南京南门老街目商业街项目前期商业策划报告-68PPT.ppt
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1、前 言 一个传奇城市 一段老街神话 当悠久文化与当代时尚元素相遇 一个高端时尚地标即将诞生,南京,中国四大古都之一,自古就是经济富庶之地, 现为长三角经济中心之一,正借中国经济发展的大潮,快 速蓬勃的向前发展,有着厚重历史文化底蕴的古城焕发了新的生命力! 南门老街这一超级商业航母,承载南京老城的复兴使命和新南京的商业奇迹,彻底打造新型人文商业模式, 以求在新的历史时期,用最完美的形式改造深具潜力的南京老城区,改变区域内目前商业经济落后、零散的现状。 南门老街是一个辉煌的商业项目,她是一个创举,她的成功不仅对于南京人民,即使对全国人民也是一个福 音。相信在政府的鼎立支持和协力运作下,未来的南门老
2、街一定会有一个极其光辉的未来!,目 录 contents,第一部分 市场篇,1、南京市行政区划图 2、南京地理概况与城市环境 3、南京综合经济环境 4、南京社会经济和城市发展目标 5、南京主要商圈分析 a.新街口商圈 b.湖南路商圈 c.夫子庙商圈 d.中央门商圈 6、秦淮区简介及经济发展状况 7、秦淮区商业地产概况说明,第二部分 商家访谈及消费者篇,1、周边商业统计分析 2、商家访谈分析 3、项目客户层分析,第三部分 主题定位及功能分区篇,1、商铺的趋势定位析 2、项目简介 3、SWOT分析 4、总体定位思路 5、形象定位思路 6、业态布置建议 7、功能分区设想 8、功能分区经济指数 9、业
3、态立面图 10、古典風情步行街業態佈置分析,目 录 contents,1、南京市行政区划图,南京市现辖11区2县,面积6597平方公里,人口537.44万人;其中市区面积975.82平方公里,人口265.79万人。,第一部分、市场研究篇,2、南京地理概况与城市环境,南京市位于北纬3331,东经11847,属北亚热带季风气候区,四季分明,夏热冬冷,春秋短暂,雨量集中,历年平均气温16C,主导风向夏半年为西南风,冬半年为东北风。 南京地处我国东西水运大动脉长江与南北陆运大动脉京沪铁路的交汇点,素有“东南门户,南北咽喉”之称。南京境内绵亘着宁镇山脉西段,城东钟山若长龙蟠绕,城西石头山似猛虎雄踞,故有
4、“钟山龙蟠,石城虎踞”之说。万里长江自西向南滚滚而来,折向东去;秦淮、金川两河蜿蜒城中;玄武、莫愁两湖依偎东西山水之间,气势雄浑而景色秀美。 南京所处的地理位置和自然环境,悠久的历史文化,长期的城市建设,形成了南京山水城林交融、古今文化荟萃、宜人空间尺度的特色景观环境。 山与水 南京依山傍水而建,山取“虎踞龙蟠”之势,水以江、河、湖成网,在长江,钟山的宏伟气势中,引入弯曲环绕的秦淮河,以幽静的玄武湖、莫愁湖形成了南京独特的城市空间。 城与林 都城布局与自然山水结合,以明城墙保护为中心的绿化系统、水系、步行系统的建设必将保持与强化山水城林的空间特色。 路与树 由于南京冬寒夏热的特点,树种系以落叶
5、树为主,夏季成荫快,因此南京的绿不是以草坪见长,而是以“绿色隧道”(林荫道)和“林”为特色。,3、南京综合经济环境,2005年全市完成生产总值2413亿元,按可比价格计算,比上年增长15.2%。在全市生产总值中,第一 产业增加值80亿元,增长5.0%;第二产业增加值1215亿元,增长18.4%;第三产业增加值1118亿元,增长 13.1%。人均生产总值40919元(按户籍人口计算),比上年增长12.9%。2005年第一、第二、第三产业增 加值在全市生产总值中的比重分别为3.3%、50.4%、46.3%。非公有制经济占全市经济的比重为37%。 2005年全市实现财政总收入510.17亿元,比上年
6、同口径增长19.5%。其中,地方一般预算收入211.07 亿元,比上年同口径增长20.4%。 年末全市全辖金融机构本外币各项存款余额达5263.25亿元,比年初增长18.4%;其中,城乡居民储蓄 存款余额达1677.49亿元,比年初增长21.7%。全市金融机构本外币贷款余额4659.81亿元,比年初增长 10.9%。 商业性保险保费收入72.1亿元,比上年增长0.5%。其中,人身险保费收入56.0亿元,比上年下降 4.6%;非人身险保费收入16.1亿元,比上年增长18.0%。保险赔款支出12.45亿元,比上年增长34.0%。其 中,非人身险全年赔款支出8.44亿元,比上年增长33.8%。,A、
7、主要经济指标,B、2001-2005年南京市GDP及增长率,数据来源:南京市统计年鉴,南京市国民经济持续快速发展,GDP从2000年的1021.3亿元,增加到2005年的2413亿元,净增加值为1400.7亿元。城镇人均可支配收入也由2003年的10195.6元增加到2005年的12319元。 这为南京市房地产业持续快速的发展打下了牢固的基础。,根据库兹涅茨在其著作各国的经济增长一文中指出,当一个国家的宏观经济增长低于4.00%的时候,该国的房地产发展处于萎缩期,当一个国家的宏观经济增长处于4.00%到5.00%左右时,房地产业的发展状况处于停滞时期,当宏观经济在5.00%到8.00%之间的时
8、候,房地产业的发展处于稳定增长期,当宏观的经济增长率高于8.00%的时候,房地产业的发展将处于高速发展阶段。,C、经济增长与房地产业发展的关系(库兹涅茨),数据来源:库兹涅茨各国的经济增长,4、南京社会经济和城市发展目标,依据南京市“十五”计划纲要,将社会经济发展目标调整为:经过“十五”和 更长的一点时间的努力,把南京建设成为科学技术先导,古都与江滨特色鲜明,国 际影响较大的现代化中心城市。 进一步加快城市化和城市现代化进程,2010年基本实现现代化。成为我国重要 的教育基地、科技中心和创新基地,重要的外贸口岸和长江下游地区重要的金融、 贸易、信息中心。历史文化名城的国际性影响进一步扩大。 未
9、来南京城市发展目标是: (1)充满经济活力的城市长江下游现代化的中心城市 (2)富有文化特色的城市国际影响较大的历史文化名城 (3)人居环境优良的城市人与自然和谐共生的城市,5、南京主要商圈分析,在新街口这块不到1平方公里的“弹丸之地”,1600余户大小商家星罗棋布,日均客流量达到40万50万人次,2004年的年销售额达到了126亿元 。2005年,由于地铁开通缩短顾客到商场的购物时间,新街口地面和地下人流涌动,主要大型商场内出现了消费者购物交款排队的现象。2005年以新百、中央商厦、金鹰百货为龙头的新街口商圈,全年实现零售总额达143亿元,占全市商业总量的比重进一步扩大到14%。 根据规划,
10、到2010年新街口将被打造成一个规模较大、环境优美、功能完善、具有一流设施和管理水平的国内外知名的现代化都市商贸商务区。 新建10万平方米“销品茂” :到2010年,整个大新街口商贸商务区的商贸从业人员规划控制目标为8万人,营业收入1200亿元,其中零售业为300亿元,占全市商贸业零售总量的三分之一左右。 建四条餐饮街和带状步行街 :建设王府大街餐饮一条街、估衣廊、北门桥餐饮一条街、户部街餐饮一条街、洪武北路外国餐饮一条街,建成核心区内的景观休闲带,完善现代商业和文化休闲展示功能和窗口功能。到2010年,文化休闲与餐饮娱乐业的控制面积为155万平方米,餐饮娱乐业的营业收入达到15亿元。 建设3
11、00万平方米中高档公寓:规划区内要分期逐步改造现有的低矮破旧住宅,重点建设一批高中档公寓和公寓酒店,建设区域主要集中安排在太平南路以西和中山东路以南以及玄武区内长江花园一带。规划期内,公寓建筑面积控制在300万平方米左右,其中150万平方米为高级公寓和公寓式酒店。,a.新街口商圈,b.湖南路商圈,湖南路商圈应该是南京本地购买群体质量最高的地区。全长1100米的湖南路上,云集了各类商店238家,其中名牌、精品、专卖店就占83以上。 湖南路商圈发展规划,东起中央路,西至中山北路,南起江苏商厦,北至模范马路,面积2平方公里至3平方公里范围,都纳入了湖南路商圈,放大湖南路的集聚效应,形成“三产”产业高
12、地。 目前的湖南路商圈已形成小型精品专卖店与大型商场相交融,集购物、餐饮、休闲娱乐为一体的商贸中心。苏宁、五星电器大卖场等新型业态的加入,加上原有的狮子桥美食一条街、马台街娱乐一条街、湖南路购物一条街及上中山北路的山百、太平洋百货、金山大厦等,作为商务性商圈,湖南路和新街口将成为南京的两大商务型商圈相互补充。 湖南路街区将建设成一个集购物、餐饮、休闲、文化娱乐和旅游五大功能为一体,特色明显、景观突出、文化内涵丰富、布局合理的时尚街区和休闲观光中心地带 。,c.夫子庙商圈,夫子庙“商圈”的经营面积约10万平方米,经营店家近800个,从业人员22万人。核心区域的面积已从021平方公里增加到112平
13、方公里。根据南京市政府对商业地产的未来规划,夫子庙商圈还将扩大5倍。 夫子庙商圈是南京市政府全力打造的第三商圈,各大品牌专卖店云集,以小商品、古玩字画、花鸟虫鱼为特色的集市群魅力无穷,旅游商贸经济非常发达。 夫子庙是集古迹、园林、画舫、市街、楼阁和民俗风于一体的国家4A级风景区,闻名世界,是全球旅游者到南京的必游之地。 夫子庙常年日客流量逾15万人次,节假日全国各地乃至海外游客蜂拥而至,日人流量更高达40万人次左右。,d.中央门商圈,中央门商圈地处火车站、长途汽车站附近,客流量大,外地人均消费占该地区总消费比重的五成。以金桥、玉桥大市场为核心的中央门商圈主要经营业态以大市场为主,顾客群也是以工
14、薪阶层为主的中低收入者。 该商圈包括建宁路两侧大约3平方公里的狭长区域,聚集着10多个大型批发市场。根据规划,商圈将定位在以大型专业批发市场和仓储式超市为主的市场群落。 2005年,该商圈的商业面积将超过100万平方米,商品成交额达200亿元,在商业经营面积和物流量方面将超过新街口和湖南路。 随着火车站的翻新,地铁1号线的开通,中央门的交通潜力被进一步挖掘,中央门已不再仅仅是外地人的聚集地。,三采观点,1、商圈分化,泾渭分明 南有新街口,北有山西路,将成为南京商圈分化的主基调。与此同时,河西、江宁、江北等新的社区商圈也随着南京城市建设的推进和城市半径的扩大而孕育发展。 2、多业态相互渗透,“赢
15、者通吃”格局渐显 南京商业早期是百货业一统天下,随着超市、专业店的逐渐发展壮大,按照统一经营理念的百货、超市、专业店等多业态整合的格局正在加速成型。 3、民营和外资两强对垒 目前,南京商业尚处于国有、民营、外资三足鼎立的局面。随着南京第一家商业上市公司南京新百易帜到外资企业金鹰的名下,苏宁的上市,沃尔玛进驻新街口。核心商圈,中央商场正在进行的改制,外资商业与民营商业对垒态势将更加明显。,6、秦淮区简介及经济发展状况,秦淮区地处南京主城区东南部,因十里秦淮贯穿全境而得名,自古以来人文荟萃,商贾云集。区域面积22.36平方公里。东西分别至外秦淮河,南至宁溧公路,双麒路,北至建康路、升州路,与江宁区
16、、雨花台区、白下区、建邺区相邻。区境地貌,以平原为主,间有若干座小山岗。区内自然河、人工河错落,有内秦淮河、青溪、玉带河、响水河、运粮河及小运河等。有瞻园、白鹭洲公园、武定门公园、中华门城堡等园林景点和东水关、东干滨河、水西门等近十处休闲广场,还有中外闻名的夫子庙秦淮风光带 。 2003年初经省人民政府批准,双塘街道和钓鱼台街道合并为双塘街道,夫子庙街道与饮虹园街道合并为夫子庙街道。全区划分为中华门、夫子庙、双塘、秦虹、红花5个街道办事处,辖68个社区居民委员会,6个行政村。2004年11月,红花街道东风行政村撤销。全区人口约30万。,A、区位及行政划分,秦淮区是历史文化名城南京的发祥地,有着
17、悠久的历史。 春秋战国时期,范蠡于区域西南部的长干里筑越城,为金陵建城之始。当时秦淮区境属金陵邑,秦代改称秣陵,六朝改称建业、建康。唐代重置江宁县后,上元、江宁两县同城而治,区境亦在其辖,清代中叶,区境全入江宁县。 民国时期经过几次调整。中华人民共和国成立后,在原区划基础上建立人民政权。1955年定名秦淮区,1966年8月,改称遵义区,1973年12月恢复秦淮区原名。,B、历史及人文介绍,秦淮河,秦淮河古名“淮水”,又名“龙藏浦” 。历史上关于秦淮河的传说和记载甚多。金陵古今图考中也认为,秦始皇“以望气者之言,凿钏阜,断垄,以泄王气。水自方山西北,巨流环绕,至石头过于江,后人名曰秦淮”。其实,
18、淮水改称“秦淮”是从唐代开始的,据健康志记载,“秦淮二源合自方山埭,西注大江,分别屈曲,不类人功,疑非秦皇所开”。 秦淮河早在远古时代就是长江的一条支流,也是南京地区第一大河。 时清时代,秦淮河畔人烟稠密,金粉楼台,十分繁华。 朱自清、俞平伯笔下的桨声灯影里的秦淮河,为当时秦淮河繁华景象的真实纪录。如今“泊秦淮”已成为夫子庙秦淮风光带一大特色旅游品牌,“夜泊秦淮”更被喻为水上游览经典之旅。,夫子庙,南京夫子庙是供奉和祭祀我国古代著名的大思想家、教育家孔子的庙宇,其全称是“大成至圣先师文宣王庙”,简称“文庙”。孔子自古被人们尊称“孔夫子”,故其庙宇俗称“夫子庙”。 夫子庙是供奉和祭祀孔夫子的庙宇
19、,又称文宣王庙,简称文庙。它已作为古城金陵的秦淮名胜而蜚声中外,成为名闻遐迩的游览胜地。夫子庙始建于宋景祐元年(公元1034年),迭经沧桑,几番兴废,经现政府连年拨款兴修重建,使夫子庙以大成殿为主体的既有明清风格,又有庙市街景合一特色的古建筑群拔地而起。 “一带秦淮河洗尽前朝污泥浊水,千年夫子庙辉兼历代古貌新姿。”,江南贡院,江南贡院始建於南宋孝宗乾道四年(公元1168年)。明代定都南京,苏皖两省乡试及全国性会试场所;迁都北京以后,南京为留都,仍为科举考场。清代初期,南京为江南省首府,故贡院一直沿用江南贡院之名。 江南贡院曾占地约三十万平方米,东起姚家巷,西至贡院西街,南临秦淮河,北抵建康路,
20、为夫子庙地区主要建筑群之一,秦淮河畔也因贡院、夫子庙的存在而一度繁荣起来。 明清两代名人唐伯虎、郑板桥、吴敬梓、施耐庵、翁同龢、李鸿章,中国最後一个状元张骞等人皆出於此。 在清一代,科考共举行112科;其中在江南贡院乡试中举後经殿试考中状元者,江苏籍49名、安徽籍9名,共计58名,占全国状元总数的51.78%。,乌衣巷,乌衣巷位于夫子庙南,东起白鹭洲公园,西至钞库街。东吴孙权曾在此驻军,官兵皆穿黑制服,人称乌衣营,故名。 至正金陵新志引丹阳记云:“乌衣之起,吴时乌衣营处所也。”这是说乌衣巷在三国孙吴时,为禁军乌衣营驻地。由于官兵穿着黑色的军衣,人们便称其驻地为“乌衣巷”。 东晋以来,以王导、谢
21、安为首的两个世家大族,都居住在乌衣巷一带。当时人称这些贵族为“乌衣郎”。随着历史沧桑的变化,入唐以后,当年豪华一时的王、谢等贵族的第宅已成废墟。刘禹锡在诗中写道:“朱雀桥边野草花,乌衣巷口夕阳斜。旧时王谢堂前燕,飞入寻常百姓家。” 乌衣巷,王谢古居,浓缩了源远流长的秦淮文化。,中华门,中华门,明代称聚宝门,为南京古城墙13个城门中规模最大的城堡式城门,是当今世界上保存最完好、结构最复杂的古城堡,被列为全国重点文物保护单位。 城堡东西宽118.5米,南北长128米,占地面积约1.5万平方米,设计巧妙,结构完整,有三道瓮城,四道拱门,首道城门高21.45米,各门原有双扇木门和可上下启动的千斤闸。内
22、有藏兵洞27个,战时用以贮备军需物资和埋伏士兵。 1995年,结合中华路、雨花路改造,在中华门城堡周围,建成了中华门广场,新增绿化面积近万平方米,架设一批高杆照明宫灯和草坪灯。广场和镇淮东、西桥的建设,不仅改善了交通状况,而且美化了城堡的外环境,使城堡更显雄壮巍峨。城堡与广场连为一体,相互衬托,相得益彰。,金陵大报恩寺,大报恩寺是南京历史最为悠久佛教寺庙,始建于东吴赤乌年间,明永乐6年毁于火,明永乐10年明成祖命工部于此重建大报恩寺及九层琉璃宝塔,历时19年始完工。琉璃宝塔塔高约33丈,九层八面,每层的复瓦和拱门都用五色琉璃构件,塔顶为重达二千两的黄金宝顶。此塔开了世界琉璃宝塔的先河,当时便号
23、称第一塔。近世更被与长城、古罗马剧场、比萨斜塔等并称为“中古时期世界七大奇观”。 大报恩寺毁于太平天国年间。至二十世纪三十年代,塔基附近尚存塔顶承露盘一只,后被侵华日军劫去。现中华门外大报恩寺遗址仅余巨碑一座。 南京市政府已计划重建大报恩寺琉璃宝塔。,C、经济发展概况,三采观点:从03年开始,地区生产总值增幅虽逐年降低,但经济发展走上了可持续发展的轨道,为秦淮区新一轮的经济腾飞奠定了坚实的基础。,秦淮地区生产总值,秦淮产业结构,三采观点:大型企业如晨光集团、普天通信等因结构调整、生产基地外迁等原因,导致第二产业在国民经济中的比例下降,成为制约经济增长的首要因素;以旅游、餐饮等现代服务业为主体的
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