物业相关法律法规培训.ppt
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1、物业法律法规,2016年5月28日,什么是物业? 物业管理和物业服务区别?,物业概念: 物业一词译自英语property或estate,由香港传入沿海、内地,其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。该词自20世纪80年代引入国内,现已形成了一个完整的概念,即:物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小,一个单元住宅可以是物业,一座大厦也可以作为一项物业,同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。,居住物业,工业物业,商业物业,特殊物业,“物业管理”与“物业服务”,物权法(2007.10.1) 第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有
2、权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 (建筑物区分所有权) 第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。(业主行使管理权的方式) 第八十二条 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督。(物业服务企业在物业管理中的地位) 物业管理条例(2007.10.1) 第二条 本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。,“物业管理”与“物业服务”
3、是两个不同的概念。“物业管理”是业主自主管理自己不动产的民事活动,其权利来源于建筑物区分所有权。“物业服务”是专业公司或者管理人受业主委托(雇佣),为业主的不动产管理提供的有偿服务。 物业管理的核心是业主自治。业主是物业管理的主体。物业服务企业、其它管理人是服务提供者;政府是指导监督者,它们都不是物业管理的主体(权利人)。 物业管理的对象是建筑物及其附属设施,不应涉及对人的管理。 物业管理的内容,物权法规定为“管理建筑区划内的建筑物及其附属设施”;物业管理条例规定为“按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序”。 “相关秩
4、序”涉及人的行为的管理,包括倾倒垃圾、违章停车、违章建筑、违反消防管理、妨害公共安全,侵害人身与财产等,这些都是公法管制的内容,属于政府的管理职责。物业管理人只能起到报告、协助的作用,而不可能承担管理的职责。,物业服务中的主要法律主体,物业服务中的几个关键文件,物业服务合同或前期物业服务合同 管理规约或临时管理规约 其他管理规定或约定(如装修管理规定),物业服务所应遵循的基本法律原则,公平、公开、合理(相邻关系) 以建筑物区分所有权为基础,物业管理权利与业主物业财产权利相对应(见物权法第六章七十、七十一条) 业主自治自律与物业管理企业专业化服务相结合 保证物业正常运作与安全合理使用 维护全体业
5、主合法权益 可持续发展与国际惯例相结合 政府的适度干预与推动,物业服务合同,物业服务合同,一方提供服务,另一方支付报酬,是一种典型的双务、有偿合同,它明确了物业公司和业主各自享有的权利和承担的义务,是建立业主和物业公司关系的法律文件,提供了当事人双方活动的范围和准则。 物业公司通过合同获得物业管理的权利,为全体业主提供服务。根据合同,物业公司提供相应的服务,而业主要支付对应的物业服务费用。从这一方面来说,物业公司和业主之间是民事合同的双方当事人,是平等的主体,享有相当的权利和义务。两者之间成立的是民事法律关系,适用民事法律关系的基本原则:平等、自愿、公平、等价有偿和诚实信用原则。所以,物业服务
6、合同是平等主体之间成立的民事合同,适用合同法的一般原则。,应当向业主公开的情况和资料,业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的,人民法院应予支持: (一)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况; (二)管理规约、业主大会议事规则,以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录; (三)物业服务合同、共有部分的使用和收益情况; (四)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况; (五)其他应当向业主公开的情况和资料。,判定合同条款无效的情形,主体不合法; 物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同; 物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委
7、员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款; 合同法规定的其他合同无效情形(以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;以合法形式掩盖非法目的;损害社会公共利益;违反法律、行政法规的强制性规定。) 合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。合同法最新解释,物业服务企业不履行合同的法律责任,(一)物业服务企业不履行或者不完全履行物业 服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补
8、救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。 (二)物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则,应当认定为物业服务合同的组成部分。 (三)物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费,业主以违规收费为由提出抗辩的,人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的,人民法院应予支持。,业主不履行合同的法律责任,业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约,实施妨害物业服务与管理的行为,物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的,人民法院应予支持。 经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在
9、催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。,物业服务合同对物业承租人、借用人及其他物业使用人的法律效力,业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费,物业服务企业请求业主承担连带责任的,人民法院应予支持。 因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同,以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷,人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。,常见物业服务纠纷案件,无物业服务合同案件 业主拒
10、交物业管理费案件 物业管理企业违约案件 物业管理企业采取停止供电、供水、供气等措施引发案件,物业的维修范围,物业公司只负责保修期过后公共部位的维修,不负责自用部位和自用设施的维修。 1.公共部位是指:共同使用的土建、动力、电气、公共设施、设备等。 (1).土建:如房屋的梁、柱、楼板、外墙、基础、地沟、屋面、单元门、楼梯间、排烟排气通道、落水管等。 (2).动力:如上下水主管、阀门、立管至支管第一个分解部位(水表前归物业水表后归个人)、化粪池、下水井等。 (3).电气:如照明灯、路灯以及用户墙体外接户线与进户线的接头为分界点的线路及设施、供电线路(进户线以外归物业进户线以内归个人)等。 (4).
11、公共设备、设施:如自行车棚、小区护栏、大门、道路、步道砖、绿地、垃圾箱、活动场地、凉亭、工艺品、石桌、石凳、健身器材等。 2.自用部位是指:分户门以内(含分户门)、方厅、卧室、厨房、卫生间、仓库、阳台等。 自用设施是指:门窗、墙皮、棚皮、卫生洁具、上下水支管、水表、水嘴、洗涤盆、分户电表、刀闸、开关、接线合、软线、灯头、插座等设施。,空置房物业服务费的交纳依据,什么是空置房: 一类是开发公司未售出的房屋,自集体入伙日开始计收物业费,由开发单位交纳; 一类是购买人购买后,未办理入伙手续的房屋,这应该由购买人自入伙日开始计收物业费,在业主来入住或转让房产时结算; 一类是购买人购买后,已经办理入伙手
12、续,但是后来一直未装修或入住的房屋,操作中也把这类房屋称为空置房。 以上3类,按物业管理条例,均应该全部交纳物业费,因为物业管理是针对公共区域的整体服务,不会因为有空房屋而减少投入。虽然空置房的业主没有住进小区,但物业公司并没有闲着,同样要维护小区绿化带、健身器材等公共设施和小区楼房的公共安全。只要你买了房就要摊到物业支付的公共费用的,哪怕你不住也是要有的,这就是公共住房必须要有物业开支的一些费用,并不是你不住就会少下去了。,几个需要说明和界定的问题,1. 产权房(包括房改房、集资房、商品房)自用部位、自用设施属于产权人(业主)所有,产权人既有居住权,也同样有养护、维修和安全检查的责任,也可以
13、委托物业管理企业对自用部位和自用设施实行有偿服务。 2. 凡是产权人私自改变楼房原始状态的(如蹲便改座便、原地面瓷砖凿除防水层破坏导致漏水等),出现一切问题都由个人负责,物业不负责维修和承担任何责任。 3. 阳台渗漏雨问题的界定: (1).阳台顶层屋面漏雨归物业维修。 (2).凡是楼房交工入户时,阳台没封闭或用钢窗封闭的,都不属于封闭阳台,物业不负责维修。 (3).凡是封闭阳台(也就是交工入户时是塑窗阳台算权属面积的),物业负责维修。,物权法和物业管理条例,联系: 物业服务中最常用到的两部法律;在物权法出台前,物业管理条例(下简称条例)是调整物业纠纷的主要法律依据。物权法出台后,条例作为下位法
14、依照物权法的原则性内容进行相应的调整。(2007年,根据物权法的有关规定,国务院决定对物业管理条例作出修改)。 区别: 物权法是基本法律,属于上位法;条例是行政法规,属下位法。条例是有关业主自治、物业服务及行政监管的专门法,特别法 。,1、物权法的产生是由国家主席胡锦涛于2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过 。 2、物权法的司法解释:它是民法的重要组成部分。物权法是调整有形财产关系的法律,调整无形财产关系的法律主要有合同法、商标法、专利法、著作权法等法律。 3、 物权法所要解决的问题:第一、物属于谁,谁是物的主人;第二、权利,指人对物享有哪些权利,他人负有怎样的义务;,物权
15、法的定义?什么叫物权法?,物权法及其司法解释,第五章 国家所有权和集体所有权、私人所人权,物权法总共有五编,19章共247条,其中精选第76条 下列事项由业主共同决定: (一)制定和修改业主大会议事规则; (二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约; (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员; (四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人; (五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金; (六)改建、重建建筑物及其附属设施; (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款
16、其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。,司法解释也就天然共有部分作出了明确规定。天然共有部分,即法律没有规定,合同也没有约定,而且一般也不具备登记条件,但从其属性上天然属于共有的部分,包括建筑物的基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间。 民一庭负责人答记者问,区分所有建筑物权属示意图,何为共有部位? 建筑区划内,业主专有部分以外的建筑物、构筑物及设施设备,不属于市政设施或者其他权利人的,都是共有部位。 何为专有部分? 具备结构上的独立性、利用上的独立性,能够登记成为特定业主所有权的客体。 共有部分的三个来源: 法定共有:法律、法规规定为全
17、体业主共有的。 约定共有:具备专有属性,但建设单位通过合同或者广告,与买受人约定为业主共有。 天然共有:在构造上和使用上不具备独立性,仅为专有部分提供某些功能,与专有部分存在必然联系,不能单独作为所有权标的的部分。包括: 构造部分、交通部分、设备部分与公共空间。,第77条 业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。例:有外来人员或业主想租赁本小区房屋做为经营性用途(办公商店娱乐棋牌)以种种理由和借口想让我们同意其经营(比如说满足业主需求或丰富娱乐生活,或者直接讲我就是业主我是产权所有人,
18、我想干嘛就干嘛,你管得着嘛?) 第83条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。例:业主及住户随意推放生活垃圾.高空抛物,饲养犬只扰民,造成物业公司工作的困扰。应该如何化解处理?,物业管理条例的修改,379号国务院令504号国务院令 第十条增加了“街道办事处与人民政府”的指导与监督 删除第十条第二款。 第十一条业主大会职责修改
19、为“下列事项由业主共同决定”: 第十二条投票权方式与物权法保持一致。 第十九条修改保持与第十条一致。 将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”。 将“业主公约”修改为“管理规约”。 将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。,物业管理条例法条导读,第七条 业主在物业管理活动中,履行下列义务: (一) 遵守业主公约、业主大会议事规则;根据物权法有关规定业主公约修改为管理规约。 (二) 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (三) 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; (四) 按照国家有关规定交纳专项维修资金; (五) 按
20、时交纳物业服务费用 (六)法律、法规规定的其他义务。 第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。例:XX业主在接房时发现房屋有质量问题(墙体开裂及漏水),坚决不交物管费?我想客服和工程部就会遇到这种问题?想请教一下工程部和客服部在遇到这种问题时您是如何化解矛盾的? 1、你可以很负责任的告诉他,不是他认为有质量问题就行的,只要开发商出具综合验收备案表他交出的楼宇就是合格的,因为此证是房管局下发的,也就是官方认为此项工程合程。,2、只要不是装修工程导致的,开发商按规定启动保修程序,也不能说发展商违约 。“法律依据房屋建筑工程质量保修办法建设部第80号令 第7
21、条件规定的该工程的合理使用年限; 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;电气系统、给排水管道、设备安装为2年;装修工程为2年。3、物业服务提供的公共区域的服务,原则不一样。物业公司只有出面协调。业主也必须按照前期物业服务协义从房屋交付使用之日起交纳物管费。 第二十八条 物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。 第二十九条 在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料: (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料; (二)设施设备的安装、使
22、用和维护保养等技术资料;,(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件; (四)物业管理所必需的其他资料。 第五十一条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。 因维修物业或者公共利益,物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。 第五十二条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。 第五十三条 业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业。 物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。,共有部位的合理利用(占有性利用),业主可以合理、无偿
23、利用共有部位。 日本建筑物法:“各共有人对于共有部分,得按其用法予以使用。” 德国住宅所有权法:“共有所有权人在兼顾其他所有权人之权益时,有权对共有部分予以使用。” 台湾公寓大厦管理条例:“住户对共享部分之使用应依其设置目的及通常使用方法为之。但另有约定者从其约定。” 由此归纳出共有部位利用三原则:一是按照其本来的用途;二是正常地使用;三是不得损害其它共有人的利益。 空调室外机、太阳能热水器、防盗门、商店招牌,不超过合理的限度就是合法的。 区分所有权纠纷司法解释: 第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要,无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的,不应认
24、定为侵权。但违反法律、法规、管理规约,损害他人合法权益的除外。,共有部位的收益归谁所有?(三方同意,收益归公),常见有共有部位收益有: 1、共有停车位的收益; 2、共有部位的广告收益; 3、共有场地的经营收益; 共有部位收益归业主共有是基本原则。 但应注意两个问题: 1、“收入”与“收益”的区别。区分所有权纠纷司法解释:属于前款所称擅自进行经营性活动的情形,权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的,人民法院应予支持。 2、“大公”与“小公”的问题。建设部住宅专项维修资金管理办法第十九条:住宅专项维修资金的使用,应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和
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