【合同范文】20XX商品房买卖合同样本[1].docx
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1、第 1 页 20XX 商品房买卖合同样本1 特征码 qamguDtguIOuspvrEJQK 合同双方当事人: 出卖人: _ _ 注册地址: _ 营业执照注册号: _ 企业资质证书号: _ 法定代表人:_联系电话: _ 邮政编码: _ 委托代理人:_地址: _ 邮政编码:_联系电话: _ 第 2 页 委托代理机构: _ 注册地址: _ 营业执照注册号: _ 法定代表人:_联系电话: _ 邮政编码: _ 买受人: _ _ 【本人】 【法定代表人】姓名:_国籍 _ 【身份证】 【护照】 【营业执照注册号】 【 】 _ 地址: _ _ 邮政编码:_联系电话: _ 第 3 页 【委托代理人】 【 】姓
2、名:_国籍: _ 地址: _ _ 邮政编码:_电话: _ 根据中华人民共和国合同法 、 中华人民共和国城市房 地产管理法及其他有关法律、法规之规定,买受人和出卖人在 平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议: 【释义】延伸阅读:合同法全文 商品房买卖合同 合同双方当事人: 出卖人: _ _ 注册地址: _ 营业执照注册号: _ 企业资质证书号: _ 第 4 页 法定代表人:_联系电话: _ 邮政编码: _ 委托代理人:_地址: _ 邮政编码:_ _联系电话:_ 委托代理机构: _ 注册地址: _ 营业执照注册号: _ 法定代表人:_联系电话: _ 邮政编码: _ 第 5 页 买受人
3、: _ _ 【本人】 【法定代表人】姓名:_国籍 _ 【身份证】 【护照】 【营业执照注册号】 【 】 _ 地址: _ _ 邮政编码:_联系电话: _ 【委托代理人】 【 】姓名:_国籍: _ 地址: _ _ 邮政编码:_电话: _ 根据中华人民共和国合同法 、 中华人民共和国城市房 地产管理法及其他有关法律、法规之规定,买受人和出卖人在 平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议: 第 6 页 【释义】本部分条文是确认买卖双方当事人的主体资格。 本条款提示点: 1、出卖人的主体资格 我国现行法律、法规将房地产开发企业分为专营开发企业 和兼营开发企业,但无论是哪种类型,都需要具备房地
4、产开发主 管部门颁布的房地产开发企业资质。不具备开发资质或开发资 质已被取缔的企业不能作为出卖人与相对的客户订立商品房 买卖合同,违者订立的合同无效。 2、买受人的主体资格 (1)、凡具备民事权利能力的法人和自然人均可作为买受人, (2)、必须具备完全民事行为能力的自然人方可作为签约人 订立合同, A、未满 18 周岁的未成年人订立的合同须经其监护人追认 方可生效(已满 16 周岁且以自己的劳动收入为主要生活来源的 除外); B、精神病人或间隙性精神病人在精神病发作期间订立的合 同须经其监护人追认方可生效, (3)、未成年人、精神病人的购房行为应当由其监护人作为 法定代理人代为签约, (4)、
5、夫妻关系存续期间,除夫妻双方另有约定,无论以夫或 妻的名义购买房屋,该房屋所有权一般均视为夫妻共同财产。 3、出卖人委托代理机构 第 7 页 近年来,开发商委托代理公司进行房屋销售的比例日益增加。 在这种情形下,应当将代理机构的名称列入本合同,并如实填写。 这样,既明确体现和保障了开发商、代理商之间的委托代理合同 关系,也保障了购房人的签约知情权。 根据中华人民共和国合同法 、 中华人民共和国城市房 地产管理法及其他有关法律、法规之规定,买受人和出卖人在 平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议: 第一条 项目建设依据。 出卖人以_方式取得位于_、编号为 _的地块的土地使用权。 【
6、土地使用权出让合同号】 【土地使用权划拨批准文件号】 【划拨土地使用权转让批准文件 号】为_。 该地块土地面积为_,规划用途为_, 土地使用年限自_年_月_日至_年_月 _日。 出卖人经批准,在上述地块上建设商品房,【现定名】 【暂定 名 】_。建设工程规划许可证号为_,施工许 第 8 页 可证号为_。 【释义】本条是出卖人拥有项目的取得和开发建设等前期 手续告知义务的内容,目的是为保障买受人知情权。 本条款的提示点: 1、开发商土地取得方式 一般情形下,开发商取得土地的方式为受让国家出让的土地 (出让)或转让受得他人已缴纳土地出让金的土地(转让)。特殊 情形下方可获得国家得无偿划拨地(划拨)
7、,如开发商开发建设规 划范畴内得经济使用住房。 未变更土地性质得集体土地使用权不能用作房地产开发;非 用于经济适用住房建设得划拨地不能用作房地产开发;工业用地 出让地不能用作房地产开发。 2、土地使用年限 根据我国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第 十二条的规定:“土地使用出让最高年限按下列用途规定:(一) 居住用地 70 年;(二)工业用地 50 年;(三)教育、科技、文化、 卫生、体育用地 50 年;(四)商业旅游、娱乐用地 40 年;(五)综 合或者其他用地 50 年。 ”需要注意的是,该使用年限起始于国有 土地使用权出让确定之日,而不是买受人订立购房合同之日;经 济使用住房因其土地
8、系划拨地,故不存在使用年限的问题。 3、商品房项目的名称无论是现定名还是暂定名,必须与商 品发预售许可证或其他相关证件的描述一致。 第 9 页 4、开发商必须拥有国有土地使用权证方可申请商品房 预售资格。因此,购房者在签订合同之前除了知悉本条所列的 土地使用权出让合同号、土地使用权划拨批准文件号、划 拨土地使用权转让批准文件号外,更有必要查阅开发商持有的 国有土地使用权证 。着重审查两点:一是看开发商是否已经 足额支付土地出让金(未缴纳完毕土地出让金的开发商一般持有 临时国有土地使用证而非国有土地使用证);二是看开 发商是否已将土地办理抵押贷款(以土地作为抵押物办理贷款的, 国有土地使用证上往
9、往作备案登记)。 第二条 商品房销售依据。 买受人购买的商品房为【现房】 【预售商品房】 。预售商品 房批准机关为_,商品房预售许可证号为 _。 【释义】本条是对商品房销售的描述。 本条款提示点: 1、期房与现房的比较 期房即预售商品房,是指消费者在购买时不具备即买即可入 住的商品房,即房地产开发商从取得预售许可证开始至取得房地 产权证大产证为止,所出售的商品房为期房。现房指消费者在购 买时具备即买即可入住的商品房,即开发商已办妥所售的商品房 的大产证的商品房,消费者在签约后立即可以办理入住并取得分 户权证。 第 10 页 期房相对于现房,具有下列特点: 优势: (1)、期房一般较现房便宜;
10、(2)、期房的选择空间较现房大; (3)、随着房地产市场的发展,新楼盘品质较旧盘有明显提 升。 劣势:具备延期交付、品质变差、权证不能按期交付等法律 风险。 2、商品房预售许可证的法律效力 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法 律若干问题的解释第二条规定:“出卖人未取得商品房预售许 可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在 起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。 ” 3、商品房销售的其他依据 一般来说,开发商除获得商品房预售许可证外,还应具 备下列证件:建设用地规划许可证 、 建设工程规划许可证 、 建设工程开工证 、 国有土地使用证即俗称的“五证齐全,
11、方可预售” 。 房地产行政主管部门颁发的预售许可证有按栋编号发放、 按批号编号发放等形式,购房人在购房时应“对号入座”,提高 自身风险防范能力。 第三条 买受人所购商品房的基本情况。 第 11 页 买受人购买的商品房(以下简称该商品房,其房屋平面图见 本合同附件一,房号以附件一上表示为准)为本合同第一条规定 的项目中的: 第_【幢】 【座】_【单元】 【层】 _号房。 该商品房的用途为_,属 _结构,层高为_,建筑层数地上 _层,地下 _层。 该商品房阳台是【封闭式】 【非封闭式】 。 该商品房【合同约定】 【产权登记】建筑面积共 _平方米,其中,套内建筑面积_平方米,公 共部位与公用房屋分摊
12、建筑面积_平方米(有关公共 部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二)。 【释义】本条是对合同标的物的详细描述 本条款提示点: 本条涉及到若干建筑专业术语及建筑规范,购房人在购房时 应更加切实注意。 1、商品房的用途与房屋结构 这两项对于开发商而言,是其确定工程建设成本的关键点, 第 12 页 专业办公用写字楼的工程建设成本一般比砖混结构建筑物建筑 成本高出数倍。因此,购房人在选购房屋时应当加以落实。 商品房的用途主要有居住、办公、商品、商住、停车等种 类,其用途一经确定,合同双方不履行法律手续不得擅自变更。 房屋结构主要有砖混、框架、钢混等几种,不同结构的房屋其使 用功能和耐用程度各异。
13、2、层高净高 层高指一层地面至上一层地面的距离,净高则是指地面至天 花板的距离,净高=层高-楼板厚度。 购房人在选择预售商品房时应考虑上述两者之间的差异。 3、阳台 阳台的封闭与否对计算商品房的建筑面积至关重要,根据现 行建筑面积计算规划的规定,封闭阳台按全面积计算使用面 积,而敞开式阳台则按全面积的一半计算使用面积。 4、建筑面积、套内建筑面积、公共部位与公用房屋分摊建 筑面积及使用面积之间的联系。 该套商品房建筑面积=套内建筑面积+公共部位与公用房屋 分摊建筑面积 套内建筑面积=套内使用面积+套内强体面积+阳台面积 第四条 计价方式与价款。 出卖人与买受人约定按下述第_种方式计算该商 品房
14、价款: 第 13 页 1、按建筑面积计算,该商品房单价为(_币)每平 方米_元,总金额(_币)_千_百_拾 _万_千_百_拾_元整。 2、按套内建筑面积计算,该商品房单价为(_币) 每平方米_元,总金额(_币)_千_百 _拾_万_千_百_拾_元整。 3、按套(单元)计算,该商品房总价款为(_币) _千_百_拾_万_千_百_拾_ 元整。 【释义】本条是关于商品房计价方式与价款的约定。 本条款提示点: 1、计价方式的改革 多年来,我国一直采用按照建筑面积计价的方式销售商品房,但 该种计价方式却存在着诸多弊病,集中体现在总的公用建筑面积 难以确定,公用建筑面积计算分摊复杂,开发商非善意误算等。 随着
15、房地产经济的活跃与发展,我国北京等地区已经推行按套内 建筑面积计价。相信不久的将来,按套内建筑面积计价将成为我 国房地产市场的主要计价方式,使购房人真正能享受到“明明白 白购房”的待遇。 2、购房人应注意商品房“价外价”问题 个别开发商除收取按面积记得的总价款外,还会向购房人提 出收取配套费、教育实施费等其他收费项目,因此,购房人在支 第 14 页 付房款时应当对这些收费项目加以关注,如开发商没有法定收费 依据的,购房人可以拒付。 第五条 面积确认及面积差异处理。 根据当事人选择的计价方式,本条规定以【建筑面积】 【套 内建筑面积】(本条款中均简称面积)为依据进行面积确认及面 积差异处理。 当
16、事人选择按套计价的,不适用本条约定。 合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为 准。 商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异,双 方同意按第_种方式进行处理: 1、双方自行约定: (1)_; (2)_; 2、双方同意按以下原则处理: (1)面积误差比绝对值在 3%以内(含 3%)的,据实结算房价款; (2)面积误差比绝对值超出 3%时,买受人有权退房。 买受人退房的,出卖人在买受人提出退房之日起 30 天内将 买受人已付款退还给买受人,并按_利率付给利息。 买受人不退房的,产权登记面积大于合同约 第 15 页 定面积时,面积误差比在 3%以内(含 3%)部分的房价款由买受
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