福州金融街D6地块主题策划及产品定位提案6p.ppt
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1、金融街D6地块 主题策划及产品定位提案,2010年6月,福州原创投资顾问有限公司,本案需要解决三大问题,项目宏观背景及区域市场分析,地块核心价值及主题策划探讨,产品开发模式及如何实现利润最大化,本报告解决的问题,项目宏观背景及区域市场分析,1,一、宏观经济环境分析,美国要人民币升值,欧元升值,美元短期贬值,这样美国几十年积累下来的债务,就可以让全球买单,高达13万亿,占GDP90%的债务,以及百万亿美元的养老金. 迫使美国不得不加印更多的美钞用来还债。,全美1530万人失业,1-4月9.9%的高失业率,美国人都认为是中国出口了太多便宜货,因此他们会更加抵制进口,2010年,美国经济复苏仍然缓和
2、(一季度预估2.7%), 今后依然会执行低利率政策,以刺激经济发展.,低利率,外贸保护,加速印钞,美元通货膨胀,随着60年代集中出生的人进入老年化,以及个人破产率上升,支撑美国GDP60%的消费行业,必受到打击,消费下滑,事实的真相是:华尔街的资本家,已经导演各场经济危机,悄悄潜入中国,以最小的资本、最大的杆杠控制中国的各行业产业链中的龙头企业,直至影响人民币,以投资拉动型的中国经济,会一如既往高速增长,在房地产的带领下,一切以人民币计价的资产会高速升值,一方面美国政府抵制中国产品,逼迫人民币升值,不良企业倒闭;另一方面外资渗透到龙头企业,先合作,后收购私有,然后卖掉,占CPI比重34%的食品
3、行业,现在基本由外国资本控制:猪肉、大豆、食用油、水价等,正在上演的绵花危机,影响纺织行业,玉米战直接影响石油价格,最终推高物价,物价上涨,资产转移,经济增长,资产急速升值,中国股市就是外资的取款机,而融资融券、股指期货以及汇率改革,正走向资本家设下的陷阱,资产快速升值,金融体系,老本行赚不了钱,大家只有往房地产跑,你可以看到卖电器的也搞房地产,卖衣服的也搞房地产那是多么的繁荣!,产业资本疯狂向房地产集结,助推房价至历史高位,地方政府高达2.7万亿的财政赤字,要靠卖地来还钱,铁矿石价格年增长近七成,给钢企沉重的压力,而中国占全球五成的需求,会助涨这一趋势,从而助推房价上涨,建筑材料,土地,资本
4、逐利,房地产进入高速发展期,调控的结果就是:有钱人买商品房,没钱的买保障房,政府调控,一旦把该建的都建了,该盖的房子都盖了,那还会有什么行业能带来经济增长?,油价涨,水价涨,房价涨老百姓负担不起了,人民币升值,财富被掠夺,资产泡沫,靠投资增长的经济,富了国家,穷了百姓,无法消费就无法拉动经济增长,投资型增长,中国经济增长的财富,由于再分配不合理,被少数外资掠夺,他们疯逛抛售套利,总结,我们正处在房地产行业高速发展的中期,离末期来临也许仅三至五年,因此,要把握这个机会,并看清本质,二、房地产市场宏观分析,2010年4月,国务院出台“史上最严厉”调控措施 :“国10条”,引发市场进入观望期。,表一
5、为2010年1月-5月福州住宅签约明细表,在一系列的楼市调控的重压下,福州楼市已经失去了2009年的风光,签约量骤然下降,五月的签约量已经回到了2008年最低的水平。,5月福州住宅签约量仅为861套,日均签约27.77套,签约面积93428,环比减少161787,降幅达到63.39%。 均价方面,5月均价报出9497元/,环比下跌1825元/,跌幅为16.11%。,图一为2009年5月-2010年5月福州五行政区住宅签约均价变化走势图,刚刚过去的5月福州均价终于回落到了一万元以下,报9497元/,环比下跌1825元/,跌幅达到16.11%,但同比则要上涨1942元/,涨幅为25.70%。,图二
6、为2009年5月-2010年5月福州五行政区住宅签约面积变化走势图,5月签约面积为过去13个月新低,仅签约93428,环比减少161787,降幅为63.39%。此外,同比数据则要下降更多,5月同比去年,减少468185,降幅达到惊人的83.36%。以上两组数据表明,楼市已经跌到了谷底。,总结,住宅成交萎缩,在意料之中,接下来或许会有较大幅度的降价,政府也或许会有新的调控,不确定因素很多,因此市场会持续观望,住宅风险较大,三、土地市场分析,去年底至今的土地拍卖会,商服(业)地块的集中出让,表明未来一段时间内,商业地产将是福州房地产开发的重点,幅数比 商服/商住占93%,面积比 商服/商住占97%
7、,金额比 商服/商住占98%,总建比 商服/商住占98%,随着新政的出台,土地市场成交价逐渐回归理性, 楼面价及单亩地价均大幅下降,平均单价为1026万元/亩,楼面价为3663元/平米,但在这么大供应量的情况下,都成交了,说明商服用地前景向好。,商服用地成交价变化(09.12-10.6),如此多的商服地块的推出,同政策调整密不可分,新政后住宅市场的走势变得不明朗,而福州城市化进程的加快,城市规模的扩大,需要大量商业配套的完善,所以在未来一段时间内,福州房地产开发的重点会一定程度上转移到商业地产上, 6月28日,万达再以9.47亿元拿下189亩江夏地块,总建达到50万平米, 6月18日,推出8幅
8、地块,其中6幅为纯商服用地,2幅商住地块中也有1幅以商业为主 5幅地块交易成功,其中4幅商业地块以底价成交。, 12月25日,中庚以10.8亿元拿下仓山六一南路商业金融地块,楼面成本11557元/平米, 2月4日,万科以16.55亿元拿下台江白马路173亩地块,总建55万方, 2月4日,正荣以60亿元拿下晋安福临东城以南491亩地块,总建163万方,。,还将上演吗?,总结 海西发展战略,将吸引众多外资、央企、龙头企业进驻福州,分享海西发展的机遇,从而促进商用物业需求; 二套房新政的出台,使得投资住宅与商用物业处在同一门槛,如果商业物业能取得较好的经营业绩,则能带来较大的升值潜力,而住宅受政策打
9、压,难有上升空间。,四、商务写字楼市场分析,世茂天城,主楼高68层,262.5米 五星级世茂洲际酒店、5A写字楼、商场 和一幢7层的商业裙楼 另6栋摩天住宅,全玻外墙 23000-26000元/平米 主力户型为245,每套总价350万起 世茂百货地下产权商铺平均65万元/铺 采取“10年+5年”投资回报方案 茶亭公园沿街商业均价4.7万元/平米,金融街万达广场,占地108.5亩,总建近40万平米 建筑密度:67.4% 容积率:4.5 绿地率:7% 停车位:地下一层和路面合计约1200个 5A甲级写字楼 21层,约3.5万平方米,层高3.8米, 9部三菱电梯 整层起出售,单层面积约1790 1-
10、2楼为大堂,面积1500多平米,层高9米多 均价2万-2.2万左右 都为整层起购买,大部分为大型企业集 团公司,供不应求 全江景酒楼 5层、整栋出售,7900多,价位1亿3,单价1.65万 六星级威斯汀大酒店 一个四星级商务宾馆,室内步行街自持物业 16万平方米,3到5层,大型商业中心 万达影院 、万千百货(定位为精品时尚百货) 国美电器,KTV,电玩城,健身房 地下一层还有一个15000的大型超市 室外步行街对外销售 3万多平米,共240多间 沿曙光路:均价4万多 都是一拖 二的,面积100-200,大部分可做餐饮 沿鳌峰路:均价7万-8万 单层面积20-100,部分一拖二面积100 多 室
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