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1、东泰地产阿什河街项目 定位策划报告,众 汇 地 产 2009年03月23日,目 录,第一部分 市场分析 第二部分 项目定位 第三部分 推广策略 第四部分 商业建议,一。 哈尔滨房地产市场分析 二。 区域市场分析 三。 同类可比项目分析,第一部分 市场分析,一。哈尔滨房地产 市场分析,一。哈尔滨房地产市场分析,与一些房价出现波动的一线城市相比,哈尔滨市的房地产市场一直处于一个相对比较落后的阶段,因此几乎没有投资泡沫。 哈市的商品房销售仍以市民购房自住或卖小买大、卖旧买新的刚性需求为主。 随着城市化进程的加快,专家预测,未来十年内,哈尔滨市市区人口将翻一番 ,达到1000万人左右,人口的增加意味着
2、对住宅需求的进一步加大。,第一部分 市场分析,近期国家、省、市促进房地产市场健康稳定发展的利好政策连续出台,使市民购房意愿增加,开发企业信心大增。今年2月份及3月上旬全市商品房销售量猛增与二手房的整体成交量的上扬也充分说明了:刚性需求是不可遏制的。 年内哈尔滨市住宅建设开工规模将达800万平方米,竣工400万平方米。整体供应量有所增加,同时保障性住宅的供应量加大也将影响和分流部分普通商品房的销售。,第一部分 市场分析,一。哈尔滨房地产市场分析,未来三年9000亿元保障房建设投入,中低价普通商品房面临的压力更大一些,高端楼盘因高端客户的支付能力较强,使得众多开发商转而开发高端楼盘。 今年新增楼盘
3、主要集中在新兴热点区域:如松北区、呼兰区、哈西新区、群力新区、哈尔滨东部板块等,受到地铁、跨江交通线路、哈尔滨西客站、哈尔滨北站等城市设施的影响,预计这些新兴区域商品房成交量将会有不小的增长。,第一部分 市场分析,一。哈尔滨房地产市场分析,随着一线城市房地产行业的萎缩,大批成熟而有实力的的品牌房地产开发商、销售代理公司、推广公司相继来到哈尔滨,他们在带来丰富的产品选择同时也加剧了市场竞争,动并教育得消费者越来越理性,在购买时更趋向个性、实际。 在建筑风格上,异域风情仍将成为主导,德式风情、西班牙风情、北欧风情等建筑风格扑面而来的同时,一些开发商将以品质楼盘为主打,以独具特色来吸引购房者。,第一
4、部分 市场分析,一。哈尔滨房地产市场分析,因此,综上所述,目前的哈尔滨房地产市场应该做如下结论: 受整体经济环境的影响,哈尔滨市的各开发企业在信心、资金链及消费者购买信心虽然普遍受到考验,但依然蕴藏无限生机与活力; 消费者愈加实际与理性,开发商越来越成熟,楼市正在走向一个健康、理性、平稳的通道中来。各开发企业及消费者购买信心普遍受到考验,但依然蕴藏无限生机与活力;,第一部分 市场分析,一。哈尔滨房地产市场分析,二。区域市场分析,南岗区是哈市开埠以来的政治经济文化中心区,各项基础设施成熟完善,是很多市民心目中理想的居住区首选; 随着城市的不断外延,南岗区可供开发的土地都集中在哈西新区一带,就传统
5、的南岗中心区而言,可供开发和利用的成片土地非常稀少,尤其在这几年的集中开发利用之后。 区域内除了去年面市的上和置地广场,近年几乎没有新的楼盘出现。上和置地广场产品形态与区域位置价格等因素,使之成为我们项目的主要竞争对手。,第一部分 市场分析,二。区域市场分析,三。同类可比项目分析,上和置地广场 位置:南岗区东大直街、三姓街、燎原街交汇处,规划地铁一号线烟厂站出口(双出口); 发展商:哈尔滨上和置业有限公司 基地规模:13643.50平方米 建筑面积:89724.22平方米 均价:7700元/平米,第一部分 市场分析,三。同类可比项目分析,上和置地广场 位 置:南岗区东大直街、三姓街、燎原街交汇
6、处,规划地铁一号线烟厂站出口(双出口); 发 展 商:哈尔滨上和置业有限公司 基地规模:13643.50平方米 建筑面积:89724.22平方米 均 价:7700元/平米,第一部分 市场分析,三。同类可比项目分析,上和置地广场 产品形式:由一栋29层酒店式公寓、一栋29层商务公寓、14层大型商业、空中花园、地下停车场五部分组成。 户型面积:26.8034.34之间,均为一室一厨一卫设计 物业现状:结构封顶 卖 点:盟科品牌,地段,地铁出口,五星级物业,5000平米空中景观花园。,第一部分 市场分析,三。同类可比项目分析,通过以上比较可以看出: 品质化、个性化住宅开发已形成大势所趋,符合房地产市
7、场品质居住趋势的开发原则。 小户型产品更多是针对投资客设计。,第一部分 市场分析,三。同类可比项目分析,综上所述,我司认为: 哈尔滨市中小户型开发均集中在繁华商业区或已日臻成熟的新区,其户型、价格等较能为哈市中产阶层消费者接受。 楼盘众多,虽有同质化趋势,但个性化也正在成为新卖点。 日趋理性的买房者心态,给了拥有相对较低楼盘价格优势的开发商将硬件设施大同小异的房子卖出去的机会。,第一部分 市场分析,小 结,第 二 部 分 项目定位,一。 项目分析 二。 目标客户定位 三。 价格定位 四。 项目形象定位,第二部分 项目定位,一。项目分析,优势分析: 秋林商圈中心地段:其绝版的不可复制性、不可再生
8、性无需赘言。 重点学区:继红小学,69中,哈三中,领先一步的优势教育资源满足望子成龙的父母心愿。 倾全城优势资源,为我配套:成熟商圈,交通便利,出行、工作、生活、购物、餐饮、娱乐等均在半小时生活圈内。,第二部分 项目定位,一。项目分析,优势分析: 租赁优势地段:秋林商圈核心,周边商业及商贸氛围浓厚,外来人口较为集中,租赁市场承接力强,故作为投资类住宅物业开发,价值十分突出。 良好投资预期:优越的地理位置,必将带来繁荣的租赁市场,辅之以完善的配套物业服务及物业增值服务,必将会形成良好的投资预期。 主力户型为中小户型,为市场需求热点。,第二部分 项目定位,一。项目分析,劣势分析: 交通:单行道过多
9、,周边公交线路林立,但距离公交站台较远,包括地铁出口。 环境复杂,影响居住品质:由于项目地处哈市南岗商圈的繁华地段,周边人车拥挤,从环境因素综合来说,并非是纯居住之理想选择,如人员的复杂对安全没有保障、噪声等。 产品自身配套服务较少,影响品位提升:独栋建筑,无社区、无绿化、无会所等。,第二部分 项目定位,一。项目分析,威 胁: 经济危机使消费者在购房这样的大宗消费面前会自然慎之又慎。 发展商没有品牌基础,在曾经开发的项目中一直未曾推广自己的企业品牌。 周边二手房分流选择学区客户群。 项目整体规划与产品设计略逊于上和置地广场,导致部分投资客的分流。,第二部分 项目定位,一。项目分析,综上所述,如
10、何在这机遇与挑战并存的房地产市场冬天,异军突起,创造属于东泰的品牌营造与销售神话将取决于我们对市场的准确判断和对产品的精益求精。,第二部分 项目定位,一。项目分析,二。目标客户分析与定位,购买人群分析 依据前面我们对项目的深度分析与对周边市场初步调研的结果,我们认为购买我们项目的客群组成如下: 首次置业者 二次或多次置业者,第二部分 项目定位,二。目标客户分析与定位,购买人群分析 首次置业者 购买目的: 自住(过渡性)或方便孩子就学。 选择理由: 学区、地段和长期在此地居住生活的习惯成为他们选择项目的理由。,第二部分 项目定位,二。目标客户分析与定位,购买人群分析 首次置业者 职业与年龄特点:
11、这部分人包括单身贵族,准备成家或刚组建家庭的年轻人,附近工作的白领,在哈供职的外地高管,异地在此商业区自营的小业主;年龄在20-35岁之间。 所占比例:这一人群将占到目标客群的20-30%左右。 备注:这部分人群不排除在自住需求弱化,如孩子长大后、经济条件改善后转为投资型需求。,第二部分 项目定位,二。目标客户分析与定位,二。目标客户分析与定位,购买人群分析 二次或多次置业者 购买目的: 部分为方便孩子就学,更多的是看重区域位置与升值前景。 选择理由: 以投资为主,地段、学区、租住客源充足;,第二部分 项目定位,购买人群分析 二次或多次置业者 职业与年龄特点: 公务员、企业高管、专业人士、私营
12、业主、曾经在此居住工作生活的成功人士等;年龄在30-45岁之间; 所占比例: 这一人群将占到目标客群的40-50%左右。,第二部分 项目定位,二。目标客户分析与定位,综上所述,我们的购买人群是一群年龄在20-45岁之间的社会中坚力量,70后;或为高文化低收入的“前卫时尚阶层”,或为中文化高收入的“社会精英阶层” ,也会有一小部分高收入低文化的“庸俗暴发户阶层”。,第二部分 项目定位,二。目标客户分析与定位,产品需求分析 户 型,第二部分 项目定位,二。目标客户分析与定位,产品需求分析 客厅要求:不论需求面积大小,要求必须是明厅设计的占受访人群的70-80%; 装修:要求装修的仅占受访人群的10
13、-15%左右; 物业管理:首先是安全;其次是卫生;第三才是其他全面的物业管理; 会所:不是特别关注 车位:要求车位的占受访人群的70-80%左右。,第二部分 项目定位,二。目标客户分析与定位,产品需求分析 客厅要求:不论需求面积大小,要求必须是明厅设计的占受访人群的70-80%; 装修:要求装修的仅占受访人群的10-15%左右; 物业管理:首先是安全;其次是卫生;第三才是其他全面的物业管理; 会所:不是特别关注 车位:要求车位的占受访人群的70-80%左右。,第二部分 项目定位,二。目标客户分析与定位,住户分析(租住者): 除去前面对我们的目标客户的确立与分析,还应看到区域内旺盛的租赁市场需求
14、,这也是大量投资客选择本项目的原因。 依据我们对周边租赁市场的了解和初步调研,选择在此区域内租房的客户具有以下特点:,第二部分 项目定位,二。目标客户分析与定位,住户分析(租住者): 职业构成,第二部分 项目定位,二。目标客户分析与定位,住户分析(租住者): 户型与价格需求,第二部分 项目定位,二。目标客户分析与定位,住户分析(租住者): 是否装修 所有租户对是否装修要求不高,要求带装修的仅占受访人群的15%。 在对装修有所要求的人群中,一部分是以租住小户型的年轻白领居多,另一部分就是大户型的、能承受高额租金的客户。,第二部分 项目定位,二。目标客户分析与定位,三。产品建议,基本原则 从消费者
15、的心理谋求定位,而不是从生产或销售者的立场定位; 针对特定目标市场,而非整个市场; 充分考虑市场风险和市场潜力; 结合本项目区位特点,充分发挥区位环境优势;,第二部分 项目定位,三。产品建议,“好的产品是成功营销的起点”。好的产品取决于其是否能有效地满足市场的需要,也取决于其是否倡导了一种符合人性的生活追求。,具体产品建议 项目外立面建议: 现代欧式建筑风格:顶部可以依据建筑风格特点处理成较丰富的建筑轮廓线,以造型取胜; 整体简洁大气:外墙以明快的色调、材料的质感和色彩,形成典雅丰富美观的外观格式,与周围建筑的和谐中又有着自己的特别之处。,第二部分 项目定位,三。产品建议,第二部分 项目定位,
16、参考图片,具体产品建议 进户大堂: 典雅漂亮的进户大堂,犹如一张无形的名片可有效提升项目品质,更可凸显居住着的身份; 同时可在大堂处设置咖啡座等简单的休憩设施,既便利来访者,又可为项目增加附加值。,第二部分 项目定位,三。产品建议,具体产品建议 安保服务: 依据对成本与产品自身的考虑,我们建议按照功能齐全,档次一般的原则来考虑,以全封闭式24小时智能安防为主,一卡式门禁,便利住户,也便于我们管理。 户型: 户型设计建议以中小户型为主,以可以随意分隔,灵活组合的多变性来满足客户的不同面积需求。具体数据参考前面客户分析。,第二部分 项目定位,三。产品建议,具体产品建议 物管服务: 服务创造价值。好
17、的物业不仅令产品升值,更提升企业品牌力。完善、规范的物业服务即可以成为项目的又一有力卖点,同时也是支持项目价格、品质的有力保证。依据住户特点,在满足常态的物业服务,如安全、清洁等服务之外,提供个性化、人性化的服务。,第二部分 项目定位,三。产品建议,具体产品建议 物管服务: 选择学区的业主:提供子女上下学接送,在父母下班前集中托管,同时再有需求时有偿解决吃饭、娱乐等问题;可以与各种兴趣学校、特长班等联合,由其出资源、人力等来做这件事。 投资型业主:帮助业主做好租售服务,代收费用等。 年轻住户:有偿提供针对性的专项服务和委托性的特约服务,如:叫起床、帮助叫外卖、家政服务、票务、社区活动等贴心服务
18、。,第二部分 项目定位,三。产品建议,具体产品建议 会所: 建议增加简单的基本的会所服务,提升项目品质的同时,更可以泛会所设计,最大化利用并便利周边客群,成为企业有效的经济补充。 同时还可以将小学生托管服务场所放在这里。,第二部分 项目定位,三。产品建议,总之,在不过分加大成本的前提基础上,围绕提升项目品质为中心,多方位增加项目卖点,为项目顺利推广并实现溢价销售打好坚实的基础。,四。价格建议,第二部分 项目定位,四。价格建议,结合本案自身产品特点、地段特点以及对本案形象的塑造,参照地块上其他可类比的楼盘、竞争对手,可初步得到:,产品+地段+形象炒作+利润 =6880-8030元/,起价: 南向
19、:7080元/ 东西:向均为6980元/ 北向:6880元/ ,均价:7455元/ 最高价格:8030元 最高差价:950元/ ,第二部分 项目定位,四。价格建议,层差: 3-5层为基础价; 6-10层每层加50元/ 11-16层加40元/ 17-23层加40 / 24-26层加30 / 27-29层加30 / 朝向差: 北向为各楼层差的50%;,物业管理费: 1.1-1.3元之间; 车位管理费: 1500元/年(含供暖费),电梯费: 3-12层:30元/月/户 13-22层:35元/月/户 23-30层:40元/月/户,第二部分 项目定位,四。价格建议,备注:(以上价格均为均价估计),第二部
20、分 项目定位,四。价格建议,根据以上估算本项目先期的销售价格可能会略微低于周边楼盘、但是后期的销售价格必然会上扬,最后的销售价格可能达到8200-8500元/左右。 在价格执行上,初期尽量与周边竞争对手接近、在产品没有很明显的差异的情况下、体现本项目的差异优势给予消费者信心。 在后期销售策略中,将低价房进行局限、整个价格体系的构成中低价房只占10%、将资金合理的运用在最有利的产品上。,第 三 部 分 推广策略,第三部分 推广策略,一。案名建议 二。项目定位 三。推广策略,一。案名建议,第三部分 推广策略,一。案名建议,做项目,就要“做品牌”。因此,我们建议案名前加上企业名字“东泰”两个字,寓意
21、东泰地产将要通过开发一系列房地产商品,在项目成功推广根植人心的同时,也确立和完成了企业品牌的建立和传播,客观上起到增强消费者信心的目的。 本案的案名,最主要的是体现三大核心要素,即学区、成熟商圈配套和居住者的特点;因此,案名建议采用:,第三部分 推广策略,一。案名建议,东泰青城汇,青城汇释义: 青,取青年之意,是对居于其间的人群年龄的一个描述与界定, 青城既是青年之城的意思,又是倾城的同音; 青城汇,既是青年人汇聚居住的地方,更是取自:汇聚区域内优势资源、成熟商圈为我配套、为我所用之义。,第三部分 推广策略,一。案名建议,LOGO设计,第三部分 推广策略,部分VI设计应用示意,第三部分 推广策
22、略,部分VI设计应用示意,第三部分 推广策略,一。案名建议,东泰天玑座,天玑座释义: 取自北斗七星,其杓口四星(天枢、天璇、天玑、天权)合称为“魁”,即中国古代传说中的文曲星;晋书.天文志说北斗七星在太微北,枢为天,璇为地,玑为人,权为时。取其位项目名称既是暗取文曲星的寓意,吸引望子成龙的父母选择此;同时天、地、人、时均占,其吉祥的寓意不言而喻。尤其天玑星是北斗七星的第三颗,尊为禄存星,主理天上人间的财富,喻为财富之星,更可吸引投资者的青睐。,第三部分 推广策略,一。案名建议,LOGO设计,第三部分 推广策略,部分VI设计应用示意,第三部分 推广策略,一。案名建议,东泰第一城,第一城释义: 企
23、业第一次冠名的项目,也寓意其区位中的独一无二性,气势无可匹敌。,第三部分 推广策略,一。案名建议,LOGO设计,第三部分 推广策略,部分VI设计应用示意,第三部分 推广策略,部分VI设计应用示意,二。项目定位,二。项目定位,私享无界生活,私享:独享,意味着一种身份的象征,一种惬意悠游的生活状态; 无界生活:既是是对区域、地段、配套等将为业主提供的完全便利的生活的一种概括,也是对目标人群所向往的生活情态的描摹:无界意味着自由,不仅是现实生活中居于在此所能得到的便利,更是由此产生的心理满足。,第三部分 推广策略,主题概念的诉求:,二。项目定位,城中央全生活,“城中央”可直观的表达本案的物业属性及特
24、点 “全生活”既是对“无界生活”的有效概括,更可在后期发挥应用中拥有较好的延展作用,如:,第三部分 推广策略,主推广语:,二。项目定位,城中央全生活,全时尚:对周边多主题、多档次、规模全的购物场所的概括; 全教育:对周边学区和教育资源的概括延展; 全交通:描述周边十多条公交线路等的; 全美食:区域内多主题、多档次、规模全的餐饮场所的概括;,第三部分 推广策略,主推广语延展:,二。项目定位,城中央全生活,全健康:区域内多主题、多档次的医院、药店对健康的呵护; 全娱乐:多重、全方位的娱乐选择; 全配套:周边行政办公、金融、通信业等; ,主推广语延展:,二。项目定位,生活方式诉求:私享无界生活 品牌
25、诉求:主流生活圈 精英发轫地 投资升值功能诉求:全生活,从此绝版。 学区诉求:名校起点 菁英未来,三。推广策略,第三部分 推广策略,三。推广策略,对东泰来讲,项目是进入哈市房地产主流市场的品牌奠基性项目;更是企业品牌和开发理念升级的关键性项目。 针对竞争对手的卖点诉求,结合本案的特点,我方提出以“城中央 全生活”为宣传主题,以“私享无界生活”的为概念诉求,旨在更深层次锁定目标客户群,并有针对性展开营销推广活动,旨在应对竞争对手打压、体现本项目能满足业主最基本的心理需求、提高生活水准、为其提供一种令人艳羡的生活情态。,第三部分 推广策略,三。推广策略,企业形象目标: 树立良好的产品品牌和企业品牌
26、,进而扩大开发企业的社会影响力,加快开发企业向产业化发展的进程,只有在这个高度,我们才能对项目的开发有深层次的认识。 销售增长目标: 一切广告活动都是为销售服务,为了能开拓和赢得市场,提高楼盘的销售业绩,按开发计划完成销售目标,从而在较短时间内追求利润最大化。,广告战略目标:,第三部分 推广策略,三。推广策略,市场拓展目标: 通过广告活动铺开针对哈市中上层社会的销售市场,按渐进式广告战略拓展市场。 品牌塑造目标: 通过一系列广告活动,树立本案的良好品牌,使本案在推广的目标市场上形象鲜明,增强目标市场消费者对本案的好感。也同时树立开发企业的品牌形象,实施以产品品牌支撑企业品牌,以企业品牌带动产品
27、品牌的双赢策略。,广告战略目标:,第三部分 推广策略,三。推广策略,电视广告: 形象片:突出项目的地理位置定位,围绕此中心主题,以动感画面表现“无界生活”模式,可使项目取得良好形象,维护项目长期品牌,达到品牌的持续宣传。 专题片:以写实手法为主,全面包括项目地理位置、交通、配套设施、物业管理、首期发售以及公司介绍等内容,通过对项目总体规划理念、经营管理模式较为全面的介绍,集中诠释何为“无界生活”。该片是以销售为主要目的,主要用于售楼处的播放,同时可在特定阶段配合销售目的的达成,有针对性的剪辑播放。,广告创意表现:,第三部分 推广策略,三。推广策略,报纸广告: 围绕“私享无界生活”这一诉求,以硬
28、广+软文的形式全方位解读项目优势,展示“全生活”情态。以系列性、创意性打动市场,以大气、简洁、雅致的风格奠定项目独一无二的沟通密码,并因此界定有效目标受众。,广告创意表现:,第三部分 推广策略,报纸广告创意设计示意:,第三部分 推广策略,三。推广策略,户外广告: 户外的受众具有流动性质,在广告画面前停留的时间不会太久,注视时间非常短,所以要求广告效果、表现形式和创意简单明了,突出“无界生活”主题,吸引、准确、简练、诉求明晰为主要原则,能给人留下强烈印象。 形式:包括围挡、高空广告牌。 电台广告: 电台广告具有声音消失快,不易被人记忆的特点,因此次数过少的电台广告收益不大,一般不做项目详述,重点
29、放在前期主题概念确立、重点学区的宣传以及促销信息的发布。,广告创意表现:,第三部分 推广策略,三。推广策略,DM直投广告: 针对目标人群和受众,配合不同销售阶段需达成的目标,有针对性的设计制作派发。 电子媒体广告: 网站推广、电子楼书的派发等,广告创意表现:,第三部分 推广策略,三。推广策略,阶段分析: 蓄水期: 选择生活报和新晚报、哈尔滨日报等媒体,集中轰炸,务求在最短的时间达到轰动效果,尽速实现销售目标。 以形象广告为主进行广告宣传,预热市场,初步打造“无界生活”的物业品牌形象。同期,着手进行售楼处和相关物品、及现场包装的准备工作。,广告阶段策略:,第三部分 推广策略,三。推广策略,阶段分
30、析: 内部认购活动: 在生活报和新晚报上发布活动消息。 开盘: 隆重的开盘仪式活动,并衔接内部认购购买活动,一炮打响。 开盘报版广告媒体选择:生活报、新晚报、哈尔滨日报。,广告阶段策略:,第三部分 推广策略,三。推广策略,阶段分析: 形象期: 每月24次报版广告,以感性诉求为主,塑造“无界生活”的主形象,并使得该物业形象深入消费群体心中。 强销期: 每月35次报版广告,分卖点诉求,以理性诉求为主,对学区、地段、 价格、发展趋势、户型等深度诠释,同时结合必要的促销活动进行渲染。 在目标客群集中区进行DM单直接派发。,广告阶段策略:,第三部分 推广策略,三。推广策略,阶段分析: 持续期与尾盘期:
31、报版频率有所减弱,以进行综合诉求为主,从工程进度、销售情况、让利活动等进行诉求,并建议做好卖场和现场的广告气氛渲染,以及人员跟进,销售管理工作。 目标客群集中区进行DM单直接派发。如各特长班、远大、鞋城等周边商业点集中派发。,广告阶段策略:,第三部分 推广策略,三。推广策略,阶段策略建议: 项目第一阶段的宣传推广要建立立体的推广架构,从销售所涉及的各层面如:营销中心、工地形象、大众媒体对目标对象进行全方位的销售传递,以在短期内扩大知名度,提升销售业绩。 试销期和导入期前期的广告形式以报纸广告和电视广告为主,目的在于信息的尽可能告之。导入期宣传推广以报纸广告为主,同时配合相应的销售新闻宣传和营销
32、活动(新闻发布会、物业展示会),以迅速扩大知名度和建立信任感。,广告阶段策略:,第三部分 推广策略,三。推广策略,阶段策略建议: 从宣传阶段考虑,第一阶段考虑进攻力度,一方面以立体全方位的媒介进行多点进攻;另一方面在报纸媒介方面以相对版面投入,后期则可用均衡频率、中版面进行推广。,广告阶段策略:,第三部分 推广策略,三。推广策略,广告效果反映在广告创意、设计、表达的内容、表现的卖点等总体表现出的效果和广告各媒体的效果。 监控广告效果须通过市场及客户分别从这两个方面来考察广告效果。我司将考察市场及客户对这两个方面的动态反映,再对大量的客户的动态反映进行汇总分析,然后依据分析的结果对广告策略进行调
33、整。,广告效果监控、评估及修正,三。推广策略,内部认购活动: 在生活报和新晚报上发布活动消息,客户可在内部认购期间获得预定购房的机会。 开盘活动: 气氛渲染,并衔接内部认购活动,并售出所推出的户型,致力于创造开盘当天火爆热销的局面。 SP公关活动等: 销售期间,时节假日较多,举办合适的促销活动。,活动策划,第三部分 推广策略,三。推广策略,工地现场包装及围墙的设置与内容展示 本案坐落于南岗区秋林商圈的黄金位置,无论是在土建施工阶段还是在楼盘阶段,项目现场的包装都会对销售与传播存在着广泛的影响,因此围墙的筑砌除有把小区与马路相分隔的功能外,还会在销售宣传环节中起到举足轻重的作用。因此我司建议选用
34、巨幅的、具有极强的视觉冲击力的、制作精美的喷绘画面的布幔,以不规则的动感造型诠释无界生活所代表的自由生活态度。达到展示本项目的品牌及形象,提升物业档次的目的,进而增加买家的购买欲望。,现场包装,第三部分 推广策略,三。推广策略,工地现场包装及围墙的设置与内容展示 围挡广告具有长期性的特点,且费用不大,作用不容忽视。其内容可以包括: 项目名称、发展商名称、销售热线。 企业VI、楼盘LOGO。 项目周边成熟的配套设施,凸显的“私享无界生活”的理念和学区及周边繁华的生活氛围。,现场包装,第三部分 推广策略,第 四 部 分 商业建议,第四部分 商业建议,一。引进室内儿童游乐场品牌,带动高档儿童用品业户
35、进场。,经营项目可包括: 品牌儿童游乐场 儿童服装 儿童食品 饰品,文教用品 育婴用品 教育产品等。,第四部分 商业建议,一。引进室内儿童游乐场品牌,带动高档儿童用品业户进场。,原因: 区域内只有大型商场、人和地下二期有童装及少量儿童用品的销售,针对低幼儿童的品牌游乐场所在我市并不多,多以大型商场的配套补充出现,单纯性的主题游乐较少。 游乐项目以适合10岁以下儿童娱乐为主,因此来这里游玩时间不会超过9点以后,这样即可以照顾到楼上住户的休息时间,同时也可看作是对学区优势的有效延展,可为孩子的成长生活提供全方位立体的服务。,第四部分 商业建议,一。引进室内儿童游乐场品牌,带动高档儿童用品业户进场,原因: 品牌商从信誉到服务会给予来消费的家长以信心和安全等各种疑虑以有效保证,从而带来消费者,有效聚集人气。 缺点: 商业面积过小是否会吸引品牌商进驻; 可供嬉戏面积过小是否能产生有效的重复消费。,第四部分 商业建议,二。引进品牌经济型酒店或自主品牌的经济性酒店,原因: 作为区域内星级酒店于低档小旅馆的补充,同时还可以将商业部分扩大至4层左右,作为企业长期持有的物业持续创收。 更可将会所等设置在此,有效解决部分配套问题。 缺点: 人员进出复杂; 交通不够便利 。 对策:住户与酒店入口分离。,THE END! 谢谢!,
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