『精品』2010年_江阴城市房地产市场研究报告.ppt
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1、谨呈:华润置业,江阴城市研究报告,城市发展脉络,房地产市场分析,区域市场分析,1,2,3,Contents:,竞争对手分析,4,地理区位,江阴地处苏锡常“金三角”的几何中心,区位优势明显,江阴隶属江苏省无锡市,是长三角重要的工业城市,以特种钢铁、机械装备、高档纺织为主,经济发达,连续六次成为全国经济百强县之首。 江阴北枕长江,南近无锡,东接常熟、张家港,西连常州 ,地处苏锡常“金三角”几何中心,区位优势十分明显。 江阴是长江下游集水、公、铁于一体,江、河、湖、海联运的重要交通枢纽城市。从江阴到上海、南京两大城市各138公里,到无锡、常州仅38公里。以江阴为圆心、半径160公里范围内有六个飞机场
2、,其中南京、上海可直飞境外。江阴北接过江通道江阴长江大桥,新长铁路穿境而过,交通便捷。,江阴,历史沿革,江阴名称的由来 历史上江阴古称暨阳,有7000年人类生息史、5000年文明史、2500年文字记载史、1727年建县史。南梁绍泰元年(555)废县置郡,建治君山之麓,因地处长江之南,遂称江阴郡,为“江阴”名称之开始 。 黄金口岸,逐步成为物资集散中心 境内35公里长江深水岸线被专家称为黄金水道的黄金地段。盛唐起,江阴就是对外贸易的重要港埠,2000年,全市港口吞吐量超过1000万吨,其中外贸运量206万吨,集装箱运量超1.5万标箱,正在成为长江下游重要的物资集散中心。 全国县域经济基本竞争力评
3、价中名列第一,实现六连冠 地区相对富裕程度、科学发展和环境保护等级评价均达到A级,江阴以雄厚的综合发展实力和可持续发展的活力第6次雄居全国县域经济百强县排行榜榜首。,由于靠近长江,历史便为黄金口岸,近代随着长三角经济的发展迅速崛起,连续6年蝉联全国百强县之首,城市定位,由于与上海距离较近,靠近长江,得益于长三角迅速崛起的成熟经济圈,迅速崛起; 江阴地方政府和企业家深谙市场经营之道,着手谋划从产品经营到资本经营的跨越,使得“江阴板块”成为证券市场一道亮丽的风景; 江阴沿江经济开发不断大踏步迈进,江阴靖江工业园区发展速度不断加快;,江海门户、锁航要塞,全国百强县龙首 上海大都市圈的重要受益城市,长
4、江,江阴,经济地位,同类城市比较来看,江阴经济增长速度良好,经济增速平稳,其经济总量与其它县级市相比具有较大优势。 江阴市近6年来一直蝉联全国百强县之首,经济综合实力不断增强,产业结构不断优化。,城市经济在江苏县级市中居领先地位,且增长率较高,表现出良好的城市活力,作为苏南模式的发源地之一,江阴具备强大的民营产业基础,经过多年发展,目前已经成为中国经济最为发达的县级市,江阴市是我国经济最发达的县市之一。面积988平方公里的土地上,培育出了一大批规模企业集团,目前有9家企业销售超百亿,9家企业跻身“中国企业500强”,14家企业跻身“中国民营企业500强”,22家企业在国内外上市。 江阴2008
5、年位居全国综合发展百强县第一位,全国县域经济基本竞争力第一位,全国县域上市公司拥有量第一位。 江阴市是全国乡镇企业的发源地之一。上世纪80年代以来,乡镇企业在这里遍地开花。 08年实现GDP1530亿元,户籍人口人均地区生产总值127622元。全年财政收入245.02亿元,全国县域经济百强县(市)榜,江阴自03年以来,连续蝉联第一,江阴上市公司名录,经济地位,经济走势,江阴市经济总量持续快速增长,近五年GDP平均增幅均在20%以上,经济处于飞速发展阶段; 2009年江阴人均GDP达到18678美元,表明改善型需求为主,房地产市场进入稳定发展期。,江阴经济总量处于飞速增长阶段,人均GDP稳步提高
6、,房地产进入改善需求为主的稳步发展期,人均GDP与房地产发展关系,人口变化,江阴户籍人口近年来增长缓慢,但外来务工人员数量较多,实际居住人口仍保持快速增长,江阴总体人口近5年来一直保持增长态势,但人口增长幅度小,值得注意的是江阴发达的民营经济吸引了大量外来务工人员,实际居住人口较多 人口增长缓慢,江阴城乡化差异很小,城乡连成一片。 与全国百强县相比,江阴的城市人口基数最大,因此房地产市场发展潜力也较大。,个私经营老板数量庞大,其次为政府机关、事业单位、金融行业公务员体系人员,整体个人口结构呈现哑铃型,2008年,全市国民经济19个门类中,年人均工资收入最高的为电力燃气及水的生产和供应业、公共管
7、理和社会组织、金融业从业人员 全年民营经济实现增加值912亿元,占全市GDP的比重为59.61%。全年实现工业总产值2506.52亿元,占全市工业总量的比重为67.30%。全年实现社会消费品零售额293.34亿元,比上年增长24.2%。 沿江经济开发区经济总量突破千亿,实施“腾龙还凤”计划,不断推进现代化科技新城建设,2008年城镇单位全部职工人数与工资,社会结构,生活水平,从历年数据可以看出江阴居民人均收入稳步增长,储蓄及收入也稳步增长;收入增幅呈逐步减小趋势,居民存款余额增幅在2008年有很大提高,反映江阴在步入发达阶段的同时经济增速减缓,同时受经济危机的影响居民投资趋于保守,而存款余额增
8、多;恩格尔系数的变化反映了经济危机对江阴的影响较大,后果主要反映在基层的打工者身上。,江阴人均收入增长稳定,受经济危机影响,居民消费近期倾向于保守,生活水平,从近5年江阴私家车拥有数量及增长率的变化可以看出,江阴市在2006年以后私家车数量开始大幅度增加,增长率呈现反映出私家车以裂变的速度增加,同时也可以看出江阴市人民生活水平飞速提升。,私家车拥有数量惊人,高档进口轿车比比皆是,江阴具备城市框架拉开和住宅郊区化的基础,同时对车位的需求将加大,2009年7月底全市年末拥有各类汽车129855辆,私人自备车占汽车总数的61.48%,高峰期新车上牌量约为70100辆/天,多数人愿意购买20多万到30
9、万元之间的车,全市拥有15家左右的汽车4S店,产业结构,对比同类城市,江阴的产业比例构成均匀,经济构成科学合理。,江阴坚持以工业为主导的产业结构,未来江阴产业发展仍呈现平稳态势,将比较稳定的支撑房地产市场发展,江阴产业以工业为主,支柱产业包括特种钢铁、机械装备、高档纺织 从历年数据来看,各产业占比变化不大,三产占比有所增加,总体比较稳定。,城市规划,2002-2020江阴市城市总体规划:东拓南扩西延,城市用地发展方向 城市用地主要向东向西、次要向南发展; 城市布局结构形态 规划城市结构形态为带状组团式,由指状绿地系统分隔成四个组团:中组团、东组团、西组团、南组 团,在城市东、南、西部布置三个工
10、业区,沿人民路、虹桥路、通江路形成“H”形商业中心。,城市人口规模: 55万人; 城市用地规模: 6600公顷; 人均建设用地: 120平方米。,“H”形商业中心,未来城市发展方向,城市规划,城市发展方向:东拓、南扩、西延;多个新城的规划必将促进房地产的大发展,江阴城市总体发展方向 东拓、南扩、西延。目前东西发展并举,南拓比较滞后 建设用地规模为198平方公里。 依据此发展方向,政府依次规划了并实施了 江阴经济开发区 靖江江阴工业园区 城西居住组团 临港新城 城市客厅 东部生态新城敔山湾 南门改造 目前重点打造城市客厅以及东部生态新城敔山湾,产业结构,城市地位,在全国百强县及长三角发达县级市中
11、稳居榜首,经济在无锡及长三角具有举足轻重的地位,也是典型的小城市成功发展案例,产业结构稳定,第二产业为主且产业内部正实现产业升级换代,第三产业稳步发展,城市规划,江阴实行统一规划、合理科学、分区明晰,各区协调发展,向现代化发达城镇快速迈进,经济水平,经济发展迅速、稳定,工业由传统向现代产业升级,并成功实现资本运作,小结,生活水平,居民各项经济指标均达到富裕水平,可支配收入及消费能力、消费档次不断提高,城市发展脉络,房地产市场分析,区域市场分析,1,2,3,竞争对手分析,4,Contents:,06年为启动新区发展,政府大规模推地,但随后土地市场回归理性,近年来土地成交量保持平稳,从各个图表可以
12、发现,江阴市土地成交情况在2006年后一直处于下降趋势,开发企业对商品房过剩预期加重。 市区在全市土地成交方面,成交面积及成交幅数方面都呈下降趋势,但成交金额占比在2008年有一定增加,市区地价呈快速上升趋势。,土地市场,土地市场,江阴历年土地成交价格呈现稳步增长态势,楼面价并未出现非理性的增长,住宅成交大幅增加,江阴历年土地呈价格逐步增长,尤其在2007-2008年间,土地价格增幅较大,说明江阴后续开发用地量将较大,未来市场上商品房预期上市数量将有一个增长的过程。 出让土地的用地性质中,商业用地比重较大,主要用作开发大市场,分布在城市边缘区域。,土地市场,近两年江阴市出让土地比较分散,各乡镇
13、土地出让较多,呈现多元发展格局,城市客厅地价约300万/亩,敔山湾新城及城南地价约150-200万/亩,利港镇地价约50-70万/亩,夏港镇地价约100万/亩,徐霞客镇地价约50万/亩,华士镇地价约50-70万/亩,江阴整体规划多个新城,加快实施城乡一体化进程,因此促进了土地的放量,也是众多大开发商进驻江阴看到的机会点。 主城每年都有一定量的拆迁,这个过程是由各家开发商以地产开发的形式完成的,为房地产市场发展提供了机会 江阴市区目前可供利用土地极其有限,城市开发呈放射状,加上市区楼面价的过速攀升,开发企业均倾向于拿地、开发郊区化。 基于城市向东、向南发展的总体规划发展方向,且东部、南部的配套设
14、施不断完善,江阴市东部、南部地价上涨速度较快,且土地成交情况好于城市西部区域。,土地市场小结,房地产投资,固定资产投资总体稳步增长,房地产投资总量及在固定资产投资中的占比增幅稳定,表明房地产呈现稳步发展态势,江阴固定资产投资增速保持在12%以下,总体呈上涨态势,投资增幅起伏变化较大,总体呈下降态势; 房地产投资占固定资产投资比重近年来一直保持增长态势,表明房地产发展比较稳定。 2004-2007年江阴商品房施工面积呈递增态势,竣工面积保持相对稳定平衡态势,销售面积逐年增加,2008年施工及销售面积均有大幅度下降,而竣工面积却有大幅度增加,说明前4年房地产存在投资过热的情况,导致2008年竣工面
15、积大增; 受2007年后低迷的经济形势及房地产形势的影响,房地产施工面积呈下降趋势。,2008年经济环境不好的情况下,江阴商品房销量未出现明显波动,表明市场抗风险能力较强,商品房市场,从上图可以看出,2009年上半年商品房成交情况明显好于2008年年情况,在经历了2008年经济危机的销售低迷期后,受长三角大的市场环境影响,以及经济良好恢复的预期,江阴房地产市场也出现成交火爆的局面。,根据同业统计,仅供参考。,商品房市场,近年江阴商品房价格呈逐年上升态势,在2009年上半年房地产市场成交量陡增的情况下,价格也未出现非理性上涨,增幅反而有所下降,2009年1至7月,江阴全市新建商品房成交10080
16、5套,同比增长115.28%,商品房成交面积162.25万平米,同比上升135.32%,成交金额80.03亿元,同比激增162.39%。 从江阴市商品房销售均价走势可以看出,在房地产销售极度火爆的情况下,江阴商品房价格保持相对稳定的走势,整体呈逐年上涨的态势,但并未出现暴涨、暴跌的情况,房地产市场比较健康,政策分析,政策导向税费减免,让利于民,鼓励住房消费。减轻企业负担,加大扶持力度,政策分析,政策导向取消信贷收紧措施,以宽松货币政策刺激经济活力,加大贷款力度,促进消费,政策导向清理土地市场遗留问题,规范用地行为,遏制恶意囤积土地行为,打击人为制造供求紧张局面的行为,政策分析,市场表现小结,土
17、地市场,地价稳步上涨,历年土地成交变化较大,存量较大;土地成交集中于江阴南部、东部区域,商品房市场,价格稳定,虽受经济危机影响,但江阴房地产市场近两年都保持比较稳定的态势,并未出现大起大落的情况,楼盘表现,09年以来,热销楼盘均实现了超越预期的销售业绩,销售异常火爆,相关政策,宽松的货币政策尚未改变,但对房价、物管等的规定更加严格,城市发展脉络,房地产市场分析,区域市场分析,1,2,3,Contents:,竞争对手分析,4,板块划分,江阴房地产市场可划分为四个板块,即城中板块、城东板块、城西板块和城南板块,城中板块为江阴原有的老城区范围; 城东板块指锡澄高速以西区域,是江阴的经济开发区,政府重
18、点打造的板块,也是当前房地产最热门的板块; 城西板块指锡澄运河以西部分,依托工业和港口等产业发展,为城西组团 城南板块为主城向南的自然延伸,近年来随着新长铁路的开通,火车站的建设成为城南板块发展的新契机;,板块特征,城中板块是江阴的价格标杆,城东城西板块则是市场供销主力,从江阴市区各板块供销及价格情况来看,城东板块和城西板块为主力供销区域,其中城西板块供销占据市区首位,价格水平在4500元/,是江阴刚性需求的购房首选区域。,区域研究之 城中板块,城中板块配套完善,资源丰富,积淀深厚,区域价值 城市中心,各种配套成熟,城市资源最集中区域,辐射力最强的核心。 城中商业繁华,有人民路特色商业步行街及
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