世联深圳龙溪花园旧改项目定位及物业发展建议.ppt
《世联深圳龙溪花园旧改项目定位及物业发展建议.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《世联深圳龙溪花园旧改项目定位及物业发展建议.ppt(238页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、,龙溪花园旧改项目 定位及物业发展建议,世联地产 2010.4.28,谨呈:深圳市中洲粤华投资有限公司, 房商网海量房地产资料下载!2011房地产营销策划大全,QQ:1053527879,本文内包含的资料属于深圳世联地产顾问股份有限公司的商业机密,一旦泄漏,可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对中洲粤华投资有限公司之龙溪花园旧改项目所用;除此之外,不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。,商业声明,报告目录: 1、宏观政策 2、基础背景 3、客户分析 4、案例借鉴 5、产品定位 6、项目规划 7、旧改补偿建议 8、动态经济测算,宏观政策,1,房地产大势何去何从?,宏观趋势共识1:人口红利
2、、城市化加速、收入的结构性增长, 房地产市场具有持续发展的动力,长期利好。,宏观趋势共识2:房地产行业将呈现明显的周期性规律,政策态度:从目前密集出台的金融调控手段来看,政府稳定房价决心坚定。,2007年“以家庭为认定单位”及“首付最低四成”仅是对“9.27政策”的重申,“利率按照风险定价”相比“贷款利率不得低于1.1倍基准利率”空间更大,但是不进行改善性住房的区分,一定程度上增强了调控力度。 2010年4.14新政对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。 调控力度更大,表明了政府的决心。
3、,结合07-08年的宏观调控经验,2010年政府的表现为决心大, 出招谨慎直效,政策出台的密度及执行力度视调控的效果进行调整。,2010年第一季度政府两面性、信贷投放过量、市场供给不足以及通胀预期的加速,这四个原因导致了房价的疯狂上涨,也是导致本轮调控的主要原因。,政府决心:中央和地方双管齐下,政策更彻底,措施更坚决,市场进入一个理性发展时期。,1、本次调控中央提高首付比例上调利率,政策权利下放地方,是有因可循的,代表着一个理性市场的来临。,在中央态度很明确,地方政府面临着两年换届改选,而银监会的配合也很好的情况下,地方政府会像竞赛一样的出招、交流,跟08年相比打压更彻底。将来会不会对竣工时间
4、要求,对价格要求,这都有可能是政府下一步出的狠招。而且这次出的政策有可能是长期持续执行的政策,2、这次调控中央和地方政府都会出政策,政策会更彻底、措施会更坚决。,每一轮的市场调整,起因不同,其调整力度以及调整周期也不同。,经济实体,调控政策,供求关系,资金压力,经济快速增长,通胀较为猛烈,政府着力于经济转型的筹备,各项政策剑指经济增长着陆,政府采取密集严厉的金融调控政策,打击整个经济实体的过热,不仅重创房地产市场,更导致股市的大跌,彻底拉紧了热钱刺激下的经济增长势头,供应量巨大,成交量低迷 市场严重供过于求,地产商纷纷开工,调控政策的出台增加了开发商的开发成本,对资金的运作提出了更高的要求,导
5、致资金链紧张,国际金融危机大背景,虽中国经济基本面数据向好,但政府仍心存顾忌,政府仅针对房地产市场进行调控,目标十分明显,旨在“部分城市”的“过快增长”,重点是解决“民生问题”,是为了缓解社会主义制度下的生计问题,由于前一个周期政策导向和施工周期的原因,目前和未来半年的市场供应走低,需求持续旺盛,供不应求。,由于上半年市场已将存货消化,地产商目前资金相对充足。,07-08,09-10,2010年的调控关键词-“民生”,Q:在保证民生为目的的本轮房地产调控周期多长?,2007年经济过热,房地产市场“水涨船高”,2009年经济稳步复苏,房地产市场“报复性反弹”,稳定房价成为政府保证民生的重要工作。
6、,2007-2008年的调控关键词-“经济过热”,调控周期与国内经济基本面相关:08年经济形势的逆转导致房地产政策实现了从调控到提升。,1、深圳市09年四季度各项经济总量指标均实现了稳步增长,其中GDP总产值为2336.1亿元,环比上升4.6%,同比增长6.4%。 2、2010年1-2月份,全市实现累计固定资产投资额为160.6亿元,累计同比增长8.3%;1-2月份实现累计社会消费品零售总额为501.9亿元,累计同比增长16.3%;,09年四季度以来,深圳全市经济总体运行态势良好,各项经济指标均有不同程度的增长。,2008年,政策撤出市场时经济进入快速下降通道,政府由打压转为刺激政策; 201
7、0年第一季度GDP增长率达11.9%,预计下半年经济基本面也会相对平稳,因此本次调控的时间也将长于2008年的调控; 一旦经济进入快速下降通道,也就意味着本次调控即将企稳。,长度信号宏观经济指标,调控周期与银行执行力度(反应快慢/持续时间)相关。,08年调控银行有较长的过渡时间,本次银行则积极响应,迅速执行,可见银行态度坚决,从银行自身角度讲:2010年第一季度,新增人民币贷款高达2.6万亿,预计达全年总贷款的35%,投放严重过量; 银行迫于自身风险要求及响应政府号召,短期内预计将严格执行政府要求,而银行的执行力度也将成为调控持续时间长短的重要指标。 房价下跌超过30%,银行就会有极大的坏账风
8、险,因此,当房价下降幅度达到25-30%时,宏观调控则可能企稳。,观点1: 本轮调控相较08年调控有着本质的区别,需关注银行执行力度及国内经济基本面,这两项指标与调整周期密切结合。相较08年,本轮调整周期预计更长一些,可能会长达2-3年。,08年调控下房价具体表现:豪宅的降价幅度比普通住宅的降价幅度低,第一阶段(1-5月),第一轮降价,普通住宅开始降价,成交量回升,第三阶段(8-12月),豪宅开始降价,成交量筑底成功,11月起逐步回升,第二阶段(6-8月),第二轮降价,普通住宅再次降价,普通住宅降价20-30%,普通住宅降价40-45%,豪宅降价20-30%,调控期结束后:豪宅的价格升幅比普通
9、住宅的升幅频率快,且提升幅度更大。,从08年8月至09年12月,市场开始回暖的近一年半时间,豪宅上涨幅度为70%120%;普通住宅的上涨幅度为45%100%。豪宅快速上涨周期比普通住宅快速上涨周期早一个季度左右。,豪宅价格快速上扬,普通住宅价格快速上扬,观点2: 在淡市下,豪宅项目的保值能力比普通住宅的保值能力更强,在旺市下,豪宅项目的升值能力比普通住宅的升值能力更强。 在调控开始的时候豪宅成交量缓慢下降,价格较稳,中期价格理性小幅下调,成交企稳,调控结束后成交量、成交价格同时上扬,宏观政策对本项目的启示:,打造抗风险能力强的豪宅产品是本项目可寻求的发展方向,基础背景,2,视角1.区域分析,视
10、角2.本体分析,视角3.竞争分析,本项目是否具备打造豪宅的先天条件?,视角1.区域分析,客户怎么看这里? 有钱人住的地方 住起来非常舒服 城市中心绿化率最高的地方 配套好,有好的学校和商场 ,这里有什么? 香蜜湖1号、水榭花都 中旅国际公馆、香域中央 农科植物园 香蜜湖、园博园 山姆会员店 深圳高级中学 ,公认的豪宅片区,有众多高尚社区,有钱人聚集的地方; 离植物园、香蜜湖、园博园近,空气好、风景好,少有的高绿化率; 深圳高级中学学位,山姆会员店等高尚生活配套齐全; 核心区位,汽车、地铁交通便利,可以快捷的通往中心区。,这是怎样一个片区?,区域扫描,客户典型语录 中旅国际公馆田小姐:我最喜欢的
11、是傍晚可以在这里遛狗、散步,附近有植物园、香蜜湖,景观好、空气好,休闲的时候真的很放松。 香域中央蔡小姐:我看中的是这里的学位、小孩现在读荔轩小学,以后读深高。而且附近想要啥都有啊,山姆会员店、商业街、餐馆,生活很舒服的。,居住环境一流景观资源丰富,生活配套齐全、教育设施优秀,深圳湾,农科植物园 香蜜湖 深圳高级中学,塘朗山,园博园 嘉信茂购物中心 荔轩小学,客户典型语录 香榭里花园宁先生:附近路况好,我去中心区上班十分方便。道路又不嘈杂,让你享受郊区的清静兼顾市区的方便。 中旅国际公馆黄小姐:从这里开车去华侨城、市民中心都很快,而且离地铁车公庙站、侨香站也近,无论是汽车还是地铁都很方便。,城
12、市中央片区通达性好,快捷直达城市中心服务区,车公庙站 广深高速 深南大道,侨香站 侨香路 北环大道,传统豪宅区 “大香蜜湖区”内豪宅聚集、纯正生活区、居住氛围浓厚,客户典型语录 熙园孙小姐:一说香蜜湖都知道是有钱人住的地方了,周围也都是高档楼盘,住的人素质都比较高。住在这里才能匹配我的身份,说起来也有面子。 香域中央刘先生:这边的房子品质很高、物业服务也好,现在就想在这里换个大房。周围都是高尚社区,像这么纯正的生活区已经很难得了。,香蜜湖1号 水榭花都 熙园,中旅国际公馆 香域中央 香榭里花园,片区高端项目汇集,价格不断走高,成为众多豪宅买家自住或投资的首选。,未来发展片区日趋成熟,豪宅区地位
13、不可动摇,80年代,90年代,2006年前,2006年至今,未来5年,香蜜湖度假村开放,接待游客数逐年递增,东海花园热销深港两地,引发片区开发热潮,香蜜湖推盘量增加,豪宅大战日趋白热化;此阶段推出的楼盘成为深圳豪宅象征,在二、三级市场得到持续追捧,几乎无高档新盘推出,三级市场价格不断走高;“豪宅片区”名片深入人心,但可选二手房数量、品质均难以满足客户需求,整个市区土地供应紧张的情况下,片区内除本项目外,几乎无新土地可供开发,寸土寸金! 市政府对片区的最新功能定位为“综合性旅游景点”,为中心区提供良好休憩环境,同时实现福田的可持续发展。 正在规划建设儿童公园,2011年6月侨香站开通;,香蜜湖度
14、假村,东海花园,香蜜湖1号,中旅国际公馆,区域分析小结: 本区域环境优美,配套齐全,生活氛围优越 豪宅聚集,三级市场价格逐步走高。 后续土地供应匮乏,寸土寸金。,本区域具有毋庸置疑的豪宅地位,视角2.本体分析,地块分析经济技术指标,关内大规模中高容积率纯住宅项目,地块分析位置,本项目位于农科香蜜湖片区的边缘,与竹子林片区仅一路之隔。,竹子林片区,农科香蜜湖片区,项目四至分析: 1、景观: 西侧在建儿童公园,其余方位无紧邻景观 2、噪音: 道路噪音四侧临路(其中农林路是主干道) 学校噪音东北侧中学 3、西侧高压线,本项目,地块分析项目四至,地块分析景观资源,安托山,农科中心,儿童公园,园博园,水
15、上乐园,地块周边围绕众多城市绿地,但大部分景观均被项目周边的建筑所遮挡。仅西侧地块北部没有遮挡。,项目周边100米以上产品视野开阔,景观良好,东面欣赏植物园与香蜜湖全景,西面可看园博园,南面眺望深圳湾海景,北面远眺塘朗山。,地块分析景观视线,西侧绿化带景观, 儿童公园、园博园景观,32层以下无景观 越过32层看塘朗山,直接与俊安苑对视,越过18层可以看农科中心、香蜜湖,与香榭里对视,越过26层可以看农科中心、香蜜湖,100米以上可以远望深圳湾。,本体分析小结: 优势: 传统豪宅区域内稀缺的大规模纯住宅项目 不受90/70限制,150米限高 高层景观资源优秀 不足: 低层无强势景观资源 中高容积
16、率 存在20%左右的回迁面积,具备打造豪宅的关键指标,可通过规划设计解决本体不足。,视角3.竞争分析,二级市场 区域三级市场,二级市场竞争:未来2-5年,深圳住宅供应仍将以关外中心组团及二线拓展区为主;关内三区供应占总供应量不足30%。,41,41,龙岗中心组团 600万,坪山 200万,横岗 100万,宝安中心组团 250万,龙坂 800万,布吉 70万,观澜 68万,平湖 25万,西部组团 92万,光明 21万,公明 5万,石岩 6万,未来23年供应量(据不完全统计),未来2-3年内关外地铁沿线组团住宅放量巨大,在宝安中心区逐渐成熟之后,龙坂、龙岗逐渐成为市场主力供应区域,南山 524万,
17、罗湖 150万,福田 166万,南山350万左右,占关内总供应量50%左右,以资源型景观豪宅为主; 福田250万左右,两极分化以莲塘尾景观资源豪宅及中心南旧改为主; 罗湖150万左右, 拥有城市景观和自然景观的大户型占据2/3。,莲塘尾,中心南,后海湾,西丽,罗湖旧改,资源型豪宅,核心区域旧改,未来2-5年关内豪宅供应以资源型大盘和核心区域旧改为主,红树湾,资料来源:世联数据平台,不完全统计,已知规划的关内资源型豪宅项目,预计推出时间集中在2011-2012年,产品以150平米以上的户型为主,已知规划的城市核心旧改项目,多以综合体的形式打造超高层地标物业,产品以大户型为主,预计集中入市时间为2
18、013年,暂定本项目3年后入市,与本项目同期入市项目除波托菲诺外,基本都是超高层综合体旧改项目,2013年,2012年,2014年,大冲村旧改(建面300万平方米,超高层综合体),海湾村旧改(建面55万平米,超高层综合体),建安地块旧改(建面14万平米),洪湖村旧改(120平米以上大户型),水湾村旧改( 建面22万平米,超高层综合体,200平米以上),田心村旧改(中大户型),本项目(建面26万平米),岗厦村旧改(180-250平米大户型),核心区域旧改 超高层综合体,波托菲诺后续地块,资源型豪宅,深南路以南/彩田路以西 金田路以东/福华三路以北 总用地: 161900 平米 总建面: 1071
19、780平米(含人防、地下室) 其中公寓面积22万平米 容积率:6.5 项目核心价值点: 福田中心区的绝版位置 大型综合体项目 住宅部分明确发展方向为城市核心顶级豪宅。 国际大师团队设计,金地岗 厦旧改,莲花山公园,市民中心,会展中心,城市大客厅,产品核心价值点不同,分属不同价值层面。 与本项目可共同构筑深圳高端市场风向标。,本项目PK金地岗厦村旧改,深圳中心区,中心二路与民田路及滨河大道与星河国际花园之间 类型:住宅 总用地: 2.9447万 总建面: 14.1951万 容积率:约4.8 项目核心价值点: 福田中心区的绝版位置 纯住宅项目 居家偏大户型为主( 90-180),滨河大道,福华四路
20、,民田路,中心二路,本地块为高层 限高100m 占地:7590 建面:48875,本地块为超高层 限高120m 占地:21856 建面:95236,建安项目,产品定位中高档,无景观噪音大,先于本项目入市。 作为本项目的市场参考。,本项目PK建安旧改项目,其他旧改项目区域优势欠佳,难以与本项目相抗衡;本项目作为传统豪宅区的项目,其纯粹的生活环境和居住氛围是区别于其他项目的核心竞争力。,大冲村 旧改,海湾村 旧改,水湾村 旧改,建安 旧改,岗厦村 旧改,洪湖村 旧改,田心村 旧改,波托菲诺 后续地块,本项目,二级竞争对本项目的启示:,本项目无直接强势竞争对手。其纯粹的生活环境和居住氛围是本项目独特
21、的核心价值优势。 具备与中心区旧改项目共同构筑深圳高端市场风向标的竞争地位。,深圳资源型豪宅在未来3年内基本消化完毕,3年后深圳豪宅供应以核心区域旧改超高层综合体项目为主。,视角3.竞争分析,二级市场 区域三级市场,翠海花园,中旅国际公馆,俊安苑,香域中央,香榭里花园,东海花园,熙园,香蜜湖1号,水榭花都,天宝物华,香荔花园,荔林阁,香蜜湖豪庭,香荔绿洲,区域内三级市场供应,户型配比,片区典型楼盘分析 A:香域中央,容积率:2.07 覆盖率:17.9% 物业类型:多层、小高层、高层,最高30层 规划特点:低覆盖率,让出大幅空间用于绿化及公共活动使用 主力户型:舒适型的4房; 户型评价:方正适用
22、,南北通透,带大露台,层高3.1米,优点: 这个区域住着最舒服就是香域中央,楼间距大,社区活动场地也大,户型好,都是很纯粹的大户型。 香域中央的用材还是比较真材实料的。品质也比较高 景观很好,几乎每个房间都可以看到农科中心的景观。 缺点: 优点比较均衡,在初期销售没有实现很好的价格。,片区典型楼盘分析B:中旅国际公馆,一期户型配比,二期户型配比,容积率:一期1.76,二期2.7 一期覆盖率:25.17% 物业类型:TH、小高层、高层,最高32层 规划特点:低密度/高覆盖率,基本无园林等公共活动空间。 主力户型:经济型的3房、4房; 户型评价:梯户比不佳,室内舒适度不够。阳台较小。,优点: 中旅
23、的一期的别墅住着还是挺舒服的。 二期的品质有所提升,大堂还是不错的。 缺点: 一期覆盖率太高,高层住着不舒服。 二期整体感觉就差了好多,户型面积太小了,舒适度不够。 密度也太高了,还有噪音。,户型配比,容积率:1.4 覆盖率:20% 物业类型:TH、高层,最高32层 规划特点:低密度/高覆盖率,TH规划体量大,园林大部分被私有化,高层活动空间少。 主力户型:4房 户型特点:南北通透,主仆分区,超大景观露台,户型舒适度极佳。,优点: 香蜜湖1号到现在来说还是深圳比较标杆的一个项目。户型设计到现在都领先。 主入口、会所、住户大堂非常有气魄,公共空间装修用材也比较好。 缺点: 投资客太多,居住没有氛
24、围。附近的配套也一般。 覆盖率太高了,没有太多老人和孩子的活动场所,生活氛围压抑紧张,片区典型楼盘分析C:香蜜湖1号,二期户型配比,三期户型配比,一期户型配比,容积率:1.4 覆盖率:15.6% 物业类型:TH、小高层、高层,最高30层 规划特点:低覆盖率,TH规划比例少,高层区的舒适度提高。 主力户型:4房。 户型特点:南北通透,拥有大的景观露台。户型方正。,优点: 水榭花都是一个非常适合居住的地方。开发商的规划很好,没弄那么多别墅,社区还是有比较大的花园。高层的楼间距大,私密性非常好。 水榭花都的后期产品户型不错,虽然过去那么多年了,但是它的户型一点都不比现在的户型差。挺人性化的,很适用。
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 深圳 花园 项目 定位 物业 发展 建议
链接地址:https://www.31doc.com/p-3097181.html