万科北京区域工厂化户型68P.ppt
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1、北京区域工厂化户型、部品集成 标准化设计探索,北京区域本部 2011.8,万科2014年基本实现住宅工业化 万科2014年基本实现取消湿作业,王石主席:,万科住宅工业化的目标,推行工业化首先是用来解决万科自身的质量和效率问题; 万科的规模太大,转身慢。因此我们做工业化必须要比别人先动起来;,推进步骤及指标分配方案:,上表中的比例为当年工业化开工面积占当年主流产品开工总面积的百分比。,万科工业化推进规划(2011-2014年),部品生产系列化,内装集成化施工,第1阶段,第2阶段,第3阶段,第4阶段,户型、部品模块标准化,结构体系 工艺工法,引入模数化 概念,集成住宅,工业化住宅推进的四个阶段,已
2、经实现 从无到有,当前突破点推广应用,规模效益 合作共赢,工效提升 品质保障,工业化设计实践,A,产业化住宅,2007-2009年,北京假日风景 B3、B4,8100平米,假日风景D1D8,2009-2011年,北京假日风景 D1、D8,32500平米,长阳半岛(2010-2011)48300平米,2010-2011年,北京长阳半岛 工业化组团,50000平米,(2010-2011年) 北京半步桥 高度突破60米; 首次在保障性住宅运用预制装配外墙,公安局公租房项目,10,天津东丽湖万科城阅湖苑49-51#楼,天津生态城项目,沈阳金域蓝湾项目,实践中的困惑?,B,规模-产品形式零星、分散,缺乏
3、集中推广的基本条件 成本高于传统的建安成本影响了市场竞争力 期待中规模降低成本的市场条件远不具备 效率设计周期多2个月,影响运营时间节点 内装仍是传统的施工工艺,大量湿作业,工业化施工效率优势没有发挥 产品力施工精度提高、渗漏风险降低等工程质量得到提升,但不是最直接的客户触点 单调乏味千城一面的城市立面,给报批报建增加困难 成熟度从无到有之后,如何走向成熟;,困惑:工业化的优势怎样转化成市场竞争力?!,工业化推广面临的内外部环境 内部: 缺设计经验; 缺管理能力; 缺实践经验;,外部: 缺能做工业化的设计院; 缺会干工业化的总包队伍; 缺合格的建筑构件预制队伍;,困惑:,解决方案及目标,C,标
4、准户型:将目前普遍市场反应良好的小三居户型,固化为区域工业化标准户型;减少一线公司设计同事的劳动强度, 立面处理:发挥工业化特点,通过预制构件标准化、系列化、多样化实现表皮效果的变化;提供更多选择; 内部平面优化:结合客户感受,提升功能配置,增加收纳空间;提升客户价值 内装模块化:将占精装工作量80%以上的厨卫、收纳部品集成为标准模块;实现干法拼装式施工;节约工期 部品标准化:将预制构件、门窗、铁艺栏杆等标准化,实现集中采购,发挥战略合作的优势,降低成本;,解决方案:,预计可目标: 推广应用: 将优化的小三居标准户型,固化为北京区域工业化统一户型; 近期在北京、沈阳、青岛、长春、天津公司推广应
5、用; 应用规模:三年;一万套;100万平米。 2. 客户价值提升: 品质保证; 增设家政间、步入式衣帽间; 加大收纳空间; 卫浴干湿分离;便于日常清洁; 便于维修更换; 3. 效率提升: 设计资源共享,提高设计效率;减少错漏碰缺; 免做试验楼,节约时间3-6个月; 施工效率提升;有利于工序穿插、冬季施工;,预计可目标: 4、丰富立面: 户型底盘相同,变换表皮效果 逐步实现产品的系列化、多样化 5、成本控制: 体现规模优势; 实现前置式的战略采购:以预制构件、门窗、栏杆标准化为前提,与战略供货商合作,提前订、备货;降低原材料采购价格,合理调配生产节奏,实现利益共享; 构件资源共享:构件二次设计图
6、共享;生产工人、构件模具实现调配;(尤其对于预制厂不发达的城市,可以从北京、沈阳等成熟城市直接套用成套技术和施工机具),可以大幅降低工业化直接成本; 在无定额标准的情况下,项目间成本对标;,预计可目标: 6、解决工程痛点: 厨卫的精装工作比例占到80%。工业化项目上将厨卫部品集成为标准模块,简化管理工作,降低对工人技术的依赖; 实现干法拼装式施工; 质量责任明确 有利于成本保护 实现文明施工 7、经验传承: 减少体验样板间环节 免做工程实验楼 施工工艺和管理策划实现区域内部共享 内部管理人员和合作方实现异地现场培训,设计标准化,D,当前工作: 统一户型平面,固定操作底盘; 提供更多选择,完善3
7、-4种表皮效果; 部品标准化 内装厨卫模块化;,一、户型模数化、标准化,1、原始户型,选用成熟1T2小三居工业化户型(已在北京假日D1、D8#楼,长阳和沈阳春河里项目应用),户型平面比较,原户型,将原楼层96平米户型面积增加到105平米,原户型问题,1、书房、次卧收纳空间不足 2、门厅:衣柜,储物柜的空间狭小 3、厨房:收纳空间不够 4、卫生间:尺度不够舒适,钻石型的淋浴使用不便 5、主卧室:没有更衣间 6、原洗衣位实际功能不实用,方案过程草图,主要变化: 1)生活间 2)橱柜 3)步入式衣帽间 4)分离式卫浴 5)玄关收纳 6)隔断式收纳,现户型优化,1、增加书房、次卧收纳空间,2、玄关收纳
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