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1、工程估价学,学时安排:授课64学时。 主要内容: 相关课程:,工程估价学,教学要求:,分析人、材、机用 量,确定各项费用。,准确计算建筑面积,能完成某工程 主体工程量计算,能完成某工程 投标报价编制,1.掌握工程估价的基本概念和基本理论,2.掌握建筑面积计算规则,3.重点掌握土石方、砌筑、混凝土、 门窗、屋面及其他工程工程量计算,4.掌握工程量清单计价原理,完整 施工图 预算 的编制,教材: 参考资料: 作业考试:,学习网站,1.筑龙网 http:/ 2.网易建筑 http:/ 3.中国工程建设网 http:/ 4.淄博工程造价信息网 http:/ 5.山东省工程建设标准造价信息网http:/
2、 6.中国工程造价信息网http:/ 1.具有对工程项目各阶段估价的能力; 2.能够运用现代经济及分析方法,调查分析项 目寿命期的投入与产出,并进行可研报告; 3.熟悉建筑法规; 4.了解施工技术、方法和过程; 5.有获得信息、资料的能力并能做出经济评价 和总结的能力。 估价人员的素质要求: 1.基本知识: 2.成本估算与控制技能: 3.项目管理知识: 4.经济分析技能,我国注册造价工程师和工程造价咨询制度,一、注册造价师申报考试条件(具备以下条件之一者 ): 工程造价专业大专毕业后,从事工程造价业务工作满5年;工程或工程经济类大专毕业后,从事工程造价业务工作满6年。 工程造价专业本科毕业后,
3、从事工程造价业务工作满4年;工程或工程经济类本科毕业后,从事工程造价业务工作满5年。 获上述专业第二学士学位或研究生班毕业和取得硕士学位后,从事工程造价业务工作满3年。 获上述专业博士学位后,从事工程造价业务工作满2年。 考试每年举行一次,考试时间一般安排在10月份。原则上只在省会城市设立考点。 二、考试内容 考试设四个科目 : 工程造价管理相关知识 工程造价的确定与控制 建设工程技术与计量(本科目分土建和安装两个专业,考生可任选其一,下同) 工程造价案例分析 其中,工程造价案例分析为主观题,在答题纸上作答;其余3科均为客观题,在答题卡上作答。 4、工程技术与工程计量 三、注册 取得造价工程师
4、执业资格证书并经注册登记,该证书在全国范围内有效 。 四、工程造价咨询制度 工程造价咨询公司主要从事建筑工程造价方面的咨询业务,他的作用很广泛:可以帮一些公司或者各种需要者编制或审核工程造价概算、预算和结算、编制工程量清单及标底、编制工程施工月度形象进度表,制定投资控制计划,见证增加工程现场签证,审核计量支付款项、从工程造价的角度对设计方案、施工方案提出优化建议,参与合同评审并提出建议,及时反映设计变更和现场签证对造价的影响,对项目进行全过程投资控制,提供全过程造价咨询服务。,管理部门 国务院建设主管部门负责对全国工程造价咨询企业的统一监督管理工作。省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门负责对
5、本行政区域内工程造价咨询企业的监督管理工作。特殊行业的管理部门经国务院建设主管部门认可,负责对从事本行业工程造价业务的工程造价咨询企业实施监督管理。 资质申请与审批 1.资质许可程序 甲级许可程序。申请甲级工程造价咨询企业资质的,应当向工商注册所在地省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门或者国务院建设主管部门认可的特殊行业管理部门提出申请。 省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门或者国务院建设主管部门认可的特殊行业管理部门应当自受理申请材料之日起20日内审查完毕,并将初审意见和全部申请材料报国务院建设主管部门;国务院建设主管部门应当自受理申请材料之日起20日内作出决定。 乙级许可程序。申请乙级
6、工程造价咨询企业资质的,由省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门审查决定。其中,从事特殊行业工程造价业务的企业申请乙级工程造价咨询企业资质的,由省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门商同级有关专业部门审查决定。 乙级工程造价咨询企业资质许可的实施程序由省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门依法确定。省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门应当自作出决定之日起30日内,将准予资质许可的决定报国务院建设主管部门备案。 2.申报材料 申请工程造价咨询企业资质,应当提交下列材料并同时在网上申报: 1)工程造价咨询企业资质等级申请书; 2)专职专业人员(含技术负责人)的造价工程师注册证书或造价员资格证书、
7、专业技术职称证书和身份证; 3)专职专业人员(含技术负责人)的人事代理合同和企业为其交纳的本年度社会基本养老保险费用的凭证; 4)企业章程、股东出资协议并附公证书; 5)企业缴纳营业收入的营业税发票或税务部门出具的缴纳工程造价咨询营业收入的营业税完税证明;企业营业收入含其他业务收入的,还需出具工程造价咨询营业收入的财务审计报告; 6)工程造价咨询企业资质证书副本; 7)企业营业执照副本; 8)固定办公场所的租赁合同或产权证明; 9)企业技术档案管理、质量控制、财务管理等制度的文件; 10)法律、法规规定的其他材料。 新申请工程造价咨询企业资质的,不需要提交第5)、6)项所列材料。 3.新设立企
8、业 新申请工程造价咨询企业资质的企业,其资质等级按照乙级资质标准中的前9项核定为乙级,设暂定期一年。 暂定期届满需继续从事工程造价咨询活动的,应当在暂定期届满30日前,向资质许可机关申请换发资质证书。符合乙级资质条件的,由资质许可机关换发资质证书。 资质证书管理 准予资质许可的,资质许可机关应当向申请人颁发工程造价咨询企业资质证书。工程造价咨询企业资质证书由国务院建设主管部门统一印制,分正本和副本。正本和副本具有同等法律效力。 工程造价咨询企业遗失资质证书的,应当在公众媒体上声明作废后,向资质许可机关申请补办。 工程造价咨询企业资质有效期为3年。资质有效期届满,需要继续从事工程造价咨询活动的,
9、应当在资质有效期届满30日前向资质许可机关提出资质延续申请。资质许可机关应当根据申请作出是否准予延续的决定。 资质证书变更 工程造价咨询企业的名称、住所、组织形式、法定代表人、技术负责人、注册资本等事项发生变更的,应当自变更确立之日起30日内,到资质许可机关办理资质证书变更手续。 工程造价咨询企业合并的,合并后存续或者新设立的工程造价咨询企业可以承继合并前各方中较高的资质等级,但应当符合相应的资质等级条件。 工程造价咨询企业分立的,只能由分立后的一方承继原工程造价咨询企业资质,但应当符合原工程造价咨询企业资质等级条件。 撤销和注销资质 1.撤销资质 有下列情形之一的,资质许可机关或者其上级机关
10、,根据利害关系人的请求或者依据职权,可以撤销工程造价咨询企业资质: 1)资质许可机关工作人员滥用职权、玩忽职守作出准予工程造价咨询企业资质许可的; 2)超越法定职权作出准予工程造价咨询企业资质许可的; 3)违反法定程序作出准予工程造价咨询企业资质许可的; 4)对不具备行政许可条件的申请人作出准予工程造价咨询企业资质许可的; 5)依法可以撤销工程造价咨询企业资质的其他情形。 工程造价咨询企业以欺骗、贿赂等不正当手段取得工程造价咨询企业资质的,应当予以撤销。 2.撤回资质 工程造价咨询企业取得工程造价咨询企业资质后,不再符合相应资质条件的,资质许可机关根据利害关系人的请求或者依据职权,可以责令其限
11、期改正;逾期不改的,可以撤回其资质。 3.注销资质 有下列情形之一的,资质许可机关应当依法注销工程造价咨询企业资质: 1)工程造价咨询企业资质有效期满,未申请延续的; 2)工程造价咨询企业资质被撤销、撤回的; 3)工程造价咨询企业依法终止的; 4)法律、法规规定的应当注销工程造价咨询企业资质的其他情形。 信用制度 资质许可机关或者建设工程造价咨询行业组织应当建立工程造价咨询企业信用档案。工程造价咨询企业信用档案应当包括工程造价咨询企业的基本情况、业绩、良好行为、不良行为等内容。违法行为、被投诉举报处理、行政处罚等情况应当作为工程造价咨询企业的不良记录记入其信用档案。任何单位和个人均有权查阅信用
12、档案。 法律责任 1.资质申请或取得的违规责任 申请人隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请工程造价咨询企业资质的,资质许可机关不予受理或者不予行政许可,并给予警告,申请人在1年内不得再次申请工程造价咨询企业资质。 以欺骗、贿赂等不正当手段取得工程造价咨询企业资质的,由资质许可机关予以警告,并处1万元以上3万元以下的罚款,申请人3年内不得再次申请工程造价咨询企业资质。 2.经营违规的责任 未取得工程造价咨询企业资质从事工程造价咨询活动或者超越资质等级承接工程造价咨询业务的,出具的工程造价成果文件无效,由县级以上地方人民政府建设主管部门或者有关部门予以警告,责令限期改正,并处以1万元以上3万元以下的罚
13、款;造成当事人损失的,依法承担赔偿责任。 工程造价咨询企业不及时办理资质证书变更手续的,由资质许可机关责令限期办理;逾期不办理的,可处以1万元以下的罚款。 有下列行为之一的,由县级以上地方人民政府建设主管部门或者有关部门给予警告,责令限期改正;逾期未改正的,可处以5千元以上2万元以下的罚款: 1)违反规定,新设立的分支机构不备案的; 2)违反规定跨省、自治区、直辖市承接业务不备案的。,第一章 工程量清单计价概述,第一节 基本建设与工程估价 第二节 工程量清单概述 第三节 工程量清单的编制及标底价格 第四节 投标报价的编制 第五节 建筑面积的计算规则 第六节 工程量计算方法,本章重点: 基本概念
14、:基本建设,新建项目,扩建项目,改建项目, 建设项目,单项工程,单位工程,分部工程,分项工程, 工程估价,施工图预算,工程量清单,综合单价及计算公式, 分部分项工程费、措施项目费及其他项目费(分别包括几部分 费用?),措施项目,暂列金额,暂估价,计日工,总承包 服务费,规费,税金,建筑面积。 基本理论:施工图预算的编制方法(实物法); 清单模式下工程造价的构成 ; 工程量清单与投标报价编制 ; 建筑面积的计算规则。 本章难点: 综合单价计算方法; “分部分项工程工程量清单综合单价分析表”编制。,第一章 工程量清单计价概述,预算是在工程建设的哪一阶段编制?,预算的对象是谁?,如何编制预算?,第一
15、章 工程量清单计价概述,竣 工 验 收,提 出 拟 建 项 目,可 行 性 研 究,设 计 工 作 阶 段,建 设 前 期 准 备,建 设 实 施,前期准备 阶 段,施 工 阶 段,竣工验收阶 段,第一节 基本建设与工程估价,一、建设工程项目建设阶段的划分及相应的经济工作,工程项目建设阶段 指工程项目从酝酿、提出、决策、设计、施工到竣工验收整个过程。,1.基本建设程序:,一、建设工程项目建设阶段的划分及相应的经济工作,拟建项目建议书:决策前所作的有关拟建项目初步设想的论证性文件。 内容包括:1)建设工程项目提出的必要性和依据;2)拟建规模和建设地点的初步设想;3)建设条件、协作条件(配套设备)
16、,资源情况;4)投资估算和资金筹措设想;5)项目初步进度安排;6)经济效益和社会效益的初步估计。,可行性研究报告:对拟建建设工程项目市场(供需)、技术、经济等方面等是否可行而 进行的分析判断活动。 任务:技术先进、经济合理、财务赢利 内容:市场供需研究、技术研究、经济研究 1)总论项目提出背景,投资经济意义和必要性,以及研究工作的依据和范围(当地当时);2)预测拟建规模根据具体需求预测;3)资源情况原材料、燃料及公用设施等;4)建厂条件和厂址、位置方案包括地理、气象、水文、地质、地形条件、社会经济现状、交通运输及水、电、气的现状和发展趋势,厂址比较选择;5)项目初步设计方案;6)环境保护包括环
17、境现状调查,预测项目对环境的影响,提出环境保护和“三废”治理方案;7)企业组织、劳动人员定员与培训;8)项目实施计划与进度计划; 9)细化投资估算和资金筹措方式包括主体工程和协作配套工程所需要的投资比例、生产流动资金的估算、资金的筹措方式及贷款的偿还方式等;10)经济评价结论财务和国民经济评价和资金筹措设想;5)项目初步进度安排;6)经济效益和社会效益的初步估计。,设计工作阶段 编制设计任务书以书面形式反映的拟建建设工程项目的总体设计构想的文件。 编制设计文件: 初步设计文件 设计说明、初步设计图纸、设计总概算; 技术设计文件 将初步设计细化并编制修正概算; 施工图设计文件设计说明、施工图、施
18、工图预算。 初步设计阶段影响项目造价的可能性是75%-95%; 技术设计阶段影响项目造价的可能性为35%-75%; 施工图设计阶段影响项目投资的可能性为5%-35%。,建设前期准备阶段 1)技术准备施工图报职能部门审批;进行施工招标等。 2)建设许可证准备申领建设工程许可证;缴纳城市基础设施建设费、人防设施费、商业网点开发费、教育费附加等多项费用。 3)场地准备“三通一平”:给水通、路通、电通、场地平(整);“五通一平”:给水通、电通、路通、通讯通、燃气通、场地平(整);“七通一平”:给水通、排水通、电力通、道路通、通讯通、燃气通、热力通、场地平(整)。,建设实施阶段 :建设准备、组织施工、生
19、产准备。 建设单位、设计单位、施工单位、监理单位等多家单位共同参与。 期间可能涉及的工程估价业务为工程结算编、审。 建设单位投产前所做的各项生产准备活动。,第一节 基本建设与工程估价,工程估价与工程项目建设阶段的关系:,工程估价与工程项目建设阶段的关系:,2、工程估价(广义):指工程估价人员在基建项目进行过程中,根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,采用科学的估价方法,结合估价经验,对项目对可能实现的合理价格所做出的估价、推测和判断。 3、建筑工程估价: (Estimating in Construction)建设工程项目估价(工程估价),指对工程修建费用(造价)进行的估测。估测的结果称为
20、工程造价。,第一节 基本建设与工程估价,一、建设工程项目建设阶段的划分及相应的经济工作,第一节 基本建设与工程估价,二、基本概念 基本建设:(capital construction)也叫工程建设,是社会各个部门的生产性和非生产性的新增固定资产建设及其他工作。 固定资产简单再生产:指使用过程中逐渐磨损,需要更新,即固定资产更新,它在原规模上进行。 固定资产扩大再生产:如果新增固定资产建设比原来的规模大、数量多,即扩大再生产,表现为固定资产增加,在我国叫基本建设。 基本建设内容:建筑工程、设备安装工程、设备购置、勘察与设计及其他。,二、基本概念 建设项目:(construction projec
21、t)又称建设工程项目、基本建设项目,是指具有一个设计任务书,按一个总体设计或初步设计进行施工的一个或几个单项工程的总体。 特点:有独立的设计任务书,行政上是有独立组织建设的管理单位,经济上是进行独立经济核算的法人组织。 建设工程项目的基本类别: 按项目性质划分:新建、 扩建、 改建、迁建及恢复(重建)项目。 按投资用途划分:生产性项目、非生产性项目。 按资金来源渠道划分:国家投资项目、自筹资金项目、引进外资项目等。 按项目列入建设计划的时间划分:预备项目、规划设计项目、当年开工项目、续建项目。 按建设阶段划分:筹建项目、施工(在建)项目、竣工项目、建成投产项目。 按投资规模大小划分:大型项目、
22、中型项目、小型项目。,第一节 基本建设与工程估价,新建项目:它是指平地起家,开始建设的项目或新增固定资产价值超过原有固 定资产价值三倍以上的工程建设项目。,扩建项目:指原企事业单位为扩大生产能力或效益而新建的附属于原单位 的工程建设项目。,改建项目:指原企事业单位为提高生产效率,改进产品质量或改变产品方向,对原有设备或工程进行技术改造的工程项目。,山东工商学院建设项目,(如,建一座工厂、建一所学校、建一家医院等。),二、基本概念 单项工程:(single construction)单项工程又称工程项目,一般是指具有独立的设计文件,在竣工投产后可以独立发挥效益或生产设计能力的产品车间、生产线或独
23、立工程。 特点:它是建设项目组成部分,其工程产品价格由编制单项工程综合概算造价确定 。 单位工程 :(unit construction)单位工程通常是指具有单独设计的施工图纸和单独编制的施工图预算,可以独立组织施工 。 特点:它是单项工程的组成部分,单位工程价格一般可由编制施工图预算确定.,第一节 基本建设与工程估价,二、基本概念 分部工程:(parts of construction)一般是按单位工程的各个部位、构件性质、使用的材料、工程或设备种类和施工方法等的不同而划分的工程。 特点:分部工程费用组成单位工程价格。,第一节 基本建设与工程估价,上册目录 总说明 第一章 土、石方工程 说明
24、 一、人工土石方 二、机械土石方 第二章 桩基础工程 说明 一、柴油打桩机打预报钢筋混凝土桩 二、预制钢筋混凝土桩接桩 三、液压静力压桩机压预制钢筋混凝土方桩 四、打拔钢板桩 五、打孔灌注混凝土桩 六、长螺旋钻孔灌注混凝土桩 七、潜水钻机钻孔灌注混凝土桩 八、泥浆运输 九、打孔灌注砂、碎石或砂石桩 十、灰土挤密桩 十一、桩架90度调面、超运距移动,第三章 脚手架工程 说明 一、外脚手架 二、里脚手架 三、满堂脚手架 四、悬空脚手架、挑脚手架、防护架 五、依附斜道 六、安全网 七、烟囱脚手架 八、电梯井字架 九、架空运输道 第四章 砌筑工程 第五章 混凝土及钢筋混凝土工程 第六章 构件运输及安装
25、工程 下册 第七章 门窗及木结构工程 第八章 楼地面工程 第九章 屋面及防水工程 第十章 防腐、保温、隔热工程 第十一章 装饰工程 第十二章 金属结构制作工程 第十三章 建筑工程垂直运输定额 第十四章 建筑物超高增加人工、机械定额 第十五章 附录,二、基本概念 分项工程:(kinds of construction)分项工程是分部工程的细分,是构成分部工程的基本项目,又称工程子目或子目,分项工程一般是按照选用的施工方法、所使用的材料、结构构件规格的不同等因素划分的。 特点:它是通过较为简单的施工过程就可以生产出来并可用适当计量单位进行计算的建筑工程或安装工程。这种以适当计量单位进行计量的工程实
26、体数量就是工程量,不同步距的分项工程单价是工程造价最基本的计价单位单价。,第一节 基本建设与工程估价,上册目录 总说明 第一章 土、石方工程 说明 一、人工土石方 二、机械土石方 第二章 桩基础工程 说明 一、柴油打桩机打预报钢筋混凝土桩 二、预制钢筋混凝土桩接桩,上册目录 总说明 第一章 土、石方工程 说明 一、人工土石方 二、机械土石方 第二章 桩基础工程 说明 一、柴油打桩机打预报钢筋混凝土桩 二、预制钢筋混凝土桩接桩 三、液压静力压桩机压预制钢筋混凝土方桩 四、打拔钢板桩 五、打孔灌注混凝土桩 六、长螺旋钻孔灌注混凝土桩 七、潜水钻机钻孔灌注混凝土桩 八、泥浆运输 九、打孔灌注砂、碎石
27、或砂石桩 十、灰土挤密桩 十一、桩架90度调面、超运距移动,第一节 基本建设与工程估价,二、基本概念 工程估价: (Estimating in Construction)建设工程项目估价(工程估价),指对工程修建费用(造价)进行的估测。估测的结果称为工程造价。 特点: 单件性估价:一个项目一估(建设工程项目的特征决定之)。 多次性估价:建设程序的各阶段基本都有估价任务。 分解组合估价: 1)费用分解组合估价将建设工程项目总造价分解成若干部分,逐一估价后汇总; 2)项目分解组合估价将较庞大的建设工程项目,逐级分解成若干个较小的子项,逐一估价后汇总。 注:各阶段工程估价方式,均是两种分解组合估价方
28、式的组合。,建设项目,按照一个总体设计进行建设的各个单项工程的总体。,建设项目中,具有独立设计文件,竣工后可独立发挥生产能力或工程效益的工程。,单项工程的组成部分。指具有独立设计文件,可以独立组织施工的工程。,指单位工程中,按照工程部位、工种以及使用材料等的不同,进一步划分而成的工程。,指分部工程中,用较为简单的施工过程就能生产出来,且便于测定或计算的工程基本构造要素。,建设工程项目逐级分解示意图,单项工程,单位工程,分部工程,分项工程,建设工程项目逐级分解示意例,建设项目,单项工程,单位工程,分部工程,分项工程,汽车制造公司,办 公 楼,冲压车间,装配车间,建筑工程,装饰工程,给排水工程,电
29、照工程,土石方工程,桩与地基基础工程,砌筑工程,砖基础,混水砖墙1砖半,多孔砖墙1砖,因估价及管理需要,将建设项目肢解,分解组合估价,第一节 基本建设与工程估价,三、施工图预算的编制方法 施工图预算概念:(working drawing estimate)施工图预算是按招标文件规定、施工设计图纸、施工现场条件和国家制定的统一工程量计算规则、市场价格等,在施工之前对拟建单位工程所作的费用估算。 为什么要编制施工图预算? 建筑产品一次性、单件性 ; 施工的流动性 ; 生产周期长 ;,1,编制招标标底、投标报价,签订工程施工合同,3,编制施工组织设计,4,通过工料分析确定人材机消耗量,便于进行施工安
30、排和确定施工进度,2,编制工程结算,进行两算对比,工程完工且竣工验收后,承包商根据设计变更和业主签证等资料,计算工程竣工造价,施工图预算,施工预算,对比,对外确定工程造价,对内计算工程成本,施工图预算的作用,三、施工图预算的编制方法 施工图预算编制依据,1,施工图纸,建施图、结施图、说明书及标准图集,图纸会审记录、招标答疑会记录,3,预算定额,全统 (山东2003)建筑工程定额(费用定额)、企业定额,建设工程工程量确定计价规范(GB50500-2008),5,人材机市场价,造价月刊,省、市造价网站、定额站,2,施工组织设计,事实上很多时候并无施工组织设计,此时应注意以下的默认条件:,土方工程中
31、:土质为坚土;运土距离50m以内;运输工具为双轮车,非施工现场制作构件一般为木门窗和YKB(预应力空心板),其运距为:木门窗3km以内、YKB510KM,过梁一般为现场预制。但门窗设置在柱边时,过梁肯定是现浇,YKB安装:卷扬机,无焊接、垂直运输机械一般为卷扬机,4,费用定额,山东(2003)建筑工程费用定额、取费标准,6,手册、工具书,常用数据、计算公式、换算表等,如五金手册、材料手册、门窗构件统计表等; 各种形体的面积、体积计算公式;钢材的单位理论重量、圆木材积、屋架杆件长度系数,砖基础大放脚折加高度、各种材料的体积密度等。,第一节 基本建设与工程估价,三、施工图预算的编制方法 施工图预算
32、编制内容,本课重点内容,第一节 基本建设与工程估价,三、施工图预算的编制方法 施工图预算文件的组成 工程信息表,例:预算书封面,工程名称: 工程地点: 建筑面积: 结构类型: 工程造价: 元 单方造价: 元米2 建设单位: 施工单位: (公 章) (公 章) 审批部门: 编制人: (公 章) (印 章) 年 月 日,第一节 基本建设与工程估价,三、施工图预算的编制方法 施工图预算文件的组成 编制说明 工程概况工程名称及编号、建设单位、结构形式、建筑面积、层数等; 预算文件编制依据设计图来源、设计单位、所用的定额和取费标准的名称; 写出人工、材料和机械价差的调整情况; 写出预算外项目内容,注明是
33、否有签证; 写出编制预算文件时图纸上不清楚或有矛盾的地方,以及编制时的处理方法; 写出单项(位)工程的工程造价及单方造价; 当有同类工程可比时,必须分析工程造价偏高或偏低的原因。,第一节 基本建设与工程估价,三、施工图预算的编制方法 施工图预算文件的组成 工程预算表,第一节 基本建设与工程估价,三、施工图预算的编制方法 施工图预算文件的组成 工程费用表,第一节 基本建设与工程估价,三、施工图预算的编制方法 施工图预算文件的组成 工料分析表,第一节 基本建设与工程估价,三、施工图预算的编制方法 施工图预算文件的组成 材料调差表,第一节 基本建设与工程估价,三、施工图预算的编制方法 施工图预算文件
34、的组成 材料汇总表,施工图预算文件的装订顺序,工程信息表(封面),编制说明,土建工程预算工程预算表,塑钢门窗工程工程预算表,给排水 工程工程预算表,电气照明 工程工程预算表,构件增值税工程预算表,建筑工程定额基价合计表(按分部工程),装饰装修工程定额基价合计表(按分部工程),工料分析(汇总)表,建筑工程 预算费用表,装饰装修工程 预算费用表,给排水工程 预算费用表,电气照明工程 预算费用表,第一节 基本建设与工程估价,三、施工图预算的编制方法 施工图预算的编制方法及步骤 工料单价法定额模式 用各分项工程的工程量乘以各地的预算定额和费用定额的人工、材料、机械台班单价,合计后便得单位工程直接费;然
35、后根据统一规定的费率乘以相应的计费基础求得其他直接费、现场经费、间接费、计划利润和税金,经汇总便可得到单位工程施工图预算。 实物法 用各分项工程的工程量套用相应的预算定额,计算人工、材料、机械台班的消耗量,再分别乘以工程所在地当时的实际单价,合计后便得单位工程直接费;然后根据统一规定的费率乘以相应的计费基础求得其他直接费、现场经费、间接费、计划利润和税金,经汇总便可得到单位工程的施工图预算。,第一节 基本建设与工程估价,三、施工图预算的编制方法 施工图预算的编制方法及步骤 综合单价法(实物法)工程量清单模式 用各分项工程的清单工程量乘以相应的综合单价,经汇总后得出分部分项工程量清单合价;在此基
36、础上考虑措施费、规费和税金并汇总便可得到用于投标报价的预算价格。 电算法预算软件,编制方法,单价法,计算分项工程量,套定额基(单)价,汇总单位工程基价,计算直接工程费,计算间接费费利润税金,调整人材机价差,计算工程造价,实物法,计算分项工程量,套定额人材机消耗量,汇总单位工程人材机消耗量,按市场价格确定,直接工程费,计算间接费利润税金,计算工程造价,材料费,机械费,人工费,区别,定额模式,清单模式,编制工料分析表,调价差,不调价差,比较分析:,单价法: 具有计算简单、工作量较小和编制速度较快, 便于工程造价管理部门集中统一管理的优点。 但其价格水平只能反映定额编制基期年的价格水平。在市场经济价
37、格波动较大的情况下,单价法的计算结果会偏离实际价格水平,虽然可采用调价来弥补,但调价系数和指数从测定到颁布又要滞后且计算繁琐。 实物法: 采用工程所在地的当时人工、材料、机械台班价格,能较好地反映实际价格水平,工程造价的准确性高。实物法是与市场经济体制相适应的预算编制方法.,比较分析:,第一节 基本建设与工程估价,三、施工图预算的编制方法 施工图预算编制方法(例) 综合单价法工程量清单模式,第一节 基本建设与工程估价,三、施工图预算的编制方法 施工图预算编制方法 综合单价法工程量清单模式 例:某工程的工程量清单上列出挖基础土方清单工程量为248.4m3,其预算价格如下:,248.4m365.9
38、5元/m3 =16381.98元,清单工程量 综合单价 =清单项目价格,人工挖沟槽=人工费21.96+材料费0+机械费 +管理费 +利润 =31.27元 人工运土方 = 5.10 1.73 0.41 =7.24元 装载机装土 = 0.14 1.57 0.58 0.14 =2.43元 自卸汽车运土= =25.01元,挖 基 础 土 方,(定额工程量),(清单工程量),第一节 基本建设与工程估价,练习: 例题人工挖沟槽中,如果机械(电动打夯机)市场价格为16元/台班(查定额电动打夯机消耗量:0.0018台班/m3)。问:单位清单工程量的人工挖沟槽中机械使用费是多少? 管理费、利润分别按34%、8%
39、计取,求单位清单工程量的人工挖沟槽中管理费、利润分别分别是多少?,第一节 基本建设与工程估价,建设用地规划许可证 建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。无此证的用地单位属非法用地,房地产商的售房行为也属非法,不能领取房地产权属证件。 国有土地使用证 证明土地使用者依法使用国有土地的法律凭证。 建设工程规划许可证 建设工程符合城市规划要求的法律凭证。无此证的建设单位,其工程建筑是违章建筑,不能领取房地产权属证件。 建筑工程施工许可证 是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件,是建设单位进行工程施工的法律凭证,也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑,不受法律
40、保护。 商品房销售(预售)许可证 房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。 注:一般建设工程项目合法必备前“四证”;房地产开发项目合法必备全“五证”。,房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费 1、可行性研究费 2、建设工程规划许可证执照费,房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费 1、工程勘察(测量)费 2、工程设计费 3、建设工程规划许可证执照费 4、竣工档案保证金 5、临时用地费 6、临时建设工程费 7、建设工程勘察招标管理费 8、勘察设计监督管理费 9、古建园林工程设计费,取得房地产开发项目土地使用权的相关税费 1、地价款(土地出让金) 2、资金占用费 3、
41、滞纳金 4、土地使用费 5、企业土地使用费 6、工程建设维护管理费 7、土地闲置费 8、土地权属调查、地籍测绘费 9、城镇土地使用税 10、地价评估费 11、出让土地预订金 12、征地管理费 13、土地补偿费 14、青苗及树木补偿费 15、地上物补偿费 16、劳动力安置费 17、超转人员安置费 18、新菜田开发建设基金 19、耕地占用税,21、建设工程招投标管理费 22、合同预算审查工本费 23、质量管理监督费 24、竣工图费 25、建材发展补充基金 26、实心黏土砖限制使用费 27、工程监理费 28、工程标底编制管理费 29、机电设备委托招标服务费 30、超计划用水加价 31、夜间施工噪声扰
42、民补偿费 32、占道费 33、固定资产投资方向调节税,房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费 1、三通一平费 2、自来水厂建设费 3、污水处理厂建设费 4、供热厂建设费 5、煤气厂建设费 6、地下水资源养蓄基金 7、地下热水资源费 8、市政、公用设施建设费(大市政费) 9、开发管理费 10、城建综合开发项目管理费 11、建筑行业管理费 12、绿化建设费 13、公园建设费 14、绿化补偿费 15、路灯维护费 16、环卫设施费 17、生活服务设施配套建设费(小区配套费) 18、电源建设集资费(用电权费) 19、外部供电工程贴费(电贴费) 20、建安工程费,房地产开发项目经营阶段的相关税费 1
43、、营业税 2、城市维护建设税 3、教育费附加 4、印花税 5、契税 6、土地增值税 7、企业所得税 8、个人所得税 9、房产税 10、城市房地产税 11、房屋产权登记费 12、房屋所有权证工本费 13、房产共有权执照费 14、房屋他项权利执照费 15、房屋买卖登记费 16、房屋买卖手续费 17、房屋租赁审核备案手续费,房地产开发项目物业管理阶段的相关税费 1、居住小区物业管理启动经费 2、共用部位共用设施设备维修基金 3、普通居住小区物业管理费 4、高档住宅物业管理费 5、经济适用住房小区物业管理费 6、供暖费,房地产开发项目可行性研究的工作程序,接受委托与建立研究组织,收集资料并进行市场调研,设计研究项目投资方案,编制可行性研究报告并提交,可行性研究报告:可由开发商自行编制,但不适用于向金融机构申请贷款的情况。 通常情况下,由开发商委托具有相应资质的工程咨询机构来编制完成。,投资机会研究 精度 30% 初步可行性研究 20% 详细可行性研究 10% 项目评价和决策,项目 概况,市场 研究,结论 及建议,项目经 济评价,社会影 响分析,项目开 发方案,可行性研究 的主要内容,可行性研究的主要内容,房地产开发项目财务评价报表的编制,财务评价辅助报表包括:,房地产开发项目投资估算,
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