商业房地产的运营管理和可持续经营.ppt
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1、商业房地产的运作模式和可持续 经营 商业房地产的“市场经济” 现代商业造就商业房地产 商业与商业房地产的有效对接 商业房地产持续经营的关键环节: 定位规划的方法 主力店和一般商铺招商 资产证券化-实现商业与商业房地产 有效对接的高级形态 商务部警示:商业地产过热 2005-10-21 06:48:32 来源: 东方早报(上海) 据新华社消息,今年上半年,我国商业营业用房投资同比增长238,我国 商业地产开发继续保持快速增长态势。一些地区空置面积增长过快,商业地产已 呈局部过热趋势。 商务部此前发布的流通业报告预测,随着中国城市化进程的不断加快和消费 结构的快速升级,城市商业将以较高速度发展,其
2、中,商业营业设施将成为投资 热点。报告说,2004年,全国商业地产投资达到1723亿元,比2003年增长31 4。 但有关现状不容乐观。商务部商业地产调查组日前对广东、广西、福建、浙 江、四川、湖北、重庆等地商业地产建设情况进行了调研,相关人士表示,我国 商业地产投资的快速增长中潜伏较大金融风险。 今年上半年,全国商业营业用房投资778亿元,增长238,连续5年高于 房地产投资增速,部分地区商业地产呈现高速发展态势。1至7月,北京商业营 业用房投资增长32,天津增长48,陕西、山东、四川同比增长超过50, 湖北、海南、河南增速均超过90。 商务部警示:商业地产过热 2005-10-21 06:
3、48:32 来源: 东方早报(上海) 另据中国人民银行统计,前7月全国商业营业用房开发贷款余额4376亿元,增长46 3,增速比住房开发贷款高314个百分点。 商务部商业地产调查组相关人士指出,目前我国商业地产开发投资中有50左右的资金 来源于银行贷款。同时,个人购买商业用房贷款数量更大。据中国建设银行统计,该行个 人购买商业用房贷款余额是商业用房开发贷款余额的3倍以上。 这位人士指出,目前全国个人购买商业用房贷款额约2000亿元,个人还贷主要依靠商 铺租金或开发商承诺的投资回报,但从目前商业地产的经营状况看,这部分贷款潜伏的风 险较大。 据商务部市场建设司郑书伟介绍,我国一些商业地产开发商主
4、要采用分割出售的方式进 行地产开发,分割出售将带来商铺的产权多元化,并容易引发经营混乱以至经营状况的恶 化,有可能损害中小投资者的利益,风险将最终传递到银行。 商务部有关人士表示,商业营业用房空置面积也出现了快速增加态势。在上半年全国商 品房空置面积同比增长79、住宅增长22的同时,商业营业用房增长高达21。其 中北京商业营业用房空置面积同比增长133,远远超过投资增长速度,商业地产已呈现 过热趋势 大量资本流向商业地产, 商业地产投资远远超过住宅 商业用房空置率大幅上升 商业房地产供过于求了吗? 商业房地产何去何从? 宏观调控 商业房地产的“市场经济” 市场经济告诉我们 供给 需求 何种需求
5、 商业商业房地产 商业房地产是现代商业的 衍生品 让我们先来看这么个问题 造多大的MALL? 市场导向 (Market Driven) 投资导向经营需求导向 政府的话语权 能卖 多少房子? 需求决定供给? 有多少人会买 我的商铺? 投资导向 经营需求导向 有多大的商业 经营需求 投资回收 持续经营 什么样的需求? 有多少人会买 我的商铺? (间接需求) (投资)销售导向 (住宅房地产思维) 经营需求导向 (商业房地产思维) 有多大的商业 经营需求 (直接需求) 回款 持续经营 两种模式:截然不同的操作思维 概念炒作 一切围绕卖房 (投资)销售导向 (住宅房地产思维) 经营需求导向 (商业房地产
6、思维) 挖掘商业房产的价值 从商业经营的实际 需求出发 “策划”包装”造房招商经营 定位规划初步 招商 造房招商经营 动线、出入口、分割方 法、业态组合搭配、通 道设置、电梯位置等 概念 投资 价值 投资 商业地产项目最难商业地产项目最难 从地产开发商角度讲,做地产项目从易到难的顺序一般 是这样的: 住宅公寓别墅办公楼商业 只有住宅等前几个顺序的项目做得很成功,最后 做商业地产项目才有成功的可能,不然很可能会失败 有多少人会买 我的商铺? 需求如何测算? 调查商铺投资意向 有多大的商业 经营需求 从商业经营的角度去 测算潜在的商业规模 有商业经营的价值就 会有投资的价值 投资回报的取得 必须通
7、过商业经营得 以实现 定位业态组合面积配比 合理的设计招商管理 现代商业造就商业房地产 需求需求是怎么产生的是怎么产生的? ? 连锁经营-现代商业的法宝 总部与门店分离状态下的 管理能力 什么是连锁经营的核心能力是什么? 总部与门店的分离总部与门店的分离 - - 经营思想质的变化经营思想质的变化 头和手的分离: 快速扩张成为可能 扩张模式:复制式扩张 赢利模式:规模效益 高速回转现金流:创造惊人的现金流 供应链的整合 供应商的支持 商业毛利的增加 总部费用分摊的减少 销售为核心 相对成本概念 现金为王 现金流利润 快速扩张 创造更多 利润和现 金流 现代商业快速扩张的模式 商业房地产现代商业的
8、衍生品 1995年底家乐福北京店的开设标志着现代商业 在中国的大幕开启 外资商业巨头大规模进入中国市场造就了我国 现代商业,而高速增长的现代商业造就了又一 个朝阳产业商业房地产 商业房地产现代商业的衍生品 现代商业采用的主要业态包括: 大卖场:家乐福、沃尔玛、欧尚 建材家居:百安居/欧培德、家得宝、易家 现代批发:麦德龙 便利店:7-11 折扣店:迪亚 家电专业店:国美、苏宁、百思买 专业百货、购物中心 (现代业态的组合) 特许加盟 (软商业:餐饮、休闲、服务类)等 商业房地产现代商业的衍生品 大卖场建材家居巨头强力扩张引发的对相关 物业的强大的持续性需求催生商业房地产: 面积大 (1万到2万
9、平米) 发展迅速地域覆盖面宽(每年大量的开店) 品牌性强 具有独立创造区域商业中心的能力,并不要求在成 熟商业圈(打开了商业开发的赢利空间) 商业房地产现代商业的衍生品 从买地自建(国外普遍的做法)转向以租赁 为主的开店模式使商业房地产的运作成为可 能 购买商业物业这一商业房地产开发商的最爱 始终未能成为商家的主流开店模式(是商家 的错误还是精明之处?) 商业房地产现代商业的衍生品 为什么80年代外资百货未能带动商业房地产的 兴起? 尽管百货店也有面积大、品牌性强等特点,但 它对选址要求十分严格,一般要求在成熟商圈 ;而其发展速度比较慢,未能创造对相关物业 的强大持续需求 商业房地产现代商业的
10、衍生品 1998年大卖场复合业态的出现是商业房地产的 萌芽 在大卖场的语言中,转租区就叫:SHOPPING MALL,这多少与商业房地产中的SHOPPING MALL有着密切的联系。 泛零售的应运而生: 泛零售具有的共同特点:所有具有门店网络的,通过连 锁方式经营的,针对个人消费者的经营行为 它包括: 传统的零售概念,还包括在人们消费支出中占有 越来越重要地位的餐饮、旅游(连锁商务酒店)、品 牌专卖、娱乐、休闲、健身、文化等 现代商业的发展趋势: 业态的不断创新 业态组合的不断创新 正宗零售业态同质化和白热化竞争迫使人们寻求更好更 有效地满足消费者日益多样化的需求的方法 正宗零售以外的泛零售业
11、态在经营特点和赢利模式方面 出现越来越多的与正宗零售业态的相融相补性(扩张的 区域和速度) 是解决场地有效供应不足的可行途径,与商业房地产的 兴起相互呼应(创造了新的需求) 资本市场开始将它们相提并论(中金的观念) 泛零售时代正向我们走来: 2006年中国首届泛零售业发展总监大会 暨与商业房地产开发商互动论坛 商业与商业房地产 的 有效对接 商家VS开发商 第一阶段(1995-1998年左右) 作为全新的业态,没有可参考的历史数据 中国顾客的消费习惯使国外标准的选址方法无所适 从 中国极大的地区差别使全国统一标准都难以适用 基本数据资料(人口、竞争对手资料、收入水平等 )的缺乏和数据质量低下使
12、投资分析极为困难。 商家VS开发商 选店标准的迷茫使开发商、业主与商家之间 处于彼此了解和磨和阶段,互相的矛盾和分 歧很多 符合要求的商业物业很少,更不用说有意识 建设的商业物业 基本不存在成熟的商业物业开发商 商家VS开发商 开发商基本上都是以住宅开发为主,即使有 商业物业也基本上是按照百货店的要求建造 的,改造起来非常困难; 很多只能用厂房改造; 或买地自建; 商家VS开发商 n第二阶段商家开始建立标准(1999 目前) n疯狂扩张,规范的企业开始建立各种标准: 发展组织结构、决策程序、市场调查、销 售额预估、投资分析、投资水平、合作方式、 场地标准、租金(土地价格)水平、付款条件 、设备
13、标准化、法律文本等 商家VS开发商 n各种标准在完善的过程当中,但仍存在着很多 的问题 n场地越来越难找,竞争越来越激烈,迫使标准 不断修改(这多少反映了商家对商业物业供应 状况的适应性调整) n发展商和业主对现代商业业态有所了解,双方 的磨和有了长足的进步 商家VS开发商 n开始出现一些专门满足现代商业需求的商业物 业开发商 n但是最大的问题还是所开发的商业物业在选址 、设计要求、业态组合、经营管理上存在这样 那样的问题,双方的沟通不顺畅 开发商不懂 商业或一知半解成为双方沟通的最大障碍! 商家VS开发商 n典型的问题: 选址调查未能按照商家的战略目标和选店标准 去测算; 设计时不清楚具体的
14、商业需求; 缺乏有效的业态组合的概念; 商家VS开发商 n典型的问题: 价格组合不合理; 营销模式存在很大的商业经营风险和法律风险 (分割销售、售后返租、统一管理); 开发商VS商家 n搞不准各类商家的发展战略 n即使是同一业态的商家,选址要求也经常差异 很大 n不清楚商家选址的决策程序,时间上的不合拍 n“不轻易说不”造成的难题 n品牌 VS 决策速度 VS 价格 实现有效对接 开发商和商家的关系 开发商 商家 供应方需求方 有效供给不足需求依然旺盛 发展经理 的苦闷: 压力好大 ,找不到 好的场地 ! 开发商的 烦恼:怎 么就没有 主力商家 愿意进驻 ! 就是接不上! 让我们来剖析一下 实
15、现有效对接 商业房地产必须紧紧围绕商业,就象卖产品必须紧紧 围绕市场一样,这是最基本的道理。 商业 房地产 在进入商业房地产之前 要问问自己:我了解商 业了吗?我对商业作了 深入的了解了吗?我学 会从商业的角度去思考 问题了吗? 实现有效对接 战略部署 扩张策略 定位 业态组合 设计规划 赢利模式 项目进程 商业房地产开发路径图 买地设计(按地产商的主观要求)建设( 按地产商的要求)分割出售或出租(中小投资 者购买)回笼资金开发新项目(用回笼的 资金 定位规划-招商(与零售商等商家的沟通) 设计(按零售商等商家的要求)建设(按零售 商等商家的要求)合理的租售策略物业 管理(开发商或第三方)持续
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