[39-009] 南京顺驰项目汇告-101PPT.ppt
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1、南京公司项目汇报 2004-10-18, 城南跃盛半轴厂项目 城东中山中学项目 城南航天晨光项目 城东杨庄8号地项目 高淳市场简介,城南跃盛半轴厂项目,项目概况 项目SWOT分析 项目定位 成本测算 竞争对手 下一步工作重点,项目概况 1、宗地位置 该地块位于南京 市秦淮区,地块东靠机 场铁路,南起永乐路, 西临土城头路,北至在 售项目南城美境。, 城南跃盛半轴厂项目, 城南跃盛半轴厂项目, 城南跃盛半轴厂项目,3、控制性指标,4、地块现状 现阶段地块已经基本平整,红线范围内只有东侧一个白色简 易构筑物尚未拆平,地块中无高压线通过。,上图为站在该地块的南边界分别向东西方向拍摄地块的现状, 城南
2、跃盛半轴厂项目,5、三公里范围社区配套 土城头路江宁路一线(目标地块1000米以内)生活配套:现有小型农贸市场、超市、餐饮、银行及南京秦淮医院分院等; 永乐路一线(目标地块1000米以内)生活配套:现有生活小区的底层商铺,以小型餐饮及各类生活用品小店为主; 夫子庙商贸圈(目标地块2公里以内):以夫子庙为中心的城南商贸圈已经成为南京市重要的商业副中心,分布大型商业、餐饮、酒店等。其中大型购物:好又多购物中心; 餐饮娱乐:秦淮人家、状元楼酒店、盛德食府、新香园大酒店, 城南跃盛半轴厂项目,优势(Strengths) 1、交通较为便利,有4条公交线路通过地块周边并可以达到主城区内; 2、地块周边生活
3、配套设施较好,有3家超市(2个大型苏果超市、1个华诚超市)、1中型农贸市场、2家银行(工商银行、农业银行); 3、距离地块步行5分钟范围内有一段明城墙风光带以供人们休息娱乐; 劣势(Weakness) 1、地块较小,不利于小区规模操作; 2、地块东侧紧邻机场铁路,且与宁芜铁路距离500米,届时经过的车辆将带来一定的噪音;, 城南跃盛半轴厂项目,项目SWOT分析,机会(Opportunities) 1、紧邻地块的南城美境项目将提升本区域的整体形象,同时给我们带来一定的消费者; 2、项目1公里范围内二手房(70-90)的热销说明市场有一定量的需求; 3、地块附近有晨光机械厂和普天通信厂,他们将带来
4、一部分消费者; 威胁(Threats) 1、目前关注该地块的竞争对手有南京通宇房地产开发公司(南城美境的开发商)、南京禄口机场(计划将该地块获取做为机场职工的宿舍), 城南跃盛半轴厂项目,1、区域市场分析 土地市场-片区内除了与该地块同期出让的两幅较小地块外,没有其他土地供向市场。其中路子铺地块,与该项目相隔100米,总建2.25万;永宁路地块总建0.36万。 商品房市场-该片区位处宁南板块的东面,目前片区内在建在售项目较多,但大多已进入尾盘。楼盘总体均价5200元/左右,产品形态以多层和小高层为主。 片区内主要在建在售楼盘(如下表):, 城南跃盛半轴厂项目,项目定位,目标地块旁项目分析(南城
5、美境),目标地块旁二手房市场情况 开源小区:共4个村,合计1000多户。96年建设完成,主要居住人群为当地与附近 居民拆迁安置户。现二手房价格为4500元/。 金墙花苑:共12栋约400户,分为96年和00年两次开发完成,主要居住人群为附近 普天通信厂的员工。现二手房价格为5100元/(带装修)。, 城南跃盛半轴厂项目,2、客源定位: 该地块处于城南片区,该区域置业特点即是以城南本区域居民消化为主。地块周边小区居民素质不高,以邻近的普天通信厂、晨光厂职工和拆迁安置居民为主,从紧邻该地块的正在操作的“南城美境”客户群来看,本项目客源定位: 以城南区域内居民改善居住环境、年轻人结婚用房、拆迁换房为
6、主,投资和其他所占比例较少。 3、项目定位 由于地块规模不大,且区域环境及其特性决定了不适合做高档产品,故我们将项目定位为中档住宅小区 。 根据市场调研以及我们的分析判断,该地块所处区域的热销住宅产品面积多在90左右,由于面积小从而带来的总价相对较小,从而能够充分满足目标客群的需求。, 城南跃盛半轴厂项目,4、价格定位 5500元/平方米 (建筑形式为三幢11层的小高层) 项目紧邻的南城美境现在售价最高5500元/,均价5200元/,销售形势良好,目前只剩尾盘。 片区内的新盘总体均价为5200元/,地块周边二手房价格已到5100元/。 如我们顺利获取该项目,开盘时间在明年6月份,届时周边将没有
7、楼盘在售, 处于真空时段。 所以,均价5500元/完全能够实现。, 城南跃盛半轴厂项目,5、项目操作思路 定位:中档住宅小区 预售均价:5500元/平米 容积率:1.75 总建面积:19150 住宅共4栋:号楼6500, 号楼6500, 号楼5700 特点:密度小,绿化率高。, 城南跃盛半轴厂项目,1、经济测算及开发周期, 城南跃盛半轴厂项目,成本测算, 城南跃盛半轴厂项目,2、动态分析表, 城南跃盛半轴厂项目,3、项目开发及销售周期,南京通宇房地产开发公司 该公司系江苏农垦下属,已开发项目有堂子街小区、天宫艺墅苑等。现阶段开发的“南城美境”与该地块紧临,销售情况良好。如获取开发可形成一定的规
8、模,有效的控制成本,具有一定的竞争优势,故现阶段正在密切关注该地块的动态情况。 南京禄口国际机场建设开发公司 该公司已开发项目有枫丹白露,现阶段该公司欲获取该地块做为职工的福利用房,但也不排除获取地块建设完成后对外发售。由于该公司建设完成了禄口机场,有着较深的政府背景,故也有一定的竞争优势。, 城南跃盛半轴厂项目,竞争对手,该地块现已公开挂牌,由于地块规模较小,且已有本地的两家开发企业在密切关注,故我们建议策略性参与,如能以相对较低的代价获取则拿下,如在竞争拍的过程中价格范围超过我们的心理价位则放弃。 建议获取价格在4400万,销售单价5500元,净利润率20%, 城南跃盛半轴厂项目,项目进展
9、情况及下一步操作思路,城东中山中学项目,项目概况 项目SWOT分析 项目定位 成本测算 竞争对手 下一步工作重点,中 山 门 大 街,目标地块,苜 蓿 园 大 街,苜卫路,苜 蓿 园 东 街,已有建筑, 城东中山中学项目,1、地理位置:城东中山门大街以南 2、地块四至:地块东至苜卫路,南至已有建筑,西至长发公寓,北至中山门大街,东边界 南边界 北边界, 城东中山中学项目,项目概况,4、公共交通及配套情况 该地块北边紧临中山门大街,有810条公交线路,交通极为方便,附近有苏果超市、农贸市场、南京长江医院等生活基础配套设施,同时还有紫金山自然风景区可尽收眼底。, 城东中山中学项目,3、地块现状 现
10、阶段地块上的建筑物已全部拆除,正清理现场留下的拆迁垃圾。,5、经济性指标, 城东中山中学项目,优势(Strengths) 1、地块位于紫金山风景区,是传统高档住宅片区,区位优势明显; 2、地块内部无不利因素,利于快速开工开盘; 劣势(Weakness) 1、规模较小,付款节奏相对较紧,不易发挥公司操盘水平; 2、竞争相对激烈,已知竞争对手(振东开发)处于有利形势; 3、地块北侧高压线对购房者心理有一定的负面影响;, 城东中山中学项目,项目SWOT分析,机会(Opportunities) 1、 获取方面:已知竞争对手在前期操作时,已规避一些其他对手,我们策略性参与,有可能掌握主动; 2、 市场方
11、面:项目周边今后无土地出让,现阶段市场供不应求,在保证利润率的同时,能实现快速回款,放大现金流; 3、 操作方面:借助外部景观优势,可以降低项目成本,提升楼盘品质。 4、 地块虽然规模较小,但因其特殊的地理位置,所产生的良好品牌效应,利于公司在南京的长远发展; 威胁(Threats) 1、由于规模较小,能否有效的控制项目运营成本是最大威胁; 2、振东公司与白下区政府前期已有着较深的关系,是我们项目获取过程中最大的竞争对手;, 城东中山中学项目,1、区域市场情况 商品房市场-地块1公里范围内有栖霞建设的紫金山水苑:共有6栋建筑合计168套,项目于2000年售完,现阶段二手房的价格是7500元/;
12、 长发地产的长发公寓:共有2栋建筑合计196套,项目于2001年3月交付,当时售价3700-3800元/,现阶段二手房价格是6500元/; 项目周边暂无新的在建在售楼盘,目前二手房的市场均价在7000元/左右。, 城东中山中学项目,项目定位,2、客源定位: 该地块处于城东片区,由于环境优美、人文气息浓郁,使该区域一直是南京市民心目中的高档住宅区域。地块位于紫金山脚下,距离通往紫金山的陵园路仅200米,地块周边小区居民素质较高,以高收入阶层人士、高校教师、企业和机关中层领导为主,从地块附近楼盘客户群来看,本项目客源定位: 以南京市追求生活质量的高收入阶层、企事业单位中层以上领导的二次置业以及投资
13、为主。, 城东中山中学项目,3、项目定位 由于地块堪称“城东绝版地块”,周围环境优美,居民素质较高,市民对该片区认同度很高,且地块规模不大等特性决定了该项目定位高档精品住宅小区 。 4、价格定位(方案一) 8500元/平方米 (建筑形式为1幢多层、2幢小高层) 项目周边无任何在售在建楼盘,未来周边市场没有竞争。 地块周边二手房价格为7000元/,片区内二手房价格已到9000元/。 所以,均价8500元/完全能够实现。, 城东中山中学项目, 城东中山中学项目,价格定位(方案二) 10000元/平方米 (建筑形式为1幢多层、2幢小高层) 项目周边无任何在售在建楼盘,未来周边市场没有竞争。 地块周边
14、二手房价格为7000元/,片区内二手房价格已到9000元/。 产品规划中可以通过景观电梯、防雨连廊、残疾人坡道、卫星电视、空中会所、名贵植物的移栽、提供管家式五星级物业管理等来提升项目的品质。 所以,均价10000元/完全能够实现。,1、经济指标测算(方案一), 城东中山中学项目,成本测算, 城东中山中学项目,2、动态成本分析(方案一), 城东中山中学项目,3、项目开发及销售周期, 城东中山中学项目,1、经济指标测算(方案二), 城东中山中学项目,2、动态成本分析(方案二), 城东中山中学项目,3、项目开发及销售周期,小结: 要实现上述两种方案的售价需要我们前期对市场对产品作出 深入细致的研究
15、分析,由于项目的体量较小,总户数不多,且该 区域被南京市民所认可,是一个去化速度非常快的项目。在此 我们建议选用第一种方案的售价,让利于消费者,同时可以加快 销售,使得资金迅速回笼。, 城东中山中学项目,南京振东房地产开发公司隶属白下区政府,现阶段已投资新建了南京行知实验小学,该公司对获取中山中学地块也属策略性参与,如底价超过其心理价位也将放弃,我们需要进一步打听其内部情况。, 城东中山中学项目,竞争对手,下一步工作重点 该地块出预公告,预计在11月中旬挂牌上市,我们将继续跟踪南京振东房地产开发公司的动向。由于地块规模较小,素质较高,可以打造精品项目提升公司品牌。结合公司现状及未来发展需要故我
16、们建议重点参与。 如按方案一,则建议6100万元获取,销售单价8500元,净利润率20% 如按方案二,则建议7500万元获取,销售单价10000元,净利润率20,城南航天晨光项目,项目概况 竞争形势 项目SWOT分析 项目定位 项目成本测算 下一步工作重点,1、宗地位置 该地块位于南京 市雨花台区雨花西路 168号,距离新街口约 4公里,15分钟车程。, 城南航天晨光项目,项目概况,2、区域位置详图,奥体中心, 城南航天晨光项目,黄色: 规划路 黑色: 现状路,航 天 晨 光 厂 地 块 红 线 图,A,B, 城南航天晨光项目,3、经济技术指标, 城南航天晨光项目,9班幼儿园一所,面积不小于2
17、000平米; 社区服务中心(含老年人服务中心、文化活动中心、卫生站),面积不小于600平米; 农贸市场、公共厕所、垃圾转运站、变电所、燃气调压房,面积不小于2000平米。,4、小区公建配套,5、项目周边环境,所处位置:雨花西路、长虹路、宁芜铁路 东南侧的雨花西路是双向8车道的城市快速路,沿路两边有银行、医院; 西南侧的长虹路现状为老城街道,预计今年年底进行拓宽改造,明年十运会前完工; 北侧宁芜铁路,距离地块边缘约100米,火车通行有较大噪音影响;,雨花西路,长 虹 路, 城南航天晨光项目,紧邻项目的南京市雨花台小 学始建于1951年,是省重点小 学,现有26个教学班,师生千 余名。 南京雨花台
18、中学江苏省重 点中学 ,分设初中、高中两部, 是南京市规模最大、办学条件 最好的学校之一。, 城南航天晨光项目,地铁1号线2005年9月1日通车 中华门站距离项目500米,步行10分 钟,为三层高架车站(轻轨);,地铁试运行,中华门站, 城南航天晨光项目,雨花西路现有8条公交线路,车站距离项目最近80米;,4A级雨花风景区距离项目约1000米,步行20分钟左右就能到达。 秦淮河风光带,现正在进行河道整治。, 城南航天晨光项目,小结: 项目所在区域位于主城跟河西新城中间,现阶段各项生活配套设施完善,交通便利。随着地铁一号线的通车,及河西新城逐渐成熟,该区域升值发展潜力很大。,1、主要竞争对手 亚
19、东与晨光在03年共同组建项目公司运作该地块上市,但是没有达成私下转让协议 ,晨光也不愿意让亚东低价获取。亚东可能是策略性参与,并不是志在必得。万科、栖霞也对该项目表达了较大的获取意向,目前双方高层已参与具体工作。这几个开发商的实力都很强,形势不容乐观,但如果打败这几个竞争对手,我们将向南京市场的NO.1迈出更为坚实的一步。,竞争形势, 城南航天晨光项目,土地市场,2、市场竞争分析, 城南航天晨光项目,综合比较: 只有小行地块会对目标项目有较小的威胁,自行车厂地块在项目操作后期才会产生竞争威胁。,右图中黄色部分为我们 所界定的区域市场的范围, 在这个范围内,现阶段共有 6个在建在售楼盘,都是尾
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