深圳卓越前海中心整体定位及发展战略报告(38页).ppt
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1、卓越前海项目整体定位及发展战略报告,谨呈:卓越集团,世联地产 集团工商写字楼事业部 2013/08/09,赢商网-运营中心,最专业“商业地产在线商学院”,海量专业资料每日更新中! 资料下载地址:http:/ 添加Q群140908613,可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送,报告结构,一、项目背景及属性定位,二、开发目标及核心问题,三、前海解读及市场研判,四、整体定位及发展战略,前海解读,写字楼市场,公寓市场,未来竞争,3,政策解读,国家宏观问题,开放人民币市场,推进人民币国际化,是中国要成为真正意义的经济大国的必要条件,3,问题一,中国为世界第二大贸易国,且贸易总额逐年上涨,但人民币国际化
2、程度低,无法与国家经济结构匹配,交易成本高且程序繁杂,有碍于国际贸易的通畅性;,问题二,国际市场过于依赖美元体系,中国在国际市场的发展中,如何抵御美元带来的负面影响,走出人民币体系的新路线;,问题三,境外人民币流通性低,如何打开人民币资金回流渠道,这是人民币国际化的关键点。,4,政策解读,前海规划,前海重点发展创新金融业,将成为人民币出海口,解决中国人民币境内外流通问题,是人民币国际化的开端,4,战略定位:深港合作先导区、体制机制创新区、现代服务业集聚区、结构调整引领区,服务范围是包括香港在内的整个珠三角,定位为未来整个珠三角的“曼哈顿”; 发展领域:重点发展创新金融、现代物流、总部经济、科技
3、及专业服务、通讯及媒体服务、商业服务六大领域,发展产业链最高端的一系列产业;,人民币门户:借助前海作窗口配合香港的海外资金集聚,通过人民币结算的金融产品实现人民币的流出及回流; 创新金融:建立多领域、多层次融资方式相互配合的中小企业融资服务体系;鼓励和吸引国内外创业投资、私募股权投资等企业入驻,打造股权投资资本集聚中心,支持创新型金融机构的集聚发展。,5,政策解读,政策总体结构,政策内容主要分为六大模块,打造现代服务业体制机制创新区、现代服务业发展集聚区、香港与内地紧密合作的先导区、珠三角地区产业升级的引领区,5,政策内容,金融创新发展,1,2,财税优势,3,法制政策优势,4,人才政策优势,5
4、,教育医疗优势,6,电信优势,(资料来源:国函201258号),6,政策解读,金融创新发展,主要以拓宽人民币业务为核心,推动人民币国际化进程,打造创新融资平台,刺激境内外金融机构以及实业企业进驻前海,6,在香港发行人民币债券:发行货币债券,降低人民币国际化的风险,保障境内外金融机构利益,人民币业务创新,发放境外人民币贷款:境外人民币放贷至前海企业,提供融资平台给前海企业,降低香港金融企业准入条件:积极吸引香港金融企业进驻前海,设立前海股权投资母基金:建立企业孵化基金,鼓励境内外企业进驻,可享受融资机会,外资股权投资新模式发展:发展股权新模式,支持IPO类企业走向国际市场,支持设立金融总部:打造
5、“金字塔”结构,形成金融圈层效应,吸引更多金融相关企业进驻,拓展境外人民币回流渠道:增强境外人民币流动性,货币自由兑换,给境内企业提供新型融资机会,(资料来源:国函201258号),7,政策解读,税法制度优势,利用税收优惠政策以及引用香港法律体系,建立创新型体制,凸显前海特殊性,为企业创造利好政策条件,7,财税优势,法制政策优势,前海企业按15%的税率征收企业所得税; 境外高端人才免征个人所得税,同时获税负差额补贴; 试点物流企业按差额征收营业税;,香港仲裁机构在前海设立分支机构; 进一步密切内地与香港律师业的合作,探索完善两地律师事务所联营方式。,(资料来源:国函201258号),8,政策解
6、读,人才政策优势,放开从业资格互通条件,大力支持境内外高端人才进驻,优化前海人力资源,也是吸引企业的手段之一,8,人才引进政策,1,2,3,4,为外国籍人才、港澳台人才、海外华侨和留学归国人才提供就业、生活、及出入境的便利,将前海纳入经国家批准的广东省专业资格互认试点区域,允许取得香港执业资格的专业人士直接为前海企业和居民提供专业服务,服务范围限定在前海内,允许取得中国注册会计师资格的香港专业人士担任内地会计师事务所合伙人,在前海先行先试,(资料来源:国函201258号),9,政策解读,其他优势,打造前海区内的服务配套,迎合外籍人士的需求,同时搭建信息资讯平台,满足国际通信需求,为境外企业提供
7、有利条件,9,教育医疗优势,电信优势,允许香港服务提供者经批准在前海设立独资国际学校,为在前海工作的取得国外长期居留权的海外华侨和归国留学人才的子女服务; 允许香港服务提供者在前海设立独资医院,支持港澳电信运营商与内地电信运营商根据CEPA在前海建立合资企业,经营电信业务; 鼓励创新电信运营管理模式,支持当地电信企业根据前海实际探索制定优惠电信资费方案; 支持建设前海国际通信专用通道,满足前海企业的国际通信业务需求。,(资料来源:国函201258号),赢商网-运营中心,最专业“商业地产在线商学院”,海量专业资料每日更新中! 资料下载地址:http:/ 添加Q群140908613,可享受每日免币
8、与优惠资料、纯干货实时推送,10,政策解读,核心内容,【五位一体】金融创新发展是前海的核心,人民币是核心载体,财税、法制、人才等为前海配套性政策,优化整体资源,吸引境内外金融机构及高端人才进驻,10,金融创新发展 (人民币业务),财税优势,法制政策优势,电信优势,人才政策优势,教育医疗优势,税费优惠政策,引入香港法律体制,放开从业资格互通条件,区域服务配套支持,搭建信息资讯平台,免个税,吸引境外高端人才,为人才引入打造教育医疗后台服务配套,引入高端人才,打造金融发展软配套,满足国际通信业务需求,吸引企业进驻,推动法制建设,11,3.科技IPO类企业:融资平台大,借股权交易平台申请上市;,2.境
9、内金融机构:拓展人民币业务,发放人民币债券;,4.贸易、实业类企业:自由兑换货币,贸易成本低;,5.高端服务业:提供法律、会计、咨询等服务;,客户预判,1.境外金融机构:发放境外人民币贷款;,政策解读,客户预判,前海人民币业务的开放,境内外金融机构、高端服务业、及资金需求型企业将慕名而来,前海价值:前海的价值主要来自人民币开放所带来的资本积聚价值,客户构成:主要客户为金融业、IPO型融资企业 销售期间差异:销售前期物业面积档次及行业特性投入予以控制,销售后期物业拔高档次,突出总部属性、行业属性,销售期预判:主要客户为金融业、IPO型融资企业,但销售前期客户多以办事处,销售后期总部属性、行业属性
10、逐步突出,客户概况:前海客户主要来自国内外金融机构、高端服务业、实业、贸易、IPO级融资企业及现代物流,但不同行业的驱动因素有所差异,启示,报告结构,一、项目背景及属性定位,二、开发目标及核心问题,三、前海解读及市场研判,四、整体定位及发展战略,前海解读,写字楼市场,公寓市场,未来竞争,14,公寓市场,整体概况,(数据来源:世联工商监控平台),深圳市高端公寓分布较为广泛,遍布六大区,15,公寓市场,量价表现,深圳市目前市面上一般档次的公寓销售单价在1.6-4.5万/,高端公寓可实现高单价销售,深圳湾一号达到8.8万/,16,项目概况: 位置:南山后海深圳湾畔 南区规划:以写字楼为主 北区规划:
11、主要以公寓、写字楼、商业、会所为主 总建面:47.5万平米 产权年限:50年 总套数:83套 本次预售套数:38套 T2建筑层数:32层 实用率:78%,销售概况: 销售时间:2013年5月 主力户型:430平米五房 销售情况:截止目前售出33套 实收均价:8.510万/平米(带2万元/平米精装修,其中北朝向户型为8.5万/平米),公寓市场,案例分析,【深圳湾壹号】深圳湾金融总部基地 ,第一排永无遮挡海景及内湾湖景,360无边际全玻璃幕墙设计,深圳首家全智能ABB智能家居控制系统,定位高端超前,公寓市场,案例分析,【深圳湾壹号】深圳大平层奢华高端公寓,主要面积为430以上超大平面户型,前期去化
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