金都西花庭0921ppt课件.ppt
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1、金都西花庭 大城西的小城生活,项目市场竞争环境梳理,1、板块综述:风景资源较为理想,为杭州较为少见的丘陵景观地带。镇中心距离黄龙约17公里,距离武林门约21公里。 2、交通条件:道路情况良好,远期有地铁5号线等利好消息。 3、环境条件:青山绿水,生态环境尚好。 4、配套条件:已经交付入住的楼盘中,多数配套随着跟进的速度较快,多数楼盘底商内都有基本生活配套条件。 5、产品特色:楼盘规划一般都较大,产品类型也丰富,一般为排屋、多层、小高层与高层组合的规划方式,开发周期较长。,1、老余杭板块综述,基本特征,6、价格水平: 公寓均价维持在8500-13000元/之间 排屋均价在25000-30000元
2、/之间 7、供应情况: 老余杭目前的供应主要集中在前几年多个楼盘的持续开发供应,如百万大盘江南春城、新西湖小镇、金岸提香、西溪山庄、青枫墅园、同城印象、西城时代家园等均未开发完成,而东海闲湖城、华元玉榕庄等也都进入销售;另外,新出现的世茂西西湖也即将进入销售,因此,近几年该区域的供应还是比较可观的。,1、老余杭板块综述,供应情况,8、板块分析: 老余杭是杭州较早开发的远郊板块,但涨势却较慢的板块。随着西溪豪宅板块的崛起,对老余杭板块的众多开发商心里有正面的影响。 但对消费者而言,现在购买老余杭板块的人,选择公寓90方左右公寓的主要是城西一带工作的年轻人;选择大户型以及排屋的,主要是杭州城区的与
3、余杭镇上的改善性自主者。 目前该板块虽然二三产业匮乏,土地供给多数是居住用地,但随着文一西路沿线余杭创新基地西溪科技岛的强势崛起,区域尤其是文一西路沿线价值前景将大为改观。 从目前杭州整体楼市看,老余杭是低价房源较为集中的板块之一。,1、老余杭板块综述,板块分析,2、老余杭土地市场,土地市场,9.土地市场: 老余杭近半年没有土地成交,近两年共成交约533034平方米,潜在供应 量约100万平方米。楼面地价约2200-3200元/平米。,3、老余杭楼市概况,周边楼盘概况,10. 典型项目简表,西花庭,同城印象,庭院深深,桃花源,西溪山庄,西城时代家园,圆乡名筑,金岸堤香,南湖天下,大华项目,世贸
4、西西湖,恒安地块,莱茵泊悦府,同城印象,地址:狮山路与文一西路交口 电话:88652228,【基本信息】,楼盘形态:排屋、高层 建筑面积:30万 总户数:约2000户 容积率:1.45 绿化率:35% 配套:拥有会所、2万方社区商铺,近余杭镇中心 物业:广大物业管理有限公司 开盘时间:2010-10(北区) 销售价格:3月底推4号楼,均价13000元/平米(实际成交约12000元),【项目点评】,项目余杭镇文一西路大规模生态社区,毗邻塔山公园,与杭州主城区一路相连,同时近镇中心,是区域内代表性楼盘之一。,4、周边典型项目情况,同城印象,在售,在售,在售,口号:城市连廊静态别院,营销形象点评,该
5、项目就在西花庭南侧,建筑风格采用地中海西班牙式,项目分为东、西、北三个相对独立区块,规模较大,目前东区、西区已经建成,北区正在销售中。 该项目体量较大、周边环境条件良好、自身具有一定特色,目前整体销售情况良好。3月底推出4号楼,开盘均价约13000元/平米,目前销售情况不如之前开的1号楼、6号楼。,馨华园南湖天下,地址:上湖村彭余公路西侧 电话:0571-85150333,【基本信息】,【项目点评】,楼盘形态:别墅、公寓 建筑面积:24万 总户数1054户 容积率:1.37 绿化率:30% 物业:浙江绿城物业管理公司 配套:位于余杭镇西北角,配套需要靠余杭镇区 开盘时间:预计2011年年底 销
6、售价格:待定,这是一处集居住、旅游、休闲、等多功能于一体的宜居社区,规划为意式风情的双拼别墅及经典高层公寓,共1054户,其中双联排屋58幢,共116户,面积为51182,高层公寓面积为96667。,4、周边典型项目情况,南湖天下,馨华园南湖天下预计2011年年底开盘,届时将首先推出一批双拼别墅,户型面积在270-569,其他信息待定。目前,馨华园南湖天下位凤起路的销售展示中心已经启用。,营销形象点评,圆乡名筑,地址:凤新路199号 电话:89053666,【基本信息】,楼盘形态:小高层、多层 建筑面积:9.7万,总600户 容积率:1.36 绿化率:30% 配套:位于近余杭镇中心,周边生活配
7、套较为齐全。 物业:东洲物业管理公司 开盘时间:预计11年8月(北区) 销售价格:待定,【项目点评】,该项目作为余杭镇中心的代表楼盘,一期已经入住,目前推出的是二期,规划住宅9幢,由8幢多层住宅、1幢小高层住宅和沿街商铺组成。社区成熟、具有一定市场知名度,是本项目潜在的竞争楼盘。,4、周边典型项目情况,圆乡名筑,定位:新西湖 79-130臻藏版多景洋房,营销形象点评,项目以多层为主,借其一期成熟之势,二期强调升级。户型面积以90方、130方为主,预计将于2011年8月开盘销售。,一期实景图,西城时代家园,地址:文一西路与狮子山路交汇处南侧,【基本信息】,楼盘形态:小高层、多层 建筑面积:17万
8、,总1000户 容积率:1.80 绿化率:31% 配套:近余杭镇中心,周边生活配套相对齐全。 物业:时尚天地物业 开盘时间:在售 销售价格:9900-10500元/平米,【项目点评】,该项目位于余杭镇东,产品品质一般,售价相对较低,销售情况良好,是满足余杭镇刚需的主力楼盘之一。,4、周边典型项目情况,西城时代家园,庭院深深,地址:天目山路延伸段,【基本信息】,楼盘形态:小高层、高层 建筑面积:38万,总3000户 容积率:1.68 绿化率:31% 配套:周边配套少,主要靠自身项目配套,社区内不仅拥有专属的幼儿园、会所、商业设施生活相对不是很方便。 物业:深圳公元物业管理公司 开盘时间:在售 销
9、售价格:12000-13000元/平米,【项目点评】,该项目位于余杭镇南,作为具有影响力的江南春城的组成部分,2010年9月28日,竹海水韵推出春风里2#共200套房源,户型70-80方,均价12500元/平米,成交价12369元/平米,目前还剩69套房源。 2011年1月9日,推出2期景观高层公寓7、8、9#楼287套房源,主力户型在77130方之间,主力户型为77方、88方,开盘14000;目前还剩187套房源,成交均价13130元/平米.,4、周边典型项目情况,庭院深深,营销形象点评,项目当前销售情况并不十分理想,余杭区主要剩余房源的约一半都集中在这个项目。主要原因是售价相对偏高,自身配
10、套条件、产品品质较为一般,现房实景的促动力小。,一期实景图,世贸西西湖,地址:余杭镇城南路与南湖东路交叉口,【基本信息】,楼盘形态:排屋、高层 建筑面积:47万,总户数3062户 容积率:2.09 配套:项目位于新西湖边,老余杭镇南,近中心城区,配套相对齐全 物业:未定 开盘时间:未售 销售价格:预计8500-10000元/平米,【项目点评】,自然环境好,原生态山景、湖景,创造良好的居住环境; 小区内部景观将营造“西西湖十景”,也是一大看点;但仅30%的绿化率也很难大手笔施展景观设计; 部分90方的户型采用双入户设计,拥有3个阳台空间,而且全明通透,具有一定的创新; 上海世茂品牌,素来以“速度
11、快”著称,在杭州口碑不太好,可能会影响楼盘声誉。,4、周边典型项目情况,世贸西西湖,营销形象点评,预计将于6月份推出2号楼和15号楼200余套公寓房源,户型面积57-131,以89为主,目前报价8500元/平米起。现预约小户型存5000元优惠30000元,大户型存5000元优惠70000元。 该项目上手就以低总价作为卖点入市,注重实效性,作为区域代表性大盘,其走势如何值得关注。,西花庭面对的竞争压力, 除了区域内楼盘, 还有可能来自何方?,丁桥板块 主城区、13000-15000元/平米 上东城、颐景园,良渚板块 余杭区、10000-13000元/平米 九衡公寓,三墩板块 余杭区、16000-
12、18000元/平米 自在城、紫藤苑,老余杭板块 余杭区、9000-13000元/平米 同城印象,闲林板块 余杭区、11000-15000元/平米 蒙卡岸、爱丁郡,之江板块 西湖区、14500-23000元/平米 篁外、梧桐燕庐,九堡板块 主城区、16000-25000元/平米 罗兰春天、湘江公寓,下沙板块 主城区、13000-19000元/平米 滟澜山、保利东湾,闻堰义桥 萧山区、13000-16000元/平米 金域三江,西花庭不仅面临着老余杭区域内的竞争压力, 同时也有来自杭州主城近郊其他版块的潜在竞争, 尤其是良渚版块、闲林版块。 因为我们可能面对着几乎是相同的客户。,老余杭及周边升级、新
13、生购买力 (个体商户、公务员、事业单位职工等),金都老业主、外地投资客,核心客户,重要客户,潜在客户,置业目的:改善居住环境,实现自己置业梦想 追求国际化高品质居住环境及精神上的满足 标签:见多识广、想住的更好,置业目的:在杭州安家落户,拥有一个属于自己的快乐家园 标签:首次置业、体面的生活,置业目的:新的生活、保值增值 标签:投资理财、要物有所值,主城区刚需客户 西溪科技岛创业精英,以老余杭镇及周边区域客户为核心目标群体, 以主城区尤其是城西工作的刚需群体为重要目标客户, 同时考虑主城区腾房养老族、金都老业主的置业需求。,杭州主城区给子女腾房、自己买房养老族,特殊客户,置业目的:将主城区房子
14、给子女,自己买房子住郊区养老 标签:交通、环境好,配套全,项目客户分析,区域内竞争,闲林 良渚 分流,限购,本项目如何吸引目标客户? 对于老余杭区域内客户 他们对区域价值了然于胸,相对而言更关注房产品的实际品质, 所以,西花庭需通过产品品质、品牌取胜。 对于主城区刚需客群、腾房养老一族 他们面对着众多选择,关注的是区域配套、升值前景、房子品质, 对体面而美好的生活状态,心存向往。 所以,西花庭需给予他们一种美好生活的应许。,综合分析,何种生活 能让目标客户怦然心动?,项目理念价值梳理,我们所企望的应有的那种安逸的生活, 离我们渐行渐远。 生活中一些有价值的、看似无关紧要的细节正在被人忽略和遗忘
15、, 含蓄和细腻的层面总是还没来得及体会就已擦肩而过,消失不见。,“漫生活” 漫族的生活哲学 本项目区隔其他竞争板块的杀手锏,用个形象的比喻就是: 像心脏一样工作,有忙有闲,尊重科学; 像蜜蜂一样生活,有劳有逸,懂得生活。,金都西花庭,金都集团十七年创新力作, 为醒悟过来、懂得生活的都市“漫族”为建, 倡导顺应自然,智慧而快乐的漫生活哲学。,“阳光、空气、水和运动,这是生命和健康的源泉。” 在杭州,除了西湖, 还有哪一个地方, 能让现代生活,回归真谛?,西湖之后,有西溪, 西溪往西,新西湖。,老余杭,住小城,享大城, 都市新人面临着有形无形的压力, 在这里得以解压。 漫城尺度,生活乐享。,品牌价
16、值,金都出品,金都房产十七年精诚力作,产品价值,规划价值,山水之间,绿色生态住区;一园两区,顺应风水; 入口广场,荣耀客厅;人车分流,安全舒适;,约11.5万平米纯住区,绿色建筑幸福家, 科技人文品质华宅。,建筑价值,俊朗现代板式高层,标准层高3米,原创空中花园, 双层挑空精装入户大堂、靓丽铝板立面。,景观价值,两面临河,一侧依山,山水之间,自然境界。,开合有度,借景入园,六重立体景观园林, 景观节点丰富,休闲好去处。,空间价值,主力户型82-162平米两房三房,大开间,短进深;,户户南北大阳台、露台,高得房率、使用率; 多样户型选择,满足多层次置业需求,品质价值,立面采用石材或铝板,尊贵感不
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