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1、合肥市个人存量房交 易税收管理办法政策 介绍 2015年11月12日 一、办法出台的背景 n 近年来,合肥市存量房交易呈逐年上升态势,尤 其在存量房交易营业税新政出台后,交易量明显增加 ,权属转移流动频率不断加快,导致部分办税服务厅 人满为患、拥挤不堪,部分办税服务厅甚至采取提前 预约、限号办理等措施进行疏导和应对,同时存量房 交易资料多,办理流程比较繁琐。为最大限度的方便 纳税人,我局出台相应的办法。 二、办法出台的目的 n 进一步优化办税流程、精简办税资料,缓解办税 服务厅拥挤现象,切实做到为纳税人服务、让纳税人 方便,不断提高纳税人对地税工作的满意度。 三、办法主要内容 n第一章 总则
2、n第一条 为规范存量房交易税收征管,方便纳税人申报 纳税,根据中华人民共和国税收征收管理法及其 实施细则、全国税务机关纳税服务规范等规定, 结合我市实际,制定本办法。 n第二条 本办法适用于合肥市行政区域范围内(含所辖 县、市)个人存量房交易行为的税收征收管理。 n第二章 纳税申报 n第三条 存量房交易的双方当事人(以下简称纳税人) 在签订交易合同后,办理权属转移之前到地税机关办 理申报纳税。 n纳税人不能到场的,可出具授权委托书,由受托人代 为申报纳税;受托人须提供本人及纳税人有效身份证 明。简化办税手续,不要求买卖双方均要到办税服务 厅办理缴税事宜。 n第四条 存量房交易所涉税费: n出让
3、方应缴纳营业税、个人所得税、土地增值税、印 花税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加 。 n受让方应缴纳契税、印花税。 n第五条 存量房交易双方应提供如下资料: n存量房买卖合同、房产证、双方有效身份证明以 及征收机关要求提供的其它资料。 n实行差额征收营业税的,应提供购房发票;享受个人 所得税优惠政策的,应出具安徽省家庭唯一生活用 房承诺书(全市已统一) ;不实行核定方式征收个人 所得税的,应提供原购房发票以及合理费用的有效凭 证;享受契税优惠政策的,应提供房产部门出具的家 庭唯一普通住房证明,或提供户口簿、结婚证(现不 需要提供家庭唯一住房诚信保证书、(无)婚姻登记 记录证明)。 n
4、 上述申报纳税资料需提供原件及复印件。 n统一办税资料:明确纳税人申报纳税应提供的基本资 料,即存量房买卖合同、房产证、有效身份证明 。实行差额征收营业税的,应提供购房发票;不实行 核定方式征收个人所得税的,应提供购房发票、契税 税票等房屋原值凭证以及合理费用的有效凭证。 n第六条 合肥市区纳税人到房屋所在地地税机关办税服 务厅或指定地点办理申报纳税手续。县(市)纳税人 到当地地税机关确定的纳税地点办理申报纳税手续。 n第三章 税款征收 n第七条 受理窗口办理事项: n工作人员接收并审核报送的申报纳税资料,申报资料 不齐全或不符合要求的,应一次性告知其补正资料或 不予受理原因,申报资料符合要求
5、的一次性收取。有 下列情形的,在取得相关资料后一并传递至征收窗口 : n(一)享受契税优惠政策的纳税人,所需的房产部门 出具的家庭唯一普通住房证明,可由窗口工作人员依 据户口簿、结婚证出具个人购买家庭唯一普通住房 查询表交纳税人到房产部门查询后送回确认。 n(二)对非住房交易的,窗口工作人员开具评估函交 纳税人送已确认资格的评估机构,评估机构将评估报 告报送至征收机关。 n第八条 征收窗口办理事项: n(一)住房交易,工作人员将纳税人的房屋相关信息录 入存量房交易价格申报评估系统,依据存量房交易价格 申报评估系统核定的价格或住房交易合同成交价格等相 关资料计算应纳税款,出具存量房交易纳税申报通
6、知 单,交纳税人签字确认; n非住房交易,依据评估报告审核计算应纳税款,经办税 服务厅负责人复核后,出具存量房交易纳税申报通知 单,交纳税人签字确认(审核权限下放)。 n(二)依据确认后的存量房交易纳税申报通知单, 开具税票、发票、契税完税证明,出具房地产转让完 税(免税)审核通知单、房地产转让完税(免税) 审核明细表,加盖地税机关存量房交易专用章(统一 全市存量房交易专用章,并将印模函告房产局)。 n(三)将税票、发票、契税完税证明、房地产转让完 税(免税)审核通知单交纳税人到房产部门办理权属 转移手续。 n统一办税流程:受理窗口统一接收和审核申报纳税资 料,办理契税等优惠政策相关前置事宜,
7、明确评估函 和评估报告的传递方式。征收窗口具体负责税款征收 ,下放非住房交易应纳税款审核权限,由地税机关分 管局长或办公会审核下放至办税服务厅负责人审核, 并统一房地产转让完税(免税)审核印章,缩短纳税 人办税时间,提高征收机关办税效率。 n第四章 税收优惠 n第九条 个人销售或购买住房的,暂免征收印花税。 n第十条 个人销售住房的,暂免征收土地增值税。 n第十一条 个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对 外销售的,免征营业税。 n第十二条 个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生 活用房的,取得的所得免征个人所得税。 n第十三条 个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成 员范围包括购房人、配偶
8、以及未成年子女)唯一住房 的,减半征收契税。 n第十四条 个人购买90平方米及以下普通住房,且该住 房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。 n第五章 附则 n第十五条 征收机关应加强非住房评估报告的审核工作 ,对评估机构出具虚假报告导致计税依据不实的,发 现后应及时报告市局。 n第十六条 纳税人进行虚假纳税申报,导致不缴或少缴 税款的,按照中华人民共和国税收征收管理法相 关规定追究其法律责任。 n办法对评估机构出具虚假评估报告和纳税人进行 虚假纳税申报等情况进行规定和约束。 n第十七条 本办法由合肥市地方税务局负责解释。 n第十八条 本办法自发布之日起施行。有效期5年,施 行期间国家有新
9、的政策规定,按国家新规定执行。 四、案例 n(一)普通住房 n孙先生2010年1月在蜀山区购买了一套建筑面积为100 平方米的商品房且该套住房是孙先生的家庭(夫妻双 方)唯一生活用房,支付的房屋价款为80万元,2015 年10月孙先生将该套房屋以100万元的成交价格卖给 小王,该房属于小王的家庭唯一住房,经地税机关评 估系统的核定价格是95万元,孙先生和小王分别需要 缴纳哪些税费? n卖方:孙先生 n营业税及附加:个人将购买超过2年(含2年)的普通 住房对外销售的,免征营业税。 n个人所得税:个人转让自用5年以上,并且是家庭(夫 妻双方)唯一生活用房,取得的所得免征个人所得税 。 n买方:小王
10、 n契税:孙先生转让该套住房给小王时的成交价格是100 万元,地税机关的评估系统核定价格是95万元,根据 评估价与合同价孰高的原则,确定此房的计税价格为 100万元,故契税的计税依据是100万元,同时该套住 房是小王购置的家庭唯一普通住房(根据房产部门出 具的家庭唯一住房查询表认定),该房的面积为 100平方米。应缴纳契税=1002%=2万元。 n(二)非普通住房 n李先生2010年5月在庐阳区购买了一套建筑面积为150 平方米的商品房,支付的房屋价款为160万元,缴纳契 税6.4万元,2015年10月李先生将该套房屋以200万元 的成交价格卖给小张,该房不属于李先生的家庭唯一 生活用房,经地
11、税机关评估后,确定计税价格为200万 元,李先生能够提供原购房发票、契税完税凭证等扣 除凭证。李先生和小张分别需要缴纳哪些税费? n卖方:李先生 n营业税及附加:营业税的税率是5%,随营业税附征的 城市维护建设税7%、教育费附加3%和地方教育附加 2%。 应缴纳营业税=(200-160)5%=2万元,营业税附加 =2(7%+3%+2%)=0.24万元。 营业税及附加合计2.24万元。 n个人所得税:李先生能够提供合法有效的原购房发票和支 付的合理税费等合法票据,可据实按差额征收个人所得税 。 应纳税额=(计税金额-原购置价-合理税费) 20% 其中本题中的计税金额200万元是经地税机关审核有效
12、的 ;房屋的原购置价为160万元;合理税费包括李先生购买 该套住房时缴纳的契税6.4万元, 以及转让该住房时实际 缴纳的营业税及附加税费2.24万元。 合理税费=2.24+6.4=8.64万元 个人所得税=(200-160-8.64) 20%=6.272万元 n买方:小张 n契税:李先生转让该套住房给小张时的成交价格是200 万元是经地税机关审核有效的,房屋面积为150平方米 ,因此不属于普通住房,需要按照安徽省法定的契税 税率4%缴纳契税,不享受优惠税率。 应缴纳契税=2004%=8万元。 注意:对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个 人销售住房暂免征收土地增值税。 (三)非住宅 赵先生2
13、012年7月在瑶海区购买了一套建筑面积为120平方米 的门面房,支付的房屋价款为120万元,缴纳契税4.8万元, 2015年7月赵先生将该套房屋以150万元的成交价格卖给小 林,相关办证费用合计2万元,经评估,确认此房的计税价 格为150万元,赵先生能够提供购房合同、购房发票、契税 完税凭证等扣除凭证。赵先生和小林分别需要缴纳哪些税费 ? 卖方:赵先生 营业税及附加:营业税的税率是5%,随营业税附征的城市 维护建设税7%、教育费附加3%和地方教育附加2%。 应缴纳营业税=(150-120)5%=1.5万元,营业税附加 =1.5(7%+3%+2%)=0.18万元。 营业税及附加合计1.68万元。
14、 印花税:税率0.0005,150 0.0005=0.075万元。 n土地增值税 应纳土地增值税税额=增值额适用税率 增值额=收入额-允许扣除项目金额 扣除项目金额=原发票价格(1+年限 5%)+此次缴纳的营业税 及其附加+原契税税额 其中本题中的计税金额150万元是经地税机关审核有效的;房屋 的原购置价为120万元;购买持有年限为3年;此次缴纳的营业税 及其附加为1.68万元;原契税税额为4.8万元。 扣除项目金额=120 (1+3 5%)+1.68+4.8=144.48万元 增值额=150-144.48=5.52万元 土地增值率=增值额扣除项目金额100% =5.52 144.48100%
15、=3.82% 根据土地增值率确定适用税率,不超过50%的部分税率为30% 速算扣除系数为0 应纳土地增值税税额=增值额适用税率=5.52 30%=1.656万元 n个人所得税:赵先生能够提供合法有效的原购房发票和支 付的合理税费等合法票据,可据实按差额征收个人所得税 。应纳税额=(计税金额-原购置价-合理税费) 20% 其中本题中的计税金额150万元是经地税机关审核有效的 ;房屋的原购置价为120万元;合理税费包括赵先生购买 该套住房时缴纳的契税4.8万元,土地增值税1.656万元, 以及转让该住房时实际缴纳的营业税及附加税费1.68万元 ,印花税0.075万元,相关办证时支付的有效合法办证费用 2万元。 合理税费=4.8+1.656+1.68+0.075+2=10.211万元 个人所得税=(150-120-10.211) 20%=3.9578万元 n买方:小林 n契税:赵先生转让该套门面房给小张时的成交价格是 150万元是经地税机关审核有效的,需要按照安徽省法 定的契税税率4%缴纳契税。 应缴纳契税=1504%=6万元。 印花税:150 0.0005=0.075万元。 谢 谢
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