珠江地产温江花博会项目 写字楼市场研究及定位报告.ppt
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1、,珠江地产温江花博会项目 写字楼市场研究及定位报告,报告提纲,纲 要,项目开发建议,项目定位,市场综合调研,宏观经济环境,城市规划,写字楼市场,甲级写字楼市场,2000年以来经济平均增长率都在 13%以上,在西部城市中处于领先水平。2006年GDP增长率达到 13.8% ,2007年达到15.8。 综合经济实力西部第一,人均GDP、社会消费品零售总额、可支配收入等指标都高居西部第一。,成都:经济综合实力西部第一,宏观经济环境,2006年中国西部主要城市GDP,2006年中国西部主要城市人均GDP,成都与中国西部主要城市的对比,成都市的经济发展水平在西部城市中处于前列。2006年GDP产值275
2、0亿元,略低于重庆但大大高于西安、昆明等其他西部省会城市。 从人均GDP的水平来看,成都市2006年人均GDP3191美元,仅低于乌鲁木齐的4149美元,超出重庆、昆明等其他西部城市水平。 根据国际经验,人均GDP3000美元前后的发展过程,是经济社会现代化发展的一个标志性阶段,经济社会结构将发生重大转型与变化。居民的消费开始从温饱为主的基本型消费向满足为主的享受型消费转变。 根据联合国国民核算年鉴资料,美、日、韩等国人均GDP到达3000美元左右时,恩格尔系数明显下降,平均为32.67%;交通通讯、文化娱乐教育等消费比重迅速上升;对住房、轿车的需求呈快速增长趋势。,宏观经济环境,作为传统的商
3、贸城市,第三产业发达,是成都经济的典型特征,2006年已占到占GDP总量的49。 第三产业中的商贸,交通运输、邮电通信、金融保险、房地产、技术服务、旅游业等行业是写字楼入住客户的主要构成,而零售、餐饮则是商铺的主要需求来源。发达的第三产业为写字楼和商铺提供了充足的客户资源。,第三产业发达,占据经济半壁江山,高新技术产业快速发展,2005年成都市高新技术产值达900亿元,比上年增长25%,全市高新技术企业 超过1000家。高新企业历来是写字楼租赁和购买的主力军之一,高新产业的迅速发展,直接带动了对写字楼的需求。,宏观经济环境,外商直接投资中西部第一,成都作为国务院确定的西南地区金融、商贸、科技中
4、心和交通、通信枢纽,外商投资的额度逐年增加,实际利用外资高居中西部城市之首(高出排名第二位的长沙2.3亿美元); 外商投资的增加,促进了成都市的经济发展;同时,也创造了更多的就业机会。随着到成都就业、办公、商务旅行人数的增加,也增加了高档写字楼、商业、酒店等需求。,资料来源:成都市统计局,宏观经济环境,截至2005年,成都注册三资企业累计13,109家,从1999年-2005年,成都市三资企业累计注册数量以年35的比例递增。随着三资企业的增加,必然带动对甲级写字楼的需求。,三资企业迅速增加,资料来源:DTZ戴德梁行数据库,宏观经济环境,固定资产与房地产投资,宏观经济环境,外商直接投资,随着西部
5、大开发,成都市作为国务院确定的西南地区的金融、商贸、科技中心和交通、通信枢纽,外商投资的额度逐年增加;世界500强企业中已有120余家落户成都。 成都是中国人民银行九大区域分行所在地之一,证监会、银监会都设有派驻机构。 外商投资的增加,促进了成都市的经济发展;同时,也创造了更多的就业机会。随着到成都就业、办公、商务旅行人数的增加,也增加了对成都市商业、房地产、酒店等行业的需求。,资料来源:成都市统计局,宏观经济环境,旅游区位,成都市旅游资源丰富,全市现有人文景观172处,有全国重点文物保护单位和四川省文物保护单位19处。有世界唯一的大熊猫繁育研究基地。 地处由剑门蜀道、九寨沟、峨嵋山、长江三峡
6、等地组成的四川旅游环和全国旅游环的联络点上,还是内地前往西藏的主要通道。 成都市西侧遍布旅游景点,从北部的龙门山到南部的峨嵋山、乐山,形成了一个旅游“黄金弧线”。 成都市作为旅游“黄金弧线”的核心,是旅游者抵达和离开时的必经的集散地,也是旅游者高档消费的集中区域。 总结:成都市旅游辐射范围广泛,旅游消费能力旺盛。,峨嵋山、乐山,宏观经济环境,旅游总收入,如图所示,随着成都旅游业的持续发展,境内外来蓉游客的增多,全市国内旅游总收入呈现平稳增长的趋势。,资料来源:成都市旅游局,宏观经济环境,旅游接待人数,“十五”期间,成都市旅游业发展迅速,除了2003年由于SARS影响,旅游人数小幅度下降外,成都
7、的旅游市场一直处于良好状态。“全国最佳旅游城市”、“宜居城市”等荣誉的获得,进一步推动了旅游业的发展,同时给各旅游景点度假型物业带来巨大的发展空间。 近几年,成都市国内游客接待人数呈现平稳增长的趋势。2006年成都市共接待游4,061.68万人次,比上年增长10.68%。其中,国内旅游者为4,003.71万人次,入境旅游者为57.97万人次,分别比上年增长10.61%和15.90%。,资料来源:成都市旅游局,宏观经济环境,国内游客与入境游客,随着经济发展,收入水平的提高、国内交通的便捷、成都旅游环境的日益完善,到访的国内游客逐年递增。 2003年受“非典”影响,旅游接待人数都有所回落,入境旅游
8、人数出现大幅度减少。 2000年至2006年,接待国内旅游人数的年平均增长幅度为9.09,接待入境旅游人数的年平均增长幅度为20.8。 2007年上半年,全市共接待游客2538万人次,比上年同期增长15.1%。其中:国内游客2515万人次,同比增长14.95%,接待入境游客22.31万人次,同比增长24.5%。 预计未来成都市旅游接待人数将持续增长,并且入境旅游人数的将有大幅度增长。,资料来源:成都市旅游局,宏观经济环境,入境游客来源,成都,注:本图所示为来成都的外国人游客的客源地构成,这部分游客占所有入境游客的68.77,14.45,1.13,61.24,19.80,0.68,2.71,来成
9、都的外国游客主要以亚洲、欧洲和北美客人为主,总量占到了95.49。,随着成都市旅游资源开发利用程度和城市知名度的提高,未来必将吸引世界各地更多的旅游者前来。,宏观经济环境,入境游客构成,成都市入境游客中约31.23的游客来自港澳台地区。 来成都的外国游客人数排名前十位的是日本、美国、新加坡等国,其人数占到了在成都过夜的国外游客总数的80.41。 预计未来成都市入境游客中来自国外的人数比例将继续提高,带来世界各地的大量旅游高消费人群。,2006年成都入境游客国籍前10位的国家,资料来源:成都市旅游局,宏观经济环境,国内游客构成,全国各地来成都的游客人数排名前十位的是四川、广东、北京等省,四川省的
10、游客占了较大比重。 根据历年的统计分析,来成都旅游的国内游客年龄结构以中青年游客为主,15-64岁的游客占总人数的95.6,其中24-44岁的游客人数占53.55。,资料来源:成都市旅游局,宏观经济环境,国际游客花费构成,从花费构成看,比重较大的项目是交通和购物,分别占了32.0%和29.0%。其中住宿的平均消费为每间晚 51.24美元,约合人民币395元,同比增长148%。 国际访客用于住宿、餐饮、娱乐、购物的消费占总花费的55,总体比例略低于与国内游客,其中用于购物的比重(29.0)大大超过国内游客(5.13)。,资料来源:成都市旅游局,宏观经济环境,国内游客花费构成,从上表可看出,国内游
11、客在成都的花费额呈现逐年上涨的趋势。各项消费中用于娱乐的消费呈明显上升趋势。在花费构成中,住宿、长途交通、购物、餐饮占的比例居前四位。 从消费方式来看,国内游客用于住宿、餐饮、娱乐、购物的消费占60.22,这为锦绣工场项目的各类商业业态提供了广泛的需求。,资料来源:成都市旅游局,宏观经济环境,国内外游客消费结构比较,从人均花费看,国际游客的平均花费明显要高于国内游客,可见国际游客在消费能力上要明显高于国内游客。 国际游客最大的两项开支是交通和购物,而国内游客最大的开支是交通和娱乐。 在与本项目有关的各类业态方面,国内游客消费量所占比重(60.22)要高于国际游客(55)。 在购物方面,国际游客
12、的花费比重要大大高出国内游客。其最感兴趣的旅游商品集中在服装丝绸、中药材、食品茶叶、蜀绣竹漆器、文物字画等。这为本项目的五大工艺带来了广泛的需求。 在住宿、餐饮、娱乐方面,国内游客的消费比重要明显高于国际游客,尤其是在娱乐方面。,资料来源:成都市旅游局,宏观经济环境,城市发展定位:国际旅游枢纽城市、西部规模最大、最具活力、实力最强的城镇群;创业环境最优、人居环境最佳、经济实力最强的现代特大中心城市。 产业发展战略:西部地区重要的经济中心、科教中心、商贸中心、金融中心,重点发展高新技术、商贸、旅游、金融等四大主导产业,建设面向我国西部地区的中央商务区,形成西部规模最大的第三产业中心。 投资环境西
13、部最优:经过大力改善内外交通条件和城市基础设施,成都已成为西部乃至中国内地最热门的投资城市。目前,世界500强企业已有120家落户成都。成都先后荣获过“国家环境保护模范城市”、“中国十大最具经济活力城市”、台商“极力推荐”城市(2006-2007,连续两年)、“十大中国大陆最佳商务城市”、“中国城市综合实力十强”、“中国最佳旅游城市” 等称号。,投资环境不断改善,成都已成投资热点城市,宏观经济环境,成都、重庆设立全国统筹城乡综合配套改革试验区,成为中国的“新特区”,将使成渝成为下阶段中国甚至是世界的焦点。,成渝新特区,经济爆发增长在即,宏观经济环境,国家综合配套改革试验区又被称为“新特区”,被
14、认为是中国新的改革开放前沿阵地 。 2007年6月9日,成都市全国统筹城乡综合配套改革试验区获国务院正式批准,成为继上海浦东新区和天津滨海新区之后第三个国家综合配套改革试验区。,新特区的确立将将进一步确立成都“西南中心”的城市定位,推动城市飞速发展。,西南中心,新特区推动城市飞速发展,宏观经济环境,房地产是一个综合性的行业,涉及的行业面较广,受影响的机率也较大,可以初步判断: “新特区”将给成都注入新的活力并带来新的发展机遇,而房地产行业将是直接受益的行业之一。 统筹城乡、发展新特区经济将有利于两地经济的快速发展,同时也有利于成都市写字楼市场的整体发展,当然也有利于本项目的发展。 成都写字楼价
15、格存在明显的补涨空间,特别是高端写字楼,价格上扬空间更大。 外资企业以及大量高端企业的入驻和企业规模的扩大,将显著加大高档办公楼面积的需求总量。,对成都高端写字楼市场的启示,写字楼的价格指数从96点回升至101点,价格上涨的原因除了新特区的影响外,还由于天津房价历年来一直较低,存在合理的补涨空间; 天津外资企业入驻速度加快,在两年的时间内天津世界500强企业超过100家,印尼力宝集团、国内知名企业百丽集团在此投资开发大型商业项目。,天津划入特区后,写字楼价格上涨明显,宏观经济环境,报告提纲,纲 要,项目开发建议,项目定位,市场综合调研,宏观经济环境,城市规划,写字楼市场,甲级写字楼市场,随着地
16、铁的建成,成都市将形成新的交通格局,城市辐射能力将大大增强: 半小时圈大成都 1小时圈成都市域 2小时圈成都平原城市群,总体目标:把成都建设成为中西部创业环境最优、人居环境最佳、综合竞争力最强的现代特大中心城市。,“十一五规划” 部分指标:,GDP年均增长12%以上,2010年达到4000亿元以上; 城市居民人均可支配收入年均增长8%,农民人均纯收入年均增长8.5%; 按常住人口计算的城镇化率达65%以上; 民营经济占经济总量的比例达到60%以上;,交通格局,绵阳,城市规划,城市规划,城市圈由中心城加上东西南北新城组成,即一个“中心”、四个“新城”,重点发展东部新城、南部新城和北部新城。,成都
17、市城市总体规划20022020,多中心组团式的扩张方式取代单中心圈层式扩张方式,城市结构由单一的特大城市向城乡体化6市圈转变。,城市规划,成都地铁共规划了7条线路,目前上报并获批准的建设规划,是成都市城市快速轨道交通线网规划的骨干线路,即规划线网中的1号线和2号线,全长54.18公里。 1 号线北起大丰站,南至广都站,规划线路全长约 31.6km ,设 23 个站。,城市规划,地铁,1号线一期工程串联南北火车站及交通枢纽,穿越CBD、重要的科研及教育区、城南居住区、城南副中心以及华阳组团,线路长约15.15公里,共设15个站点。 1号线一期工程已于 2005 年12月28日正式动工建设,预计2
18、010年建成试运营。,资料来源:成都地铁公司,地铁一号线,地铁二号线,城市规划,2007年4月26日,国家发改委通过了对双流国际机场扩建工程的方案,扩建区域占地面积8,000余亩。目前工程已经展开,计划2009年投入使用,新航站楼将于2010年投入使用。 成都机场目前在物流吞吐量及硬件设施配套方面位列全国第五,仅次于北京、上海、广州、深圳。 新机场的建成,将使成都国际机场跻身全球机场60强。 本项目距离机场车行距离20分钟,使得本项目有着很好的交通优势。,国际级航空港,资料来源:http:/ 在中央商务区内规划建筑,必须后退用地红线,特别是春熙路片区沿街底层退让部分将形成公共空间。 建设项目基
19、地内须配建机动车和非机动车停车场。,商务中心区,生活配套区,商业中心区,文化博览区,金牛区,成华区,青羊区,武侯区,锦江区,地铁一号线,地铁二号线,CBD,SBD,人民南路科技商务区(SBD)规划,是连接中央商务区(CBD)与城南新区城市中轴线的专业科技商务区,将成为成都的金融大道、商务要地、企业总部基地和重要的商业区。 城南已具备了优越的地理区位、发达而开放的城市经济、便捷的交通通讯、完善的基础设施等基本的条件。人南SBD既是老市中区的外延,又是新城区的开始,黄金口岸价值已经初显。 该区域人群原本具有相当消费潜力,加上未来地铁的贯通,便利的交通必定会汇聚更多的商机和人气。,城市规划,成都市委
20、、市政府关于推进成都试验区建设有关重大项目(工作)的通知11.9,产业发展:共14项 工业集中发展区 重点产业 国家软件产业基地及国际服务外包基地 培育大企业大集团 中小企业信用、担保和服务三大体系建设 中心城区“两轴四片”建设 商品市场集中发展区 龙门山、龙泉山“两带”旅游资源开发 文化产业重大项目 现代农业科技示范园区 (温江) 现代农业服务体系标准化工程 现代农业物流业 工业原料林和速生绿化工程 节能减排,基础设施建设:共15项 连接二、三圈层重大交通设施 (三轨九路) 综合交通枢纽 对外通道 新市镇道路 智能交通系统 重大交通储备项目 现代物流基础设施 中心城区与外围组团对接快速路 “
21、117”、“198”范围市政骨干路网系统 旧城改造 新区建设 水环境综合整治和水利基础设施 能源基础设施 信息化基础设施,城市规划,重点领域改革:共4项 行政管理体制改革 农村土地制度改革 林权制度改革 金融领域改革,社会事业:共4项 基本消除义务教育阶段薄弱学校; 加强公共文化设施建设; 加快医疗卫生服务体系建设; 建设成都科技应用创新服务平台。,成都市委、市政府关于推进成都试验区建设有关重大项目(工作)的通知11.9,城市规划,城市规划,轻轨交通,按照相关规划,成都市交通圈今后将形成“一心六核”的格局,“一心”是指外环路内的中心城区,“六核”是双流、温江、郫县、新都、青白江、龙泉驿。中心城
22、将与各个卫星城,以及都江堰等其他城市间通过轨道交通来连接。通过修建地铁、轻轨,改造现有铁路形成铁路公交等方式,最终形成快速轨道交通网络,实现大成都范围内各区、市、县之间1小时以内直接通达。,城市规划,线路:属于成温大轻轨的成温段, 全长20公里,计划投资30多亿元:其中青羊区境内6公里多、温江境内有13.6公里,坐轻轨从温江到中心城区全程只要25分钟。 站点(温江境内):清泉站、会展站(花博会附近)、凤溪站(凤溪大道附近)、大学城站(海峡两岸科技产业开发区附近)、永盛站等5个站点。 开工时间:最快于2008年内,预计于2009年 建设周期:约3年,温江轻轨规划,城市规划,成都3681平方公里都
23、市区规划区的一部分,六个城市组团之一,中心城区的西部中心。 城市重要功能区在功能上形成以高新技术、印务包装、食品饮料为主导的工业集中发展区和以大专院校为依托的教育科研、休闲旅游为主的城市新区。,项目所在区域规划,温江城市发展定位,项目所在区域规划,温江未来商业、商务中心 辐射成都市区的城西副中心,报告提纲,纲 要,项目开发建议,项目定位,市场综合调研,宏观经济环境,城市规划,写字楼市场,甲级写字楼市场,施工面积,写字楼市场,新开工面积,写字楼市场,竣工面积,写字楼市场,2002年以后,由于新销售的写字楼数量较少,导致销售面积下降。随着时代广场、天府中心、汇日央扩等项目进入销售,销量逐渐地回升。
24、 写字楼的空置量逐年下降,显示了需求的强劲增长。,销售及空置情况,写字楼市场,销售价格,写字楼市场,报告提纲,纲 要,项目开发建议,项目定位,市场综合调研,宏观经济环境,城市规划,写字楼市场,甲级写字楼市场,1. 川信大厦 2. 冠城广场 3. 城市之心 4. 威斯顿联邦大厦 5. 时代广场 6. 中环广场 7. 汇日央扩国际广场 8. 香格里拉中心 9. 力宝大厦 10. 航天科技大厦 11. 仁恒广场 12.天府时代广场 13. 喜年广场 14.天一大厦 15. 来福士广场 16. 城市之心3期 17. 爱美高文化宫项目 18.国航大厦,金牛区,成华区,青羊区,武侯区,锦江区,地铁一号线,
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