【精品】2011年长春南关区新开源地产二道项目开发定位提报.ppt
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1、发展商:新开源地产 提案方:新柯梵机构 时 间:2011.05.24, 新开源地产二道项目 开发定位提报,【基于红海竞争的蓝海战略】,【本案开发背景宗地条件】,* 郊区化物业,棚户区改造项目,周边市政配套及生活设施匮乏; * 周边交通路网匮乏,目前仅有的金钱路路况较差,与市区的心理距离较远,但与项目 仅300余米的远达大街预计将于2011年10月通车,届时项目交通将得到极大改善; * 地块规模相对较小,容积率较高;,本案地处长春二道区、经开区、高新北区三区交界处,距离规划中的长东北生态湿地 公园(北湖)仅400米之隔,向北通过远达大街可直达高新北区;,【本案开发背景区域环境】,项目地块区位,一
2、、二道区 1、规划面积:二道区地处长春东部,面积452.02平方公 里,其中农村面积427.74平方公里,待开发面积较大; 2、规划结构:“一城、一园、三团、四轴、多点”的空 间结构体系; 3、中心城区用地布局:“四轴、三心、六片区”的空间 结构;,高新北区(长东北核心区)位于长东北三条发展轴线的 主轴,总面积155平方公里,是未来长春市区发展的重 点区域;,二、高新北区,高新北区规划:,* 高新区今年发展“重点向北”; * 重点开发建设长东北城市生态湿 地公园、森林公园、现代生态农业 (旅游观光)示范区; * 开始实施北湖大桥、远达大街与 绕城高速互通式立交等重大交通节点 工程,实现全面立交
3、化,完成南北东 西贯通、多种交通方式紧密衔接的交 通网络体系;,森林公园,生态走廊,商务中心,北 湖,科技创新中心,环城北 央企高端工业集中区,长东北高科技中心,长春奥林匹克公园,长东北百万平米科技企业孵化加速园区,长东北文化旅游产业园,三、北湖规划:,与本案紧邻的的长春 北湖规划面积970万 平方米,其中230万 平方米水面,水面中 央为120万平方米的 湖心岛;整体为南湖 的两倍之多; 北湖公园建成后,共 设有8个功能片区:,一是湖心岛主题岛景观,包括三岛一堤;二是生态旅游区;三 是生态滩涂带;四是景观居住片区;五是时尚文化休闲区;六是白领生活服务片 区;七是影视文化休闲区;八是高档居住休
4、闲区。,本案,龙湖地块,龙翔广场,集中商业区,力旺康城,北湖区域规划效果图,2、本案所处区域目前尚处规划阶段,短期内无法展示其利好,地块周边的配套设 施、交通路网等客观现状亦将对客户购买造成一定抗性;,1、本案地块处于长东北三区交汇点,受三区发展辐射共同影响,地块价值潜力较 高,发展前景向好;尤其以北湖为价值核心的生态经济圈,可视作类似于天津的梅 江、苏州的金鸡湖等区域的定位形态,未来将成为长春城市发展的重点新兴区域;,四、区域环境小结:,三、品牌方面 创造项目品牌的区域市场美誉度,并促成发展商品牌的提升,为其后续的开发计划 作好强有力的品牌铺垫;,一、开发方面 自2011年下半年起,依据区域
5、内项目正常开发进度,两年半左右完成项目开发;,【本案发展目标】,基于对发展商现况及本案属性的理解,拟定本案如下发展目标:,二、销售方面 首期成功启动,确保一定现金流;后期持续滚动,售价稳步上升;,PART 1市场分析,PART 3战术执行,PART 2定位策略,1.1 整体市场背景分析 1.2 项目区域市场分析 1.3 项目基础客群分析,2.1 项目开发策略定位 2.2 项目开发方案建议 2.3 项目产品体系建议,3.1 案名 & 视觉规划 3.2 一期入市价格建议,目录 Contents,本案开发背景,本案发展目标,+,PART 1市场分析 Analysis,一、新城市定位带动房产发展,机遇
6、放大; 随着长吉图战略规划及“哈长经济圈”的确立,将促使长春房地产投资市场进一步升 温,房地产市场整体预期持续向好;,1.1 整体市场背景分析,二、外地品牌开发商渐成中高端市场主力; 目前长春市场中高端楼盘多为外地品牌企业开发,包括万科地产、中海地产、保利地产、 绿地集团、中信集团、和记黄埔、复地集团、恒大集团、远洋地产等,在开发理念、产 品打造、营销手法等方面逐步建立市场新规则;,三、2011年前4月土地市场成交状况平稳,城市外拓趋势持续 2011年前4月,长春土地市场整体呈现相对平稳的态势,成交总量与去年同期相差不大; 成交区域方面,长春各区域土地成交以高新区为首,净月、宽城、南关次之,城
7、市外拓 趋势持续;,14,四、2011年前4月商品房成交量稳步上升,与去年同期相比,2011年前四月长春市商品房成交量存在一定下滑;4月末由于限购令 的细则出台,各项目推新力度加大,以图抢占市场;,五、商品房均价持续走高,连续8个月保持6000元以上 自2010年9月突破6000元大关以来,长春商品房均价持续走高,近两个月由于中低端 项目的集中放量,因此略有下滑,但仍保持在6000元以上;,1、金融政策方面 A、各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税 或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款; B、首付款比例调整到30%及以上;对贷款购买第二套住房
8、的家庭,严格执行首付款比例不低于 50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定; C、各商业银行加强对消费性贷款的管理,禁止用于购买住房; D、个人购买普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减半征收契税;对个人购买90平方米 及以下普通住房,减按1%税率征收契税。,2、土地政策方面 因企业原因造成土地闲置一年以上、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法 违规记录的房地产开发企业,禁止竞买人及其股东参加土地竞买活动,各商业银行停止对其发 放新开发项目贷款和贷款展期;,六、近期行业政策专题分析,2011年4月26日,长春市房地局为各房地产开发企业、房地产经纪机构召开了“住房 限购政策”
9、培训会。自5月20日起,长春市房地产信息系统将按照住房限购政策的有 关规定,对长春市辖区内购买住房的居民家庭暂限定购房套数。,2、长春“限购令”细则,* 对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市一年以上纳税证明或社会 保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房); * 对已拥有两套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍 居民家庭、无法提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家 庭,暂停在本市内向其售房。 该政策暂定执行至2011年12月31日,5月20日长春已正式开始执行;,3、商品房销售明码标价,* 要按套标价;
10、* 一次性公布房源开盘后不得提价; * 明示车库、车位面积及各自总价; * 开发商代收费用需要明示标准; * 未取得销售许可经营者不准放号; * 建筑成本包含费用不另行收取; * 须在销售场所醒目位置摆放标价牌、价目表; * 在签合同时开发商要给消费者手册;,2011年3月22日上午,国家发改委正式对外发布商品房销售明码标价规定。规定指 出,从今年5月1日起,根据国家发改委发布的商品房销售明码标价规定,商房销售 明码标价将实行“一套一标”,商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。 长春市自2011年6月1日起开始检查审核。,4、新政市场影响分析: A、随着2010年、2011年新政的陆
11、续出台,北京、上海、深圳等一线城市成交量呈现 波动态势,新盘入市节奏放慢,但由于目前各大房企资金基本充足,因此尚未出现 大规模降价举动,市场整体出现胶着搏弈状态; B、随着新政的陆续出台,长春楼市的观望情绪进一步加重,新房供应量相对减少, 加之由于目前买房须先确认有无购房资格,流程增加速度放缓,买卖双方办理网签 手续也受到一定的干扰,种种因素影响之下,导致交易量大幅减少;另外,限购令 及贷款比例提高等内容,尤其将对豪宅项目与中高端刚改项目的影响较大; 综上,今年长春房地产市场预计将在较为严峻的调控形势下放缓发展的脚步。,1.2 项目区域市场分析,东 盛 板 块,万科蓝山,亚泰桂花苑,保利百合香
12、湾,鲁辉国际城,香水湾,金色8里城,宜家观澜,万晟爱琴海,鼎惠华庭,吴中家天下,东逸美郡,八 里 堡 板 块,本案,龙湖项目,福建中天项目,盛世商业项目,力旺康城,北湖板块,1、北湖板块 代表项目:龙湖项目、盛世项目、福建中天项目、力旺康城,特点分析: A、借助长春高新区对该区域的强势产业进驻与配套建设,以及以北湖生态区为 核心的区域规划蓝图,区域未来发展前景极为可观,有望成为长春房地产市场又 一新兴热点区域; B、板块内目前拟建项目包括龙湖项目(占地300万平,建面、产品形式未定)、 盛世综合体项目(占地、建面与产品形式未定,预计规划大型商业和五星级酒 店)、福建中天项目(占地约45万平,建
13、面约90万平,产品多为小高层)、力旺 康城(占地76万平,建面104万平),总占地面积预计在500万平米以上,未来两 年内区域竞争将较为激烈;,一、各板块概况分析,2、东盛板块 代表项目:万科蓝山、亚泰桂花苑、力旺化油器厂项目,特点分析: A、该区域处于城市中心区,亦是由机场高速进入市区的门户要地,目前该区域配套 较为成熟,生活技能完善; B、该板块目前已成为二道区的高端项目聚集区,各项目体量较大,房源供应充足; 板块内项目客群大多以经开、二道为主,同时辐射周边区域具备一定经济实力的高 知人群;预计随着力旺的进入,该区域市场的竞争将更为激烈;,3、八里堡板块 代表项目:保利百合香湾、鲁辉国际城
14、、金色8里城、万晟爱琴海,特点分析: A、该板块属于长春市老工业区,发展较为缓慢,随着近年来棚户区改造的大规模 实施,该板块的发展潜力目前正在释放; B、鲁辉地产的进驻和鲁辉国际城的开发带动了该板块的发展,随着保利、万晟、 吴中等开发商陆续进入,该板块成为二道区的供应热点板块,板块内项目多定位于 中低端,除部分品牌开发商外,各项目目标客群均以区域原住民为主;,注:考虑到本案的上市时间、所处区位、价格以及产品形式,主要锁定八里堡板块 内的各项目作为重点研究对象;,二、各项目开发体量、销售概况,预计未来两年区域内将有约200万体量上市,各项目存量均较为充足;在售项目 月均销售套数约在200套左右,
15、较其他城区相比,销售速率处于中等偏上;,三、各项目户型配比、去化概况,区域各项目目前在售两居产品以60-85平米为主,为市场供应及消化主力;,评述:开发商品牌力强,5万平米社区自建公园为一大卖点;,1、保利百合香湾,四、各项目重点研究,A、项目规划说明: 项目共规划为50栋,包括高层、小高层与多层,全部为框架产品,立面采用现代风格; 项目一期及二期产品目前基本售罄,仅余少量房源;在售产品为三期A区产品,A区西侧 紧邻伊通河及城市公园,东侧为4万保利公园,将开发26栋建筑,共计房源约2600套;,一期,二期,三期A区,B、畅销户型展示,建筑面积:90平米;进深:11.3米,建筑面积:130平米;
16、进深:12.9米,评述:项目定位于百万平米体量、HOPSCA规划与欧陆产品风格,以相对较低价格冲击市 场,产品质素一般,开发商及施工质量一直是客户担心的问题;,2、鲁辉国际城,畅销户型展示:,建筑面积:95.06平米 进深:11.3米,建筑面积:124.96平米 进深:11.3米,评述:项目紧邻伊通河,具备一定水景资源,开发商品牌、项目规模等方面与周边大盘 相比竞争力较低;,3、香水湾,建筑面积:95.2平米 进深:13.2米,建筑面积:107.54平米 进深:12.6米,主力户型展示:,评述:宝雍阁地产的“金色”系列作品,百万平米大盘,配套设施齐全,产品风格质感较 强,在区域内具备一定竞争力
17、;,4、金色8里城,主力户型展示:,建筑面积:76平米 进深:11.4米,建筑面积:96.9平米 进深:12.6米,评述:项目位置较偏,且规模较小,与周边大盘相比竞争力较弱,预期价格较低;,5、宜家观澜,A、项目规划说明:,预计一期,宜家观澜将建设8栋18层的高层,总共推出1100套房源,预计分两期开发。一期推出 5栋高层产品,约600套左右,预计一期交房时间为2011年9月底。项目的产品面积为 50-110平方米,而主力户型为65-90平方米的两室一厅和两室两厅产品。,B、主力户型展示:,建筑面积:66平米 进深:8.1米,建筑面积:96平米 进深:12.6米,评述:项目定位于区域中高端项目
18、,具备一定水景优势,并规划河提公园,Artdeco风格 立面与精装修配备成为项目重要价值支撑,较具竞争力。,6、万晟爱琴海,一期,A、项目规划说明:,万晟爱琴海项目为吉林万晟与长春开发的第四个项目,总计规划30栋小高层、高层 产品,其中一期共9栋。,主力户型展示:,建筑面积:50平米 进深:6.3米,建筑面积:80平米 进深:12.3米,评述:项目具备一定规模与品牌优势,建筑质感、户型设计等方面具备一定竞争力;,7、吴中家天下,主力户型展示,建筑面积:82平米 进深:10.9米,建筑面积:113平米 进深:10.8米,评述:临近伊通河,生态资源优势明显;,8、东逸美郡,东逸美郡项目整体规划有住
19、宅11栋,小高层、高层均有,酒店式公寓1栋,整个项目预 计分二期开发,以中小户型为主,户型面积区间为50-110平方米,主力户型面积区间为 60-80平方米 ,一期开4栋高层,2栋小高。,A、项目规划说明:,一期,B、主力户型展示:,建筑面积:94平米 进深:14.8米,建筑面积:63平米 进深:12.1米,2、区域市场目前以大盘为主导,八里堡板块与北湖板块未来两年内总供应量预计 将超过200万平米体量,而区域内项目普遍年消化量约为10万平米左右,市场竞争 将更趋激烈;,四、区域房地产市场小结:,1、本案所处区域市场为长春房地产市场的中档偏低板块,除部分项目(保利百合 香湾、万晟爱琴海等)单价
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