琼海白石岭温泉旅游项目前期定位策划研究报告2006.ppt
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1、2019/7/9,琼海白石岭温泉旅游项目 前期策划研究汇报,海南白石岭颐温泉开发有限公司,2006-10,2019/7/9,汇报提纲,项目总体定位 项目规划设计建议 项目营销推广建议,2019/7/9,项目总体定位,项目定位前提,市场定位,产品定位,难点及解决方向,目标客户定位,功能关系定位,功能定位,开发条件评价,市场背景总结,项目SWOT,旅游资源评价,发展主题定位,价格定位,竞争关系定位,市场容量定位,规划容量定位,2019/7/9,项目总体定位,项目定位前提_旅游资源评价,白石岭是与项目主要的外部资源,与本项目有着良好的配合前景 南部田园风光丰富了项目的旅游吸引力 海南地方人文直接关联
2、性少,但项目“汉、黎分水岭”的区位可与黎苗本土文化取得联系,温泉是本项目的主要吸引物,是项目开发的依托 热带农林作物和地形地势为项目提供了很好的开发素材,但不能称为旅游吸引物,2019/7/9,项目总体定位,项目定位前提_开发条件评价,位于海南岛东部几何中心位置,交通条件良好、道路通达性好 项目所在的白石岭片区是自海口南下的第一个旅游景点集中地。 项目所在的官塘温泉也是海南五大温泉度假地中区位条件最好的,项目地价4万元/亩,是海南温泉项目中较低水平,项目运作资金回旋余地较大 以毛地形式,需自投通平费用及给排水等基础设施费用 温泉自官塘引入约需6公里保温管道,2019/7/9,项目总体定位,项目
3、定位前提_开发条件评价,项目处在海南东线的几何中点,上可达海口及美兰机场、下可走遍海南经典旅游景点直通三亚,项目所能争取的空间客源丰富,是决定项目定位方向的主导因素之一 项目的温泉旅游性质决定了时间客源限制条件较多,客源条件,2019/7/9,项目总体定位,项目定位前提_需求市场背景,区位、温泉水质和本土化是海南温泉吸引游客的基本要素;海南旅游市场仍以团队客源为主,但休闲游、精品游稳步增长的趋势不容忽视。,2019/7/9,项目总体定位,项目定位前提_供应市场背景,本项目所在是海口旅游圈中唯一的温泉度假区,区内直接的同类温泉项目较少,附近景点以“山野”、“乡农、土特”为特征,有竞争也有联合机会
4、。区外直接竞争则主要来自于距离最近的博鳌和兴隆免费酒店温泉。,2019/7/9,项目总体定位,定位前提_项目SWOT分析,2019/7/9,项目总体定位,定位前提_项目SWOT分析,2019/7/9,项目总体定位,定位前提_难点及解决方向,难点一:争议性的市场背景,市场的主力需求何在? 团队为主的客源架构会持续多久?,定位方向:始终以市场主流客源为定位方向,以当前团队消费主流作为启动期定位方向,在项目进入市场的初期尽可能地调动各种推广渠道的力量、吸引人气 关注国内休假制度、休闲旅游趋势,预留未来提升空间,2019/7/9,项目总体定位,定位前提_难点及解决方向,难点二:争议性的资源利用方向,项
5、目定位以资源为导向?还是以市场为导向?,定位方向:以顺利启动、成功运营为目标,项目的资源特征是以市场目标的实现为前提的,因此,建议本项目以顺利启动、成功运营为目标,资源利用方向服从市场第一的目标,难点三:发展商缺乏旅游行业经历,定位方向:保有提升可能、引进专业管理力量,建议本项目尊重当前市场运作规律;避免单纯的产品性领先的做法,时刻审查本地市场供求变化。并考虑引进专业景区或温泉项目管理力量介入经营,提高对项目操作过程的精确把握,2019/7/9,市场定位_目标客户定位,项目总体定位,2019/7/9,市场定位_目标客户定位,项目总体定位,以团队游客切入市场,以品质休闲游、会议游为主要目标市场,
6、第一阶段,第二阶段,2019/7/9,市场定位_内部功能关系定位,项目总体定位,旅游和住宿两种功能哪种占主导决定了项目的发展方向,确定旅游为主导功能即表明本项目以旅游景区概念而非度假村(酒店)概念开发的大方向,2019/7/9,市场定位_市场竞争关系定位,项目总体定位,Step 1:将观光旅游向养生康体旅游体验提升 Step 2:丰富项目内部的海南民俗类人文旅游兴趣点 Step 3:全方位丰富旅游产品内容,提供多姿多彩的休闲环境 Step 4:发起、成立“海南温泉养生学会”,迅速扬名业内,以纯正温泉水质为竞争点 产品开发上突出可欣赏、游览的“山地温泉景区”概念 以海南温泉的标志性地段和代表性项
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