海贝豪庭道滘项目整合推广策略提案7p.ppt
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1、在提案之前,我们希望先与各位分享一个科学的事实,只差1个字,市场差价大概是100000000:1. 大自然很神奇,人和造物也是,包括我们要谈论的这个项目。,也可以是钻石。,可以是石墨,,碳,有些矜贵是天生的。 但要充分展现内质的价值,与平庸拉开距离, 还需要经过一番淬炼和雕琢。,天生矜贵 光华尽显,5月,正值地产新政重创国内市场的时候,我们一起去看海贝豪庭以及它周边的楼盘。 “道滘”就像一个孩子的姓,冠盖了他的一生,还有不远的低均价、小产权的耀盈城市广场、绵绣居、江月湾 江景不错,配套也还好,名校在侧,但大家也记住了经济基础问题、产权房问题、周边农民房和小工厂问题。,这是一个 没有品牌做背景+
2、没有片区做优势+没有对手做旁证, 但希望成为城区中心主角的楼盘。 它 最大的问题, 就是让自己和市场都相信: “我是谁?”,所以,在价格与价值上成为第一,是我们的必然选择。 不只是为前期最终实现高价、快速回收资金考虑, 更是为本项目未来可持续的发展和上升奠定基础。,从广告定位上,它需要一个高起点,把小产权房远远抛在身后; 从销售层面上,它却不得不与小产权房直接开战。 到底哪个才是真相?,我们先听听:市场大大小小的杂音之下, 有没有只属于本项目的、即将震撼全城的“龙吟”之声?!,月均消化18套,成交均价为4271元/平米; 新世纪上河居是道滘唯一有洋房在售的楼盘,其它都是别墅产品; 成交不稳定,
3、成交价格稳中有升。,道滘市场发展缓慢,量价缓步上升,市场分析,规划利好: “工贸万江、水岸新城”的发展规划, “一城、两区、三河、四带、五组团”的城市发展格局,“三环六园一中心”城市升级十大工程,将把万江建成东莞CBD的后花园。建4000亩大型花卉博览中心,投18亿建华南(国际)电子交易中心,更加快了万江经济发展速度。 东江资源: 水域面积近10平方公里,按东江东岸城市设计方案,东江东岸城市滨水带东起大王洲桥,西至曲海大桥,绵延7公里,“一河两岸”规划将大大提升片区城市价值,片区楼市发展空间巨大。 价格洼地: 目前片区均价低于城区总体平均水平30%左右,土地资源丰富,价格洼地明显。,万江板块规
4、划利好、东江资源、价格洼地,总结:楼市起步较晚,作为潜力发展区域,诸多利好因素迎合改善型客户需求,发展空间较大!,11,板块竞争,万江的市场机会景观型改善住宅聚集区,万江板块 市场机会点,高性价比的 江景改善型住宅聚集地,镇区改善型客户低门槛进城的切入点,板块竞争,东江板块城区第三大山水资源板块,除黄旗山、水濂山板块外 城区中具备高性价比的 第三大山水资源板块,东江板块市场机会点,板块竞争,占地面积:55.6万平方米 洋房建面:4.1万平方米 绿化率:43% 容积率:0.93 洋房户数:450户 建筑类别:别墅+高端洋房 自然资源:东江全景 配套:商业、幼儿园、星级酒店,道滘在售楼盘分析上河居
5、,竞品分析,户型配比及销售情况,户型较为单一,都是舒适型两房及三房; 100平米两房存量大,客户接受度低,较难销售; 160平米三房总价高,而且位置偏远,客户接受度低。,道滘在售楼盘分析上河居(洋房),竞品分析,稿源:南方都市报版名:东莞读本 黄金楼市,为何消费者愿意购买小产权房? 原因1 有现实市场需求 目前正规的商品房(上河居和丽水佳园)都离道滘中心区相对较远,目前配套尚不成熟,生活、出行都还不够方便,而道滘传统的城镇中心却没有真正意义上在售商品房小区,市民即使想在中心区购买能取得房产证的房子也不可得。相 反,小产权房大多位置非常不错,如广华中心广场,位于道滘最繁华的振兴路,离道滘镇政府仅
6、百多米,在这里吃喝玩乐都非常方便。买家购买力没问题,但他们生意、生活圈子都在道滘 中心区,干嘛到郊区买房呢? 但是,道滘的小产权房 虽然单价只要两千多,但由于小产权房的首付比例较高,余款要求在两三年内分期还款,每月的还款额也不小。,有需求,更要有要求。从现在开始,买家第一次不必在产权房和市区便利中艰难取舍,将地段需求升华到矜贵品质生活的要求。,市场小杂音,原因2 价格便 宜 价格便宜自然是小产权房吸引市民购买的一个重要原因,同样一套三房两厅的房子,普通的商品房一般都要五六十万,如阳光海岸晶岸 100.81平方米的一个单位,折后总价约要53万,而小产权房则只需一半左右的价格。如龙湾雅苑一套110
7、平方米的房子,折后总价仅约27.4万。 记 者了解到,东莞在售的小产权房,单价大部分都是2字头,很少有3字头的,而现在城区再普通的商品房,一般都要5字头,单价上六千也很正常。 尽 管购买小产权房的首付和每月还款压力还是不小,但毕竟总价比较低,而且买家很多为本地人和生意人,他们不想承担过高的利息,也比较接受小产权房的付款方 式,因此很多人愿意购买小产权房。 但记者调查的情况并非如此,小产权房虽然单价、总价往往只有商品房的一半,但由于其不同的付款方 式,首付需要3到5成,余款在3年内付清,实际上首付和月还款压力都不小,如桃园雅居一套约138平方米的房子,总价约33 .3万,首付5成约 16 .7万
8、,3年分期还款,每月约还款5000元,拥有这样的首付和月还款能力,完全有能力购买普通商品房。,高价位并非真正的路障,消费者真正的购买力定位比单纯的价格表象更重要。因为一旦陷入价格表面上的比较,就等于降低门槛,设定了自己的天花板,就等于堵住了我们的出路。,市场小杂音,原因3 法不责众的心理 “我们是居委会开发的,不像有的私人老板开发的项目, 如果不诚信还可能走佬。”当记者问龙湾雅苑的销售代表购买此房子是否有保障 时,销售代表这样说。 销售代表并不讳言其是不能办理房产 证的集体房或者小产权房,消费者也都知道其产权和购买风险,但在法不责众的心理下,很多还是出手购买。以龙湾雅苑为例,两年前,记者到该盘
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