中原2007年呼和浩特小厂库伦地块开发运营思路.ppt
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1、房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,房地产策划大全名企历年案例 团圆网 www.tuanyuan.tv,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,呼和浩特小厂库伦地块 开发运营思路,房地产策划大全名企历年案例 20
2、10房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,目 录,第一部分:一级土地运营,第二部分:二级土地运营,二、开发策略,一、中原观点,三、地块定位思路,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,第一部分:一级土地运营,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大
3、师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,一、宏观市场,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,历年GDP,近年来区域经济发展迅速,年均增长25%以上,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商
4、业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,历年人均可支配收入,居民收入明显改善,购买力增强。,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,历年招商引资,招商引资效果显著,为区域发展注入活力,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项
5、目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,二、房地产市场,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,房地产市场概况,2006年呼和浩特房地产开发投资50.16亿元,同比增长43.91%;占全社会固定投资总额的11.09%(截止11月)。 住宅完成投资32.79亿元,占房地产开发投资的65.38%, 办公楼完成投资3.26亿元,比上年下降11.65%; 商业营
6、业用房完成投资9.77亿元,比上年增长61.%。 2006年呼和浩特商品房竣工面积122.9万平方米,比上年同期下降19.38%,其中住宅竣工面积86.37万平方米,比上年同期下降18.23%。,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,2005-2006销售量对比,2006年销售量放大,改善需求体现明显。,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、
7、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,2006年商品住宅均价2729元m2,同比增长13.7%。,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,二级市场总体销售情况,2006年呼和浩特商品房竣工面积122.9万平方米,比上年同期下降19.38% 其中住宅竣工面积86.37万平方米,比上年同期下降18.23%。 商品房销
8、售面积143.47万平方米,其中商品住宅销售面积为118.62万平方米。,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,2006年商品住房销售情况,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,商品房供求结构问题,目前市场上供应
9、的商品住宅120平米以上户型,占销售面积的33.28%,90 平米以下中小户型的占销售面积的35.64%,100-120 M2的占17.93%。 2006年批准预售的商品住宅中120 平米以上的占56.35%,比2005年增加32%;100-120 平米的占17.52%,比05年减少5.08%;100 平米以下的占26.14%,比05年底减少了27.57%,而登记销售100 M2以下的仅占48.8%。 国家政策对住宅市场结构的调整没有到位,大部分在建住宅项目在产品上没有真正调整。,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企
10、业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,土地开发情况,2006年全市完成开发土地面积228.63万平方米,同比增长123.62%;本年购置土地面积370.56万平方米,同比增长40.1%;土地开发投资3.6亿元,同比增长121.85%。,完成土地开发面积与购置土地情况,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,四、讨号板地块分析,
11、房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,4.1地块现状及 SWOT矩阵分析,北接敕勒川大街,南临小黑河,西临东二环路,东至腾飞路 总用地面积:153.61公顷 总建筑面积:36
12、2.7万平米 住宅面积:245.8万平米 公建面积:116.9万平米 容积率:2.36 绿化率:30% 建筑密度:36%,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,4.1地块现状及 SWOT矩阵分析,优势分析(STRENGTH) (1)地理位置优势 (2)政策优势 (3)交通优势 (4)成本优势 (5)规划优势 (6)环境优势,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型
13、、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,劣势分析(WEAKNESS) (1)地段接受度较差 (2)市场现状不够活跃 (3)供大于求,倾向现房销售,4.1地块现状及 SWOT矩阵分析,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,机会分析(OPPORTUNITY) (1) 大面积的规划项目可以创造城市亮
14、点,先进营销理念可以赢得足够的利润空间 (2)地块整体规划以及城市重心东移带来地段发展机会,拥有巨大发展潜力 (3)随着呼市城市建设发展,拆迁力度的增大,房地产市场消费需求进一步增多 (4)经济快速发展,为项目入市提供消费基础 (5)城市化水平增长显著,提前七年达到城市总体规划目标,4.1地块现状及 SWOT矩阵分析,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,威胁分析(THREAT) (1)竞争激烈问题 (
15、2)价格问题,4.1地块现状及 SWOT矩阵分析,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,相应对策以及项目自身劣势和威胁的弥补方案 (1)抓住呼和浩特市政府大力发展东部的契机,争取政策上的优惠。 (2)利用地块较整、面积较大的特点,开发大盘系列产品,并有利于开拓开发商品牌知名度。 (3)从产品差异化入手,从风格、园林、配套等各方面与周边乃至项目产品拉开差距。 (4)由于消费水平较低,可通过部分产品缩小面积
16、、控制总价的方法达成销售目标。,4.1地块现状及 SWOT矩阵分析,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,4.2 整体目标市场分析,定位依据 呼市经济运行良好 房地产行业正处于高速发展期 整体市场向高端发展 本案所处区域成为重点区域 区域整体发展将对本案起到极大的烘托作用 适度超前的产品定位有利于本案投入市场,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、
17、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,区域定位 功能完善、配套齐全、服务良好 聚集人气 形式新颖、高品质并富有吸引力的商业配套,4.2 整体目标市场分析,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,业态组合 住宅为主 商业为辅 酒店补充 后续写字楼,4.2 整体目标市场分析,房地产策划大全名企历年案例 2010
18、房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,本案住宅产品定位主要考虑以下因素 1、多层类产品始终占据市场供应的主流地位。 2、小高层类产品逐渐兴起,并逐渐占据供应产品中相当比重。 3、高层类产品供应上升趋势明显,成交活跃。,4.3 各物业类型目标市场定位,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www
19、.tuanyuan.tv 住宅地产策划,本案公建部分定位主要考虑以下因素 1、SHOPPINGMALL业态的大卖场将成为呼市商业发展的主流业态 2、地块周边目前缺少大型购物中心 3、地块周边大量住宅项目的建设将带来大量的商业需求 4、地块周边建设大型综合体项目 将会吸引一定数量的外来人群人群前来消费 5、商业设施既满足本案内部需求,亦可满足周边项目居民生活所需,乃至带动周边地区商业发展,4.3 各物业类型目标市场定位,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合
20、团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,住宅定位 1、定位中高档 2、充分利用高度发达的道路网络 3、充分利用小黑河自然景观 4、高标准的智能化及生态配套 5、突出大盘效应 6、打造城市边缘的生态大宅,4.3 各物业类型目标市场定位,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,商业定位 1、与住宅会所相结合的对内商业 2、与住宅相结合的社区商业裙房 3、SHOPPINGMALL、独体建筑群 4、
21、面对周边地区的大型超市 5、会展中心,4.3 各物业类型目标市场定位,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,写字楼定位 1、SOHO小型化办公空间 2、打造生态办公环境,4.3 各物业类型目标市场定位,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuany
22、uan.tv 住宅地产策划,酒店定位 1、高星级酒店 2、生态旅游概念,4.3 各物业类型目标市场定位,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,呼市本地高收入人群 投资型客群 旗县干部养老型 周边区域改善性人群 外地来呼市短期居住人员,4.4 客群细分,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策
23、划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,私营业主 50,公务员 20,企业职员 25,其它 5,政府部门人员 国家直属机关人员,高收入息存阶级,企业高级管理职员 高级白领职员 高收入行业职员,私企法人 商场经营摊主 小企业经营者,4.4 客群细分,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,4.4 客群细分,客户群认同点,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集
24、地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,五、地块运营思路,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,地块操作整体营思路,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、
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