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1、土地估价理论与方法,2006.12,2006年度考试改革思路,考试方式进行了重大调整:一次过关改为滚动考试 考试科目的调整:4科改5科 不指定教材,改为推荐参考书 15本书上有的不一定都考 考的内容15本书中不一定都有 以大纲为准 报名条件及通过后资格变化,属于入门考试,关于考试科目,第一科:土地管理基础与法规 包括大纲的第一部分(土地基础知识)、第二部分(土地管理基础)和法规。 第二科:土地估价理论与方法 包括大纲的第三、四、十二部分(地价理论、土地估价方法、土地附着物及其它财产评估) 第三科:土地估价实务基础 包括大纲的第五、十三部分(土地估价实务、土地估价行业管理),除标准化题外,包括笔
2、答计算机题 第四科:土地估价案例与报告 大纲中没有,综合出题。全部为主观题。 第五科:土地估价相关知识 包括大纲的第六、七、八、九、十、十一部分。与往年相比,增加了经济学基础、城市经济学等方面内容。,关于大纲,涉及土地估价理论与方法的内容有: 第三部分 地价理论 第四部分 土地估价方法 第五部分 土地估价实务,复习考试应注意的问题,复习一定要注意知识点 理解最重要,要对基本知识进行系统理解,不要死记硬背 以大纲规定的内容、范围为基础,应用性题目也是在大纲范围内延伸 如何对待历年考题? 利用其掌握知识点,了解题型、题量、考试方式、出题思路等 关注近年来新增的内容 注意审题,看清题意 学会使用答题
3、卡 先易后难不遗漏原则,讲课的主要依据,2006全国土地估价师资格考试大纲 土地估价理论与方法(2004年版)(以下简称04教材),第三部分 地价理论,一、土地价格 二、地租理论 三、区位理论 四、土地报酬递减规律 五、土地市场理论,一、土地价格概念,(一)考试目的 测试应考人员对土地价格理论的基本内涵、基本特征及类型的理解与掌握程度。 (二)考试基本要求 掌握:土地价格的定义,土地价格主要特征和我国土地价格的内涵; 熟悉:不同分类方式下的土地类别,我国土地价格的主要类型及土地价格的影响因素; 了解:我国土地价格理论的发展历史。 见04教材P112,(三)考试范围,1、土地价格概念 (1)土地
4、价格的内涵与外延 (2)我国土地价格的形式 2、土地价格的主要特征 (1)土地价格是权益价格 (2)土地价格不由生产成本决定 (3)土地价格主要由土地需求决定 (4)土地价格呈上升趋势 (5)土地价格具有明显的地域性,(三)考试范围,3、土地价格的类型 (1)按土地权利分类:土地所有权价格、出让土地使用权价格、划拨土地使用权价格、租赁权价格、抵押权价格和其他他项权利价格 (2)按土地价格形成方式分类:交易价格、理论价格、评估价格等 (3)按政府管理手段分类:申报地价、公告(示)地价等 (4)按土地价格表示方法分类:土地总价格、单位面积价格、楼面地价等 (5)按土地的存在形态分为:生地价格、熟地
5、价格、毛地价格、净地价格 (6)按土地交易的方式分为:拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格 (7)按土地价格使用目的分为:买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格等 (8)其他一些划分方法形成的土地价格,(三)考试范围,4、地价影响因素(04教材P412) (1)主要地价影响因素 (2)地价影响因素的作用规律 (3)不同用途地价影响因素的特点 5、我国土地价格的主要类型 6、我国土地价格理论的发展历史,二、地租理论,(一)考试目的 测试应考人员对地租理论的理解与掌握程度。 (二)考试基本要求 掌握:地租的定义,地租与地价的关系,我国土地价格的内涵; 熟悉:马克思主要地租理论,新古典城
6、市地租理论; 了解:地租理论在土地估价中的应用。 04教材P2242,(三)考试范围,1、地租概念 2、马克思地租理论 (1)级差地租 (2)绝对地租 (3)垄断地租 (4)矿山地租 (5)建筑地段地租 3、新古典城市地租理论 4、地租与地价的关系 5、地租理论在土地估价中的应用,三、区位理论,(一)考试目的 测试应考人员对区位理论的理解与掌握程度。 (二)考试基本要求 掌握:区位概念,区位的影响因素; 熟悉:几种主要的区位论; 了解:区位理论在土地估价中的作用。 (三)考试范围 1、区位概念 (1)区位的定义 (2)区位的实质 2、区位的影响因素 3、几种主要的区位论 (1)农业区位论 (2
7、)工业区位论 (3)中心地理论 4、区位理论在土地估价中的作用 04教材4259,第一圈:花园、蔬菜和某些需要设施的舍饲奶牛和蛋鸡生产; 第二圈:林业生产; 第三圈:较集约的栽培作物,马铃薯、块根作物和甘草,以及与这些作物轮作的作物; 第四圈:用于栽培作物,或用于休闲和牧场; 第五圈:发展畜牧业、放养即将上市的牛和羊; 第六圈:用于打猎的荒野。,屠能圈(农业区位论):,区位理论在城市地租、地价分析中的应用,四、土地报酬递减规律,(一)考试目的 测试应考人员对土地报酬递减规律的理解与掌握程度。 (二)考试基本要求 掌握:土地报酬递减的含义; 熟悉:土地报酬递减的基本原理; 了解:土地报酬递减规律
8、在土地估价中的应用。 (三)考试范围 1、土地报酬递减的含义 2、土地报酬递减的基本原理 3、土地报酬递减规律在土地估价中的应用,在技术不变条件下,在一定的土地面积上,一个可变的生产因素(如肥料)同其他投入量不变的固定生产因素(如土地)相配合进行生产时,如果可变生产因素的投入量连续增加,则产量的变化先是递增然后转为递减,X,OF,Q,R,MP,AP,N,G,E,T,S,Y,四、土地报酬递减规律,五、土地市场理论,(一)考试目的 测试应考人员对土地市场理论的理解掌握程度。 (二)考试基本要求 掌握:土地供给与需求的特征; 熟悉:土地供给种类与方式,土地需求的种类与方式,土地供需平衡原理; 了解:
9、我国土地供需关系的特点。 (三)考试范围 1、土地供给 (1)土地供给的特征 (2)土地供给的方式 2、土地需求 (1)土地需求的特征 (2)土地需求的种类 3、土地供需平衡原理,供给和需求的概念,供给 土地的自然供给:是指土地资源的自然存量 土地资源的经济供给:仅指自然供给中人类利用的部分。 当人们对土地用途产生需求,并赋予一定价值时,或者愿意承担开发成本在内的成本时,土地资源就具有经济意义了。 土地资源的经济供给反映了土地资源的自然稀缺性或丰裕度及它们的相对可进入性和总的利用能力。经济供给最终受限于总的自然供给量。 需求:人们需要并愿意购买的商品数量。 土地资源的大多数需求是派生需求。,土
10、地供求关系的特殊性,土地的长期供给曲线 假设:长期的人口增长率一致,长期的技术改进循序渐进,将土地新供给投入使用所需成本,由世界固定的土地面积所确定的扩展自然极限,用于生产的土地数量,S,S,第四部分 土地估价方法,一、土地估价的概念 二、土地估价的原则 三、土地估价的基本步骤 四、收益还原法 五、市场比较法 六、成本逼近法 七、剩余法 八、路线价法 九、基准地价系数修正法 十、地价确定方法,一、土地估价概念,(一)考试目的 测试应考人员对土地估价的定义、作用及现实意义理解与掌握程度。 (二)考试基本要求 掌握:土地估价的定义、作用; 熟悉:土地估价的现实意义,土地估价的使用方向; 了解:我国
11、土地估价的产生背景和发展过程。 (三)考试范围 1、土地估价的定义 2、土地估价的作用及现实意义 3、土地估价的使用方向 4、我国土地估价的产生背景和发展过程 04教材P1314,二、土地估价的原则,(一)考试目的 测试应考人员对土地估价原则内涵的理解与掌握程度。 (二)考试基本要求 掌握:土地估价原则内涵; 熟悉:土地估价各原则的适用范围及注意点; 了解:土地估价各原则的理论依据和产生背景。,二、土地估价的原则,(三)考试范围 1、土地估价原则 (1)预期收益原则 (2)替代原则 (3)最有效利用原则 (4)供需原则 (5)报酬递增递减原则 (6)贡献原则 (7)变动原则 (8)合法原则 2
12、、不同估价原则适用范围及注意点 3、土地估价各原则的理论依据和产生背景,三、土地估价的基本步骤,(一)考试目的 测试应考人员对土地估价整体把握能力及对各步骤的技术要点的理解与掌握程度。 (二)考试基本要求 掌握:土地估价步骤及逻辑关系; 熟悉:土地估价各步骤的技术要点; 了解:土地估价各步骤在实际工作中不同情况的处理。,三、土地估价的基本步骤,(三)考试范围 1、土地估价基本步骤 (1)确定估价基本事项 (2)拟订估价作业计划 (3)收集资料实地踏勘 (4)分析整理相关资料 (5)选定方法试算价格 (6)确定宗地估价结果 (7)撰写估价报告书 2、各步骤内容、作用及相互关系 3、土地估价各步骤
13、在实际工作中不同情况的处理,四、收益还原法,(一)考试目的 测试应考人员对收益还原法的基本原理及其应用的理解与掌握程度。 (二)考试基本要求 掌握:收益还原法的概念、特点、公式、估价步骤、应用要求及各种参数确定方法; 熟悉:收益还原法的适用范围。 04教材P178204,(三)考试范围,1、收益还原法概念 收益还原法是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上,以一定的还原率,将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。 2、收益还原法的基本公式 (1)公式的内涵 (2)公式的表达式 (3)公式各变量的含义 3、收益还原法不同情况下的公式 (1)预期纯收益不变情况下的公式 (2)
14、预期纯收益变化情况下的公式 (4)还原率变化情况下的公式 (5)收益年期不同情况下的公式 (6)不同公式的应用条件,(三)考试范围,4、收益还原法估价的基本步骤 (1)总收益测算的项目和方法 (2)总费用测算的项目和方法 (3)不同条件下纯收益测算方法 (4)还原率的概念、类型、主要影响因素及确定方法等 (5)评估价格计算公式的选择和估价结果的确定,收益还原法,收益还原法(Income Capitalization Method) 折现的概念 两个关键问题: 一是预期纯收益:预期纯收益的变化规律 二是还原率:还原率的变化对地价的影响 基本观点是:不动产价格是其预期纯收益的购买价格 前提:财产应
15、具有永续利用性,能在使用期内不断产生收益 基本原理:地价是地租的资本化,是提前支付的地租 适用原则:最有效使用原则 收益分配原则 预期收益原则 基本公式 适用范围:商业经营性不动产、出租不动产、投资性不动产,折现率为8%时年收益1000元在70内的折现值 地价为1000元在还原率8%时在70年内的修正值,地价1000元/平方米在不同还原率下折为40年的价格,成本和收益,成本和收益,地租和利润,经营成本,年,年,地租和利润,经营成本,收益还原法估价的步骤,一、测算总收益 总收益的测算应考虑以下问题: 不动产的总收益应是在良好的经营使用条件下所产生的 收益必须是持续且有规则地产生 应为安全、确实、
16、可靠的收益 必须是针对评估对象本身所带来的收益 关于客观收益与实际收益 根据不动产的经营使用方式及不动产构成,收益形式有: 土地出租的租金 房地产出租租金 不动产经营收益 以土地(不动产)入股的股息,二、测算总费用 以土地出租的租金为基础计算费用 土地使用使用税 管理费 维护费 以房地产出租租金为基础计算费用 成本租金:不动产在出租过程所应支付的费用 年折旧费 管理费 维修费 保险费 房产税 以不动产经营收益为基础计算费用 有关不动产经营使用过程中的费用,有两种方法: 一是以企业财务报表为准计算; 二是以企业实际经营过程进行计算 以土地(不动产)入股股息为基础计算费用,收益还原法估价的步骤,三
17、、求取纯收益 纯收益=总收益总费用 四、确定适当的还原率 还原率确定的方法: 租价比=不动产租金/不动产价格 社会平均利润率,或行业利润率,或投资利润率 存款或贷款利息率 关于实质利率:纯粹的利息、风险的贴补、通货膨胀 五、选择适当的公式求取不动产价格 根据纯收益的变化规律和不动产使用年期等,选择适当的公式计算不动产价格,收益还原法估价的步骤,不同条件下收益还原法应用,评估房地产价格 评估土地价格 计算房地产总收益 计算总费用 计算不动产总纯收益 计算建筑物现值和建筑物纯收益 计算土地纯收益 确定土地还原率 计算土地价格 评估房屋价格,五、市场比较法,(一)考试目的 测试应考人员对市场比较法的
18、原理和特点理解与掌握程度。 (二)考试基本要求 掌握:市场比较法的概念、原理、公式及估价步骤,主要参数的确定方法; 熟悉:市场比较法的特征、适用范围及应用要求; 了解:市场比较法的发展过程及在国外的使用。,市场比较法,概念 基本原理:替代原则 市场比较法的适用条件:市场比较发育 有足够数量的比较案例 比较对象与待估不动产之间具有可比性 比较价格应是正常交易价格 比较对象与估价对象之间价格差异应可以进行修正 市场比较法的公式 04教材P207212 基本原理:待估/案例,有关概念(04教材P206207),类似宗地 比较宗地 标准宗地 估价期日 交易情况修正 容积率 区域因素 个别因素 地价指数
19、 区域分析 相邻区域 类似区域,市场比较法的步骤,1、调查与选择比较案例 收集的途径:政府部门、估价机构、实地调查、报刊杂志、中介代理 案例收集与选择一般要求: 用途相同 建筑物结构相同 近邻地区或类似地区 价格类型相同 交易时间接近 应尽量为正常交易 总之,案例选择应由近而远、由同质到异质 案例条件的描述应准确、全面、具体、量化,2、确定价格比较基准 3、交易情况修正 对特殊交易和不正常的交易应进行情况补正 有特别利害关系者之间的交易 特殊的交易方式 有特别动机的交易:急买、急卖、畸零地买卖 税费转嫁的交易 对交易对象有特殊好恶的交易 4、估价期日修正,市场比较法的步骤,5、区域因素修正 环
20、境条件:好的环境条件,副作用环境 区位条件:地理位置、相对位置 交通条件:公共交通,过境交通 规划条件:容积率、建筑密度 基础设施 6、个别因素修正 地块形状、地势、地质、宗地基础设施条件、土地使用权年限等 7、其他相关修正 8、确定比准价格 简单平均,加权平均,任取一个,其它,市场比较法的步骤,六、成本逼近法,(一)考试目的 测试应考人员对成本逼近法的基本原理及其应用的理解与掌握程度。 (二)考试基本要求 掌握:成本逼近法的概念、公式、估价步骤及各项成本测算; 熟悉:成本逼近法的应用特点、适用范围及要求; 了解:成本逼近法的应用限制。,成本逼近法,成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为
21、主要依据,再加上一定的利润、利息、应交纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。 与成本法(或重置成本法)的区别 基本公式: 土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益 主要问题 成本与价格的关系,土地开发成本的市场接受性,成本逼近法估价步骤,1、测算土地取得费 土地取得费是指用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用,计算过程中应有明确的取费依据,分三种情况: 征用农村集体土地时,土地取得费就是征地费用 城镇国有土地的土地取得费可按拆迁安置费计算 从市场购入土地时,土地取得费就是土地购买价格,2、确定土地开发费 土地开发费按该区域土地平均开发程度下需投入的各项客
22、观费用计算。 宗地红线外的土地开发费要客观计算道路费、基础设施配套费、公用设施配套费和小区开发费;宗地红线内的土地开发费一般有土地平整费和小设施配套费。 根据估价目的和投资主体不同,宗地红线内的小设施配套费是否计入也不同。,成本逼近法估价步骤,关于土地开发程度设定,无法确定宗地内外 宗地外的设施远离宗地红线,即宗地外也有部分设施是由企业建的 宗地红线内外的开发程度不一致 红线外比红线内低 红线外比红线内高 红线内外都有,但并不相连 企业重组中大厂套小厂开天窗,成本逼近法估价步骤,3、确定各项税费 根据不同情况,一般有:耕地占用税、耕地开垦费、新菜地开发建设基金、征地管理费、政府规定的教育基金及
23、其它有关税费等 4、计算土地开发利息 考虑开发周期、利息率及各种费用的计息方式 单利计息 复利计息 5、计算开发商利润 考虑开发周期、类型及地区条件确定利润率,按前3项计算利润,6、确定土地增值收益 土地增值=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润)土地增值收益率 7、修正并确定土地价格 土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值 注意修正的问题 区位等个别因素修正 年期修正 公共设施用地分摊 成熟度修正,成本逼近法估价步骤,七、剩余法,(一)考试目的 测试应考人员对剩余法的基本原理及其应用的理解与掌握程度。 (二)考试基本要求 掌握:剩余法的概念、公式、估价步骤及各项参
24、数的求取; 熟悉:剩余法的应用特点、适用范围;现金流量折现法和传统方法的区别; 了解:剩余法的应用领域。,剩余法,剩余法的概念 剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税金等费用后,以价格余额确定土地价格的方法 剩余法的基本原理 地价是地租的资本化,是地租的购买价格 一切地租都是剩余价值,是剩余劳动的产物 基本公式 土地价格=不动产预期售价-建筑总成本-利润-税费-利息,剩余法,剩余法的应用 确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格; 确定具体开发项目的预期利润; 确定开发项目中的最高控制成本费用。 剩余法的适用范围
25、 待开发土地(生地、毛地或熟地)和在建工程的估价; 现有房地产中地价的单独评估。,剩余法估价的步骤,最佳开发利用方式的确定 土地本身的内外部条件 规划的要求 土地使用者的实际土地利用计划 开发完成后不动产价值的测算 采用市场比较法、收益还原等方法评估房地产的总价 开发成本的计算测算建筑费用、专业费用、利息和税费 根据建筑结构、规模等确定 利息的计算 利息计算方式、计息期 利润的计算 根据开发类型、开发周期及地区条件确定适当利润率 计算土地价格,现金流量折现法与传统利息法的区别,前者是动态计算,后者基本上是静态计算 前者的计算公式中没有利息、利润两项,都不单独显现出来,而是隐含在折现过程中,即折
26、现率既包含安全收益部分(利息)、又包含风险收益部分(利润);而在后者的计算公式中,利息、利润两项都单独以“成本的方式”显现出来 前者严谨、全面;后者相对比较粗糙 理论上看,前者估算结果相对精确,但比较复杂;后者估算结果相对粗略,但比较简单。 但实践中,要具体情况具体分析,不一定现金流量折现法就比传统利息法可靠。,九、基准地价系数修正法,(一)考试目的 测试应试人员对基准地价系数修正法的理解与掌握程度。 (二)考试基本要求 掌握:基准地价系数修正法的概念、原理、公式、步骤; 熟悉:基准地价系数修正法的适用范围; 了解:农用地基准地价系数修正法的类型与基本步骤。,十、确定土地价格方法,(一)考试目
27、的 测试应试人员对在试算价格的基础上确定土地评估价格的方法的理解与掌握程度。 (二)考试基本要求 掌握:确定土地评估价格的基本步骤; 熟悉:地价确定各步骤的方法及要求。 (三)考试范围 1、地价确定的步骤 (1)估价过程检查 (2)不同方法估价结果分析 (3)估价值调整 (4)适应性分析 (5)准确性分析 (6)估价结果确定 2、地价确定各步骤的操作方法及要求,第五部分 土地估价实务,一、土地估价业务受理 二、确定土地估价事项 三、土地估价资料收集 四、土地估价现场调查 五、土地估价分析和方法选择 六、土地估价报告撰写 七、土地估价报告审核 八、常见目的土地估价 九、常见用途土地估价 十、不同
28、权利状况下的土地估价 十一、土地分等 十二、土地定级 十三、基准地价评估 十四、路线价评估 十五、征地区片综合地价评估,一、土地估价业务受理,(一)考试目的 测试应考人员掌握土地估价业务受理知识和土地估价委托协议的主要内容的程度。 (二)考试基本要求 掌握:土地估价业务获取的途径和土地估价业务受理中应注意的问题; 熟悉:土地估价委托协议(合同)的主要内容。 了解:土地估价的业务范围和我国土地估价发展的历史沿革。 (三)考试范围 1、土地估价业务获取的途径 2、土地估价业务受理及应注意的问题 3、签订土地估价委托协议的重要性 4、土地估价委托协议(合同)的主要内容 5、土地估价的业务范围 6、我
29、国土地估价发展的历史沿革,二、确定土地估价事项,(一)考试目的 测试应考人员掌握确定土地估价事项的能力。 (二)考试基本要求 掌握:确定土地估价对象的主要内容和方法; 熟悉:土地估价目的的确定和地价定义描述; 了解:土地估价中需要特别说明的事项。 (三)考试范围 1、确定估价对象 2、确定土地估价目的 3、界定土地价格定义 4、土地估价中特别事项的内容与一般界定方式,三、土地估价资料收集,(一)考试目的 测试应考人员土地估价资料的收集和整理的能力。 (二)考试基本要求 掌握:土地估价资料的种类和主要内容; 熟悉:土地估价资料的收集和整理的方法; 了解:其他辅助资料的收集。 (三)考试范围 1、
30、土地估价所需资料 (1)权属资料及其内容 (2)地籍图的基本要素 (3)工程建设图纸的种类 (4)总平面图的基本要素 (5)市政管线图的种类及基本要素 (6)区域规划图及资料的基本内容 (7)土地交易资料基本要求 2、资料收集的方法及要求 3、其他辅助资料的收集,四、土地估价现场调查,(一)考试目的 测试应考人员土地估价现场调查的能力。 (二)考试基本要求 掌握:土地估价现场调查的目的和内容; 熟悉:土地估价现场调查的方法和要求。 (三)考试范围 1、现场调查的目的 2、现场调查的内容 (1)查证核实的内容 (2)土地实体状况查勘内容 (3)周边环境状况调查内容 3、现场调查的方法 4、现场调
31、查资料,五、土地估价分析和估价方法选择,(一)考试目的 测试应考人员对土地估价技术要点、技术思路、影响土地价格的有关因素和土地估价原则等的分析能力以及估价方法的选择运用知识的掌握程度。 (二)考试基本要求 掌握:分析确定土地估价技术思路的原则,土地估价目的的判断对土地估价方法、估价参数的选择以及估价过程处理的影响,土地权利资料分析要领以及有关因素资料分析的内容,土地估价原则的选择,土地估价其他主要事项的内容,土地估价方法的选择的原则和综合运用; 熟悉:土地市场状况的分析,土地估价的假设和限制条件的分析和确定。,五、土地估价分析和估价方法选择,(三)考试范围 1、分析确定土地估价技术思路的原则
32、2、土地估价目的判断及对土地估价方法、估价参数的选择以及估价过程处理的影响 3、土地权利资料的分析要领 4、土地估价的影响因素分析内容与方法 5、土地估价的假设和限制条件分析 6、土地估价适用原则的分析 7、各种土地估价方法的选择的原则和综合运用 8、土地市场分析的内容及方法,六、土地估价报告撰写,(一)考试目的 测试应考人员对土地估价报告的撰写和使用方面知识掌握的程度。 (二)考试基本要求 掌握:土地估价报告书的作用、构成、形式、格式、撰写、使用和估价报告的归档; 熟悉:土地估价报告书的内容; 了解;土地估价档案管理知识。 (三)考试范围 1、土地估价报告书的作用 2、土地估价报告书的构成
33、3、土地估价报告书的形式 4、土地估价报告书的格式 5、土地估价报告书的使用 6、土地估价报告和土地估价技术报告的内容及规范格式要求 7、土地估价报告的归档和档案管理,七、土地估价报告审核,(一)考试目的 测试应考人员对土地估价报告书的质量的认知程度。 (二)考试基本要求 掌握:土地估价报告书审核的目的和土地估价报告的质量; 熟悉:土地估价报告书审核的内容和方法; 了解;土地估价报告的评价。 (三)考试范围 1、土地估价报告审核的目的 2、土地估价报告的质量 3、土地估价报告审核的内容 4、土地估价报告审核的方法 5、土地估价报告的评价,八、常见目的下土地估价,(一)考试目的 测试应考人员对各
34、种常见土地估价目的下的土地估价的特点的认知程度。 (二)考试基本要求 掌握:常见土地估价目的和相应评估价格类别的判断; 熟悉:各种常见土地估价目的下土地估价的主要原则确定,估价方法选择,主要技术参数选择,价格确定方法的特点。,八、常见目的下土地估价,(三)考试范围 1、各种常见的土地估价目的 (1)以国有土地使用权出让、转让、租赁、收回、收购储备、作价入股、清产核资等为目的的土地估价,包括国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让价格评估 (2)以集体土地所有权征收补偿、集体土地使用权作价入股和转让等目的的土地估价 (3)以土地使用权抵押为目的的估价 (4)以企业设立、重组、改制、上市、增资扩股、产权
35、交易、资产置换、合并、分立、破产、关闭、清算等经济活动为目的的土地估价 (5)以确定和更新城镇基准地价、标定地价为目的的土地估价 (6)以城市地价动态监测为目的的土地估价 (7)农用地分等定级和划分农用地综合区片价为目的的土地估价 (8)以土地增值税等有关不动产税费征收为目的的估价 (9)以司法鉴定为目的土地估价 2、各种常见土地估价目的下土地价格类别的判断和估价的主要原则确定 3、各种常见土地估价目的下价格评估价方法选择 4、各种常见土地估价目的下土地估价的主要技术参数选择 5、各种常见土地估价目的下土地估价的价格确定方法的特点,九、常见用途土地估价,(一)考试目的 测试考生对不同用途土地估
36、价的特点、价格影响因素及估价技术思路和估价方法应用的掌握程度。 (二)考试基本要求 掌握:居住、工业、商业、办公等用地估价的特点、价格影响因素及估价技术思路和估价方法应用; 熟悉:教育、科技、文化、卫生、体育等项用地估价的特点,价格影响因素及估价技术思路和估价方法应用; 了解:耕地、林地、草地、水面估价的一般特点、价格影响因素及估价技术思路与方法应用。,十、土地分等,(一)考试目的 测试应考人员对城镇土地和农用地分等知识与技能的掌握程度。 (二)考试基本要求 掌握:基本概念,城镇土地和农用地分等的方法,不同城镇土地和农用地土地等别影响因素; 熟悉:土地等级价的关系,城镇土地和农用地分等程序,城
37、镇土地和农用地分等因素选择,权重确定与量化方法; 了解:农用地自然质量等指数计算,土地利用系数,土地经济系数,农用地标准耕作制度。,十、土地分等,(三)考试范围 1、城镇土地分等 (1)城镇土地分等的概念和原理 (2)城镇土地分等的因素因子体系 (3)城镇土地分等的技术路线和程序 (4)城镇土地分等的因素因子分值计算方法 (5)城镇土地分等的因素因子权重确定方法 (6)城镇土地等别划分方法 2、农用地分等 (1)基本概念:农用地、农用地分等定级、标准耕作制度、农用地自然等别、农用地利用等别、农用地等别、基准作物、指定作物、光温生产潜力、气候生产潜力、标准样地等 (2)农用地分等的原则 (3)农
38、用地分等的方法 (4)农用地分等的程序 (5)农用地分等单元划分原则与方法 (6)土地利用系数计算方法 (7)土地经济系数计算方法,十一、土地定级,(一)考试目的 测试应考人员对城镇土地和农用地定级知识与技能的掌握程度。 (二)考试基本要求 掌握:基本概念,城镇土地和农用地定级的方法,不同城镇土地和农用地类型土地级别影响因素; 熟悉:城镇土地和农用地定级程序,城镇土地和农用地定级因素选择、权重确定与量化方法; 了解:城市土地质量。,十一、土地定级,(三)考试范围 1、城镇土地定级 (1)城镇土地定级的概念和原理 (2)城镇土地定级的因素因子体系 (3)城镇土地定级的技术路线和程序 (4)城镇土
39、地定级的因素因子分值计算方法 (5)城镇土地定级的因素因子权重确定方法 (6)城镇土地级别划分方法 2、农用地定级 (1)基本概念:农用地定级、标准耕作制度、农用地级别等 (2)农用地等级价的关系 (3)农用地定级的原则 (4)农用地定级的程序 (5)农用地定级的方法 (6)农用地定级单元划分原则与方法,十二、基准地价评估,(一)考试目的 测试应考人员对城镇基准地价和农用地基准地价评估知识的掌握程度,对城镇基准地价和农用地基准地价概念,评估的基本原理、技术路线、程序与方法等知识的理解和运用能力。 (二)考试基本要求 掌握:城镇基准地价和农用地基准地价概念和评估的基本原理,城镇基准地价和农用地基
40、准地价评估的技术路线、程序和方法; 熟悉:城镇基准地价和农用地基准地价评估外业调查的方法与要求,城镇基准地价和农用地基准地价的确定、修正系数表的编制,城镇基准地价和农用地基准地价更新的技术途径及方法; 了解:城镇基准地价和农用地基准地价评估内业处理方法。,基准地价,基准地价的概念 基准地价是对城镇各级土地或均质地域内,分别对商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积的平均价格 基准地价的特性 区域性:反映一定区域的价格 分用途性:不同用途分别评估 基础性:反映一定地区的地价基础水平 平均性:一定的区域的平均价格水平 时效性:不同时期价格会变化,需定期进行更新 政策性:反映一定地区的
41、土地开发及土地市场政策,基准地价的作用 指导和规范土地市场,以形成良好的市场秩序 显示和检验城市土地利用状况 有利于加强政府对土地及土地市场的宏观调控 为政府征收有关税费提供依据 基准地价评估的技术路线 以土地定级(或影响地价的土地条件和因素划分均质地域)为基础,用市场交易价格等资料评估基准地价; 以土地定级为基础,土地收益为依据,市场交易资料为参考评估基准地价。,基准地价,基准地价修正系数表,基准地价修正系数表是采用替代原理,建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系,编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系,以便能在宗地条件调查的基础上,按对应的修正系数评估出宗地地价
42、基准地价修正系数表编制步骤如下: 宗地地价影响因素选择 确定各影响因素的权重 各因素影响地价修正幅度值的计算 (Inh-Ilb)/Ilb100% 2(Ilb-Inl)/Ilb100% 计算并编制基准地价修正系数表 F1i=F1Wi Fi=FWi 编制基准地价修正因素说明表,基准地价系数修正法的步骤,基准地价成果介绍:包括基准地价的评估及公布时间、批准文号、批准机关、基准地价内涵及其利用基准地价计算宗地价格的公式等 待估宗地所处级别及基准地价确定:说明宗地位置、用途及估价对象所在级别或区域的基准地价和对应的因素修正系数表及因素条件说明表,并注明来源及依据 待估宗地影响因素调查分析与修正系数确定
43、年期修正的公式与方法 期日修正的依据、参数确定、方法 容积率修正的依据、参数确定、方法 开发程度及其它因素修正 修正确定宗地价格,农用地基准地价修正法,根据农用地基准地价评估技术路线、结果等不同,有三种情况: 系数修正法 与城镇基准地价系数修正相同 定级指数模型评估法 是利用基准地价评估过程中所建立的定级指数与地价模型,通过评判待估农用地定级指数,并将其代入模型,测算出待估农用地价格的方法 基准地块法 采用基准地块法评估农用地宗地价格,是利用基准地价评估过程中已经建立的基准地块档案,通过比较修正评估出待估农用地价格的方法。 农用地估价规程(TD/T 10062003),农用地基准地价评估的技术
44、路线,样点地价平均法 在农用地定级基础上,用投入产出样点资料和市场交易样点资料评估并确定基准地价 定级指数模型法 在农用地定级基础上,根据定级指数、农用地市场交易资料和投入产出资料,建立地价测算模型,评估并确定基准地价 基准地块评估法 通过设置基准地块,并评估基准地块价格,根据基准地块价格评估并确定基准地价,十三、路线价评估,(一)考试目的 测试应考人员对路线价评估知识的掌握程度。 (二)考试基本要求 掌握:路线价的特点和评估范围选择条件、评估的基本原理和程序和基本表达形式; 熟悉:路线价修正体系建立的内容和方法。 (三)考试范围 1、路线价的特点和评估范围选择条件 2、路线价评估的基本原理
45、3、路线价评估的基本程序 4、路线价的基本表达形式 5、路线价修正体系建立的内容和方法,路线价法,路线价法的涵义 所谓路线价,是指对面临特定街道而接近性相等的市街土地,设定标准深度,求取在该深度上数宗地的平均单价,并附设于其所临接的路线上,此单价即称为路线价。然后据此路线价,再配合深度指数表和其它修正指数表,则可用数学方法算出临接同一街道的其它宗地地价,此种估价方法即称为路线价法 基本概念 标准深度 里地及里地线 深度指数表 路线价区段,路线价法则,四三二一法则 将标准深度100呎的普通临街地,与街道平行区分成四等分,即由临街面算起,第一个25呎的价值占路线价的40,第二个25呎的价值占路线价
46、的30,第三个25呎的价值占20,第四个25呎的价值占10。如果超过100呎,则超过100呎的第一个25呎的价值为路线价的9,以下依次类推为8、7、6等。 苏幕斯法则 100呎深的土地,临街50呎部分占全宗地总价的72.5,后半50呎部分占27.5,若再深50呎,则该宗地所增加的价值为15。,路线价法则,霍夫曼法则 深度100呎的宗地,在最初的50呎的价值应占全宗地价值的三分之二,则最初的25呎等于37.5,最初的一半,即50呎等于67,75呎等于87.7,全部的100呎等于100 哈柏法则 土地价值与其深度的平方根成正比。 路线价修正方法(04教材P294305),路线价估价法的特点与适用范
47、围,适用于同时对大量宗地进行估价,特别用于土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在大范围内对多宗土地进行估价的场合。一般仅适用于城市土地估价。 路线价估价法适用于市街地,主要用于商业繁华区域土地价格的评估,对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市,效果更佳。 路线价估价法需要较多的交易实例,且土地市场要规范。 路线价估价法能快速评估多宗土地的价格。 路线价估价法的精度与路线价及其修正体系密切相关。,十四、征地区片综合地价评估,(一)考试目的 测试应考人员对征地区片综合地价评估知识的认知程度。 (二)考试基本要求 掌握:征地区片综合地价的基本概念和特点; 熟悉:征地区片综合地价评估的基
48、本步骤、方法和综合区片地价的表达形式; 了解:征地区片综合地价在征地补偿估价中的应用和征地补偿制度改革的方向。 (三)考试范围 1、征地区片综合地价的基本概念 2、征地区片综合地价的特点 3、征地区片综合地价评估的基本步骤 4、征地区片综合地价评估的方法 5、征地区片综合地价的表达形式 6、征地区片综合地价在征地补偿估价中的应用,主要依据,国务院关于深化改革严格土地管理的决定(国发200428号) 关于完善征地补偿安置制度的指导意见(国土资发2004238号) 关于开展征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知(国土资发2005144号)及其附件征地统一年产值标准测算指导性意见和征地区片综
49、合地价测算指导性意见,基本原则,1、维护被征地农民合法权益原则。 2、同地同价原则。 3、协调平衡原则。同一区域的征地统一年产值标准与区片综合地价相衔接,新标准与原征地补偿标准相衔接,相邻区域的征地补偿标准相衔接。 4、公开听证原则,广泛听取有关部门、农村集体经济组织、农民及社会各方面的意见和建议,实行开门立法。,基本思路,改变过去按照“该耕地”产值补偿的思路,前置性标准 按区片确定补偿标准,不分地类(但需考虑地类差异的影响) 是执行标准,不设修正体系 征地区片综合地价是对土地的综合补偿,不包括地上附着物和青苗补偿 与现在的执行标准相衔接,遵循从高原则,但不宜提的太高,基本达到平稳过渡 强调区域间平衡,强调公开听证,区片价测算方法,征地区片价测算的基本方法 农地价格因素修正法 征地案例比较法 年产值倍数法等 实际操作时,要求应选择两种或者两种以上方法测算,并根据测算结果综合确定征地区片价。 另外,除上述几种基本方法外,各地可以根据实际情况采用其它合适的方法进行测算。 征地区片价测算以征地区片为单元进行。,THE END
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