假设开发法.ppt
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1、假设开发法,一、假设开发法的基本原理 1、概念 假设开发法又称开发法、预期开发法、剩余法,是将预测的估价对象未来开发完成后的价值,减去未来的正常开发成本、税费和利润等,以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。,2、理论依据 预期原理 3、假设开发法适用的对象和条件 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,如待开发的土地(包括生地毛地、熟地)、在建工程(包括房地产开发项目)、可装修改造或可改变用途的旧房(包括装修、改建、扩建,如果是重建就属于毛地的范畴),以下统称为“待开发房地产”。,对于有城市规划设计条件要求,但城市规 划设计条件尚未明确的待开发房地产,难 以采用假设开发法
2、估价。因为在该房地产 的法定开发利用前提未确定的情况下,其 价值也就不能确定。如果在这种情况下仍 然需要估价的话,估价人员可根据所推测 的最可能的城市规划设计条件来估价,但 必须将该最可能的城市规划设计条件列为 估价的假设和限制条件,并在估价报告中 作特别的提示,说明它价果的影响,或估价结果对它的依赖性,在实际中运用假设开发法估价的结果的可靠性如何,关键取决于下列两个预测: 是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则,正确地判断了房地产的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档次等)。是否根据当地房地产市场行情或供求状况,正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。,4 假设开发法的操作步骤,调查
3、待开发房地产的基本情况; 选择最佳的开发利用方式; 估计开发经营期; 预测开发完成后的房地产价值; 测算开发成本、管理费用、投资利 息、销售费用、销售税费、开发利润 及投资者购买待开发房地产应负担的 税费; 进行具体计算,求出待开发房地产的价值,二、假设开发法的基本公式,假设开发法最基本的公式为: 开发房地产的价值开发完成后 的房地产价值-开发成本-管理费 用-投资利息-销售费用-销售税费- 开发利润-投资者购买待开发房地 产应负担的税费,说明:,1、运用上述公式估价,一是要把握待开发 房地产在投资开发前后的状况,二是要把 握投资开发后的房地产经营方式。待开发 房地产在投资开发前的状况,即估价
4、对象 状况,有土地(又可分为生地、毛地、熟地) 、在建工程和旧房等;在投资开发后的状 况,有熟地和房屋(包含土地)等,2、投资开发后的房地产经营方式,有出售(包括预售、建成后出售)、出租(包括预租,但比较少见,多为建成后出租)和营业(如商店、旅馆、餐馆、游乐场)等。,房地产开发具有周期长的特点,其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、 开发完成后的房地产价值等实际发生的时间不尽相同,特别是大型的房地产开发项目。因此,运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。考虑资金的时间价值可有如下两种不同的方式:采用折现的方式,以下将这种方式下的假设开发法称为现金流量折现法; 采用计算利息的方式,以下将这
5、种方式下的假设开发法称为传统方法,现金流量折现法与传统方法的区别,(1)对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算,在传统方法中主要是根据估价时的房地产市场状况作出的,即它们基本上是静止在估价作业期时的数额;而在现金流量折现法中,是模拟开发过程,预测他们在未来发生时所发生的数额,即要进行现金流量预测。,2)传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同,即不是将它们折算到同一时间上的价值,而是直接相加减,但要计算利息,计息期通常到开发完成时止,即既不考虑预售,也不考虑延迟销售;而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同,即首先要将它们折算到同一时间点上的价值(
6、最终是折算到估价时点上),然后再相加减,(3)在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来,在现金流量折现法 中这两项都不单独显现出来,而是隐含在折现过程中。所以,现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分(通常的利率),又包含风险收益部分(利润率)。这样处理是为了与投资项目评估中的现金流量分析的口径一致,便于比较,现金流量折现法和传统方法的优缺点,现金流量折现法测算的结果比较精确,但比较复杂;传统方法测算的结果比较粗略,但相对要简单些。现金流量折现法具体需要做到下列3点:开发经营期究竟多长要估计准确;各项支出、收入在何时发生要估计准确;各项支出、收入在其发生时所发生的数额要估计准确,4 假设
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