2012年4月武汉宝业建工光谷项目营销阶段提案(135页).ppt
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1、2012房地产营销策划大全震撼升级上市!联系QQ:1053527879 房地产商域网:http:/ 武汉新聚仁机构武汉新聚仁机构 20122012年年4 4月月 【宝业建工宝业建工光谷项目光谷项目】 营销阶段提案营销阶段提案 2012房地产营销策划大全震撼升级上市!联系QQ:1053527879 房地产商域网:http:/ 2012房地产营销策划大全震撼升级上市!联系QQ:1053527879 房地产商域网:http:/ 前言 市场分析 报告框架 营销策略 项目目标 本体价值提炼 2012房地产营销策划大全震撼升级上市!联系QQ:1053527879 房地产商域网:http:/ 前言 1、价格
2、问题。以什么样的价格入市较为合适,整盘要实现怎样的 销售均价。 2、开发周期问题。如何缩短开发周期,降低市场风险。 3、营销策略问题。运用什么样的营销策略,在激烈的市场竞争中 突围,取得一席之地。 三大核心问题 : 价格。开发周期。营销策略 2012房地产营销策划大全震撼升级上市!联系QQ:1053527879 房地产商域网:http:/ 前言 市场分析 报告框架 营销策略 项目目标 本体价值提炼 战略目标 目标解读 2012房地产营销策划大全震撼升级上市!联系QQ:1053527879 房地产商域网:http:/ 战略目标 目 标 只能成功不能失败,丰富宝业建工品牌 内涵;树立宝业建工住宅品
3、牌;提升宝 业建工企业形象; 品牌目标 打造区域内前沿产品; 市场目标 保证最快开发周期,降低市场风险,价 格要实现对周边项目的溢价。 财务目标 2012房地产营销策划大全震撼升级上市!联系QQ:1053527879 房地产商域网:http:/ 宏观环境 1 2010年 2008年2009年2007年 l存款准备金率8次上调 l“9.27”新政出台 l严格房地产开发贷款管理 l物权法正式生效 基调:促进房地产健康发展 l关于促进节约集约用地的通知出台 l“10.22”新政出台 l 松绑二套房 营业税征收5年减至2年 基调:通过房地产发展拉动经济发展 基调:遏制部分城市房价过快上涨 2011年
4、打 压 打 压 拉 升 政策大势调控政策频繁出台,政府调控楼市决心坚定不移 ,房地产行业依旧处于打压时期,市场整体不景气。 2012年 l415新政:新国十条 l929新政 l加息、调整存款准备金率 l2011年,新“国八条” l限购、限贷、限价 l2012年初,成都、上海、中山、芜 湖等地短命宽松政策; l温总理强调房价未回合理价位。 2012房地产营销策划大全震撼升级上市!联系QQ:1053527879 房地产商域网:http:/ 宏观环境 2 市场竞争光谷片区大盘林立,价格跨度、品质差异明显,未来供应题 量大,客户重叠、产品重叠现象严重,市场竞争极其激烈。 科技园组团 6500-7000
5、元/平 鲁巷组团 8000-12000元/ 平 汤逊湖组团 5500-6200元/平 商圈核心,配套极 完善 科技园、软件园, 总部经济发展强势 。 紫菘枫尚国际 世界城 保利华都 光谷时代广场 丽岛漫城 清江山水 中建康城 卡迪亚公馆 锦绣龙城 加州香山美树 现代森林小镇 阳光100大湖第 保利海上五月花 万科红郡 藏龙星天地 中冶创业苑 2012房地产营销策划大全震撼升级上市!联系QQ:1053527879 房地产商域网:http:/ 宏观环境3大光谷片区域价值高,但相比竞争项目,本体地段条件不具优势。 清江山水 均价7200元/ 卡迪亚公馆 均价7600元/ 中建康城 均价7500元/
6、锦绣龙城 均价7600元/P 鲁巷 光谷 雄 楚 大 道 民 族 大 道 关 山 大 道 光 谷 大 道 南湖大道 武汉中环 竞争项目多临近城市主干道 ,更接近区域核心地段。 清江山水南湖大道、民 族大道交汇处 卡迪亚公馆南湖大道 中建康城关山大道 丽岛漫城光谷大道 丽岛漫城 均价7600元/ 本项目紧邻三环线 2012房地产营销策划大全震撼升级上市!联系QQ:1053527879 房地产商域网:http:/ 虽然市场严峻,但是区域内大盘林立,且销售状况较好,证明购 买力的存在。在不缺乏客户前提下,如何迎合客户对产品的敏感 点,吸引客户,留住客户,实现成交。 Q1 激烈市场竞争格局下,如何占位
7、市场,构建项目 核心价值体系? Q2 目标客户关注点是什么?如何进行精准客户 锁定? Q3 如何运用营销策略,吸引客户,留住客户,实现成 交实现较短的开发周期? 通过市场分析,寻找本案的客户。 战略思考 2012房地产营销策划大全震撼升级上市!联系QQ:1053527879 房地产商域网:http:/ 价格与去化周期目标推导 2012房地产营销策划大全震撼升级上市!联系QQ:1053527879 房地产商域网:http:/ 中观市场 区域销售 价格区间 区域月均 去化速度 8000 7000 6000 6500元/ 6800元/ 7600元/ 8600元/ 90 50 10 43 85 89
8、90 万科红郡 锦绣龙城 清江山水 加州香山美 树 片区市场价格在6500-8600元/平区间内,去化速度为43-90套/月区间内 万科红郡:区域标杆,高价高速。为本项目重点参考对象 锦绣龙城:区域第二梯队,本项目直接竞争者,价格速度都具有完全参考意义 清江山水:区域第二梯队,本项目竞争者。 加州香山美树:区域第三梯队,价格较低,走速较慢。不具备竞争条件。 2012房地产营销策划大全震撼升级上市!联系QQ:1053527879 房地产商域网:http:/ 价格目标 本项目价格目标,超越直接竞争者,朝区域标杆看齐。 区域市场最高价为万科红郡,8600元/平,最低价为加州香山美树6500元/平米。
9、直 接竞争者锦绣龙城为7600元/平。 本案价格目标,超越直接竞争者,朝区域标杆看齐。但不做出头鸟。 由于现今市场变幻莫测,实际销售价格随市场及客户将有较大变动,故而,预期目标 均价区间为7500-8500元/平米。 2012房地产营销策划大全震撼升级上市!联系QQ:1053527879 房地产商域网:http:/ 去化周期目标 去化周期目标为2.5年 区域内去化速度平均为60-70套/月,直接竞争项目以及 标杆项目约为90套/月 。 项目总套数2384套,其中74%为81-88平两房,跟据市场同类项目去化速度, 约需要3-4年完成全部销售。 本项目立志打造快销项目,故销售速度向区域内翘楚看齐
10、。以月均80套可完成 目标计算,约需2.5年完成全盘销售。 2012房地产营销策划大全震撼升级上市!联系QQ:1053527879 房地产商域网:http:/ 前言 市场分析 报告框架 营销策略 项目目标 本体价值提炼 竞争分析 客户分析 2012房地产营销策划大全震撼升级上市!联系QQ:1053527879 房地产商域网:http:/ 项目占位项目占位 p项目挑战者定位描述:产品优势大,进入门槛较高;片区内已经较为成熟;挑战成为市场新贵项目; 知名度、美誉度与忠诚度逐步居名列前茅。 p发展轨迹:区域内挑战者 区域外闻名者 光谷新贵 户型产品高端户型产品高端 多产业环境多产业环境 园林规划提升
11、整体档次园林规划提升整体档次 周边周边 超宽楼间距,低密度小区超宽楼间距,低密度小区 市场占位项目市场占位是区域挑战者 2012房地产营销策划大全震撼升级上市!联系QQ:1053527879 房地产商域网:http:/ 整个光谷片区大盘林立,竞争激烈;项目品质参差不齐,售价从5000- 11000元/,价格跨度极大。 竞争格局 本案 直接竞争 项目区域内两大盘的贴身肉搏 锦绣龙城 加州香山美树 区域竞争 光谷板块内的首改和刚需楼盘, 导致供应加大,分流客户。 万科红郡 清江山水 卡地亚公馆 博海光谷麒麟 泛竞争 光谷临近板块,例如,南湖板块 等,形成替代竞争。 2012房地产营销策划大全震撼升
12、级上市!联系QQ:1053527879 房地产商域网:http:/ 项目名称卡迪亚公馆清江山水中建康城锦绣龙城 加州香山美 树 森林小镇中冶创业苑 户型配 比 去化率 两房 面积85-10467-9583-9184-968380-10089-92 47.2%82.3% 套数348112800130150430150 去化320112800100150170140 三房 面积120-130112109-131114-13512111599-135 29.2%75% 套数15011270010010010280 去化1341117001001002070 四房 面积146-160- - 套数30-
13、10- 去化25-10- 去化 率 99%99.5%100%90%96.7%36.9%91.3% 区域主力供应为二房和小三房的中小户型,占比47%,去化率较高, 这也说明了区域的的刚需和首改客户旺盛。 注:本数据来源于房地产信息网、聚仁数据库;为当前在售房源消化情况。 去化及配比 2012房地产营销策划大全震撼升级上市!联系QQ:1053527879 房地产商域网:http:/ 万科红郡 2012房地产营销策划大全震撼升级上市!联系QQ:1053527879 房地产商域网:http:/ 万科红郡 目前在售产品包括别墅与高层,高层产品为区域价格标杆。充分运用内部 挤压销售策略,将多层客户往小高层
14、客户挤压 开发商 武汉万科城市花园房地产开发有 限公司 位置光谷武大园一路东南侧 总占地面积25万方 总建筑面积35万方 期数5期 容积率/绿化率1.51/40% 物业类型叠加别墅、多层、小高层、高层 开盘时间2010-7-22/24 在售楼栋 B1、B2 D2D12 销售率87.2% 均价 别墅12000元/ 多层9000-9400元/ 小高8600元/ 交房标准 别墅为毛坯 多层、小高层为精装 11层小高层 30-32层高层 7层多层 18层高层 叠加别墅 南北双会所 2012房地产营销策划大全震撼升级上市!联系QQ:1053527879 房地产商域网:http:/ 万科红郡 物业类 型
15、户型面积 推出房源销售情况 套数比例套数比例 多层2*1*1862820.29%2692.9% 小高层3*2*213211079.71%9384.5% 合计-138-11986.2% 别墅A-F 132- 192 12010688.3% 合计-25822587.2% 万科红郡户型配比 项目名称万科红郡 成交均价8600 月均成交量90套 精装小户型去化独占鳌头,叠加别墅别紧跟其后,总价、赠送面积为 主要影响因素。 2012房地产营销策划大全震撼升级上市!联系QQ:1053527879 房地产商域网:http:/ 户型分析 经济指标 房型:边套两房两厅两卫 建筑面积;114 总价区间:90-10
16、0万 基本信息 户型通透,干湿分离,尺度舒适 ,可改三房 经济指标 房型:两房两厅两卫 建筑面积;135 总价区间:100-120万 基本信息 户型设计方正、面积浪费较 少、空间尺度大,全明设计、 面积赠送较多 户型设计的创新性及附加值,局部可增加功能间,空间尺度大, 符合弱改善型客户使用需求。 2012房地产营销策划大全震撼升级上市!联系QQ:1053527879 房地产商域网:http:/ 清江山水 2012房地产营销策划大全震撼升级上市!联系QQ:1053527879 房地产商域网:http:/ 清江山水 二期 一期 三期 四期 五期 项目名称:清江山水 项目地址:洪山东湖开发区光谷软件
17、园中路10号(南湖大 道与民族大道交汇处) 开发商:湖北清江置业有限责任公司 物业公司:湖北清江物业武汉分公司 物业类型:叠加、多层、小高层、高层 期数:5期,目前1期已入住,2.1期2011年底交房,在售 为2期中的2.2期,2012年4月加推1.3期。 占地面积:400000 建筑面积:1100000 容积率:1.89 社区预计总人口约30000人 项目总体量约110万方,涵盖多层、小高层、高层多种物业形态,是 预计总人口约30000人的居住小区。 2012房地产营销策划大全震撼升级上市!联系QQ:1053527879 房地产商域网:http:/ 清江山水 2期主打婚房需求,客户定位准确,
18、户型设置与客户定位匹配度高,面积 、总价控制到位;再加上项目主打走品质性价比路线,去化情况一直较好 。 户型面积段套数配比 2*2*179-8850646.55% 3*1*187-9014413.25% 3*2*2110-12743439.93% 合计1087100% 清江山水二期户型配比 项目名称清江山水 成交均价6800 月均成交量89套 2012房地产营销策划大全震撼升级上市!联系QQ:1053527879 房地产商域网:http:/ 加州香山美树 2012房地产营销策划大全震撼升级上市!联系QQ:1053527879 房地产商域网:http:/ 加州香山美树近7个月,月均去化43套,成
19、交均价6475元/。 项目名称:加州香山美树 项目地址:民族大道与三环线交汇处(锦绣龙城旁) 开发商:武汉市融盛房地产开发有限公司 物业公司:武汉泰邦物业有限公司 物业类型:退台花园洋房、小高层、高层 占地面积: 90000 建筑面积:130000 容积率:1.50 2012房地产营销策划大全震撼升级上市!联系QQ:1053527879 房地产商域网:http:/ 加州香山美树 项目退台洋房赠送面积大,附加值高,为光谷片区稀缺产品,去化 情况较好,比高层产品溢价约2400元/。 资源配套:小区共享锦绣龙城公 共交通及社区配套,但相对不便 ,中间需穿越民族大道。 物业类型: 退台花园洋房、小高
20、层、高层 开发期数:2期,目前1期已售罄 ,二期花园洋房基本去化完毕。 在售为2期28#、29#、30#、 23#、24#,其中80-90小户型 已基本去化完毕,仅剩大户型在 售。 销售均价:高层 6500元/ 洋房 8900元/ 本案纯高层产品可以在品质上媲美加州香山美树洋房产品, 但总价更低,竞争优势明显。 退台洋房(90) 三室两厅两卫 赠送 面积 赠送 面积 赠送 面积 赠送 面积 2012房地产营销策划大全震撼升级上市!联系QQ:1053527879 房地产商域网:http:/ 锦绣龙城 2012房地产营销策划大全震撼升级上市!联系QQ:1053527879 房地产商域网:http:
21、/ 锦绣龙城 项目概况 : 锦绣龙城项目位于三环线与民族大道 交汇处,距离光谷核心商圈仅8分钟的 直达车程。 交通网络发达,811、583、572、 739、570、901路公交已直达社区。业 已入住3000余户家庭,小区有着完善 成熟的生活配套。 项目是位于民族大道与三环线交汇处得大规模成熟住区。 大规模成熟住区,紧邻本案存在产品、客户重叠,未来不可避免 进行贴身竞争。 2012房地产营销策划大全震撼升级上市!联系QQ:1053527879 房地产商域网:http:/ 锦绣龙城 七期 八期 项目名称: 锦绣龙城 项目地址:民族大道与三环线交 汇处 开发商:武汉源兴房地产开发有 限公司 物业公
22、司:湖北水蓝郡物业有限 公司 物业类型:多层、小高层、高层 期数:8期,目前1到5期已入住 。 占地面积: 439995 建筑面积:800000 容积率:1.54 项目2006年开始开发 社区预计总人口约22000人 项目从2006年开始开发,80万方分8期开发,容积率为1.54,物业 类型丰富多样,涵盖多层、小高层、高层。 2012房地产营销策划大全震撼升级上市!联系QQ:1053527879 房地产商域网:http:/ 锦绣龙城 在售户型中,小高层产品以其户型附加值、公摊小、面积控制好等优势 ,去化率高达80%左右。 两房 面积84-96 套数130 去化100 三房 面积114-135
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