【精品】2010年常熟森兰尚街商业项目定位和物业发展建议报告.ppt
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1、常熟森兰尚街 项目定位和物业发展建议报告,研究思路,界定 项目环境,项目界定,市场研究,客群研究,客群定位,档次定位,宏观经济,商业规划,城市规划,地块现状,传统认知,资源配套,典型项目客群,需求特征,客群细分,战略定位,项目定位,产品定位,总体定位,相关指标,土地市场,供应特征,销售/租赁分析,走势预测,市场支撑的 基础位置,宏观界定,物业处置方案 比较,营销推广建议,报告框架,项目界定,项目界定,城市背景1地理区位,区位: 常熟市地处长江三角洲沿江开发带,东倚上海,南接苏州,西邻无锡,北临长江与南通隔江相望。 行政关系: 苏州市下辖(五市七区)张家港市、常熟市、太仓市、昆山市、吴江市,吴中
2、区、相城区、平江区、沧浪区、金阊区,以及苏州工业园区和苏州高新区虎丘区。面积8488平方公里 全市面积: 全市总面积1164平方公里,占苏州全市面积13.71%,辖24个镇及虞山林场。,常 熟,城市背景2交通条件,项目界定,公路: 204国直达上海、苏常线(苏州-常熟)接通沪宁高速公路(上海南京)、苏嘉杭高速(常熟-苏州-嘉兴-杭)、沿江高速(上海-常熟-江阴)公路、苏通长江大桥(常熟-南通)、通港路连接市区和常熟港 铁路(含规划) 距苏州火车站约39公里、通沪铁路、镇南铁路 水路 长江航道、常熟港、位居全国十大内河港第六,是全国重要的钢材集散地,占全国的18%。 航空 距上海虹桥国际机场约8
3、0公里/70分钟车程、距上海浦東国际机场约140公里、周边还有苏州、无锡、常州等多个支线机场可供利用。,城市背景3经济总量及趋势 08年GDP增长30.13%,人均GDP增长29.91%,经济总量保持较高增速平稳运行,项目界定,GDP走势 08年高速增长,增长30.13% 03-08年保持21.4%的速度平稳发展,人均GDP走势 08年高速增长,增长29.91% 03-08年保持18%左右的速度平稳发展,以上数据来源于:常熟统计网,城市背景4城市三次产业结构 三产比重依旧以第二产业为主,产业人口逐年递增,随着城市产业发展外来产业人群将大量涌入,项目界定,三大产业结构 第一产业比例在逐年减少,2
4、008年仅占总比重1.8%,第二产业比例略有下降,占总比的58.2%,对区域经济贡献最大,第三产业占比40%,环比07年略有上升。 2008年三大产业结构比为40:58.2:1.8. 产业人群 第二产业人群54.2万,随着城市产业发展,外来产业人群将大量涌入,2003-2008年常熟三产比例,以上数据来源于:常熟统计网,城市背景5人口结构和环境,项目界定,2008年末,户籍总人口106.50万人,城镇户籍人口70.25万人 非农业人口占全县54%,城市化率比较高 暂住人口超过非农业人口20万人 城市化水平的不断提高,人口对于商业的需求将增加,暂住人口大于非农人口说明区域外来人口的不断增加,外来
5、人口的导入势必将对商业需求提出更高的要求,城市化率稳步增长,外来人口量不段增加,商业需求增加,以上数据来源于:常熟统计网,城市背景6行业职工收入水平,项目界定,高工资集中在企事业、高科技行业、金融保险行业职工,以上数据来源于:常熟统计网,2008年,全市实现社会消费品零售总额263.68亿元,比上年增长25.3。其中:批发零售贸易业实现零售额236.03亿元,增长24.2;住宿和餐饮业实现零售额27.58亿元,增长39.2。分地区看,城区实现消费品零售额143.71亿元,农村实现消费品零售额119.97亿元,分别比上年增长26.3%和24.1%。,常熟零售额和储蓄额双双增长,目前社会零售总额与
6、居民总储蓄的比值为0.48,近一半由于消费,可见常熟居民潜在消费力较大;从近年的比例变化反应出此消费潜力正在逐步释放,常熟市社会消费品零售总额以每年15%左右上涨,商业发展进入快速期,社会零售总额与居民总储蓄的比值达0.48,消费潜力较大,并正在逐步释放,城市背景7社会消费品总额&居民消费,项目界定,以上数据来源于:常熟统计网,城市背景8城市规划: “七溪流水皆通海,十里青山半入城”的山水城市,项目界定,城市性质: 国家级历史文化名城,融商贸、工业、旅游为一体的现代化山水城市。 城市规模: 2010年市区人口规划45万人 城市布局: 向东北和北发展。 形成一个新的中心、两条主要发展轴、十三个功
7、能片区、山水城为一体的城市结构 长江路与昭文路之间建成商贸、娱乐、服务业为一体的现代化城市中心区; 城市东北向沿通港路为工业发展轴,海虞南北路转珠江路接新的中心区为生活发展轴; 在常浒河青墩塘之间的楔形绿地内布局50公顷的大型城中公园和低密度、高绿化的文化教育设施,成为文化片区。 这样,在建成区内形成由三个工业片区、六个以居住为主的生活片区和城市中心区、文化片区、招商城、古城区组成的十三个功能区。 加大城市绿地规模,以福山塘、常浒河等七条放射状自然河道为脉络,楔形绿地为核心,道路绿化为支撑,不同功能用地之间用绿带分隔、绿环相连,充分体现山、水、城有机结合的特点。,城市背景8城市规划:“七溪流水
8、皆通海,十里青山半入城”的山水城市,项目界定,经济发展模式 保持二产合理增速,全面优化工业结构,大力发展现代服务业,积极推进农业现代化的经济发展策略,以突出常熟市的比较优势,并在城市性质中突出强调了商贸、旅游等现代服务业职能 城市空间形态 港城一体的“双城式”空间形态,港区以发展临江工业和物流业为主,主城区以发展商贸旅游业和高新技术产业为主,形成优势互补的格局。 历史文化名城保护 采用“偏心式”的非均衡空间拓展模式,在古城东北部建设新的城市中心,从而疏解古城压力,从根本上解决历史文化名城保护与城市功能提升的矛盾。,城市背景,项目界定,区位环境:长三角沿江开发带,城市区位优势明显,区域城市交通便
9、利; 经济发展:经济以较快速度运行平稳,发展处于全国百强县前列,优势产业突出,消费能力强,潜力大。 发展规划:城市向东和北发展,港城一体的“双城式”发展,“偏心式”非均衡空间拓展模式保护古城。 城市经济和基础设施建设发展态势迅速,为房地产、商业地产发展奠定了良好的发展平台,城市背景分析结论,项目分析1区位环境1:城市区位和项目区位优势利于进入长三角竞争市场,项目界定,文化片区,市中心区,招商城片区,城市公路网发达,长三角城市群一小时经济圈 距市中心区10分钟车程,交通便利,本案,东南开发区,项目分析1区位环境2:东南经济开发区紧靠繁华的常熟市区及风景秀丽的昆承湖,规划面积110平方公里,是集工
10、业、生活、商贸于一体的综合性园区,项目界定,东南经济开发区,商业区,居住区,工业区,开发区成立以来,发展迅速,投资环境和企业服务等各方面都受到了客商的支持和认可,并于2006、2008年连续两届获选为“长三角最具投资价值开发区”,电子信息、精密机械、汽车零部件、现代服务业等为主导产业,并设置了相应的功能园区,如江苏省电子信息产业园、江苏省汽车零部件产业园、江苏省服务外包示范区等,昆承湖,昆承湖,项目分析1区位环境3:东南经济开发区规划,项目界定,未来的东南开发区,将建成以电子信息、汽车制造等高科技龙头项目和研发中心为重点,二、三产业协调发展,社会文明进步,环境优美,基础设施及生活服务设施一流的
11、高科技产业化基地和人居环境优良的新城区,建成以电子信息、汽车制造等高科技龙头项目和研发中心为重点的综合性园区,项目分析2周边环境1:位于东南国际生活园区,是东南经济开发区住宅集中开发的板块,目前住宅尚未入住,商业氛围偏低;伴随人口导入,远期商业前景看好,项目界定,东南国际生活园区,本案,项目分析2周边环境2:东南国际生活园区商业网点布局 区域商业“辉煌银河商业广场”与“尚地广场”遥相呼应,项目界定,辉煌银河商业广场,尚地广场,项目分析2周边环境3:东南国际生活园区典型项目分析,项目界定,项目分析2周边环境4:辉煌银河商业广场东南开发区唯一且最大的集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的国际风情商业街区
12、,项目界定,银河路,黄浦江路,项目占地面积约100亩,总建筑面积约13万,项目共分二期开发,一期位于项目南侧,规划为商业步行街,从熊猫广场至项目中央的太阳广场,再由中央的太阳广场至北侧二期用地;二期在最北侧,露天商铺1-4层(面积分割30-90),3-4 层室内步行街面积分割150,项目分析3地块解析:总建规模1.5万平方米,商业能级受到限制,社区商业特征明显;另外,项目工程已接近现房阶段,制定物业处置方案已成为现阶段的当务之急,项目界定,地块位置:常熟东南大道 占地面积:2.0753万平方米 地上建筑面积:1.5241万平方米 地下建筑面积:0.3535万平方米 项目现状:接近现房,项目基本
13、指标,森兰公寓,项目分析,项目界定,区位环境:区位优势利于项目进入长三角竞争市场,尤其是投资市场; 周边环境:项目位于常熟东南经济开发区,目前周边人口导入不足,商业氛围较差,商业繁荣需较长一段时期的积累和培育。 地块解析:1.5万平方米规模准现房商业街难以形成规模经济效应,定位考量偏向社区商业方向;制定合适的物业处置方案成为当务之急。 定位问题和物业处置问题是项目面临的最核心问题,也是本报告希望解决的最主要问题,项目分析结论,市场研究,房地产宏观环境1宏观经济与房地产:常熟市房地产市场进入一个高速、快速发展的阶段,数量和质量并重,市场研究,国际通用衡量标准表明,宏观经济增长和人均GDP水平决定
14、了一个地区房地产市场的发展阶段。,GDP增张与房地产发展关系看 2008年全年实现国内生产总值1150亿元,增长速度达到14% ,房地产市场正处于高速发展阶段。 人均GDP与房地产发展关系 2008年年全年人均GDP远超过10000美元,增幅超过10%, 房地产需求处于减缓发展时期,以改善型需求为主,同时高端物业投资需求增速. 综合看 根据相关理论和国际通用衡量标准判断,常熟市房地产市场已经进入一个高速发展的阶段,数量与质量并重。,房地产宏观环境22008年常熟房地产投资的市场健康度评价 常熟房地产市场维持在一个健康的范围运行,市场研究,房地产市场指标评价体系,房地产投资增幅 08年完成投资额
15、74.73亿元,环比上涨20.1%,市场处于基本正常范围。 房地产投资占固定资产投资比例 房地产投资占固定资产投资比例23.5%,保持在一个正常的范围。 房地产投资占GDP比例 房地产投资占GDP比例6.5%,保持在一个基本正常的范围 综合来看,常熟房地产市场维持在一个健康的范围运行。,以上数据来源于:常熟统计网,房地产宏观环境3房地产开发投资构成:常熟商业投资开发已进入高速发展期,市场研究,2008年房地产开发完成投资额74.73亿元,增长20.1% 2008年商业开发投资完成额16.72亿元,增长33%,占房地产开发投资的38.8%。,以上数据来源于:常熟统计网,市场研究,常熟商业规划1“
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