北京_龙脉中央项目可行性论证分析报告_144PPT.ppt
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1、“龙脉中央”项目可行性论证分析报告,第一章 背景扫描 第二章 北京市昌平区房地产市场概况 第三章 昌平区房地产市场总体态势分析 第四章 “龙脉中央”项目区域性分析,目录,第一章 背景扫描,背景1:北京别墅市场价格趋降 经济型别墅在崛起 别墅放量 北京新开别墅项目主要分布在昌平、朝阳、顺义等区域。昌平区市场供应历来表现不俗,供应量为各区域最高,2005年上半年新增有效供应50万平方米,占总量的25。昌平地区一直北京房地产市场上的老牌别墅带,挟紧邻亚北富人区的地理优势和北京经济中心北扩的便利条件,该区域地处朝阳和海淀三角带的上端,依托京昌高速公路便捷的交通,加之上风上水的天然优势,有大量需待开发的
2、土地供应。,经济型别墅在崛起 2005年,北京别墅价格逐步向理性回归,加之经济型别墅从配套、交通及环境等方面具有同样优良的品质,许多买家纷纷将其作为第一居所。 市场需求方面,将呈现多样化、明确化的特征,经济型别墅满足城市中坚阶层的需求;高端别墅依托自身的贴身化个性服务和定制化路线,以稀缺、经典等卖点吸引了不少富有阶层的关注。并且诸多别墅项目开发商在产品诉求方面已经开始注重投资概念,虽然新的房贷政策一再打压,购房首付比例提高,但仍有部分投资客的热情依然高涨,经济型别墅越来越受到他们的欢迎,加之别墅市场原有的需求,今年整体的市场需求仍将平稳。,建筑风格呈多元化 从今年上半年别墅市场供应的情况来看,
3、北京别墅建筑风格表现出多元化的特征。目前,北京的别墅风格主要有欧式、美式、地中海式等。2004年,北京别墅市场尤其是北部区域也涌现出了不少新的产品形式和风格,中产阶层消费水平的提高,为经济型别墅提供了广阔的市场需求和空间;城市别墅由于自身产品的稀缺及无与伦比的优势,纷纷推出第一居所的概念;中式别墅也以其传统的中式建筑风格和元素的结合吸引着众多的本土化高端消费人群,一些四合院式的中式别墅市场认可程度较高,个别注重产品本身的文化、民族及传统特色的项目成为北京别墅市场的一大亮点。 2005年,北京别墅市场涌现一批新的代表作品,保利垄上别墅、麦卡伦地、长河玉墅、东方普罗旺斯成为北部区域代表性项目,昌平
4、的百善镇、小汤山将是今年新兴的别墅热点区域,风格多为欧式、北美风格。,背景2:全力打造昌平“新名片”宜居新区,北京市委、市政府制定的北京城市总体规划(2004年2020年)和关于区县功能定位及评价指标体系的意见,把昌平定位为城市发展新区,其具体职责之一是:加快城市化进程,大力发展教育、文化、体育、医疗等社会事业,建设功能完备的新城,承接中心城区疏散的人口和功能。 中共昌平区二次党代会,明确提出了推进“三个首选之区”建设的奋斗目标。其中的建设旅游休闲首选之区,就是要突出十三陵世界文化遗产的龙头作用,进一步整合旅游资源,支持九华山庄等一批企业争创会展服务业名牌。建设生活居住首选之区,就是要围绕生态
5、环境、人文环境、生活环境做文章,努力构建和谐社会。结合昌平区的自身特点,我们认为昌平比较符合“适宜居住新区”这个定位。,(一)良好的生态环境为打造“宜居新区”奠定了坚实的基础 生态环境是“宜居”的最基本要求。今年年初,北京市市气象局首次从气象角度,公布了北京市适宜居住的区域。从北京市目前的小气候分析,在冬季1月份,朝阳和大兴的西部、昌平、丰台、门头沟、房山相对气候好一些;而在夏季7月份,房山、海淀和丰台西部、昌平、怀柔、密云、平谷的平原地区人体感觉最舒适。北京市市气象局的结论是:昌平、房山、怀柔、密云、海淀五个区县适宜布置居住区, 昌平区排在第一位,为本区打造“宜居新区”奠定了坚实的基础。,(
6、二)完善的生活设施是打造“宜居新区”的内在要求 住宅种类齐全、配套设施完备是我区房地产业的最大优势。昌平区上风上水,开发早,配套全,规划较为统一,从昂贵的高档别墅到适合普通居民的低档住宅,一应俱全。 昌平区首先是经济适用住房分布最集中的区域,回龙观现居住人口已达30万,规化可居住人口7080万,是中关村、金融街、高校人士选房比较集中的区域和拆迁人口的疏散地。其次依托八达岭高速路,城市快速路轻轨方便、快捷、经济的交通方式,使其周围的住宅完全可以作为第一住宅使用,比较适合上班一族和拆迁人口居住。第三是北京别墅区相对集中的区域之一,主要分布于立汤路和八达岭高速路沿线,以碧水庄园等为代表。,未来预测:
7、首先由于临近中关村,新兴的高科技产业催生的快速致富阶层,对别墅有很强的潜在需求,现有高档别墅供应有限,未来发展空间很大;第二由于临近亚运村、海淀区辐射面广,来自中关村IT界和学院派人士对像龙泽苑、金榜园、王府温馨公寓这样的中高档住宅项目需求较为强烈;第三由于昌平区优美的自然景观、低密度住宅的风格、较低的房价以及公共交通的便利条件,使得越来越多的上班族舍弃了“宁要城里一张床,不要郊区一套房”的心理,不同档次、不同价格的合理住宅布局,吸引了低收入者、高收入者以及具有小资情调的中产阶级等各个层次的购房人。另据调查显示,四成北京市民愿住郊区。这两方面的因素综合起来,必然在一个相当长的时期内,有利的促进
8、房地产业发展。,(三)良好的人文环境是宜居城市的高层次要求 1、教育产业作用巨大 昌平境内现有中国政法大学、石油大学等14所高校;北京航空航天大学、北京师范大学、中央财经大学、北京邮电大学、外交学院等几所著名大学也将落户昌平;民营的吉利、卓达大学发展速度较快。 大学城的建设为昌平区发展提供了新的机遇,主要表现在两个方面:一是高校后勤服务社会化已经启动,教育产业化逐渐成为趋势,这必将有力地带动高校周边地区相关产业的发展。二是整个昌平区高校在校学生将形成一个庞大的消费群体,要求商业网络的触角延伸到大学城内。这么多的各类高等教育及各类科研机构集约于我区,这么多的人才聚集到我区,是我区经济发展的一大助
9、力。人才智力资源,取之不尽,用之不竭。只要重视这一优势发挥,人才带来的知识能量,就可以在昌平区暴发,有助于昌平经济的提升。,2、旅游经济遥遥领先 2005年上半年,昌平区接待游人达759.8万人次,旅游经营收入达83774.4万元,分别比上年同期增长15.4%和17.3%。在十个远郊区县中处于领先地位。,龙脉温泉位于昌平区小汤山镇,地处天安门、故宫中轴线上,千年京师的上风上水之地,拥有国内首屈一指的淡温泉。自元代以来,这块宝地便被地理学家们誉为“龙脉”。近几年来,龙脉温泉就是依托这一得天独厚的优势,构筑起龙脉温泉娱乐宫,皇家度假村,温泉生态园,龙文化博物馆等一批弘扬龙文化的基地。,背景3: 龙
10、脉温泉,第二章、北京市昌平区房地产市场概况,1,昌平区主要楼盘基本情况汇总: 1)、主要楼盘案名:,2)、已经结案的主要楼盘:,3)、重点建设主要分布在北五环以外、安立路、立汤路(东西两侧)和八达岭高速沿线入口区域。,2,昌平区主要楼盘定位情况: 1)、高档别墅(公寓):,2)、中档别墅(公寓),3)低端别墅(公寓),3、昌平区主要楼盘位置分布情况;,4,昌平区主要楼盘价位情况汇总:,第三章 昌平区房地产市场总体态势分析,1、主要楼盘市场需求一览表:,注:市场空白点30005000之间的经济型叠联别墅、 22003000元之间的经济型公寓,备注: 昌平县房地产市场无论从区域上、还是地理位置上看
11、,规律还是比较明显的。价格和面积差别都比较大,最主要是所售楼盘的位置、环境和宣传侧重点。 随着国六条颁布与实施,整体别墅市场呈现快速上涨趋势,许多投资者看好这块市场、升值空间较大。,第四章 “龙脉中央”项目区域性分析,1、项目的现状 (一)、人口及位置: 大赴任才村、小赴任村及赴任辛村共有人口2000余人,劳动力1100余人,常住居民800余户,占有居住宅基地51公顷,拥有集体土地330公顷。 大赴任村、小赴任村及赴任辛庄村三个自然村,位于小汤山镇政府东侧(大柳树环岛以东)两公里的位置。大赴任村、小赴任村及赴任辛庄村中间以沙顺路相隔,大赴任村、小赴任村位于沙顺路南,赴任辛庄位于沙顺路北。大赴任
12、村、小赴任村、赴任辛庄村均位于燕山脚下,距燕山山脉7公里;距大、小汤山2公里;距北四环立水桥、首都机场、顺义县城均17公里;距昌平区政府所在地20公里。,(二)、自然条件: 大赴任村、小赴任村及赴任辛庄村三个自然条件非常理想,地势平坦,环境优美,依山傍水,空气清新。在三村的西侧有葫芦河,东侧有屯河,他们在村庄的两侧由北向南流淌,在大赴任村南端汇合,形成三岔河口,汇入温榆河干流。 大赴任村、小赴任村及赴任辛庄村地上建筑物非常少,除三村在51公顷宅基地上的村民住宅外,还有大赴任村北侧的中建公司铝加工厂一座,占地大约一公顷;在屯河的南侧有蔬菜大棚一座,占地约15公顷;在小赴任村东侧有桃林一片,占地2
13、0公顷。 大赴任村、小赴任村及赴任辛庄村有丰富的地热资源。以小汤山为中心,方圆30公里范围均有地热资源,深度为50米至1400米,水温一般为4060,最高可达76。温泉水中含有多种微量元素和少量放射性气体,每升温泉水的总矿化度高达800毫克,具有很高的医疗价值。,(三)、经济条件: 大赴任村、小赴任村及赴任辛庄村的经济条件较差,尤数赴任辛庄村最差。赴任辛庄村靠出租土地一年仅有几十万元的收入,年人均收入不足1000元。大赴任村已出让54公顷土地给海银房地产公司开发住宅,另出租一公顷土地给中建公司建铝加工厂;小赴任村有蔬菜大棚和果树林。三个自然村因离市区较近,有少部分村民弃农在外做生意,他们家中住
14、房较好,多有机动车。大部分务农人员收入较差。,(四)、基础设施 电:小汤山供电所安装有110千伏变电站一座。大东流工业开发区新建35千伏变电站一座。可为新开发小区提供充足的电力。 水:小汤山镇内的生活饮用水主要来源于镇外5公里处的真顺水场,日供水量1.8万吨,可供9万人饮用。 气:民用天然气管道已经接至大柳树环岛。 通讯:小汤山镇装有6178局万门程控电话。 交通:国家级六环高速公路穿境而过,沙顺路横贯东西,立汤路纵贯南北,由小汤山镇到亚运村驱车17公里,到首都机场只需十几公里,市、区、镇三级骨干公路30余条,912、984、803等多条公交线路直通安定门。 污水:目前小汤山镇的污水处理场已投
15、入使用。,(五)、商业设施及生活配套设施: 小汤山镇居住人口有3.5万人,整个小汤山镇没有够规模的超市、商场,唯一高档超市为九华山庄内的超市,但居民很少到哪里购物,原有一个农村合作社,现被“新世界集团”吞并。居民大宗购物须到顺义和北京亚运村一带。 该地区教育基础较差,三村中只是大赴任村边有中心小学一座,该地区儿童上学在大东流中学上初中,小汤山镇中学上高中。 医疗保健基础设施匮乏,村民看病须到小汤山镇医院。整个小汤山镇仅有一所医院。,(六)、周边环境: 大赴任村、小赴任村及赴任辛庄村以西有九华山庄国际医疗保健俱乐部、小汤山镇政府、亚洲最大的航天博物馆、还有正在开发中的纳帕溪谷别墅区;以东有大东流
16、工业开发区、国家农科院精品试验田和奥运会曲棍球馆;以南是规划中的温榆河居住小区;北侧平原,离桃花浴水库仅8公里。,(七)、项目区域图:,第一部分结束,请继续第二部分,“龙脉中央”项目可行性论证分析报告(二),第五章 “龙脉中央”项目优劣势分析 第六章 “龙脉中央”目标客户群分析及定位取向 第七章 “龙脉中央”项目利润及可行性分析,目录,第五章 “龙脉中央“项目优劣势分析,(一)项目优势分析,1、周边地产开发已成规模。 小汤山镇面积有70平方公里,总人口3.5万人,由于她距北京市区的直线距离才15公里。加之周边天通苑小区及立汤路两侧住宅群落的开发,周围地产开发已经形成气候。距赴任村只有2-3公里
17、的路程最近的温泉花园小区,建筑面积已达百万平方米。 大赴任村、小赴任村及赴任辛庄村周边均已纳入开发范围,已无待开发利用的土地。所以,这块地具有很高的开发价值。,2、交通便利,小汤山镇的交通十分便利,三条高速公路,两条快速路可直达小汤山镇。多条公交线路已经开通,从安定门、立水桥到小汤山的公交车有912、984、803等,还有在修建中的贯通北京南北的城市轨道交通不久即可通车,这对于在北京市区采用5+2或4+3生活模式的客户是一大利好。,3、基础设施基本完备,生活用水能够满足新增加人口的使用。现有电力源头可满足新增面积的使用,并能保证双路供电。天然气也已接到大柳树环岛,待开发时,与九华山庄、纳帕溪谷
18、合作接通。6178局万门程控电话已经开通。,4、自然环境优美,该地依山傍水,空气清新,景色宜人。镇内温榆河、葫芦河、沙河、屯河等多条河流由西北向东穿境而过。镇内绿化基础工作非常好,又几千万株的绿化林木、50万平方米草坪绿地、3万多平方米的鲜花温室大棚,为美化环境、净化空气、防风防沙,起到了很大作用。,5、特点突出,A、温泉: 从小汤山镇已开发的项目来看,突出的特点就是温泉。无论是龙脉温泉、九华山庄、富来宫,还是纳帕溪谷按我国和日本的分类属氡泉,据中国科学院地质研究所1989年进行的水质化验分析表明,每升温泉水含钙41.8mg、镁15.18mg、钠67.4mg、钾17.5mg、氯29.72mg、
19、氟6.46mg、碳酸氢氧根离子291.88mg、硫酸根离子66.17mg等多种微量元素和少量放射性气体,总矿化度大于800mg。正因为温泉水中含有以上多种微量元素和少量放射性气体,故而有很高的医疗价值,可治疗皮肤病、关节炎、心血管病,B、无污染; 小汤山环境保护做的非常好,小汤山镇是以精品农业,旅游观光、度假休闲、康复疗养为主要经济基础。没有大工业,所以、环境非常好,适合人们居住。而且,这里是北京地区上风上水的好地方。 C、旅游景点多: 有名的八达岭长城、居庸关长城、十三陵水库、长陵、定陵、虎峪自然风景区、老北京微缩景园、北京明皇蜡像馆、蟒山森林公园、桃花浴水库都离小汤山不足20公里路程。 另
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