成本管理--房地产成本控制39.ppt
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1、,2006年中国(深圳)房地产成本控制精细化管理研讨会,工程目标成本的制定、支解与落实 工程清单招标管理 工程成本数据库的建立,成本管理理念,内容要点:5WIH 1,成本管理的目的(WHY)提升价值 2,房地产项目的成本构成(WHAT)全成本,空间与时间分布 3,房地产项目成本管理的出发点(WHERE)确定与控制 4,成本管理的阶段(WHEN)全过程 5, 成本管理的责任人(WHO) 全员 6,成本管理的方法(HOW)目标管理,成本管理的目的(WHY),1,房地产公司是企业,利润是企业用永恒目标 2,利润与成本的关系 收入一定的情况下,成本越低,利润越大 3,成本管理的目的与企业的目标是一致的
2、机构/团队的目标 4,成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效的收益-提升价值 成本控制不等于省钱,花得多会浪费,花得少也会有浪费,花多花少不是重点,花的有效才是关键,提升价值的五种途径 价值工程的基本公式:V=F/C V-value ,性价比 F-function ,产品、功能/性能、服务、收益 C-cost, 费用/成本,C下降,F上升 C不变,F上升 C下降,F不变 C小幅上升,F大幅上升 C大幅下降,F小幅下降 -具体选择哪种途径,与市场环境、公司经营理念、产品方针有关 -价值的评估:有显性的,有隐性的,有眼前的有长远的,需要综合平衡与决策,房地产项目成本的构成(WHAT)全成本的概念
3、,1,成本构成 建造成本=前期+建安+室外及配套 开发成本=土地+建造+开发间接 全成本(即项目发展成本)=开发成本+期间费(营销和管理) 2,时间与空间上的分布 时间:建设全过程都在发生 空间:公司+现场;实体+费用,成本管理的出发点(WHERE) 两大基本内容-合理确定和有效控制,1,合理确定确定是控制的前提和基础,市场定价原则,没有准确只有合理; 成本的决定因素:外部-市场;内部-产品策划与定位; 成本的影响因素: 诸多经营、技术、管理方面; 成本确定的方法: 决不是靠定额算出来的;靠对市场和产品的把握,市场包括销售市场和原材料市场 成本确定的过程:行业特点决定成本的特点:单件性、复杂性
4、、多次性;从虚到实; 成本实现关键环节:招标(发包),使产品与市场结合 -招标的目的就是形成有效的竞争;竞争是降价的最有效手段 -定标的原则:合理低价;合理的概念:能做出符合要求产品,成本管理的出发点(WHERE) 两大基本内容-合理确定和有效控制,2,有效控制动态监控,做到随时心中有数 -控制是解决问题的手段之一,目的为达到某些既定目标;因此,控制可理解为一系统对外界影响的调节功能;此项调节功能可使系统的结果或产出不偏离既定目标。 -控制的要素:目标、偏差测定、修正 -有效控制的前提:目标要合理实在;实际结果要及时反馈 -控制不等于限制:心中有数就可以说在控制之中,时刻掌握实际与目标偏差的原
5、因、幅度、造成后果 ,进而做出相应的调整方案 3,技术经济相结合的原则不论是确定还是控制,成本管理的阶段(WHEN)全过程,1,阶段 立项策划设计 发包施工竣工维护 2,对应成本实现过程-由虚到实 虚拟:估、概、预算 现实:合同价、付款、结算价 - 从虚到实的转折点就是发包,各阶段成本管理重点内容,立项阶段成本测算,项目经济性评价 策划阶段选择性价比最好的产品,制定产品目标与发展计划 设计阶段(卖什么、设计什么、施工什么) 方案:最经济合理方案,符合项目定位 -初步:材料设备的合理选型 - 施工图:限额设计,图纸的质量和时间保证 发包阶段通过市场竞争找到合适的价格和单位,完备的合同(与合作伙伴
6、双赢的关系) 施工阶段变更和签证的管理,付款审核 竣工阶段结算、索赔办理,成本管理的责任主体(WHO)全员,1,所有与产品制造相关的部门,都有成本管理的责任,都要具有成本意识 只要考虑了性价比问题,就是有成本意识 2,责任成本管理体系的建立 目的:令全员实施自觉的成本管理行为 要素: (1)责任范围; (2)责任人 (3)评价标准; (4)评价人 3, 房地产公司成本管理专业人员的职责 全面、全过程成本管理,而非单纯编制预结算工作 了解产品、掌握市场,制定目标,全程监控; 甲方整合社会资源的目标就是让其符合我们的产品定位;甲方的工作就是协调,不论是设计、工程还是成本人员;专业人员是专家型的管理
7、者(不是大厨是美食家),成本管理的基本方法(HOW)目标管理,1,目标管理的内容-目标的确定与控制两方面 2,目标确定的依据经验数据库、市场调研、产品把握 3,实现目标动态监控的手段信息化 4,目标管理的过程PDCA 循环,成本管理的认识过程,三个阶段 造价计算(概、预、结)-定额模式下,强调个人经验,追求算得快、算量准,定额熟、套价正确; 成本控制强调不能突破目标值 提升价值强调企业/团队的共同目标:利润,讲求性价比,发掘价值,创造价值 -当前指导思想:结合产品和市场,以造价计算和成本分析为基础,以目标管理为方法,以技术管理为保障,以产品价值的实现为目标开展成本管理工作,房地产公司成本管理总
8、体思路,成本管理的基本内容: -点、线、面 1,两个重点:招标及合约、预结算 2,一条主线:项目成本全过程动态控制 3,两个基本面:信息平台(数据与工具)、制度建设 成本部门的工作思路: 1,三个层次:基本的审算工作、控制体系的建立与运行、产品与市场研究 2,三大主题:项目建设、业务建设、组织建设 3,两条管理原则:计划管理、目标管理 4,一个工作准则:靠数据说话,留下作业痕迹,成本管理工作基本面,成本目标管理办法 供方管理制度 招标管理办法 合同管理办法 成本信息化管理办法 变更及签证管理办法 付款及结算管理办法 其他:材料采购及认价管理;资料管理;预算编制深度要求,成本目标的制定基本原则,
9、1,目标的内涵: 不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标 2,目标的作用: 目标不一定是上限而是基准,目标的作用在于心中有数 3,目标的范围: 成本目标是整个项目团队的目标,目标范围覆盖全成本,成本目标的制定主要过程,1,制定的时间: 目标制定从立项时就已经开始,区分控制目标与经济测算数据,要求不同,考虑风险因素; 策划、设计阶段进行各阶段的成本测算,各期测算要有对应,比较变化原因,原则上前期目标控制后期目标; 规划方案确定后,形成正式目标成本 施工图完成后,可根据预算对目标做调整(通常是在偏差较大的情况下); 2,制定的方法 3,制定的要求,成本目标的制定主要过程,1,制定的时间
10、: 2,制定的方法: 成本与首先是由产品的定位与档次决定的,因此成本目标要在与产品目标的互动沟通中共同制定,在发包前的阶段经历由粗到细的过程。一般的依据文件有:项目发展报告、策划报告、各阶段的设计文件和交楼标准; 前期工作尽可能做细,促进策划、设计人员对产品的深入考虑,不要因为今后会发生变化而不作预先设定。 最好能结合公司产品特点,制定公司通用的标准和表格,各项目的不同点在局部作调整,可以节省时间,减少误解; 符合公司利润要求,经过各方的讨论和审批(可能集团审批),正式发布 3,制定的要求:,成本目标的制定主要过程,1,制定的时间: 2,制定的方法: 3,制定的要求: 合理确定的前提条件:了解
11、市场、结合产品,有充分的数据支持,通过市场调研和数据库; 内容要明确具体,比如同样是高档,各人心目中可能不同; 尽可能有量化的计算,量价分离,而不是笼统的总数,便于今后的对比分析; 尽可能作为绩效考核指标;所有房地产公司都会做测算,只是没有作为正式的目标去执行和监控,没有用目标对控制结果进行考核,成本目标的制定工作案例,1,某中学成本控制纲要:注意前期制定的过程、计划和人员,如何调整 2,某中学成本测算:注意全成本的范围,对产品的明确 3,成本调研报告格式: 4,成本目标评审要点,成本目标的分解 - 分解是为了落实,1,要满足动态控制的需要: 按分包与甲供材计划分解到每个分判项目上;这样分解的
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