第五讲.ppt
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1、第五讲,工程造价控制,内容:,决策阶段工程造价管理 设计阶段工程造价管理 招投标阶段工程造价管理 施工阶段工程造价管理 竣工阶段工程造价管理,全过程造价管理(Whole Process Cost Management,WPCM),决策 阶段,初步设 计阶段,技术设 计阶段,施工图 设计阶段,招投标 阶段,施工 阶段,竣工验 收阶段,投资 估算,设计 概算,修正 概算,施工图 预算,合同价,结算价,实际 造价,前者控制后者,后者补充前者.,各阶段工程造价计价形式,1.建设项目投资决策与工程造价的关系 工程造价的确定与控制贯穿于项目建设全过程,但决策阶段各项技术经济决策,对该项目的工程造价有重大影
2、响,直接关系到工程造价的高低,在项目建设各大决策中,投资决策阶段影响工程造价的程度最高,即达到80%90%。,第一部分 决策阶段工程造价,中国最著名的烂尾楼-巨人大厦,18层。38层。54层。64层。巨人大厦设计不断加码。1994年初,巨人大厦开工典礼。史玉柱刚想对外宣布巨人大厦要建成中国第一高楼64层,话都到嘴边,面对着珠海市长、市委书记梁广大殷勤的目光,史玉柱头脑一热:“64层也没与国内一些高楼拉开太大距离。”史玉柱一咬牙,脱口而出:“巨人大厦要建72层。” 史玉柱当年成了中国十大改革风云人物。 1993年,中国经济过热发展,只要有房子就能卖掉。甚至连“楼花”都能卖掉。深圳写字楼价格涨到了
3、一万五、两万。珠海当时在修大港口、大机场、还有跨海大桥,史玉柱被这个熏陶,认为珠海也会像深圳一样成为国际大都市。,盖72层的巨人大厦需要12亿,此时,史玉柱手中的只有1亿现金。史玉柱将赌注压在了卖楼花上。1993年,珠海西区别墅在香港卖出十多亿“楼花”。可等到1994年史玉柱卖楼花的时候,中国宏观调控已经开始,对卖“楼花”开始限制,必须投资到一个数额才能拿到预售许可证,后来越来越规范,限制越来越多。史玉柱使出浑身的宣传本事,也只卖掉了1亿多“楼花”。 盖高楼,地下部分最花钱。地下20米之后都是岩层。巨人大厦一共打了68根桩,最短的桩打了68米,最长的桩打了82米,仅打桩花了史玉柱一亿多。 19
4、96年巨人大厦资金告急,史玉柱贷不到款,决定将保健品方面的全部资金调往巨人大厦。此时,脑黄金每年已经能为巨人贡献1个多亿利润。“我可以用脑黄金的利润先将巨人大厦盖到20层。先装修20层。卖掉这20层,再盖上面的。”没成想,保健品业务因资金“抽血”过量,再加上管理不善,迅速盛极而衰。脑黄金卖不动了。 1997年初巨人大厦未按期完工,国内购楼花者天天上门要求退款。媒体“地毯式”报道巨人财务危机。得知巨人现金流断了之后,“巨人三个多亿的应收款收不回,全部烂在了外面。”不久,只建至地面三层的巨人大厦停工。“巨人集团”在贡红和媒体心目中的形象轰然倒塌。,2.决策阶段影响工程造价的因素,2.1. 项目建设
5、规模 合理确定项目建设规模,不仅要考虑项目内部各因素间的数量匹配、能力协调、还要使所有生产力因素共同形成的经济实体在规模上大小适应,以合理确定和有效控制工程造价。 2.2 项目建设标准 建设规模、占地面积、工艺装备、建筑标准、配套工程、劳动定员等。,2.3 项目建设地点 项目投资费用(土地、拆迁、运输等); 项目建成后的使用费(原料、燃料运入费、产品运出费等)。 2.4 工程技术方案 生产工艺方案的确定:先进适用、经济合理; 主要设备的选用。,3.投资决策阶段工程造价管理的主要内容,3.1分析确定影响建设工程项目投资决策的主要因素 确定建设工程项目的资金来源、选择资金筹集方法、合理处理影响建设
6、工程项目工程造价的主要因素 3.2建设工程项目决策阶段的投资估算 3.3建设工程项目决策阶段的经济分析 财务评价 3.4国民经济评价与社会效益评价 3.5建设工程项目决策阶段的风险管理,4.建设项目可行性研究 5.建设项目投资估算(估算指标) 例:已知年生产25万吨乙烯装置的投资额为45000万元,估算拟建年产60万吨乙烯装置的投资额。若将拟建项目的生产能力提高两倍,投资额将增加多少? 解:C2=C1 (Q2/Q1)nf(生产能力指数法)=45000 (60/25)0.71.1 =91359.36万元 45000 (360/25)0.71.1- 45000 (60/25)0.71.1=1057
7、63.93万元 例:某拟建项目生产规模为年产某产品500万吨。根据统计资料,生产规模为年产400万吨,同类产品的投资额为3000万元,设备投资的综合调整系数为1.08,生产能力指数0.7,。该项目年销售收入估算为14000万元,存货资金占用估算为4700万元,全部职工人数为1000人,每人每年工资及福利费估算为9600元,年其他费用估算为3500万元,年外购原材料、燃料及动力费为15000万元。各项资金的周转天数:应收账款为30天,应收现金为15天,应付账款为30天。估算该建设项目的投资额、流动资金额及铺底流动资金。 解:拟建项目投资额的估算 C2=C1 (Q2/Q1)nf(生产能力指数法)=
8、3000 (500/400)0.71.08 =3787.76万元,流动资金额的估算 流动资金=流动资产-流动负债 流动资产=应收及预付账款+存货+现金 应收账款=销售收入/周转次数=14000/36030=1166。67万元 存货=4700万元 现金=(年工资及福利费+年其他费用/现金周转次数 9600100010000+3500 /36015=4460 /24=185.83万元 流动资产=1166.67+4700+185.83=6052.50万元 流动负债=应付账款=年外购原材料+年外购燃料/应付账款周转次数=15000/36030=1250万元 流动资金=6052.5-1250=4802.
9、50万元 铺底流动资金=流动资金30%=1440.75万元,资金的时间价值,资金的价值是随时间的变化而变化的,是随着时间的推移,按照一定的比率数增长的,资金的这种属性就称作资金都时间价值。 一、现金流量 现金流量表,几个概念,i-利率 n-计息期数 P-现值 F-终值 现值+复利利息=终值 终值-复利利息=现值 A-等额年金,资金时间价值计算的种类,利息:单利、复利 I(利息)=pn i F=P+I 复利 F=(1+i)n I=P(1+i)n-1,复利法资金时间价值计算的基本公式,1、一次支付终值公式 F=P(1+i)n 2、一次支付现值公式 P=F/(1+i)n=P(1+i)-n 例:某公司
10、计划2年以后购买1台100万元的设备,拟从银行存款中提取,银行存款年利率为2.25%,问理应存入银行的资金为多少? 解:已知F=100万元,n=2年,i= 2.25% P= F(1+i)-n=100 (1+2.25%)- 2=95.648万元 3、等额资金终值公式 F=A(1+i)n-1/i 例:如果从1月份开始,每月月末存入银行200元,月利率为1.43,问年底累计的储蓄额(复本利和)为多少? 解:已知A=200元,n=12,i= 1.43 F=A(1+i)n-1/i=20012.0948=2418.96元,4、等额资金偿债基金公式 A=Fi/(1+i)n-1 5、等额资金回收公式 A=Pi
11、 (1+i)n/ (1+i)n-1 6、等额资金现值公式 P=A (1+i)n-1 /i (1+i)n,6.建设项目财务评价 财务评价是根据国际现行财税制度和价格体系,分析、计算项目直接发生的财务效益和费用,编制财务报表,计算评价指标,考察项目盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况,据以判别项目的财务可行性。它是项目可行性研究的核心内容,其评价结论是决定项目取舍的重要决策依据。,项目财务评价指标 按时间价值分: 静态评价指标:静态投资回收期、借款偿还期、投资利润率、投资利税率、资本金利润率、财务比率 动态评价指标:动态投资回收期、财务净现值、财务内部收益率 按评价内容分: 盈利能力分析指标:
12、财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收期、动态投资回收期、静态投资回收期、投资利润率、资本金利润率 偿债能力分析指标:贷款偿还期、资产负债率、流动比率、速动比率,财务净现值(FNPV),FNPV=(CI-CO)t(1+ic)-t 式中:t为计算年份数 (CI-CO)t为第t年的净现金流量 IC为折现率 例:某房地产投资项目投资 500 万元,建成租给某企业, 第一年净收入为 66 万元,以后每年净收入 132 万元,第十年末残值为 50 万元,折现率 12%,该项目从财务效益讲是否可行? 解:第一步 确定项目有效期内各年度的净现金流量 初始现金流量为-500 万元;营业现金流量,第一年净现金
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