合肥经开区商业综合体项目项目整体定位与发展战略.ppt
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1、,谨呈:,经开区商业综合体项目,项目整体定位与发展战略(补充),2008-10-22,高,城市高速铁路确定从地块中穿越,高铁中心线两侧各退,限制性条件变化,让50米,退让范围内不得修建建筑,因此将导致本项目,可利用土地损失约40%(60亩) 项目可利用土地减 少40%,B地块完全无 法利用。,A地块可用面积: 约14000平方米,压 线,C地块可用面积: 约25000平方米 D地块可用面积: 约14000平方米 合计可用面积: 约53000平方米,B,A,D,C,A,B,C,定,D,E,定位调整要求,限制性条件的变化将使之前的定位发生变化,住宅 的体量将大幅度缩减,商业的比例将大幅度提高,序号
2、,物业功能,体量(M2),说明,定位调整的原则: 保证商业可存活 项目整体形象的提升 提高土地利用率,办公物业 酒店 商务公寓 商业,17000 17000 12000 30000 (地下7000),一栋18F小户型写字楼 一栋18F特色酒店 一栋18F小户型公寓 四层商业 (地下一层),销售 持有 销售 持有,尽可能提升容积率,经济型酒店 住宅 商业,6000 100间客房标准 120000 住宅 6000 位 调 整 社区商铺,持有 销售 销售,合计,LOFT公寓 商业 中央广场 地上停车场,48000 1000 15000 9000 257000,12层,5.3米挑高公寓 社区商铺 A、
3、C地块间 可停360-400辆 容积率2.73,销售 销售 ,核心问题界定,本报告主要解决以下核心问题 Q1:作为内街商业如何定位? Q2:怎样体现项目的整体性和多样性? Q3:如何充分利用土地,实现价值最大化?,报告思路,内街商业市场研究,项目整体定位,开发策略建议,内街商业市场分析,内街商业主要依靠整体性、经营特色吸引人 流,由于销售困难通常采取持有或带租约销售,沿街式商业,内街式商业,经营特色 人流吸引 店铺特点 可销售性 规划重点 常见业态,昭示性强,便于突出 打造商业形象 依靠自然人流和商家 品牌吸引人流 相对独立,相互干扰 小 分割形式更灵活,便 于销售 造型、广告面 百货、超市、
4、服饰、 专卖店、餐饮等,昭示性弱,需要依靠特色 取胜 靠特色、品牌吸引人流 聚集性强,互相依托 销售难度大,销售容易导 致经营困难 特别注意人流动线设计 餐饮、休闲娱乐等,元一柏庄 (哈街):规划先进,点线结合,通透性佳,一幢大型商业综合楼,目 前计划大型超市入驻,5万平米商业用房组成的时,尚商业街。定位为娱乐休 闲一条街业态主要以酒 吧,购物,餐饮为主,11幢LOFT ,4000平方米 一幢,每幢四层。主要为 企业办公物业。同时适合 做大型餐饮与大型娱乐,哈街:面积过大,销售情况一般,招商由 开发商全力参与,前景较好,售价:9000元/平方米,经营模式:9年返租金销售,每年按照市场,年收益率
5、8的比例返还给客户,规模:面积划分为604000平方米, 优势:,1,对于开发商:实现快速销售,开发商可以 在早期拥有资金进行其他投资回报。,2,对于业主:投资更有保障,在小业主投资 渠道不够丰富的情况下,此类商铺投资既保证 短期收益率,又保证长期收益率。,3,对于项目:9年的统一规划使用权,完全可 以使开发商在很大权利范围内保证业态规划的 合理与品质的保证,最终保证整体商业的完美 落幕,劣势:,1,对于开发商:需要投入人力物力在此项目 上,对于异地开发商来说不可取,但是元一为 合肥本地开发商,故可避免此类问题,绿地海顿公馆商业:小围合,开敞空间, 线性连接,满城美食,饕餮大餐,绿地 饕界:销
6、售情况良好,招商经营有困 难,售价:10000元/平方米,经营模式:设立招商部,在客户购买后提供免 费售后服务,主要服务为:接待,联系,提供相 关咨询,相当于中介服务,规模:50200平方米,由于商铺有三层高, 故内街与部分楼层高的商铺招商还需等待时日,优势:,1,对于开发商:绿地作为外地开发商,可以在 销售早期给客户以信心,促进销售。实现现金回 流,在后期,也不必为单一项目付出人力物力。 2,对于消费者:早期在商铺招租的情况下,有 专业人员负责接待,也省去一份麻烦。,3,对于项目:开发商在一定权限内可以进行统 一调配,可以在一定程度上保证项目的整体风格 定位。,金地 国际城 88街:产品规划
7、较早,率先 采用骑廊形式连接内街与外街 北 马 鞍,山 南,首批推售商铺 第二批推售商铺,路 第三批推售商铺 机动推售区域,金地88街:后期营销包装使销售火爆,但 后期经营出现问题,售价:20000-30000元/平方米,经营模式:3年返租金销售,每年按照,收益率8的比例返还给客户,规模:面积划分为60200平方米 优势:,1,对于开发商:实现快速销售,开发 商可以在早期拥有资金进行其他投资回 报。,2,对于业主:投资有部分保障,在小 业主投资渠道不够丰富的情况下,此类 商铺投资既保证短期收益率,又保证长 期收益率。,劣势:,1,三年返租金销售使开发商招商带来,很大限制。,合肥内街商业 的经营
8、出现了 普遍的问题, 人气不足、业 态失控、缺乏 统一管理是导 致出现这一情 况的主要原因。,对本项目而言, 地段和地块条件、 周边住宅支撑均 不如以上项目的 情况下,如只是 简单的定位为休 闲娱乐餐饮等常 规业态,则势必 前景堪忧。,除了常规的内 街商业业态, 我们还需要有 一个核心业态 (组成部分) 来吸引客户、 支撑项目的整 体形象,盘活 所有的资源。,吸引人流,提高消费者在地块内的 停留时间,最好能使其流连忘返,具 备 雄 厚 的 群 众 基 础,能 充 分 发 挥 地 块 的 优 势 ,,?,内 的 土 地,能 最 大 化 利 用 高 铁 退 界 线,能拉动其它物业(如酒店、 办公、
9、商业)的需求,符合企业需求和青年人喜爱的户外运动是 本项目的突破方向,“智勇大冲关”是 湖南卫视自主开发 的一档适合全民参 与的群众拓展竞技 节目,由于其具备 了很好的趣味性、 挑战性、参与性、 竞争性因此拥有广 泛的群众基础,收 视率居高不下,甚 至拉动了长沙的旅 游业。,户外拓展业市场分析,拓展训练是什么,拓展训练(有时也称为户外拓展训练、野外拓展训练、拓展训练营、外展训练、 冒险性学习法、户外体验培训),它已经成为提高沟通技巧、凝聚力、领导力、 决策力、竞争力、人际信任和个人心理素质培训中广泛采用的技术。它所采用 的方法就是将一群平时在一起工作的人集合起来,并将他们带入一个户外的环 境或
10、设施中进行体验式、参与式训练。这些户外环境和设施提供了一个与日常 工作完全不同的场景,并且运用多样化的手段来满足不同的参训者。,拓展训练的起源与发展?,拓展训练英文为Outward Development,意为一艘小船驶离平静的港湾,义无反顾地 投向未知的旅程,去迎接一次次挑战,去战胜一个个困难。这种训练起源于二战期间 的英国。当时大西洋商务船队屡遭德国人袭击,许多年轻海员葬身海底。人们从生还 者身上发现,他们并不一定都是体能最好的人,但却都是求生意志最顽强的人。一些 研究管理和组织行为的专家从这种训练方式中受到启发。因为他们认为,在当时工业 化的社会里,很多管理者、企业家也有着和那些年轻海员
11、同样的境遇。由于他们的心 理素质不够良好,结果造成他们不能坦然面对来自竞争,来自生活和工作的挑战和压 力。当这些挑战和压力较大时, 就导致了他们工作生活为行的错位和变异。因此英国 就很快出现了一所叫做Outward Bound的训练学校,这所学校利用户外活动的形式, 对管理者和企业家进行了心理和管理两方面的培训。近年来,拓展训练逐步走入外企 和其它现代化企业的培训日程,成为这些企业团队建设,增强企业凝聚力,员工合作 技巧等企业培训的主要途径。于是拓展训练的独特创意和训练方式逐渐被推广开来, 训练对象也由最初的海员扩大到军人、学生、工商业人员等各类群体。训练目标也由 单纯的体能、生存训练扩展到心
12、理训练、人格训练、管理训练等。,拓展训练对企事业单位团队建设的意义,增强凝聚力:促进内部沟通,融洽团队关系;配合企业的理念教育与目标教育,形成共同参与和共同意志;,强化对员工的文化管理,实现精神激励。,增强竞争力:树立相互配合、支持的团队意识;激发创造进取精神;促进团队在障碍超越、危机处理、变化,应对等方面能力的提升。,变革与学习:针对参训单位特别要求设计的方案,能潜移默化地使员工认识到“只有变是唯一的不变”,达成,“变革与创新是最好的生存发展之道”的共识,并建立共同愿景,从而消除企业推行变革时的理念意识阻碍;同 时,通过让受训者深入体验组织学习与知识创新过程,从而有效地帮助企业实现建立学习型
13、组织的目标。,拓展训练对团队成员个体的意义,释放生活工作压力,调节心理平衡。 认识自身潜能,增强自信心。,提高自我控制能力,从容应对压力与挑战。 强化探索精神与创新意识,培养进取心。,学会更好地与他人进 沟通与协调,优化人际环境。,目前,拓展培训的需求主要来自于大型跨国外资企业、国家政府机关、行政部门、银 行、医院、房地产等大行业领域。中小型企业、私营企业的需求较少。 大型国有企业、政府部门为了建立自然的沟通气氛,打破隔阂,建立高效、深入的沟通; 外资企业他们文化比较成功,需要让员工更多的感悟文化,学习沟通的技巧,用更生动有趣的形式进行团队 的建设; 民营企业大多注重团队建设、高效团队沟通、企
14、业文化培养、执行力方面的培训; 在校学生,医院基层员工、超市基层员工等,主要是培养团队协作能力与适当的个人挑战与生存 训练。 房地产,行政部门 大型跨国外资 企业,银行 大型国有 企业,医院 国家政府机关,年龄在2040岁的白领、管理层等是拓展培训的主要参与对象 参加拓展培训学员年龄结构图,27%,5%,68%,20岁以下学员,2040岁学员,40岁以上学员,根据业内人士的统计,参加拓展培训的学员当中: 20岁学员,人数占到5左右,这也说明在校学生参与拓展培训的比例还是很小的 2040岁的学员,人数占到68左右,这中间大都是参加工作的白领、管理层、甚至是高层人员 40岁以上的学员,这个比例在2
15、7左右,这中间大部分是政府部门、党政机关等的任职人员,水上拓展项目,室内拓展项目,从企业参与过的体验式培训活动调查中可知,传统的拓展项目是体验式培训的主流 体验式培训项目调查分析图,11%,9%,80%,传统拓展项目,传统拓展项目,竞技运动项目,CS实战项目,数据来源:中人网关于体验式培训的调查,野外拓展项目,竞技运动项目,运动会、球类比赛等,场地拓展项目,野外山地CS CS实战项目 场地CS,拓展训练项目本项目条件适合场地项目与室内项目 野外项目,远足露营 高空滑索,水上项目,登山攀岩 伞翼滑翔,游 泳 扎 筏 划 艇,场地项目,高空项目 低空项目 水上项目 室内项目 室内运动 圆桌游戏,会
16、,议,拓展训练基地类型,拓展训练基地类型从项目条件出发,本项目属 于非自然资源型拓展训练基地,自然资源型 依托自然旅游区 依托大型水资源区,非自然资源型 依托公园 依托学校 依托企业,传统拓展高空机械项目,序 号,设备名称,图,示,序 号,设备名称,图示,序 号,设备名称,图 示,1 2 3 4,攀岩 单杠 断桥 吊索桥,5 6 7 8,相互依存 绳网 空中 荡木桥 轮胎荡 桥网绳,9 10 11 12,天梯 速滑速降 丛林绳桥 合力桥,传统拓展地面机械项目,序号,设备名称,图,示,序号,设备名称,图示,1 2 3 4,毕业墙 背摔台 模拟电网 穿越沼泽,5 6 7 8,孤岛求生 荡木桥 梅花
17、桩 同心同行,室内拓展项目,多米诺骨牌活动 杀人游戏活动,攀岩活动 拓展展示,体验式培训(拓展培训)是中国的朝阳行业,随着市场 的细化及规范化,会有更多的企业和城市来分割省级市 场蛋糕 国内城市中,北京、上海、以及东部,行业迅速发展,十年时间在国家干预 下逐渐规范化,但仍处于稚嫩期。,沿海及大部分西部省会,只有数十家 或更少的拓展训练公司在分割庞大的 省级市场蛋糕。,1995年,2005年,2008年,拓展培训行业引 入到中国,中国劳动保障部举办了 全国首期户外运动领队 及拓展培训师专岗培训 的会议 。国家劳动部 将根据培训情况给从业 人员颁发岗位合格证 书, 拓展培训师 和户外运动领队专 岗
18、培训分初级、中级和 高级3个级别 ,从业人 员一律需持证上岗。,据不完全统计,目前国内 从事户外运动俱乐部及拓 展培训的公司的就有1000 多家,专职或兼职的从业 人数万余人,全国参加活 动的人数上百万人。 体验式培训拓展培训是培 训市场的一支潜力股,以 及越来越细分化的产品和 服务,以便满足不同层次消 费者的需求。,目前上海,江苏的拓展培训市场比较成 熟,市场发展迅速 上海市场:现有体验式培训机构、拓展培训公司及合作公司有 近200家。上海周边2个小时的车程内,有17个同类型的基地。,长三角经济圈,从1999年进入上海市场以来,从第一年的600人次参训,逐年 翻番,到2003年已有近万人参训
19、,发展飞速。,上海体验式培训 机构分类,项目内容,对场地要 求,每年 参加,价格.元/ 人/天,武汉经济圈,人数,以基地高空个人 挑战项目为主 以非基地的团队 合作项目为主,重视培训体验 体验后分享 结合晚会、野 营.强调建立和,要求高.项 目要完善 对场地要 求不高.灵,4万人 7万人,400700 浮动大80- 600,睦关系的概念,活机动,江苏市场:江苏拓展培训市场的发展处于全国前列,拓展培训 机构众多,培训师资力量比较雄厚。,代表城市 南京 苏州,公司代表 30家,人众人,野羚羊等 蒂姆,人众人等分公司,主要客户 党政机关,政 府,大单位 外企,台企,合肥培训市场刚刚起步,市场缺乏规范
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- 合肥 经开区 商业 综合体 项目 整体 定位 发展战略
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