中原_深圳_深业地产坪山项目前期策划汇报_114PPT.ppt
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1、深业地产坪山项目汇报,深圳中原 事业六部 2007年1月,城市进行式 深业坪山站,恭喜深业集团, 力夺龙岗坪山G112070205地块, 坪山居住时代, 自此开启,深业新岸线,专注品质建筑和谐,深业地产16年,深业龙岗中心城地块,坪山地块,深业地产发展历程,深业王朝,福田 彩田明苑 风临左岸 深业岭秀 深业花园 紫荆苑 福星大厦,罗湖 笔架山庄 深业中心 深业大厦 深发花园 华民大厦,宝安 深业新岸线,龙岗 百合山庄 深业龙晟 坪山地块,优秀示范小区、全国物管优秀示范小区、“2004中国(深圳)十大诚信地产,全国物管优秀示范大厦、深圳十大样板工程之首 、全国建筑工程鲁班奖 、深圳优秀物业大厦,
2、深业地产发展历程,经济 利润,客户资源 及市场 声誉,启动 坪山西 居住区,品牌?,本项目的开发将与龙岗中心城地块一起,树立深业地产在龙岗市场的品牌形象,本地块开发意义的思考,Q1:项目地块的价值是什么? Q2:谁是我们最有价值的客户? Q3:我们做什么样的产品吸引他们?,必须解决的三个问题,Q1:项目地块的价值是什么?,区域价值,本项目的启动将会引发坪山住宅市场的革命; 传统的东部工业组团将因高尚住宅社区的出现而更具发展前景; 东部工业组团将成为龙岗市场即中心城板块后的又一热点区域 龙城东板块,中心城板块,东部工业板块,沿海经济板块,龙城东板块,本项目可实现的价值,6、运营价值,5、形象价值
3、,1、规划价值,4、居住价值,2、产业价值,3、枢纽价值,项目价值,交通枢纽地, 连接周边城镇,未来的坪山居住区,打造龙城东样板建筑,代言当地地产市场 价值标杆,建造坪山高品味居住社区,向龙城东输入深业品牌 树立良好品牌形象,项目处于怎样的市场环境中?,规划价值龙岗区规划定位,龙岗区城市功能定位深圳卫星城 龙岗区未来发展定位深圳现代产业基地,规划价值坪山区域定位,深圳组团分区规划中,坪山被规划为东部工业组团, 重点发展产业为高新技术制造业、石化下游产业以及其他新兴产业。 初步建立以坪山墟镇为中心,以东、西、北放射路网为基本骨架,轴带结合、梯度推进的空间发展结构。,坪山街道依据经济发展的整体规划
4、,着力发展技术、知识、资金密集型、高科技大型工业项目和三来一补项目,积极发展商贸、房地产、金融、旅游业等第三产业。,产业以高新技术制造、石化下游产业为主,区域经济上自给自足,与周边区域关联性不大,属于内向型经济。,规划价值区域概述,工业区内规划有公园、学校、医院等不断完善的相关配套。 偿还用地规定不可兴建民用住宅,将杜绝自己购地盖房的现象。 坪山西区将规划建成近40万的建筑面积的城市居住区。 坪山被三大工业区包围:宝龙工业区、碧岭工业区、大工业区。 从房地产市场特征来看,目前坪山街道办是坪山最主要的居住区。同时,按照工业区规划,10万平米以内的厂区规模,不能在厂区内建造宿舍,只能使用工业区内规
5、划的生活配套住宅。,坪山街道总面积132.8平方公里, 辖有13个村民委员会和1个居民委员会, 125个自然村,总人口约16万人,其中 常住人口4万人,暂住人口约12万人。,宝龙-碧岭工业区是市政府重点建设的高新技术产业园区; 其规划进驻企业48家,现已建成投产企业达到18家; 正在建设的企业也达到5家,正在办理土地手续的企业有20多家; 目前宝龙工业区的工业总产值已经超过200亿元,入驻员工人数超过2万人; 其中有较强购买力的管理层人数超过2000人;,产业价值宝龙工业城,产业价值大工业区,2010年的发展目标: 区内工业总产值480亿元,年均递增36%; 累计新增实际利用外资20亿美元;
6、累计新增基础设施投资28亿元; 区内税收总收入16亿元,年均递增32%; 累计新增区内土地开发面积9平方公里; 工业全员劳动生产率16万元/人,年均递增115%,预计08年入住员工将达到3.5万人,其中有较强购买力的管理层人数超过3500人;,枢纽价值外部通达,坪山交通便利,深惠高速公路、深汕、深鹏一级公路贯穿而过;镇内公路四通八达;同时,坪山镇通过深汕公路与坑梓、淡水相连,坪葵公路与葵涌相连, 横坪公路与横岗相连。,离盐田港国际海运码头和深圳平湖铁路货运站仅20分钟车程; 离深圳宝安国际机场30分钟车程。,龙岗中心城与坪山街道通过 宝荷宝龙公路及深汕公路贯穿, 车程约15分钟;,枢纽价值内部
7、路网,坪山街道办主要以建设路、东胜街、金山路、中山大道等几条主干道组成。街道办道路四通八达,交通便利。但街道中心区的主干道大多较为混乱。项目所在的中山大道由于是新建道路,道路状况良好。,街道办居民通行多以公交小巴、摩的为主,出租车只有少量蓝牌车。,市政配套,坪山中心区的商业、酒店的配套较完善,但档次较低; 政府公务员/医疗等行业收入较高。,坪山区域市场特征小结,坪山镇是一个人口不多的工业小镇,属内向型经济,其交通本身具备与外界联系的条件,但坪山人自给自足的意识、以及坪山本身以工业为主要产业的特点,使得坪山成为一个内向型市场。,由于市政规划以及商业发展的不成熟,坪山当地的消费意识薄弱,当地人置业
8、需要引导。外来人口多,有一次置业与过渡性置业需求。,商贸、金融、旅游业等第三产业将迅猛发展,同时,交通上将以坪山为路网中心向四周发散,房地产等支柱产业的发展,使得未来坪山的经济发展将会取得飞跃。,坪山周边被工业区围绕,拥有购买力的客户群体除本地公务员、生意人外,主要客户来自工业区内的私企主,高管等。,片区的房地产市场情况?,G11207-0205地块招标,仅万科投标,最终因未达到招标人数而流标。,G11204-0395商住地块招标:占地26218.11平米,建面78564平米,楼面地价2129.7元/平米,万科中标。,G11208-0468酒店 地块挂牌出让:占地 30598.5平米,建面49
9、150 平米,因无人出价而未成交,企业转让商住地块:占地1367.83平米, 建面2460平米,楼面地价512.19元/平米,G11208-0468酒店地块再次挂牌出让:底价800万,南湖置业获得,楼面地价722.28元/平米,G11207-0205楼面地价1802,其他两块流标。,坪山土地市场出让地块屡次流标,众多发展商对当地市场并不乐观,随着深业/万科等地块的年开发,坪山的土地市场将会预热。,坪山房地产市场土地市场,泰富华庭,盈百富金领域,东方威尼斯,坪山房地产市场二三级市场,泰富华庭 结构:3栋11层 户数:住宅214户,商铺821户,停车位222个。 建筑面积:住宅22871.9 商业
10、13019.49 户型: 二房71.96-88.89 三房98.00-112.23 ; 主要客户群:工厂高管、私企老板 项目特点:核心地段,交通配套方便,依傍坪山公园,板式结构,户户朝南,加州特色风情园林。 租金:1103房全屋家私家电,月租金3000元/ 。有少量外籍人士暂租在此处。,东方威尼斯 结构:4栋多层与2栋小高层半围合而成 户数:402户 建筑面积:4.8万 主要客户群:街道办本地人士40%,周边工厂企业高管50%,其余10% 户型:3房、4房为主 项目特点:当地的第一个社区大盘,但入住业主反映较差,如存在爆水管等房屋质量问题。,坪山房地产市场二三级市场,盈百富.金领域 地址;燕子
11、岭工业区金牛路与荔景路交叉口 结构:2栋9层带电梯小高层 户数:产权式酒店与服务式公寓共452套(还未推出) ,专家公寓71套(带1000元/精装修) 建筑面积:总建筑面积约3.2万平方米 户型:71套专家公寓1房、2房 主要客户群:龙岗大工业区公司的高级管理人员和部分港澳台及外籍人士,年龄在30-50岁之间。相当一部分拿来投资。 项目特点:保留小区内原两棵大榕树做为园林主题景观,拥有1600平米的“球类主题”会所(有乒乓球、台球等项目),空中游泳池、空中网球场等,在酒店公寓的建筑体中每两层的楼面上设立多个空中休闲平台,有面面俱到的酒店式服务和全方位的智能安防系统。,坪山房地产市场二三级市场,
12、坪山房地产市场商业市场,由于市政规划的混乱,对商圈及街区的引导性不够,坪山街道中心区的商业呈现出业态分布不均匀的态势。价格普遍不高,最高的在7500元/左右。,项目所在新区由于人员稀少,缺乏有力的人流及消费支撑,普遍经营不善,租金一楼在2030元/,二楼在1315元/ 。,商业旺区及主力店多集中在坪山中心街道附近,多为中低档次,业态多以超市、服装、美容美发等为主,商业业态配比较单一。,住宅价格较低,未来发展有进一步提升的空间。 片区仅有的三个项目二手价格在4000元/平米左右,在龙岗各街道区里相对较低;但租金相对较高,2200-2600元/月(东方威尼斯三房/四房)。,住宅产品关注度高,购买用
13、途以居家型为主、公寓对工业区客户有一定的吸引。 从对坪山的主要楼盘的调查统计(二手租售)来看,户型以居家的二房、三房、四房为主。临近工业区的金领域公寓推出,对周边工厂有着较大的吸引力得到了市场的欢迎,在长期未供应的市场中,推出项目得到客户的格外关注。,坪山市场现存较大的潜在需求,未来的市场需求更大 。 坪山市场02-06年供应量仅维持在3.8万平米左右,市场需求迅速膨胀。大量意向在本地置业的客户,找不到房子可买,部分客户分流中心城、横岗乃至布吉;未来深业/万科等地块的开发将释放客户需求。,坪山房地产市场小结,我们将面临怎样的挑战与竞争?,本项目附近的两块挂牌土地均位于坪山镇西侧的中山大道两旁,
14、未来坪山西区将成为今后坪山最重要的住宅区(40万建面);万科在六联居委会竞标夺得一块地后,07年1月有意在六联继续拿地。,竞争坪山区域土地市场,2007,2008,2006,2005,已出让地块,2003,未出让地块,东方威尼斯,盈百富金领域,蓝钻风景花园,万科地块,深业地块,0089,0061,0021,众多项目将在07年底08年初推出,深业项目预计在此时入市,坪山市场将迎来一个井喷期。 07年后将有120万平米建筑面积推出,相对于过往每年3.8万供应量和坪山16万的人口,07年后的供应将是一个海量。,2004,泰富华庭,竞争坪山区域供应,振业地块,0022,0023,总计36万建面,总计8
15、4万建面,旧改地块,竞争项目分析,蓝钻风景花园 开发商:金众 地址:宝龙工业城宝龙大道与锦龙二路交汇处 建筑规模:8栋10-11层建筑组成 占地面积:52409 建筑面积:87000 户型:总计1141套, 3538平米的单身公寓占18%, 1房1厅4857平米占66%, 72平米2房占11%, 90108平米3房占5%。 入市时间:07年下半年 形象定位:青年空间站,小户型为主,目标的是宝龙-碧岭工业区的客户。,万科地块 开发商:万科 地址:坪山六联居委会行政一路南 占地面积:26218 建筑面积:78654(住宅75724平方米, 商业2100平方米) 产品类型:城市小户型、精装修 入市时
16、间:2007年下半年 产品定位:一次置业,主要吸引的是宝龙工业区和龙岗大工业区的高管。,客户群的竞争及时机竞争,06年底到07年初宝龙区域总共有4个地块进行土地交易,交易总建筑面积达到83万平米,而交易的地块均位于宝龙西区的宝荷路和沙荷路附近,加上即将推出的蓝钻风景花园,预示着未来宝龙西区将成为宝龙区域地产开发的重点区域。,竞争宝龙区域,振业宝荷项目总建筑面积达到30万平米,其客户将会更为广泛; 开发周期:预测其一期入市时间应在08年中,与本项目在入市时机上有一定的竞争。 价格方面:其楼面地价已经达到2500元/平米,因此预测其一期售价在6500元/平米以上。,竞争宝龙区域,龙岗中心城对坪山客
17、户有一定的抢夺效应,我们从中原代理楼盘的成交客户统计中可以得出,坪山客户占龙岗中心城物业成交客户的2%3%,置业需求面积多集中在110130 。,龙岗中心城物业成交情况,竞争龙岗中心城,中心城-07-08供应,结论: 预测07和08年中心城的供应量将达到100万平米左右,市场供应量非常大。,竞争龙岗中心城,竞争客户流向,流标地块,万科竞得地块,深业地块,将出让地块,振业地块,蓝钻风景花园,竞争分析小结,竞争分析,从当地市场的竞争来看,这里更像一个即将开战战场, 谁能战胜对手谁将是本地市场的领导者!,我们的情况?,项目分析,项目基本指标,位置: 龙岗坪山镇中山大道 土地用途:居住用地 土地面积:
18、28282.08 总建筑面积:84846 容积率:3.0 覆盖率:30% 住宅面积:79356 商业面积: 2290 开发要求:套型面积90以下住房面积占总开发建筑总住宅面积95%以上。,项目四至,东侧东方威尼斯,西侧横坪路,南面中山大道,北面坪山河、学校、小工厂、私建民宅,劣势,机遇,威胁,优势, 片区未来规划良好,生态环境较好; 地块方整呈长条形,昭示性好,利于项目 规划和建筑布局; 临近坪山镇知名楼盘东方威尼斯,有 一定的区域声誉积累; 北侧坪山河降低噪音及民房影响;, 有90/95的限制,对项目开发有一定障碍; 区域发展还未成熟,需要项目带动区域; 治安较差,公路噪音影响; 相对于中心
19、区而言,坪山人对此的认可 度不高;, 深业/万科等品牌地产商的进入,带来区域外的置业人群,推动坪山房地产市场的发展; 政府有意使周边区域成为居住区域; 周边酒店用地的开发;, 周边竞争项目对客户资源的抢夺; 临近两块地近30万平米建面的开发量; 项目入市时市场供应的井喷;,项目SWOT分析,入市时机建议,万科地块,两块流标地,振业地块,蓝钻风景花园,深业地块,2007年,2008年,2009年,三块宝龙西区地,项目入市时机,深业品牌及项目形象的导入和建立,片区关注度提升、客户资源的抢夺 我们需快速进入市场,引爆片区置业价值!,Q2:谁是我们最有价值的客户?,带着对项目价值的理解,我们来寻找,坪
20、山区域的客户,目 标 客 户,宝龙碧岭工业区等客户, 注重居住价值及投资需求的引导,坑梓、葵涌等地居民,是较小面积/较低楼层单位的潜力消费群,要吸纳。,在坪山区域生活及工作的人士,坪山本地区域的中坚力量,有较大的发展潜力,是项目的主要目标客群。,25,30,35,40,45,周边 工业区,周边 城镇,坪山私企主/高管/公务员/本地人,收入,年龄,低,中,高,调研课题:坪山客户置业需求研究,调研说明: 本次客户研究釆用定量访谈方法进行 调研选址:根据中原龙岗三级市场监测坪山成交客户区域分布特征;龙城国际、水岸新都、罗马公园、东方御花园坪山成交客户区域;天健现代城、龙城华府到访坪山客户区域、并结合
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