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1、海航置业地产服务投资公司 http:/ 商 业 计 划 书 海航置业地产服务投资公司 HNA PROPERTY real estate investment corporation 二00八年二月 目 录 o第一部分 摘要 o第二部分 公司介绍 o第三部分 地产服务行业分析 o第四部分 竞争优势分析 o第五部分 公司发展策略 o第六部分 财务分析 o第七部分 退出策略 o第八部分 结论 公司简介 o海航置业地产服务投资公司成立于2008年1月2日,注册资本金为5亿元人民币,总资产 约为40亿元人民币。 o海航置业地产服务投资公司作为海航置业控股(集团)公司的全资子公司,下设海航置 业地产咨询公
2、司、海航置业地产估价公司、海航置业地产经纪公司、海航置业地产金 融服务公司和海航置业物业管理公司等五个控股子公司,主要业务有房地产评估、经 纪、咨询服务、房地产金融服务和物业管理等。 第一部分 摘要 战略定位-房地产服务的领先者 o依托海航置业控股集团公司,在投资经纪、估价、租赁、物业/资产管理及金融服务等 业务的广阔的区域平台上,服务投资者、开发商和业主,成为房地产经营平台、房地 流通平台和房地产金融服务平台。 竞争优势 l 海航集团的品牌影响力 l 广泛的政府资源 l 独特的战略定位 l 优秀的资本运作能力 l 卓越的管理能力 l 独具特色的企业文化和凝聚力 具体业务发展策略 业务发展策略
3、 地产经纪业务地产资讯业务资产管理业务地产金融业务物业管理业务 盈利模式 o表1-1 盈利模式分析 项项 目 地产经纪产经纪 地产产咨询询 资产资产 管理 资产资产 管理 物业业管理 盈利模式 提成+酬金 咨询费 用 投资+融资 投资+融资 包干或酬金 盈利能力 高高高高中 进进入壁垒垒 中中高高较低 关键键成功因素 客户资 源及 高效的运营 模式 市场研究专 业能力 对经济发 展 及物业的价 值判断能力 金融工具的运 用及对市场 的把握 专业 能力服务 理念等 未来五年收益预测 o表1-2 未来五年收益预测 单位:亿元 指标2008年2009年2010年2011年2012年合计 地产经纪 收
4、入0.5135817.5 地产咨询收入0.050.30.81.535.65 资产 管理收入0.31251018.3 地产金融收入136101535 物业管理收入0.30.81.53510.6 营业 收入合计2.156.113.324.54187.05 营业 利润0.862.445.329.816.434.82 未来五年投资计划 o表1-3 未来五年资金使用计划 单位:亿元 资金需求 指标2008年2009年2010年2011年2012年合计 投资额10510152060 从未来五年资金使用计划表可以看出,公司在2008年投资所需资金约为10亿元人民币。 2008年公司资本金为5亿元人民币。我们
5、计划在2008年以出售公司股权的形式引进战略合作 者,计划引资4亿元人民币。引资后海航置业控股集团公司持有公司的股权比例约为55.56% ,战略合作者持有公司的股权比例约为44.44%。 公司概况 o海航置业地产 服务投资公司 通过持续对优 秀团队的投入 ,努力在全国 主要城市实现 规模化和品牌 的认知,通过 完善资金管理 和金融服务等 业务,巩固公 司在房地产行 业的优势和市 场领先地位的 深度。 o海航置业地产服务投资公司成立于2008年1月2日,注册资本 金为5亿元人民币,总资产约为40亿元人民币。 o海航置业地产服务投资公司作为海航置业控股(集团)公司的 全资子公司,下设海航置业地产咨
6、询公司、海航置业地产估 价公司、海航置业地产经纪公司、海航置业地产金融服务公 司和海航置业物业管理公司等五个控股子公司,主要业务有 房地产评估、经纪、咨询服务、房地产金融服务和物业管理 等。 第二部分 公司介绍 o本公司现有股权结构如图1所示 股权结构 海航集团有限公司 海航置业控股(集团)有限公司 海航置业地产服务投资公司 地产咨询公司 地产估价公司 地产经纪公司 地产金融公司 物业管理公司 控股股东概况 o1.海航集团 海航集团有限公司是本公司实际控股股东。1998年4月,海航集团经海南省工商行政管 理局批准成立。二十年来,海航集团从单一的航空运输企业已经发展成为以航空运输 为主业,同时向
7、上下游产业延伸的大型企业集团。海航集团现有航空运输业、机场管 理业、酒店管理业、旅游服务业、物流产业、商业、地产业和金融服务业等八大产业 集团。截止到2008年1月1日,海航集团资产约为680多亿元,年营业收入230亿元,员 工3万余名。 o图2-2 海航集团产业板块分布 海航集团 航空运输机场管理旅游服务商业物流业地产业金融服务 酒店业 地产服务 投资公司 2.海航置业控股集团 o图2-3 海航置业控股集团组织架构 商业地产公 司 海航置业控股集团公司 工业地产公 司 旅游地产公 司 机场地产公 司 城市运营公 司 地产服务公 司 综合管理部项目拓展部工程管理部计划财务部战略发展部营销策划部
8、 o2005年3月, 为适应企业快 速发展和战略 规划需要,海 航置业将总部 迁至首都北京 ,并同时在北 京、海口、三 亚、上海、广 州、西安、昆 明等全国各大 城市运作十几 个开发建设项 目。项目涉及 住宅小区、高 档写字楼、高 档酒店、大型 商场及大型生 态旅游景区开 发。 o企业宗旨 : 为社会做点事 、为他人做点 事、为自己做 点事 o企业理念 : 诚信、业绩、 创新 o海航置业控股(集团)有限公司始创立于2000年3月29日,原名 海南海航建设开发有限公司,2004年2月27日经增资并更名扬子 江地产集团有限公司,于2007年5月28日经海南省工商行政管理 局批准正式更名为海航置业控
9、股(集团)有限公司,注册资本 金6.5亿元。 o十余年来,公司依托海航集团雄厚的资金和管理优势,逐步在 全国范围内发展壮大,目前在北京、海南、西北、上海、广州 、昆明、重庆、东北设立八大区域公司,拥有地产开发、地产 投资、金融服务、装饰工程、物业管理等各类项目公司二十余 家,至今已开发建设完成近百个项目。 o截至2008年1月1日,海航置业总资产已达19亿元人民币,员工 总数已超过2000人。 公司愿景 o公司愿景:创建行业标准,做市场领跑者, 成为中国领先的地产服务公司和地产服务界 最具社会责任感的企业,做海航文化在地产 服务界的传播者。 o市场领跑者:在2008-2012年规划期内,成 为
10、地产服务业的领导者、行业标准的制订者 。 o社会责任感: 通过不断倡导健康、温馨的工作环境, 为员工带来幸福愉悦的人生; 通过不断塑造合理、科学的投资环境, 为客户和投资者带来幸福愉悦的人生; 通过不断塑造合作、共赢的商务环境, 为合作伙伴带来幸福愉悦的环境; 通过不断注重环境保护,成为建设和谐 社会的实践者。 o传播者:将海航文化传播到每个海航物业, 为社会做点事,为他人做点事,为自己做点 事。 公司 愿景 市场领跑者 社会责任感 传播者 公司战略定位 o1.母公司的战略定位-海航置业控股集团 定位于整个海航集团的地产投资、开发、持有和运作管理中心,走具有海航特色的地 产投资、商业地产开发和
11、资本运作道路,进行大储备、大投资、大开发,最终实现产 融结合的跨越式发展,成为中国新一代地产界大亨。 核心战略定位是成为地产服务商,以地产服务为核心业务,以产融结合为主要途径,整 合各类不动产资源,实现几何级放大并获取超额资本回报,成为地产界的商地产开发 商、商地产投资商、地产金融服务商。 2.公司的战略定位 服务领先 专业能力领先 盈利能力领先 业务规模领先 海航置业地产服务投资公司定位于房地产服务的领先者,通过依托海航置业控股 集团公司,在投资经纪、估价、租赁、物业/资产管理及金融服务等业务的广阔的区域 平台上,服务投资者、开发商和业主,成为房地产经营平台、房地流通平台和房地产金 融服务平
12、台。 为客户提供优质的服务,满足客户多元化的需求,打造 国内知名品牌 提升专业服务能力,在技术与管理领域建立竞争优势 提升企业管理水平,提高盈利能力,为股东创造最大价 值,盈利能力要位居行业前列 主要体现在业务发展领域和收入上 组织构架 o海航置业地产服务投资公司实行法人治理结构,股东会是公司的最高权力机构,股东 会下设董事会,董事长负责公司的发展规划,整体运营管理,总经理负责日常的经营 管理,对董事会负责。公司根据需要设立综合管理部、计划财务部、项目开发部和战 略发展部,同时对各子公司进行垂直管理。 海航置业地产服务投资公司 地产经纪公司地产金融公司物业管理公司地产咨询公司 综合管理部计划财
13、务部战略发展部项目开发部 地产估价公司 核心管理团队 董事长董事长 李晓明李晓明 1962年生,现任海航集团下属海航置业控股(集团)有限公司董事长, 毕业于中国政法大学,长期从事管理工作,曾在外资企业担任驻华首席 代表,具有丰富的管理经验。历任海南航空股份有限公司办公室副主任 、计财部总经理、总裁助理、执行副总裁、财务总监,扬子江地产集团 董事长,海航酒店集团董事长等职务。 总裁总裁 王贺新王贺新 1973年生,现任海航置业控股(集团)有限公司总裁。毕业于中国人民大学 。长期从事项目管理与企业管理工作,历任海南兴隆温泉康乐园有限公司董 事长,海航集团有限公司项目开发管理部总经理等职务。具有丰富
14、的项目运 作和企业管理经验。 副总裁副总裁 鲁晓明鲁晓明 1968年生,现任海航集团下属海航置业控股(集团)有限公司副总裁、 海航思福汽车租赁有限公司董事长、海南海航饮品有限公司董事长。毕 业于荷兰马斯特里赫特学院,于2002年取得工商管理硕士学位,具有丰 富的企业管理专业知识和实战经验。 副总裁副总裁 石永利石永利 1959年生,高级会计师,曾在西安市委财贸部工作,现任海航集团下属 海航置业控股(集团)有限公司副总裁。于2002年取得西北大学工商管 理硕士学位,具有丰富的房地产开发、投融资管理和企业管理经验。 财务总监财务总监 刘靖刘靖 1973年出生于湖北,毕业于中国社科院,于1998年取
15、得货币银行专业硕 士学位,注册会计师、高级会计师、中级经济师、美国酒店业高级职业 经理人,现任海航集团下属海航置业控股(集团)有限公司财务总监、 海南海航地产控股(集团)有限公司财务总监、亚太国际会议中心有限 公司董事长,历任海航酒店控股集团财务总监、海航酒店控股集团总经 理、三亚凤凰国际机场有限责任公司财务总监。 中国经济概览 o自中国于70年代末推出广泛经济改革以来,中国经济大幅增长。受到中国于2001年加 入世贸带动,增长进一步加快。因此,中国经济已成为一个世界主要经济体系。 o根据国家统计局的初步测算资料,2007年中国国内生产总值(GDP)为246619亿元,增 幅为11.4%,至此
16、,中国经济已连续五年增长达到或超过一成。根据国民经济和社会发 展第十一个五年规划,中国政府预测,2006年至2010年间国内生产总值增长约为7.5% 。于2010年,中国国内生产总值预期达人民币261,000亿元。 o由于强劲经济增长使然,中国城镇居民家庭年均可支配收入由1996年人民币4,839元增 至2006年人民币11,760元,增幅达一倍多。此外,相对1996年人民币38,521亿元,城 镇及城镇居民家庭的储蓄总额与2006年增加愈三倍至人民币161,587亿元。 第三部分 地产服务行业分析 房地产业概述 o图3-2 房地产业的构成 房地产 估价业 房地产 咨询业 房地产 经纪业 房地
17、产一级 市场开发业 物业管理业 房地产中介服务业 房地产投资开发业房地产服务业 房地产业 房地产二级 市场开发业 房地产业是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业,是一新 兴的独立产业,是城市第三产业的一部分。 房地产市场分析 o地产市场是房地产交易的场所和流通的空间形式,是房地产投资、开发、买卖、抵押、 典当等交易活动的场所,同时,房地产市场也是房地产中介发挥作用的主要领域。 o1.房地产市场的构成要素 o房地产市场客体 o房地产市场主体 o为市场交易提供服务的中介机构 房地产市场 基本构成要 素 o图3-3 房地产市场体系 房地产市场是由 一个多种要素构 成的系统,其中 的各个要
18、素之间 相互作用、相互 联系,从而构成 一个完整的房地 产市场。 o2.房地产市场的结构层次 房地产市场 房地产一级市场 即土地使用权的出让 是指政府垄断土地供 给的发行或批发市场 房地产二级市场 即土地使用权出让后的 房地产开发经营市场 房地产三级市场 即投入使用后的房地产 交易以及抵押、租赁等 市场 土地征购市场、 土地批租市场 房地产转让市场、房地产租赁市场、 房地产抵押市场、房地产信托市场 房产租赁市场、房产买卖 市场、房产调换市场、房 产典当市场、房产按揭市 场、房产拆迁市场、房产 租售后服务市场、物业管 理市场 o房地产的三个级别市场是相互 促进、相互并存的。一级市场 是国家垄断的
19、出让市场,二级 市场是开放的转让市场。一级 市场是二、三级市场成长、发 展的前提和基础。一级市场的 交易量将在很大程度上决定二 级市场交易量,二级市场的活 跃必然促进三级市场的兴旺。 这样,一级市场的垄断经营和 二、三级市场的充分自由竞争 ,共同构成一个完整的、有机 的房地产市场体系,发挥整体 功能,促进房地产资源的优化 配置和房地产业的繁荣发展。 一级市场 二级市场三级市场 房地产服务业分析 o1.需求分析 o房地产公司的迅猛发展更多的是得益于计划经济体制下长期形成的市场饥渴,即特定 的市场机遇导致了中国房地产市场的蓬勃发展,而不是房地产企业自身的高质量运行 ,相反,由于对资源(主要是土地)
20、的占有是企业发展和获利的最主要因素,过于丰 厚利润抑制了对高运作效率的追求,对管理的重视程度不够,是多数中小型房地产公 司的普遍现象。 o随着市场竞争的加剧、土地投放和银行信贷的越来越规范,真正比拼内力的时代来临 了。但单凭某些公司自身的实力难以独自高质量地完成房地产经营链上的所有工作, 寻求房地产服务公司的合作将成为市场的一般趋势。正在迅速产生并不长期忽视的房 地产公司的对地产服务的需求,将成为房地产服务公司的长期稳定的业务来源,为地 产服务公司的生存发展提供巨大的市场空间。 o目前是介入地产服务业务的最佳时机。由于现在地产公司已经感受到市场压力,但危 机又非迫在眉睫,这样的市场形势将产生以
21、下几个市场效应: 1. 房地产公司感受到 的市场压力将逐步转变 成地产咨询的现实需求 由于市场竞争逐渐加剧、土地投放越来越规范,房地 产开发的成本在增加,房地产开发的行业利润将逐渐 回归正常水平,因此房地产公司感受到的压力将越来 越明显,提升其被忽视的运作能力和运作效率,将成 为获取较高的开发利润的主要手段 2. 危机并不迫在眉睫 ,给地产服务公司留出 了一定的成长时间 尽管已经感受到了市场的压力,但这种压力还没有给 企业带来生存的直接危机,这种压力下的相对平静的 时间,给地产服务公司留出了一定的成长时间。这种 成长的时间对于新成立的地产服务公司将是非常宝贵 的。 o2.房地产服务在房地产市场
22、中的活动 从图中的运作过程中可以看出,房地产服务,包括咨询、金融中介、经纪代理、评 估、物业管理等,始终渗透与市场运作的各个阶段,是房地产市场顺畅运作的基本 保证。房地产市场的发展越成熟,与中介服务活动的结合就越紧密。 房地产市场运行个阶段 房地产中介提供的服务 第 一 阶 段 第 二 阶 段 第 三 阶 段 第 四 阶 段 房地产投资决策 土地开发 房地产建设 房地产销售 房地产租赁 房地产抵押 房地产交换 房地产物业管理 1.物业管理顾问 2.代理物业管理 3.代理房地产交换业务 等 1.市场调研、市场预测 分析 2.可行性研究、决策咨询 3.提供市场信息等 1.提供房地产交易代理 2.营
23、销策划 3.提供房地产价格评估 4.代办各项权证 及手续 5.房地产金融中介服务等 1.代办各项权证 及手续 2.代理工程招标投标 3.工程咨询、造价咨询等 o3.房地产服务业的作用 o4房地产服务可以克服房地产 商品的地域性矛盾 o房地产服务 业的作用 o6房地产服务可以促进市场进 一步规范和完善,推动整个社会 经济的发展 o2房地产服务可以有效缓解房 地产市场需求双方的信息不对称 性 o3房地产服务可以降低交易成 本,提高房地产市场的运行效益 o5房地产服务机构可以凭借专 有技术提供专业化服务 o1房地产服务是房地产经济 运行中的“纽带” o4.房地产服务业与房地产业的关系 2 3 4 5
24、 房地产服务业是房地产业的重要组成部分 房地产服务业的发展能推动房地产业的健康发展 房地产业的发展是房地产服务业发展的前提与基础 房地产业的发展水平决定房地产服务业的发展水平 房地产业的发展能够决定房地产服务业的行业内部结构和组织模式 房地产业分为房地产投资开发业和房地产服务业,房地产服务业包括房地产中介服务业和物业管 理业,因此,房地产中介业是房地产业的重要组成部分。房地产服务业贯穿在房地产业经济运行 的全过程之中,为房地产业的生产、流通和消费提供多元化的地产服务。 房地产服务业的发展能够达到维护房地产市场公平竞争的市场秩序、促进市场主体之间的交易活 动、降低交易费用和提高市场效率、保护市场
25、主体的合法权益、改进市场主体的决策与管理等作 用,推动房地产业的健康发展。 房地产业的发展是房地产服务业生存与发展的前提与基础。没有房地产业的发展与繁荣,就不可 能有房地产服务业的发展与繁荣。房地产业的发展,能够加快房地产业的社会分工与合作,增加 对房地产服务业的需求,为房地产服务业的发展带来生存空间。 房地产业的发展水平越高,房地产在国民经济中所占比重越高,房地产业的产业链条就越长,产 业分工就越细,对房地产服务的需求种类和需求量就越多,从而推导房地产服务业的发展空间和 发展水平。 房地产业的发展将决定房地产服务业的行业内部结构,如房地产咨询服务业、房地产经纪代理业 、房地产估价服务业、房地
26、产信托保险业等行业内部结构。同时,房地产业的发展也将决定房地 产服务业的市场组织模式。 1 o5.房地产服务业与房地产市场的关系 房地产服务是 房地产市场的 有机组成部分 房地产服务是 连接房地产市 场供求双方的 桥梁和纽带 房地产服务是 推动房地产市 场顺利升级的 重要力量 123 o图3-6 房地产市场的升级示意图 政府 开发商消费者消费者 一级市场二级市场 三级市场 出租、出售土地出让出租、出售 海航集团的品牌影响力 o海航集团经过15年的发展,已经塑造了优秀的企业品牌。海航集团强大的资金实力和 板块资源为公司的未来发展奠定了坚实的基础。 o公司通过海航集团良好的社会形象,依托海航集团上
27、下游产业链,充分利用海航集团 优势综合经营,开展联合营销。 o通过海航集团在社会的强大影响力获取优质项目,与海航集团金融服务产业结合,进 行资源整合,拓展业务渠道,共享集团资源,以低成本投入获取高额回报。 第四部分 竞争优势分析 o海航集团拥有良好的政府关系。近年来,海航集团和相关各级政府和集团公司签署了 战略框架合作协议,为公司提供了一定的客户资源和项目资源,同时也提高了公司在 相关区域内的竞争力,为公司的未来发展提供了强有力的技术支持和保障。 o战略合作协议城市:安庆、上海(金山、闽行)、合肥、安徽毫州、天津、汉中、潍 坊、百色、连云港、宝鸡、甘肃省、长春、吉林、大同、北京(顺义、密云)、
28、满洲 里、长沙、克拉玛依、昆明、乌鲁木齐、海口、琼中,广州。 广泛的政府资源 序号 框架协议协议 合作方 涉及的合作项项目项项目进进展情况 1 天津市武清 区人民政府 双方将在首都第二机场、航空、物流、酒 店旅游、商贸、新农村、商业地产等产业 领域展开全方位、多层次合作。 2008年1月19日,海航集团与天津市武清区人民政府 在广州签署了战略合作框架协议 。 2 大连市人民 政府 与大连市政府在航空运输、航运物流、机 场建设、酒店、旅游等方面的深入合作。 2008年1月11日,海航集团与大连市人民政府在新 国 宾馆签 署了战略合作框架协议 。目前,集团内部已 经 成立了与大连市政府全面合作项目
29、组,主要负责 合 资 组建“东北亚航空公司”、新开航线补贴 、税费减免 的 落实等合作事宜。 3 广州市白云 区人民政府 双方将在航空服务基地、航空食品基地、 酒店旅游、商贸物流、商业地产等产业领 域展开全方位、多层次合作。 2007年12月7日,海航集团与广州市白云区人民政府 在广州签署了战略合作框架协议 。 4 洋浦经济 开 发区管理局 海流及港口项目、航空设备仓储维 修中 心、酒店及周边地产开发项 目、免税品配 送中心项目、信托业务项 目 2007年12月20日,已与洋浦经济 开发区管理局签订 战 略合作框架协议 。 5 保定市人民 政府 开发建设保定民用机场,发展保定航空运 输业 和物
30、流产业 ,开发保定酒店旅游产 业、房地产业 、金融、商业等。 目前分解保定项目的合作框架协议 ,并将该项 目移 交给成员企业推进。 6 合肥市人民 政府 与合肥市政府结成全面战略合作关系,在 航空,机场、物流、酒店等领域开展合作 协议签 署完毕。与合肥市政府结成全面战略合作关 系,在航空,机场、物流、酒店等领域开展合作。 7 上海市闵行 区人民政府 合作发展航空运输、物流、航运等现代服 务产业 ,并在酒店旅游、商业百货等相关 服务经济领 域开展全方位、多层次合作 根据合作协议 与闵行区政府尽快建立工作沟通机制 , 推进各个重点合作项目。 表4-1 海航集团已签署和房地产业有关的战略框架合作协议
31、一览 独特的战略定位 1房地产经营平台 通过区域市场的研究、地产项目的评估与选择、地产公司内部管理咨询等业务的拓展 与深化,将逐步形成房地产经营所必须的全部能力。 通过对房地产公司业务经营过程中各项职能的部分或全部承担,最终成为房地产的经 营平台,部分或全部地接受房地产公司的委托,完成相应的房地产经营业务或部分业 务,而房地产公司将逐步成为房地产投资公司。 2房地产流通平台 房地产流通平台是提供给各类开发商、房屋出售者展示和销售各种地产产品的平台。 3房地产金融服务平台 公司将同保险公司、信托公司、房地产投资基金等金融行业合作,通过项目运作和资 本运作,为海航置业控股集团公司提供盈利平台和融通
32、平台,成为海航集团产业资本 和金融资本的转化器,并在房地产信贷和房地产金融产品业务领域为其他房地产开发 商和市场提供房地产金融信贷产品,提供房地产金融服务。 o三个 平台 之间 将形 成互 相依 存、 相互 促进 的关 系。 经济 平台流通 平台 金融服务平台 优秀的资本运作能力 o海航集团 作为一家地方性航空公司,在过去十几年的发展过程中,以其超常规的发展轨迹 而成为中国民航业的一个奇迹。今天,海航集团已经发展为一个以航空运输为主业, 以机场管理、酒店、旅游、商业、房地产和金融等为新业务群,集团资产总值超过680 亿元人民币,员工30000余人的大型企业集团。 -并购重组是海航集团迅速发展的
33、助推器 业务拓展能力 资源有效整合能力 低成本融资能力 管理与协调能力 品牌扩张与经营能力 独特的企业文化 盘活被重组资产 文化先行- 通过对被重组公 司领导和员工的 培训、交流等方 式,将海航的企 业文化进行传输 并购与 整合能 力 扭亏增盈 实现被重 组资产增 值 o海航集团旗下拥有多个上市公司,因此可以顺利实现产业板块间的协调,完成资本市 场的运作。 o目前上市公司有:海南航空、美兰机场、宝商集团、西安民生;另外海航旅业、酒店 集团、大新华航空已将于近期在国内和国外资本市场实现直接和间接上市。 卓越的管理能力 o公司的高级管理层有着丰富的行业知识、管理技能和营运经验。在物业开发、经营管
34、理和金融服务领域具有丰富经验。我们多位管理人员均受过专业训练或经注册的建筑 师及土木工程师和造价师。我们还聘用了大量拥有房地产经验或管理技能的中级管理 人员及专业人员。截止2007年,我们的员工中持高级职称的9人,注册建筑师、房地产 估价师、注册会计师、注册税务师和注册资产评估师共22人,在各自的领域担任骨干 及业务主管角色。 o在集团的内部管控模式选择上,公司采用的是财务管理型与战略管理型相结合的一种 管控模式,它要求集团公司既要关注子公司财务目标的实现,根据业务发展状况选择 适当时机增持股份或适时退出,又要通过控制子公司的核心经营层,使子公司的业务 活动服从于集团整体战略活动。通过进一步强
35、化内部管理,清晰界定各营运单位的责 任,实施业内最佳的企业管治及内部控制运作方式和标准,更有效的保证了公司的各 项战略实施。 独具特色的企业文化和凝聚力 o企业管理理念 诚信 业绩 创新 o企业目标 至诚 至善 至精 至美 o企业理念 为他人做点事 为社会做点事 o企业宗旨 大众认同 大众参与 大众成就 大众分享 内修中华传统文化精粹 外融西方先进科学技术 o1.市场定位策略 公司的产品定位于综合性服务 公司将为客户提供综合性的地产服务,这种综合性体现在对房地产开发价值链的全 程覆盖,这种综合性还体现在对房地产开发业务的深度参与,即不仅提供相应的方案 ,而且参与实施,并将客户价值的实现作为公司
36、的基本业务目标。 市场定位策略 第五部分 公司发展策略 o2.客户定位策略 n主要是指海航置业控股集团公司及其 控股子公司 n为母公司所开发的项目提供优质的经 纪服务和物业服务等,以保证客户的 满意,同时,通过经营与服务保证公 司物业的增值; n通过优质的物业管理提供良好的客户 平台,维持母公司与重点客户的良好 关系; n为母公司的各类地产开发业务提供良 好的咨询服务和物业管理服务; n提升公司的整体品牌形象,支持公司 业务的整体发展。 o内部客户 n主要为中小型房地产公司 公司的外部目标客户主要是中小型房地 产公司,选择这样的客户为目标客户 是因为: 目前中国的房地产公司中,中小型房 地产公
37、司占绝大多数; 中小型房地产公司的能力与运作效率 相对较低,提升的空间与愿望都比较 大; 中小型房地产公司限于自身的资源( 如人才缺乏等),将部分工作外包更 符合其利益; 中小型房地产公司多是地域性公司, 向外扩张的需求与能力之间存在较大 差距,需要地产服务公司的合作。 o外部客户 o3.区域定位策略 公司的区域定位与母公司的区域发展布局相协同,以海航置业控股集团业务发展的 核心为主要 发展区域,拓展其它新兴发展区域的业务,最终形成华北、华东、华南、 西北、东北、西南六区域渐次发展。 o图5-1 区域布局分布图 东 北 华 北 华 东 华 南 西 北 西 南 这一层次主要包括作为中国经济增长火
38、 车头和发动机的珠三角、长三角、京津 环渤海地区,其中以北京、上海、广州 、深圳地区为重点发展的一线城市,四 个城市在2008-2012年规划期内仍然是业 务发展重点,主要是营业额、利润和现 金流。 第一层次:重点发展区域 第二层次:新兴区域 第三层次:未来发展的培育区域 这一层次主要包括京津环渤海地区的天津、东 北地区的长春、西部的甘肃、重庆和西安、西 南地区的昆明,重点是品牌知名度和市场占有 率。在2008-2012年规划期内,要将其中的3-4 个城市培养成为重点发展区域。 这一层次主要包括珠三角的珠海、长三角的杭州、苏州和无锡、京 津环渤海地区的大连和青岛、东北地区的沈阳和哈尔滨、西部的
39、成 都、华中三角区的武汉和长沙。重点是对当地的中小型房地产企业 提供全方位的地产服务,成为公司地产服务业务长期发展的支撑力 量。2008-2012年规划期内,重点工作是完成对这些区域的研究、论 证,不失时机地切入,形成海航置业地产服务投资公司的全国性战 略布局。 资本运作策略 1 2 3 4 通过收购其它机构正在管理的物业,利 用公司自身的优秀管理方式和资本运作 等方式回笼资金,等待物业升值后再出 售管理权以获得投资收益; 通过收购具有升值潜力 、资金链断裂的中小型 房地产中介服务机构, 扩大业务发展规模,获 得投资收益;通过投资房地产上市公司一级 市场、二级市场股票,直接或 间接控制房地产上
40、市公司,获 取证券市场的收益; 通过收购壳公 司实现间接上 市。 投资策略 1.投资策略 o2.融资策略 以股权和资产类别作划分,构建两级融资平台,形成可持续性的循环融资体系。通过融 资的结合,降低负债率,优化资产负债结构,利于再融资。 股权出让借壳上市 战略引资 资产证券化 IPO 地产投资基金 具体业务发展策略 o业务发展策略 o地产经纪业 务 o地产资讯业 务 o资产管理业 务 o地产金融业 务 o物业管理业 务 代理 企业顾问 估价 项目管理及 开发 建筑顾问 投资代理 投资者顾问 咨询 结构融资 资产融资 财务顾问 资本运作咨 询 物业发展服 务 物业管理 阶段发展策略 时间:201
41、2年以后时间:2010年-2011年时间:2008年-2009年 o第一阶段:培育三项重点 业务 o第二阶段:五项业务全面开展 ,确立行业内的领先地位 n公司在第三阶段要形成独立 开发房地产项目的能力,建 成并强化三个平台,逐步向 全国各地区扩张。 强化与客户的合作关系; 加强品牌建设,形成强势品 牌; 强化业务间的支撑关系,进 一步形成整合优势。 o第三阶段:建成并强化三个 平台 n公司力争在未来几年内形成5 8个稳定的合作伙伴,五项业务 同时开展,并形成成熟的服务 能力。其中,每项业务形成2 3个工作团队或小组,培养或引 进能统管房地产经营全过程的 核心人员,形成至少10个稳定 的合作伙伴
42、。 n公司通过稳固原来的合作关系 ,逐步实现业务之间的整合, 形成相互支撑关系,大力拓展 公司的业务发展。 n重点培育三项业务,即:房 地产经纪业务、房地产金融 服务业务和物业管理业务 n通过与母公司海航置业控股 集团的良好的合作关系,利 用海航集团的品牌优势,发 展新的合作关系,迅速建立 起公司的品牌与声势,将公 司的品牌建设与客户的品牌 建设相结合,利用客户的品 牌建设自己的品牌,利用成 功的项目建设自己的品牌。 盈利模式 o公司的收入来源主要是来自五项业务的业务收入。按业务划分,公司各项业务的盈利 模式和盈利能力如下表。 表6-1 盈利模式分析 第六部分 财务分析 项 目地产经纪产经纪地
43、产产咨询询资产资产管理地产产金融物业业管理 盈利模式提成+酬金咨询费用投资+融资投资+融资包干或酬金 盈利能力高高高高中 进进入壁垒垒中中高高较低 关键键成功因素 客户资源及 高效的运营模 式 市场研究 专业能力 对经济发 展及 物业的价值 判断能力 金融工具的运用 及对市场的把 握 专业能力 服务理念等 收益预测 o根据公司的盈利模式,结合目前地产服务行业的实际情况,按毛利率40%计算,我们测 算出未来五年的营业收入和营业利润。预计2012年公司的营业收入约为41亿元,可实 现营业利润约为16.4亿元。 o表6-2 未来五年收益预测 单位:亿元 指标标2008年2009年2010年2011年
44、2012年合计 地产经纪产经纪 收 入 0.5135817.5 地产产咨询询收入0.050.30.81.535.65 资产资产 管理收入0.31251018.3 地产产金融收入136101535 物业业管理收入0.30.81.53510.6 营业营业 收入合 计计 2.156.113.324.54187.05 营业营业 利润润0.862.445.329.816.434.82 资金使用计划和战略引资计划 o1.资金使用计划 根据公司现有的业务发展需要和未来五年内预计投资需求,未来五年项目资金总需 求约为60亿元人民币,主要用于收购其它地产中介服务机构。具体使用计划见下表 。 表6-3 未来五年资
45、金使用计划 单位:亿元 指标标 200 8 年 200 9 年 201 0 年 201 1 年 201 2 年 合 计计 投资资 额额 10510152060 o2.战略引资计划 从未来五年资金使用计划表可以看出,公司在2008年投资所需资金约为10亿元人民 币。2008年公司资本金为5亿元人民币。 我们计划在2008年以出售公司股权的形式引进战略合作者,计划引资4亿元人民币 。引资后海航置业控股集团公司持有公司的股权比例约为55.56%,战略合作者持有公 司的股权比例约为44.44%。 o图6-1 引资后的公司股权结构 海航置业控股海航置业控股( (集团集团) )公司公司 海航置业地产服务投
46、资公司海航置业地产服务投资公司 55.56% 战略合作者战略合作者 44.44% 资金平衡计划 o根据公司未来五年的收入情况和资金需求,我们可以测算出公司未来五年的资金平衡 情况,预计到2012年公司的资金节余将达到36.05亿元人民币。 指标标2008年2009年2010年2011年2012年 一、资资金来 源 11.15 6.10 13.30 24.50 41.00 资资本金5.00 - 营业营业收入2.15 6.10 13.30 24.50 41.00 战战略引资资4.00 - 二、资资金需 求 10.00 5.00 10.00 15.00 20.00 投资额资额10.00 5.00 1
47、0.00 15.00 20.00 三、资资金节节 余 1.15 2.25 5.55 15.05 36.05 表6-4 未来五年资金平衡计划 单位:亿元 o根据目前的定位,作为潜在的IPO候选机构,海航置业地产服务投资公司是有很大的招 股吸引力的。现有阶段对资产的重新定位以及在国内地产市场和按照海航的航线可能 进入的国际市场内的开发和收购活动,都将会对公司的价格产生很大的影响,以达到 最终实现在资本市场上进行公开发行,或者公司可以把资产剥离划分,实现部分资产 上市。 o主要退出策略: 收益分红 上市退出 股权转让 股份回购 第七部分 退出策略 o秉承海航集团的“诚信、业绩、创新”变革原则,在专业的、高效的和具有创新精神 的管理团队的领导下,海航置业地产服务投资公司将从海航集团上下游产业链中大大 获益。 o在可预见的未来,地产服务在城市经济发展中承载城市新引擎的作用。由于具有丰富 的并购经验、优质、世界级的、先进的科学管理系统,海航置业地产服务投资公司一 定能将巨大的市场增长机会转变成可实现的利润,以达到股东收益最大化,最后实现 成为国内领先的地产服务商巨头的最终目标。 第八部分 结论
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