万科A财务分析.ppt
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1、万科A财务分析,2009年11月,指导老师:何瑛,万科A财报深交所网站(http:/) 公司介绍万科网站(http:/) 宏观数据信息(包含1-10月全国房地产市场运行情况,1-10月房地产 开发企业 完成投资及增速情况、1-10月商品房销售面积和销售额增长情况、1-10月七十个大中城市房屋销售价格指数)中华人民共和国国家统计局网站(http:/ 2009房地产行业综合评估排名理财周报 企业绩效评价标准值2009作者:国务院国资委财务监督与考核评价局 经济科学出版社,资料和数据来源说明,总体分析思路阐述,PEST分析,SWOT分析,近三年财报数据,偿债分析,行业、竞争对手和万科简要介绍,营运分
2、析,盈利分析,综合分析,财务评价,风险及建议,提纲,1,行业、公司和竞争对手分析,2,财务状况整体简介,3,财务指标分析,4,财务评价,5,风险和改进建议,受金融危机影响,2008下半年到2009上半年房地产行业经历短暂的下滑,随 后受益于经济刺激方案的影响迅速恢复并保持高速增长态势,具体指标如下,全国1-10月份房地产行业综合统计,全国1-10月份房地产行业价格指标统计,房地产行业PEST分析,房地产 行业,T、技术环境,S、社会,E、经济,1、政策退出效应 2、廉住房、经济适用房、限价房 3、税率、首付率、公积金、户型政策变动因素 4、在建工程质量大检查 5、环保因素 6、劳动法,1、人民
3、币升值,汇率变动 2、货币政策从紧、利率变动 3、通货膨胀影响 4、石油、铁矿石价格变动影响 5、证券市场的潜在风险 6、金融危机的余波 7、世博会、广州亚运会利好 8、国内较高的储蓄率,1、消费心态:价升量跌,持币观望 2、投资心态:房地产增值的保值功能 3、收入差距两级分化,中产阶层数量缩减 4、老龄化趋势、人口出生率变化 5、城镇化和新农村建设的长期利好 6、企业的社会责任需要不断加强,1、节能、环保绿色要求持续提升 2、新材料、智能小区、大批量规模生产 3、信息和综合管理技术,P、政治政策,房地产行业PEST分析,地产行业属资金密集型行业,具有投资大、风险高、周期久、供应链长等特点,从
4、目前看,城镇化和新农村建设,经济的快速增长,较大的人口基数将保证房地产市场的长期向好;而人民币升值,通货膨胀,宏观调控政策走向、房价的非理性上涨将成为房地产市场的近期风险,企业应该结合自身实际,采用积极的市场策略(例如增加小户型、加大二级城市的投入)、避免过度扩张,确保充足的现金流,降低负债率。,2009房地产行业上市公司综合评估排名,万科与竞争对手对比分析,根据09年中国房地产上市公司综合评估排名可以看出,万科为第十名,不仅落后华远、招商、华侨城,更是距离第一名的保利地产相差13.6分。 和竞争对手相比,良好成长能力和高效的管理是万科的优势,但土地储备不足,开发成本较高,销售利润率较低、股权
5、分散则需要其长期重点关注。,万科公司简介,万科企业股份有限公司成立于1984年5月,目前是中国最大的专业商品住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米,竣工面积529.4万平方米,实现销售金额478.7亿元,结算收入404.9亿元,净利润40.3亿元。,企业发展历程: 1984 万科企业股份有限公司成立 1988 进入房地产领域 1991 万科A股在深圳证券交易所挂牌交易 1992 正式确定大众住宅开发为核心业务 1993 更名为万科企业股份有限公 2004 获“中国最受尊敬企业”称号 2005 “中国房地产百强企业综合实力及资质TOP10”评选中名列第一 2008 入选华尔
6、街日报(亚洲版)“中国十大最受尊敬企业”,万科经营理念,从万科的企业性格来看,稳健经营是万科一贯坚持的风格。恐怕我们宁可放弃伟大成功的机会,也要确保不犯下致命的错误。 作为一个自由准入的行业,所有资源和机会对每个参与者正日益变得公平。凭借一笔先得的资源就可以坐收利润的时代已经结束,未来只有那些真正创造价值的企业才能在这个充满竞争的行业中长存;只有那些转化资源效率最高、能以最低消耗创造最高性价比产品的企业才能最终赢得胜利者的桂冠。 其实,这个行业真正的价值,从来都不在于高收益率,而在于其高成长性。它真实的魅力,也根本不在过去,而在未来。 摘自万科2008、2007年报(致股东篇),万科SWOT分
7、析,万科SWOT分析总结,我们认为随着房地产价格的进一步攀升和外部环境变化,政策和市场风险已经累积并呈迅速放大趋势逐,地产寒冬将无可避免的再一次到来,建议万科采用适当的拿地政策,积极的市场策略,快速回笼资金,保证在下一轮寒冬低价获取土地储备,并快速扩张。,提纲,1,行业、公司和竞争对手分析,2,财务状况整体简介,3,财务指标分析,4,财务评价,5,风险和改进建议,报告期内财务状况整体概述,2009年1-6月份,公司实现销售面积348.8 万平方米,营业收入218.1 亿元,净利润25.2 亿元,较上年同期分别增长31.2% ,26.4%和22.5%。 管理费用比去年同期降低30.3%,销售费用
8、比去年同期降低22.2%,管理费用、销售费用合计占营业收入的比例比去年同期降低41.9%。 报告期末,根据最新市场及销售情况,公司对08 年末计提了跌价准备的项目进行了跟踪评估,调整增加上半年归属于母公司所有者的净利润16,234 万。 报告期末,公司持有货币资金268.8 亿元,比08 年末增加69.0亿元。公司的净负债率10.7%,比08 年末下降22.4 个百分点。,报告期内主要财务指标,报告期内主要财务指标简要示例,特别说明,房地产行业通用成本收入核算方式: 存货类别下体现已开发完工产品,拟开发产品、在建开发产品和原材料等项,日常开发成本分类计入上述项目,待项目竣工结算核定项目总成本,
9、然后确认销售收入,结转销售成本; 万科销售收入确认方式: 在房产完工并验收合格,达到了销售合同约定的交付条件,取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时(通常收到销售合同首期款及已确认剩余房款的付款安排)确认销售收入的实现,提纲,1,行业、公司和竞争对手分析,2,财务状况整体简介,3,财务指标分析,4,财务评价,5,风险和改进建议,盈利能力指标统计,盈利能力分析,和行业相比,报告期其总资产收益率,净资产报酬率,主营业务利润率及费用利润率均高于行业平均值,略低于行业优秀值。 考量其3年的盈利指标变化趋势,总资产收益率,净资产报酬率,费用利润率在09年均止跌回升,呈积极向上走势,但主营业务利润率
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