中原_深圳深业坪山商业前期定位报告.ppt
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1、1,深业坪山商业前期定位报告,3,三、项目租售政策定位,二、项目营销定位,一、深圳宏观经济及项目营销环境分析,4,2.坪山宏观规划,1.深圳市总体经济状况,1.1 深圳市宏观经济指标 1.2 深圳商圈分布状况 1.3 龙岗区及宝龙工业区经济状况 1.4 深圳总体经济状况总结,3.坪山商业分析,4. 消 费 者 分 析,一、深圳宏观经济及项目营销环境分析,5,深圳经济总量位居全国第四;06年人均可支配收入为22567.08元,年零售总额达1671.29;2010年规划实现零售总额在2400-2600亿元之间。 为商业发展奠定了良好的经济基础。,经济总量:2006年深圳市GDP为5813.56亿元
2、,比2005年增长16.6%,在全国大中城市继续居第四位。人均GDP为69450元/人,比上年增长13.4%(按美元汇率折算,人均GDP为8815美元/人)。 收入水平:2006年居民人均可支配收入22567.08元,比上年增长5.0,居民人均消费性支出16628.16元,增长4.5。 零售总额:2006年,全市社会消费品市场持续趋旺,全年社会消费品零售总额达1671.29亿元,比上年增长16.2,增幅超过生产总值1.2个百分点,增长速度近10年来首次超过GDP增长。 政府规划:2010年实现社会消费品零售总额在2400亿2600亿元区间,商业增加值突破1000亿元。零售业总营业面积控制在16
3、00万平方米左右;人均零售面积约1.23平方米。 数据来源:深圳市商业网点规划(20062010),1.1深圳总体经济状况宏观经济指标,6,深圳商圈分布图,东门商圈,宝安中心区商圈,华强商圈,中心区商圈,人民南商圈,南山商圈,龙岗中心区商圈,深圳目前商业特区内以人民南、东门、华强北、中心区、南山商圈为代表、特区外以宝安、龙岗商圈为代表。 深圳主要次级商业区域渐成气候,其发展同样引人注目;地铁沿线成商业热点。,1.2深圳总体经济状况商圈分布状况,7,1.2深圳总体经济状况人民南商圈/东门商圈/华强商圈,人民南正在改造成为集购物、餐饮、娱乐、旅游、商务五大功能于一体的区域型现代化商业文化中心。 东
4、门商圈内的一批大型老牌商业名店仍吸引大量的人流,继续成为代表深圳城市形象的标志性商圈。,华强商圈现在为深圳业态最全的商圈。并且拥有全国最有影响力的电子信息、钟表、珠宝、服装等专业市场。,华强北商圈,8,1.2深圳总体经济状况中心区商圈,中心区商圈已成为政府建设的重点之一,政府的发展导向是大力引进高档商家的进入,促进高档商圈的形成。 目前,已有多家大型商业综合体相继开业。2007年还将有晶岛国际购物中心等项目入市。,已进入商家名录: 1、嘉信茂广场 2、万佳百货彩田店 3、城建购物公园 4、天虹购物广场 5、万佳百货福民店 6、天虹商场福民店 7、人人乐购物广场 8、中港城 9、华侨城购物广场
5、10、怡景中心城 11、COCO Park,目前,中心区日平均人流量达30多万,且都是颇具消费力的高素质顾客层,为定位高档的中心区商业提供了广阔的发展空间。,9,1.2深圳总体经济状况南山商圈/宝安商圈/龙岗中心城商圈,1、海岸城 2、天利中央广场 3、西街 4、花园城 5、海雅百货 6、新街口百货 7、儿童世界 8、保利文化广场 9、沃尔玛 10、国美电器 11、苏豪商业城,南山商圈虽起步较晚,但是在众多高素质人口依托下,却是发展速度最快的。,南山商圈,宝安商圈,伴随着宝安住宅地产的不断开发,未来新兴人口的不断涌入,宝安的商业地产己然成为众多开发商的竞相争夺之地,1、双龙天虹 2、中心城天虹
6、 3、吉之岛 4、人人购物广场 5、玛泰哈利 6、世贸中心 7、岁宝百货,龙岗中心城的商业从2001年开始,迅速形成以万佳百货为核心、多个临街商铺相联的整体商业格局。 未来龙岗中心城的商业格局将由分散、功能单一的临街型商铺和小区型商铺向多功能的区域性综合商圈转变。,龙岗中心城商圈,10,龙岗经济概况: 2006年地区生产总值达到1053.9亿元,同比增长18.0,比全市高3。,依托产业发展,龙岗经济起飞,增长迅速,未来宏观经济态势看好。 宝龙工业区基础良好,大型先进制造企业的进驻,带动宝龙经济引擎启动。,主要经济支柱: 已形成以电子信息产业等高新技术产业为龙头,机械、服装、塑胶制品和金属制 品
7、等传统行业协调发展的新格局。,大运经济:深圳奥体新城位于龙岗中心城西区,占地13.4平方公里,规划建设成 为集体育运动、居住、商业文化、旅游休闲为一体的城市复合功能区。第26届大 运会计划投放使用54个体育场馆,其中包括29个比赛场馆、25个训练场馆。未来 四年政府直接投资龙岗大运会建设超过20亿美元,将带动数百亿元资金到龙岗投 资。,宝龙工业区经济概况:已入驻 48 家高新技术企业,29 家已投产,总产值200 亿 元。,主要经济支柱:以电子信息、光电子、机电一体化、汽车电子、汽车制造等高新 技术产业为主导,代表企业:五洲龙、思达仪表、比亚迪、京能集团等。,1.3深圳总体经济状况龙岗区及宝龙
8、工业区经济特征,11,总体规划:以先进工业为基础,第三产业和创汇农业发达的产业体 系。深圳东部产业强区和现代化新城区。2010年规划人口127(常住 人口,不含暂住人口)万。 城市功能现实与未来:区域性物流中心、旅游中心、工业基地、能源 基地。 关键词: 奥体新城大运中心:以发展文化体育产业、会展业和综合服务业为 主,承办大运会等各类国际、国内顶尖赛事,举办高交会等。高级医 院、国际学校、高尚购物中心和高尚住宅、星级酒店等配套设施即将 完善。 会展中心 天安数码新城 深大分校 留学生创业园 香港金融服务基地 自行车赛场 深圳大工业区 宝龙工业区 沃尔玛东南亚配送中心 家具产业集散基地,依托20
9、11年的世界大运会,龙岗未来的城市及产业规划,龙岗将吸引更大量的先进工业企业,整体经济将获得飞跃性的发展,并带来政治、经济、第二三产业,及社会整体消费力的大幅提升。,1.3深圳总体经济状况龙岗区产业发展趋势,12,宝龙工业区:东部先进制造园区,深圳市龙岗区开发建设较早、规划完善的大型工业区。代表企业有五洲龙、思达仪表、比亚迪股份、兴日生、京能集团、深爱半导体等数家高新科技企业。涉及产品有环保混合动力电动大巴、电力仪器仪表、教学影视设备、汽车、高效节能水泵和高效节能水温调节机、电话、半导体等,带来大量中高级管理人员。,深爱半导体,思达仪表,顺嘉高新建材,深圳兴日生,天马微电子,五洲龙,哈飞汽车,
10、比亚迪,京能,欧帝光学,1.3深圳总体经济状况宝龙工业区产业发展现状,13,龙岗区工业基础强大,各产业分布地较为集中,工业区各厂区的集中易形成人口聚集区。 宝龙工业城地处龙岗与坪山交界处,工业电子及信息产业发达,厂区较为成熟,人口较为集中,为本项目未来入市提供强大的客户资源。,规划:以电信、光电、机电一体化、汽车电子、汽车制造等高新技术产业为主导,是深圳市未来510年最具活力和发展最快的经济增长点。 功能:以先进制造业和大型工业项目为先导,以高新技术产业以及配套产业为支柱的现代化工业基地,支撑产业为集成电路芯片、加工制造等。,1.3深圳总体经济状况宝龙工业区产业发展趋势,14,1、商业集中,又
11、呈现多中心商业格局 商业核心集中在华强北、东门和人民南;从布局上看,随着南山、宝安和龙岗三区经济总量的快速增长以及居民购买力的提高,各区已形成了各自的区级商业区。 2、四大主导业态 百货、超市、购物中心、专业店构成了深圳零售业的“四驾马车” 。 3、购物中心迅速崛起 从中信城市广场开始,到金光华、万象城,再到2006年、2007年将陆续开业的四个购物中心,表现购物中心迅速崛起的特征。目前龙岗坪山区域还有市场空白点。 4、市区人均拥有商业面积已经达到较高水平 深圳市区餐饮和零售面积合计1289.6万平方米,人均商业面积1.28平方米,其中人均零售面积0.96平方米,人均餐饮面积0.32平方米。宝
12、安龙岗两大区域在餐饮和零售人均商业面积尚有发展空间。,1.4深圳总体经济状况总结,商业发展的四大前提: 政府规划指引 交通四通八达 产业发展支撑 人 口 的 发 展,15,2.坪山宏观规划,1.深圳市总体经济状况,2.1 东部工业组团规划 2.2 规划坪山交通规划 2.3 坪山各工业区人口 2.4 宝龙工业区现状,3.坪山商业分析,4. 消 费 者 分 析,一、深圳宏观经济及项目营销环境分析,16,2.1坪山宏观规划深圳东部工业组团,功能定位:深圳市东部新城、全市先进制造业基地。重点发展高新技术制造业、石化下游产业以及其他新兴产业。其中大工业中心片区重点发展装备制造业、电子信息核心技术及国家级
13、生物医药。 规模:至2010年,组团人口规模控制在100万人以内,组团城市建设用地规模控制在68.33平方公里以内。 这里将成为以高新技术产业为先导、大型工业项目为支柱的现代化工业基地,成为中国大型集团企业和世界跨国公司集中区。,项目被规划在东部工业 组团内,而东部新城 规 划建设“国际一流的产 业新城”。至2010年, 组团人口将达100万。,17,深圳市产业聚集基地: 东部国家级产业新城 后势看好。 相关产业的发展也支撑了项目的消费力。,汽车整车制造及相关配套产业 先进电子制造及电池制造产业 (国家级、未建)深圳生物医药产业基地,2.1坪山宏观规划相关产业,18,2.2坪山宏观规划深圳东部
14、立体交通网即将构建完成,龙岗区南通道2006年2月开工, 宝荷路口至龙坪快速干道, 8.2 公里双向六车道,08年底完成龙 岗全区规划6条高速公路,即机 荷、深汕深惠高速、东部沿海高 速、六号高速、盐排、惠盐公路 改线工程,规划包括龙岗区第二 通道、中心城外环路、龙岗区南 通道、沙平莞快速路、深平大 道、横坪路和坪西路在内的6条快 速路深惠城际线、杭福深国家铁 路客运专线也将在区域内设站停 车。,干线性主干道“三纵三横”的路网格局: 深惠公路:定位生活性主干道。在龙岗中心组团路网形成后,将不再承担过境货运交通。 爱龙路:向西延伸与横岗红棉路相接,平行于深惠路,快速疏解龙岗中心组团对外交通。 丹
15、梓大道丹荷路沙荷路:平行深惠公路、加强龙岗中心组团与龙岗区各组团之间联系。 龙坪路:原规划为快速路。此次规划为交通性主干道,向北延伸与坪地街道办环城南路相 接。 深汕公路:承担龙岗中心城、龙岗镇、坪山、大工业区至惠州方向的生活性交通 。 碧新路: 7km双向六车道。联系龙城、龙岗镇与宝龙碧岭、北通道、南通道的交通。,19,区域毗邻未来高速公路、 铁路;交通运输、客流交 通都很便捷。,2.2坪山宏观规划干道网络交通四通八达,20,杭福深客运专线(厦深铁路) 另规划建设穗深港、深莞、深惠、深江四条珠三角城际轨道线 深惠公路改造: 第二条深南大道。 深惠高速: 连接珠三角与深圳。 惠盐高速、盐排高速
16、、 清平、水官、南坪、 盐田港、宝安机场,穗福深客运专线 厦深铁路,2.2坪山宏观规划未来交通规划毗邻省际轨道,便于运输,21,12号线:连接体育新城、中心城、东部新城等片区,并衔接厦深铁路龙岗站和东部快线14号线。线路由体育新城至坑梓,2030年前通车 3号线:2011年6月前通车。沿东部发展轴,连接特区中心组团、中部服务组团、东部物流组团、龙岗中心组团,沟通布吉、横岗、龙岗3个卫星新城。 14号线:市中心区至坑梓的14号将路经这里,依托交通轨道的建设与落成,龙岗工业产业将迅速发展,同时带动经济增值,并推动产业人群消费力。,2.2坪山宏观规划近期地铁12号线、3号线纵贯区域,22,目前坪山街
17、道办是坪山最主要的居住区 工业区内规划有公园、学校、医院等不断完善的相关配套。 坪山西区将规划建成近40万的建筑面积的城市居住区。,坪山街道总面积132.8平方公里,辖有13个村民委员会和1个居民委员会, 125个自然村,总人口约16万人,其中常住人口4万人,暂住人口约12万人。,未来巨大的住宅供应量将带来众多的居住人口,正是本项目商业部分发展的契机。,2.3坪山宏观规划各工业区人口规模逐渐膨胀,23,宝龙-碧岭工业区是市政府重点建设的高新技术产业园区; 其规划进驻企业48家,现已建成投产企业达到29家; 目前宝龙工业区的工业总产值已经超过200亿元,入驻员工人数超过2万人; 其中有较强购买力
18、的管理层人数超过2000人;,预计在项目推出时区域总人口将超过5万人,投产企业达到40家左右,区域年产值将超过400亿元。区域的快速发展为本项目提供了丰富的客户资源。,2.3坪山宏观规划宝龙工业区现状,24,规划:政府有意推动东部新城的建成。大运会、奥体城将 全面带动整个龙岗经济与产业。工业组团的迅速发 展,也将带来大量的高端消费人群,2.4坪山宏观规划坪山区域市场特征总结,交通:地铁3号与12号线、南通道、杭福深铁路等多条外交 通布局,为经济提供效率的保证和商机,同时增加 了吸引外区客户的可能性。 人口:随着产业的发展,规划的落实,交通体系的完善; 人口规模逐渐壮大,消费力逐渐增强。,25,
19、2.坪山宏观规划,1.深圳市总体经济状况,3.1 坪山集中商业分析 3.2 坪山商业街分析 3.3 坪山商业未来展望 3.4 商业市场状况总结,3.坪山商业分析,4. 消 费 者 分 析,一、深圳宏观经济及项目营销环境分析,26,3.1坪山商业分析坪山集中商业项目分析,27,3.1坪山商业分析坪山集中商业项目分析,28,3.1坪山商业分析坪山集中商业项目分析,29,3.1坪山商业分析坪山集中商业项目分析,30,分布:集中式商业主要集中在东胜街与深汕路两条主干道上,商业不发达,业态不丰富。 规模:各专业市场规模较小,基本在一万平方米左右,属于次区域型商业,档次较低。 经营状况:开业较早的几家商业
20、的经营状况相对比开业较晚的商业经营状况好。商业需要一定的市场培育期。 停车位:各集中式商业大都只限于临街十几个停车位,没有设立专门停车场。 配套:各百货商场基本没有园林景观的配套设施。 经营管理:各百货均无专业的经营管理公司,由开发商或大包租方自行管理运营,没有经过专业的训练,管理不到位,更无品牌的维护及推广。,3.1坪山商业分析坪山集中式商业特征,分布单一,规模小 经营状况一般, 停车位不足, 配套不全, 经营管理落后。,31,3.2坪山商业分析项目临近商铺调研:金碧路,32,3.2坪山商业分析项目临近商铺调研:金碧路,33,3.2坪山商业分析项目临近商铺调研:金碧路,34,3.2坪山商业分
21、析项目临近商铺调研:金碧路,35,业态以五金占比26%、餐饮20%和汽配17%为主,业态分布不均。,3.2坪山商业分析项目临近商铺业态统计,36,3.2坪山商业分析项目临近商铺租金统计,租金在20元,25元居多,占总量84% 平均租金为23元。,37,1、坪山商业尚处于发展的初级阶段,呈现以五金、汽配为主的商业业态分布不均匀的态势。,4、项目所在新区由于人员稀少,缺乏有力的人流及消费支撑,经营情况一般,租金一楼在2030元/平米,二楼在1315元/平米。,2、集中式商业业态多以小超市、中低档服装、美容美发等为主,缺乏休闲娱乐业态。,3、专业市场以经营电脑通迅、家具为主。品种较少,以床、沙发、办
22、公桌为主。,3.2坪山商业分析总结,38,频繁引进商服物业。加速东部新城城市化进程,东部新城被定位成先进的制造业新城,经过这些年的发展,大工业区已经集聚了一定的制造业基础,倘若要进行产业结构调整,就必须更新城市服务功能。政府频繁引进商服物业,意在加速该区域的城市化进程。,45个城中村项目年内改造。居民素质将得到全面提升,共列入改造项目115项,城中村改造工作已向特区外全面倾斜。全面配合2011年大运会召开,特区外94项改造项目龙岗区为68项。 龙岗中心城区等重要功能片区及地铁一号、三号线等轨道交通沿线城中村改造是重点之一。改造总用地规模为552.76万平方米,年度用地规模270.57万平方米;
23、拆除约410万平方米的各类建筑,重建约800多万平方米的各类建筑。所有城中村全面改造项目,年内要求落实改造范围、编制完成改造专项规划并有实质性进展。,据深圳市大工业区管理委员会官方网站显示,目前,大工业区已经聚集了日立集团与IBM的合资企业日立环球、全球最大的注塑机制造商之一震雄集团、世界第一大无源元器件生产商村田株式会社以及赛格三星等知名企业,此外,该区域还拥有沃尔玛在中国的首个大型配送中心。,全球知名企业设厂,民间力量支持,3.3坪山商业分析区域未来展望:政府助推东部新城形成,39,居住用地,如图2005-2020年东部工业组团分区规划,项目周边大量规划中的居住用地待建。,商业用地,3.3
24、坪山商业分析区域未来展望:商业用地集中,40,随着未来众多项目将陆续推出。品牌发展商的进驻将提升片区经济发展的热度,并提高坪山居住人群的素质。为本项目商业提供了良好的发展契机。,3.3坪山商业分析区域未来展望:实力开发商强 势进入,本项目商业项目占已知商业面积总量84%,在规模上本项目具有绝对优势。,41,商业呈现多中心格局,龙岗区级商业中心已渐形成 四大业态主导深圳商业 购物中心迅速崛起,概念深入人心 市区人均商业面积已接近香港,达较高水平,宏观因素 深圳的大环境,微观因素 项目的小环境,内向型市场,商业发展不成熟,需引导当地人的消费意识 随着房地产业的发展,坪山经济将得到飞跃 商业业态单一
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