发展趋势总结,STUDY 3:COMMERCIAL ANALYSIS,专题3:商业街业态专题研究,西安商业发展趋势总结,郊区商业将进入蓬勃的发展阶段,多业态的组合和自由的商业空间即将在西安地区出现,living mall将成为下一阶段西安主流商业的发展模式; 未来的商务办公市场将进一步向高新区和经开区集中,下一阶段综合性的办公物业将成为主要发展方向; 酒店市场发育较为落后,主要以观光酒店为主,商务酒店的发展空间较大; 休闲娱乐市场的空间分布呈现明显与区域产业和人口活动正相关关系,但本区域内与高端产业人口相适应的休闲产品非常缺乏。,STUDY 3:COMMERCIAL A
18、NALYSIS,专题3:商业街业态专题研究,建议高新区CBD商业发展的核心产品:LIVING MALL,Living mall有别于娱乐MALL、购物MALL、购物广场等商业形态;强调“生活消费”的概念,而不是“偏重购物”的概念,以“享受和休闲”替代“购物和娱乐”,将顾客的消费逐步从有目的转化为无目的。 一个好的LIVING MALL,对一个城市有着非常重要的表现作用,甚至可以成为一个城市的名片,它是城市最漂亮、最热闹、最繁华、最能代表这个城市特点和时尚的场所。,STUDY 3:COMMERCIAL ANALYSIS,专题3:商业街业态专题研究,LIVING MALL建议项目,STUDY 3:
19、COMMERCIAL ANALYSIS,专题3:商业街业态专题研究,各级商业业态形式对比,STUDY 3:COMMERCIAL ANALYSIS,专题3:商业街业态专题研究,STUDY 3:COMMERCIAL ANALYSIS,专题3:商业街业态专题研究,业态经营成功案例深圳中信城市广场,中信城市广场是以商业休闲广场为特色的城市综合体总建面19万平米,其中商业面积为15万平米。开发商勇于牺牲,敢于放弃3万平米的广场空间而赋予了该项目独特地浪漫气质。 独特而富有魅力的空间形态 3万平米的城市广场成为城市记忆的一部分:圣诞聚会、露天酒吧风情街、广场表演活动等;写字楼、购物区、休闲区相互独立有相互
20、联系。 成功的业态营方式 SEIBU、JUSCO两大主力店带动商业发展,星光广场的酒吧街成为时尚消费主体,多种业态形式组合在一起。 整体只租不售,保证集中商业统一营是其成功营的一大前提。,STUDY 3:COMMERCIAL ANALYSIS,专题3:商业街业态专题研究,CBD商业街业态类型及整体分布,STUDY 4:Urban Complex cases,专题4:国内外城市综合体开发案例研究,东京六本木新城 Roppongi Hills, Tokyo,六本木新城(Roppongi Hills)位于东京都会区的六本木六丁目地区。 六本木新城再开发计划以打造“城市中的城市”为目的,并以展现其艺术
21、、景观、生活独特的一面为发展重点。 六本木新城总占地面积约为0.12ha,以办公大楼森大厦(Mori Tower)为中心,具备了居住、办公、娱乐、学习、休憩等多种功能及设施,是一个超大型复合性都会地区。,STUDY 4:Urban Complex cases,专题4:国内外城市综合体开发案例研究,东京六本木新城 Roppongi Hills, Tokyo,交通体系创造“垂直的都市” 项目希望创造一个“垂直”的都市,将都市的生活流动线由横向改为竖向,建设一个“垂直”的而不是“水平”的都市,以改变人们的居住与生活行为模式。,STUDY 4:Urban Complex cases,专题4:国内外城市
22、综合体开发案例研究,东京六本木新城 Roppongi Hills, Tokyo,公共艺术及文化设施:塑造东京“文化都心” 拥有大量的艺术文化与休憩设施,使六本木新城成为了东京的文化重心地区之一,这也是当初开发规划时就已经确定的目标。 在森大厦的49楼54楼的森艺术中心(Mori Arts Center)规划集合了以现代艺术为展览与馆藏主题的森美术馆、观景台(Tokyo City View)、会员俱乐部和学术研究机构等,并且在全区建设过程中就充分考虑设置了公共艺术作品和景观休憩设施。 整个地区内的人行道和公共场所中总共设置有8件公共艺术作品和11件装置艺术街道家具。这些配合整体开放空间的景观系统
23、规划,成为了六本木新城街道景观构成的重要元素。,STUDY 4:Urban Complex cases,专题4:国内外城市综合体开发案例研究,东京六本木新城 Roppongi Hills, Tokyo,良好的运营设施打造“都市剧场&舞台” 六本木新城具有全年度的营销推广计划,每一季度举办不同的主题活动,并提前公布下个月的活动计划,以吸引公众参与,另外也结合旅游业积极开展地区观光、艺术文化及商业活动。 另外,整个六本木新城内的街道、建筑物墙壁和电梯前也分别设置有大大小小的银幕,除了显示各种租赁、活动资讯外,还可以转播表演活动,播放各种商业广告,传递信息。,STUDY 4:Urban Comple
24、x cases,专题4:国内外城市综合体开发案例研究,香港中环: 复合、多样、垂直式的业态布局模式,STUDY 4:Urban Complex cases,专题4:国内外城市综合体开发案例研究,香港中环: 多功能城市综合体太古广场,太古广场位居中环金钟道88号,会聚五星级酒店、豪华酒店式住宅、甲级商业大厦和会议设施,并有香港著名的太古购物广场、荟萃世界顶级设计品牌、佳肴美食及宽敞影院,整体建筑集聚雍容优越之气。,STUDY 4:Urban Complex cases,专题4:国内外城市综合体开发案例研究,深圳中航城:深圳华强北的国际化都市空间,中航城总建筑面积将达约63万平方米,其中商业面积约
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