高德杭州钱江新城项目配置建议报告65p.ppt
《高德杭州钱江新城项目配置建议报告65p.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《高德杭州钱江新城项目配置建议报告65p.ppt(65页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、杭州新联康研展部,-高德钱江新城项目专阅 2010.5,写字楼配置建议专题报告,第一部分:项目规划,了解本案写字楼初步规划及定位高度,第二部分:竞争分析,全市写字楼市场分析以及重点项目解读,杭州甲级以上写字楼主要集中在市中心、钱江新城、滨江区域。,本案定位顶级写字楼,下面我们会对杭州全市的甲级及以上写字楼市场进行研究:,【杭州写字楼市场研究】,接下来我们就对目前主要的甲级写字楼做重点分析,钱江新城位于杭州市江干区东部,距离西湖风景区约4.5公里,距萧山国际机场约18公里,市政府也将搬迁至此。 新城一期为20012007年重点打造区域。整个一期核心区规划建设总体量将达到820万平方米,两翼规划均
2、为住宅。 在产业定位上,促进现代服务业向钱江新城聚集是新城的重要发展方向,这包括行政办公、金融、贸易、会展、文化娱乐、旅游服务等行业。,钱江新城是未来杭州乃至浙江的CBD,金融行业、现代服务业聚集之地。,核心区,钱江新城概况及产业导向,【钱江新城甲级写字楼市场研究】,区域内甲级写字楼以出售形式居多,区域价格在21000-26000元/平米,物业费10元/平米*月左右。 在售写字楼低区以小面积120-300平方米出售为主,高区以整层出售为主,单层面积在1500平方米。 在售写字楼大多在08年年中开盘,销售率基本都在80%以上。,目前主要在售的甲级写字楼项目情况,【钱江新城甲级写字楼市场研究】,【
3、钱江新城甲级写字楼市场研究】,财富金融中心,圣奥中央商务大厦,华成大厦,中华航空大厦,国际时代大厦,迪凯国际中心,万银大厦,地理位置:城丹桂路交四季路 总建面积:51156平方米 交付时间:2009年 开 发 商:浙江迪凯房地产有限公司 售 价 :30000元/平方米 物业费用 :6.5元/平方米/月 租 售 率 :售 79% 楼 层 数:40层,楼高165米 标准层面积:1421平方米,整层出售 标准层净高:2.55米 客梯数量及品牌:8部瑞士原装迅达 停 车 位:地下 400个 空调系统:大金VRV 物业管理:世邦魏理仕,重点个案-迪凯国际大厦,【钱江新城甲级写字楼市场研究】,重点个案-迪
4、凯国际大厦,【钱江新城甲级写字楼市场研究】,销售情况,该案从08.6月开盘,32F以下均在3年前出售给小股东,价格均是以建安成本出售,而32F以上则面向市场,均是已整层出售为主,出售均价在25000元/平方米,零星剩下的一些单间在09年底到10年初已全部售罄,均价在30000元/平方米左右。,分析性点评 物业比较方正,得房率高。项目单层面积较小,项目整层散售给开发商的关联客户。,客户构成,该案主力客源主要为小股东为主,均是按成本价售出,从其成交均价来看,集中在10000-12000元/平方米,面向市场客户均是以自用为主。,地理位置:富春路交庆春东路 总建面积:59552平方米 交付时间:201
5、0年 开 发 商:丽水万地集团、杭州银帝投资 售 价:30000元/平方米 物业费用:10元/平方米/月 租 售 率:售100% 楼 层 数:41层,楼高181米 标准层面积:1670平方米,主力面积150-230平方米 标准层净高:2.6米 客梯数量及品牌:14部芬兰通力 停 车 位:地下 500个,地上 100个 空调系统: “变频多联中央空调”双系统国际标准 物业管理:绿城物业,重点个案-万银大厦,【钱江新城甲级写字楼市场研究】,分析性点评 该案从产品设计和规划来看,基本定位较高端,但是面积分割主要以小户型150-230为主,实际情况均是以大面积成交为主,由于该案目前处于尾房,在09.5
6、月房交会时已基本售罄,目前价格较周边有一定优势,以求迅速结案。,销售情况,客户构成,该案从08.7月开盘,当月去化149套,自08.9月开始受金融危机影响,销售情况受到较大阻碍。自09.5月,受内地经济好转预期影响,销售情况有一定程度的复苏。目前价格在25000元/平方米左右。,该案其中一栋房源由农业银行收购,具体价格不详。剩余客户构成主要由自用客户为主,虽然该案以小面积分割出售,但是实际在销售情况中,大部分都是半层起卖,行业集中在金融、现代服务业。,重点个案-万银大厦,【钱江新城甲级写字楼市场研究】,1、钱江新城发展目标是成为杭州的CBD,未来发展潜力巨大。 2、该区域高品质楼盘聚集,但仍然
7、缺乏顶级的写字楼项目,在产品品质上,我们需要超越目前已有的项目。,【钱江新城甲级写字楼市场研究】,地理位置:江干区钱江新城核心区, 新业路与之江路交叉口 总建面积:26800平方米 交付时间:2011年 开 发 商:华联发展集团 售 价:30000元/平方米 物业费用:15元/平方米/月 租 售 率:一期售100%,二期租未开 楼 层 数:34层,楼高138米 标准层面积:1460平方米,主力面积366平方米 标准层净高:2.6米 停 车 位:地下 490个 物业管理:华联物业,重点个案UDC时代大厦,【钱江新城甲级写字楼市场研究】,重点个案UDC时代大厦,【钱江新城甲级写字楼市场研究】,UD
8、C写字楼”是由两幢超高层商务写字楼组成的H型双塔建筑,13层用作商业、餐饮、会议等高端商务配套,432层为办公用房,是一座甲级智能化写字楼。写字楼15米精装修挑高大堂,每隔两层各设置一8米高约84平方米的阳光暖房。 “UDC国际公馆”占地面积11549平米,地上建筑面积40421.5平米,打造钱江新城CBD核心区顶级公寓,位于UDC写字楼东面,一线临江。 “UDC白金酒店”,占地面积24009平米,地上建筑面积54588.5平米,作为UDC时代的顶级商务配套之一,白金酒店按超五星级标准打造 。,项目规划:,A,B,白金酒店,国际公馆,目前,UDC写字楼A座已经基本售罄,B座由华联集团自行持有出
9、租,对外开放出租时间以及租金都暂时未定,B座与A座建筑构造以及内部设置基本相同。 国际公馆只定为180平方米以上大户型公馆,为高端商务人士服务,但具体规划尚未确定。,分析性点评 该案从产品设计和规划来看,基本定位较高端,而且是整层出售,但可以分割成46本产权证,业主可以根据需要出售和出租。该案目前一期已经售罄,二期已经决定由华联集团持有,只租不售,对外开放出租日期未定,租金也还未定。,销售情况,客户构成,该案从10.1月开盘,当月去化情况并不好,二月销售量最大,之后3月、4月都比较平稳。销售价格也一直呈现上扬态势,目前销售均价为30000元/平方米.,该案一期因为整层出售,客户大多为省内大型民
10、营企业以及一些上市公司总部,国内500强企业。,重点个案UDC时代大厦,【钱江新城甲级写字楼市场研究】,地理位置:江干区钱江新城富春路与城星路交叉口 总建面积:270000平方米 交付时间:2012年 开 发 商:浙江鑫亚建设投资有限公司 售 价:未定 物业费用:预计在12元/平方米*月左右 租 售 率:30000元/平方米 楼 层 数:2幢39层,2幢27层 标准层面积:1500平方米,主力面积50-60平方米 标准层净高:2.6米 停 车 位:800个左右 物业管理:,重点个案钱江国际时代广场,【钱江新城甲级写字楼市场研究】,重点个案钱江国际时代广场,【钱江新城甲级写字楼市场研究】,钱江国
11、际时代广场是由3幢国际品质超高层5A甲级服务写字楼、1栋现代化星级商务酒店 组成,其中1和4楼为27层、100米高,2、3楼为41层、150米高。 1楼规划为酒店式写字楼,现已经开盘,推出500多套房源,面积在45-80平方米。2、3楼规划为纯写字楼,整层面积在1500平方米,单间面积从100-1200平方米不等,5-30层以150-200平方米为主,3141层以600-800平方米为主。1、2、3#楼一层到4层裙楼以及地下一层下沉式广场规划为配套商业,共3万平方米。 4楼规划为星级商务酒店,酒店品牌以及具体信息均未定。,项目规划:,目前,1#写字楼开盘,推出512套房源,主力面积为5060平
12、方米,预订373套,成交1套,2大户型写字楼预计在6月底开盘。,1#,4#,2#,3#,分析性点评 从此次推出产品和整个项目规划来看,基本定位比较高端,一期先推出小户型,相对价格比较低,但是因为可以根据客户需要进行分割和拼接,所以选择余地比较大,以写字楼为主的商业综合体,自身配套齐全,但是软硬件的配置方面不是很好。,销售情况,客户构成,该案从10.5月开盘,目前预订率达到70,成交一套,暂时看来去化情况非常好,但是签约情况还有待市场考证,现在销售均价为30000元/平方米。,该案刚刚推盘,预订为多,客户情况还不明朗。,重点个案钱江国际时代广场,【钱江新城甲级写字楼市场研究】,地 理 位 置:江
13、干区清江路与市民街口 总 建 面 积:300000平方米 交 付 时 间:2011年 开 发 商:浙江泛海建设投资有限公司 售 价:未定 物 业 费 用:未定 租 售 率:未开盘 楼 层 数:1幢36层,2幢32层 标准层面积:1400平方米 标准层净高:2.6米 停 车 位:未知 物 业 管 理:未定,重点个案光彩国际中心,【钱江新城甲级写字楼市场研究】,重点个案光彩国际中心,【钱江新城甲级写字楼市场研究】,光彩国际中心是由3栋国际顶级服务写字楼、1栋酒店以及2栋酒店式公寓 组成,其中写字楼分为A、B、C三座,B座最高为36层,高146米,A座和C座为32层。 超五星级光彩国际大酒店,圆弧型
14、主楼高20层,酒店拥有580多间标准客房。 两栋酒店式公寓一线临江,现在具体信息暂时未定。,项目规划:,项目预计2011年初开盘,先推写字楼,目前无售楼处。,分析性点评 该项目规划为一个集顶级写字楼、超五星级酒店以及酒店式公寓为一体的商业综合体项目,项目定位非常高端,在整个定位方面已经是钱江新城区域内最为顶级的,但是由于地块分散的问题,项目的酒店式公寓与写字楼和酒店有一定距离,使得项目有些分散。,重点个案钱江国际时代广场,【钱江新城甲级写字楼市场研究】,地理位置:望江路与钱江路交汇处 总建面积:20万平方米 开盘时间:预计2010年6月 交付时间:2012年 开 发 商:浙江中豪房屋开发有限公
15、司 售 价:20000元/平方米 物业费用:未知 楼 层 数:20层 标准层面积:1460平方米,主力面积200-400平方米 客梯品牌:OTIS,重点个案中豪望江国际,【钱江新城甲级写字楼市场研究】,中豪望江国际位于钱江新城南面,北连钱江新城核心区,西北临钱江路,西南临望江东路,总建筑面积近20万平方米,由三幢国际5A写字楼、一幢国际四星级酒店和国际精品购物广场组成。,重点个案中豪望江国际,【钱江新城甲级写字楼市场研究】,酒店,写字楼B座,写字楼A座,写字楼C座,分析性点评 中豪望江国际地块的属性为村级留用地,因此其楼盘的价格低于同地段的其他产品;由于项目的工程进度还处于前期,具体建材设备等
16、信息尚未出台,同时项目的整层出售且只有一本产权证,使得项目的投资客比例十分小,B座开盘销售情况如何,还有待观察,销售情况,客户构成,项目2010年1月28日推出写字楼A、C座,整层出售,面积为1400左右,截至目前已经售罄。写字楼B座预计6月开盘。,行业集中为金融服务行业和企业培训行业,重点个案-万银大厦,【钱江新城甲级写字楼市场研究】,滨江区位于杭州市区南部,钱塘江下游,西北与西湖隔江相望,距杭州市中心约7公里,分别有钱江一桥和钱江三桥与之相连,现辖西兴、长河、浦沿三镇,面积73平方公里,常住人口12万。 滨江区地理位置较优越,浙赣、杭甬铁路、杭金公路、浙东运河纵横贯通,与航空港、火车站、码
17、头相距均在半小时路程。 滨江区将形成通讯器材、精细化工、机械五金、建筑建材等支柱产业。杭州高新技术产业开发区就位于辖区内,作为高新产业项目先期启动区块,并可充分享受国家级开发区的各项优惠政策。,该区域和本区域相隔较近,产业导向主要为高新信息和通讯产业。,滨江概况及产业导向,【滨江甲级写字楼市场研究】,该区域沿江写字楼的价格在26000元/平米左右,非沿江写字楼价格稍低在17000-18000元/平方米左右,物业费3.5-8元/平米*月不等。 该区域写字楼租金水平在1.8-2元/平方米/天之间,的出租率大约在95%,多以高新技术、IT企业为主。 面积分割主要以150-700为主,单层面积在120
18、0-1700平方米之间,恒鑫大厦,信雅达国际,萧宏大厦,目前主要在售的甲级写字楼项目情况,【滨江甲级写字楼市场研究】,天恒大厦,银丰央座,地理位置:通江路与闻涛路交汇处 总建面积:170812平方米 交付时间:2010年12月 开 发 商:杭州润和房地产开发有限公司 售 价:26000元/平方米 物业费用:8元/平方米/月 租 售 率:售25% 楼 层 数:47层,楼高181米 标准层面积:1600平方米,主力面积150-250平方米 标准层净高:2.6米 物业管理:世邦魏理仕,重点个案信雅达国际,【滨江区甲级写字楼市场研究】,分析性点评 该案在地段和产品规划来看都属于滨江区的高端项目,但迫于
19、新政的影响,二期房源去化速度缓慢。,销售情况,客户构成,该案从09.11月28日首期开盘推出5-18层写字楼,12月去化60套,10年4月22日二期开盘推出19-43层房源由于新政的影响,去化速度缓慢,目前价格在26000元/平方米左右。,项目的客户主要以杭州或省内投资客为主。,重点个案信雅达国际,【钱江新城甲级写字楼市场研究】,楼盘名称:网新.双城国际 地 址:江汉路1785号 开 发 商:杭州浙大网新科技实业投资有限公司 开盘时间:2010年8月 总建面积:144135平方米 装 修: 精装修 报 价: 20000左右 物 业 费:N/A 物业管理: N/A,滨江区未来市场供应,【滨江甲级
20、写字楼市场研究】,楼盘名称:华图.君尚金座 地 址:江汉路1785号 开 发 商:杭州华图置业有限公司 开盘时间:2010年下半年 总建面积:46179平方米 装 修: 精装修 报 价: 30000左右 物 业 费:N/A 物业管理: N/A,1、滨江区写字楼的品质参差不齐,沿江甲级写字楼报价在26000元/平方米。非沿江写字楼价格稍低在17000-18000元/平方米左右,租金在1.5-2元/平方米/天。 2、由于产业导向原因,主要客源为信息、IT企业为主,面积分割以小面积为主,满足中小企业的需求。,滨江区域小结,【滨江甲级写字楼市场研究】,目前市场上在售项目无顶级产品,对本案的借鉴意义并不
21、大。,接下来,我们就对全市顶级写字楼项目做重点的分析研究,地理位 置:教工路天目山路扣 总建面 积:127000平方米 交付时 间:2008年 开 发 商:浙江火炬置业集团有限公司 售 价:32000元/平方米 租金:5.5元/平方米*天 物业管 理:仲量联行 物业费 用:12.8元/平方米/月 租 售 率:100% 楼 层 数: 20层 标准层面积:4800平方米,主力面积1400平方米 标准层净高:2.65米 车 位 数 量:地下 738个,可调节车位1400个 车 位 售 价:35万元/个 车 位 租 价:1600元/个*月,重点个案世贸丽晶城欧美中心,【杭州市顶级写字楼市场研究】,重点
22、个案世贸丽晶城欧美中心,世贸丽晶城位于市中心黄龙商圈,靠近武林商圈,是一个传统的高端商业聚集地,依托周边成熟完善的配套以及优越地理位置,项目定位就很高端,而且是一个集写字楼、酒店、酒店式公寓为一体的综合体项目。 世贸丽晶城欧美中心由三幢楼组成,位于东面的一栋楼1-3层为商业,3层以上为写字楼,写字楼屋顶为直升机停机坪;位于西面的一栋楼为OKWOODE经营的五星级酒店;中间一栋楼1-3层为商业,4-12层为OKWOODE经营的酒店式公寓,13-24层为出售的酒店式公寓。,写 字 楼,酒店式公寓,五星级酒店,项目规划:,【杭州市顶级写字楼市场研究】,重点个案世贸丽晶城欧美中心,建筑立面:石材和玻璃
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 杭州 新城 项目 配置 建议 报告 65
链接地址:https://www.31doc.com/p-3163656.html