上海房地产豪宅市场暨陆家嘴板块高端市场调研分析报告.ppt
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1、上海房地产豪宅市场 暨陆家嘴板块高端市场调研分析报告,CONTENT,豪宅市场解析,上海豪宅格局透析 陆家嘴板块特性研判,1,豪宅市场解析,上海豪宅格局透析 陆家嘴板块特性研判,我们先由豪宅发展史 来透析上海豪宅本质。,上海豪宅演变发展,2002,2006,2007,2009,2010,2011,2012,2013,2001,2014,标志 楼盘,世茂滨江,汤臣一品 11万元/,新鸿基 滨江凯旋门 20万元/,滨江凯旋门 翠湖天地4期,翠湖嘉苑,2008,第二次 豪宅元年 真正进入10万元,第一次 豪宅元年 单价进入2千美元,江浙温州人 香港台湾人 上海人 华裔华侨人士,上海、江浙人 香港台湾
2、人 中国内地其他 华侨/外籍人士,中国内地其他 上海、江浙人 香港台湾人 华侨/外籍人士,开启上海豪宅首座,树立上海豪宅标杆,房市多年调控,催生豪宅板块成形,新生资源类板块逐步成形,豪宅元年 稀缺类资源豪宅步入15-20万 新兴板块开始成型,2001年世茂滨江2000美金,开启上海豪宅先河 2005年汤臣一品开价10万,树立豪宅标杆 2009年后,市中心资源类地段成为最稳健的投资形式,催生10万元豪宅成为常态 同时世博概念、滨江概念产生多类新兴的豪宅板块,由此上海豪宅由地段标杆 俨然转变成了一场资源抢夺战 未来又会如何发展?,面对这个市场,我们由,板块产品成交,来透析这个特殊市场的格局,板块透
3、析,传统板块各具特色,新兴板块逐步成形, 外围区域靠产品优势也挤入豪宅之列。,华山夏都苑,嘉里华庭2期,新华路1号,翠湖天地嘉苑,华润外滩九里,世茂5号,汤臣一品,财富海景,华山路法租界,陆家嘴,外滩滨江,新天地,豪宅分布板块,静安南京西路,滨江凯旋门,巴卡拉,绿城黄浦湾,御华山,协和城,远中风华园,凯德茂名公馆,白金湾,豪景苑,北外滩,华山路法租界老式洋房豪宅板块,静安南京西路城市商办传统集聚区豪宅板块,新天地老上海新里人文豪宅板块,陆家嘴金融CBD商务集聚豪宅板块,外滩滨江世博、外滩江景新兴板块,北外滩新型外滩江景衍生板块,传统板块,新兴板块,松江:华润佘山九里(5-6万/) 闵行:星河湾
4、(5-6万/) 新江湾:仁恒怡庭(6-8万/) 唐镇:绿城玫瑰园(5万/),外环外: 以优厚产品力、大平层挤身豪宅之列,并且单价已超过5万 催生市中心豪宅单价继续上升: 预计新鸿基开盘均价为20万/ 汤臣目前报价20万/ 翠湖四期预计20万/,外围市场产品之争挤身豪宅行列,除地段之外,产品力、品牌力也尤为重要,星河湾、仁恒怡庭、绿城玫瑰园告诉我们 上海豪宅在资源掠夺的同时,,产品力、品牌力开始,=稀缺性,产品透析,从大平层高品质到奢侈品联合, 市中心办公属性酒店公寓也挤入豪宅之列。,2005年,汤臣一品大厦均价10万/ 横空出世,香港丽园 7-10万/,翠湖天地嘉苑 8-12万/,财富海景花园
5、 7-10万/,绿城黄浦湾 9-10万/,御华山大厦 7-10万/,嘉里华庭 8-10万/,新华路一号 10-11万/,中粮海景一号 8-11万/,海珀日晖 10万/,济南路8号 10-12万/,华府天地 8-10万/,目前报价10万元级的豪宅 逐步成为市场常态,华润外滩九里 9-10万/,汤臣一品大厦 12-14万/,在价格提升的同时,豪宅打造开始由物理属性向精神属性提升,汤臣一品和范思哲,&,该项目于2005年10月底首次公开,2009年11月18日与世界国际时尚家居品牌范思哲家居(Versace Home)签订战略合作协议,济南路8号和巴卡拉,&,该项目于2005年12月底首次公开,几经
6、转手于2009年4月中旬,与法国著名奢侈品品牌巴卡拉公司签署协议,正式更名为巴卡拉济南路8号,&,白金湾府邸和悦榕庄,2009年10月18日,“金悦人生倾城之旅-鹏欣集团、悦榕集团、财富人生、第一财经携手时代人物闪耀浦江生活盛典”在上海白金湾盛大开幕。悦榕集团正式布局上海北外滩,09年后各大豪宅与奢侈品牌联合,使豪宅除地段、品质之外,=奢侈品,09年后越来越多的办公产权的项目正在涌入豪宅市场,2005-2008年办公产权所占同期开盘住宅总体量,2009年办公产权所占同期开盘住宅总体量,2010年办公产权所占同期开盘住宅总体量,由奢侈品开启生活模式大门,由此好地段的办公物业,同样可以,=豪宅,成
7、交透析,11年“限购令”政策对豪宅几乎无影响, 历年成交透析市场集中总价段。,2010.09.29“二次调控”出台,2010.11.15“限外令”出台,自2010年4月起,中央和地方房产政策持续出台,政策调控常态化,2010.06.12 住建部等七部门发文 加快发展公租房,2010.06.04 三部门明确按家庭成员拥有住房数认定二套房,8月,7月,6月,5月,4月,楼市调控政策,2010.09.02 沪“五条”出台,2010.07.18沪 开发商拿地需现场签合同 30天内付清全款,2010.05.2 央行年内第三次上调存款准备金率,2010.04.19 住建部要求商品住房严格实行购房实名制 未
8、获预售许可开发商不得收取定金,2010.04.17 国十条,2010.04.13 住建部:加快保障房建设遏制房价过快上涨,2010.08.24 李克强两次谈话,2010.08.05 银监会建议暂停京沪深杭第三套房贷,9月,11月,10月,2010.09.29 “二次调控”出台,2010.10.07 沪“十二条”出台,2010.11.19 存款准备金率上调0.5%,2010.11.9 存款准备金率上调0.5%,2010.11.15 “限外令”出台,2010.10.19 存贷款基准利率上调0.25%,2010至今出台政策一览,12月,2011年1月,2011年2月,2011.1.29 限购令、物业
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