2011郑州市郑东区商务金融地块可行性研究报告57p.doc
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1、郑州市郑东区商务金融地块可行性研究报告郑州市郑东区商务金融地块可行性分析报告二一一年三月目录第一节 项目概况21.1 项目区位21.2 经济技术指标4第二节 郑东新区城市规划62.1 郑东新区规划62.2 建设理念9第三节 郑州市房地产市场宏观分析113.1 郑州市房地产市场背景分析113.2 重点政策分析133.3 房地产行业发展分析153.4 房地产发展小结17第四节 郑州市房地产市场现状194.1 土地市场分析194.2 商品房市场分析234.3 郑东新区市场分析304.4 房地产整体市场小结32第五节 郑州区房地产主要楼盘项目调研情况345.1 住宅商品房市场情况345.2 住宅二手房
2、市场情况395.3 写字楼市场情况395.4 商业综合类项目市场情况46第六节 项目分析与构想516.1 项目SWOT分析516.2 项目营造思路517.1 方案比较567.2 方案经济测算主要指标对比57附件1:各方案详细测算表59第一节 项目概况1.1 项目区位郑政东出(2010)066号地块位于金水东路北、东风东路西。具体四至范围是:东至东风东路,南至金水东路,西至众旺路,北至正义路。该区域是郑州市的中央商务区,也是郑东新区的核心区,规划面积约3.45平方公里,是由两环60栋高层建筑组成的环形城市,内环建筑高80米,外环建筑高120米,两环之间是繁华、舒适的商业步行街和24小时不夜城。环
3、形建筑群中间布置有国际会展中心、河南省艺术中心和高达280米的会展宾馆等标志性建筑。地块航拍图 地块周边环境实景 地块内: 地块东:东风东路 地块南:金水东路1.2 经济技术指标本项目各项经济技术指标如下:挂牌编号郑政东出(2010)066号地块用地性质商务金融出让年限40年容积率6绿地率30%建设用地面积(平方米)127128.47总建筑面积(平方米)762770.8备注:1、该地块挂牌出让的详细资料和具体要求,见挂牌出让文件。但因挂牌出让文件需于2011年3月22日-2011年4月18日之间方能取得,故目前本报告中无法体现详细要求(已委托合作方购买,并快递给我公司);2、挂牌起始价、保证金
4、和增加幅度:本地块挂牌出让起始价为88960万元,竞买保证金为63000万元,增价幅度为500万元。可见,政府对该地块的重视程度及未来价格提升空间的良好预期;3、申请人可于2011年4月8日至2011年4月18日12时前,提出书面申请,交纳保证金的截止时间为2011年4月18日12时;对于符合条件的,将在2011年4月18日12时前予以确认;4、本次挂牌报价时间和地点:1)挂牌期限:2011年4月8日至2011年4月19日;2)报价时间:011年4月8日至2011年4月19日,截止时间为4月19日16时;5、挂牌时间截止时,有竞买人表示愿意继续竞价,转入现场竞价,通过现场竞价确定竞得人。6、特
5、别注意事项:“价高者得”原则确定竞得人。第二节 郑东新区城市规划2.1 郑东新区规划郑东新区是是河南省委、省政府推进城市化建设,把郑州打造成为国家区域中心城市而采取的一项重要举措。根据郑州市总体规划(1995年至2010年),由日本黑川纪章事务所进行方案设计的新区规划,引入生态城市、环形城市、共生城市、新陈代谢城市、地域文化城市等先进的发展理念,远景概念范围115平方公里(其中起步区33平方公里),规划总人口120万人。郑东新区主要包括中央商务区、商住物流区、龙湖区、龙子湖高校园区、科技物流园区等功能组团。目前,郑东新区从行政区划上尚属于郑州市金水区,但实际为独立运营单位。其具体规划如下:2.
6、1.1 规划的背景和过程开发建设郑东新区是省委省政府、市委市政府为更好应对中国加入WTO所带来的机遇和挑战,尽快适应经济全球化的发展潮流,稳步推进城市化进程,提升城市品位,为把郑州建设成为国家区域性中心城市而采取的重要举措。按照1998年国务院批复的郑州城市总体规划(1995年至2010年)的要求,郑州市区人口发展长远目标为500600万,城市化水平达7080%。目前,郑州中心城区规模偏小,而且受陇海、京广铁路交叉分割,拓展空间受到制约,与近亿人口大省省会城市的地位和建设全国区域性中心城市的目标远不相适应,因而必须寻求新的发展空间,按照21世纪国际现代化城市的功能要求对省会郑州总体规划进行完善
7、、修编,这是规划郑东新区的主要背景。在这个前提下,为了保证郑东新区规划体现新世纪、新郑州、高起点、高品位的要求,我们于2001年9月对郑东新区远景总体概念规划采取国际招标的方法进行。经过多方考察和商务谈判,选定日本黑川纪章事务所、法国夏氏事务所、美国SASAKI公司、中国城市规划设计院等11家单位参与规划设计竞争。经以中国建筑学会理事长(原建设部副部长)宋春华和建设部总规划师陈晓丽为评审组长的30多位国内外专家反复评审,日本黑川纪章方案以其先进的理念和独具魅力的设计获得专家们的一致好评,最终脱颖而出。随之,我们将规划方案向社会公开展示并进行了问卷调查,90%以上市民赞同黑川方案。在此基础上,2
8、002年3月市人大常委会通过决议,以地方法规形式对规划方案予以确认。我们将方案及时向省委、省政府领导作了汇报,并按照有关法定程序,经过逐级审批,报国务院备案。(2002年7月在世界建筑师联盟年会上,黑川纪章先生因设计郑东新区规划等方案而获得首届“城市规划设计杰出奖”)。2.1.2 规划的内容郑东新区远景概念规划范围150平方公里(其中起步区33平方公里),西起原107国道,东至京珠高速公路,北起连霍高速公路,南至机场快速路。共分六个功能区:(1)CBD,是郑州市的中央商务区,也是郑东新区的核心区,规划面积约3.45平方公里,是由两环60栋高层建筑组成的环形城市,内环建筑高80米,外环建筑高12
9、0米,两环之间是繁华、舒适的商业步行街和24小时不夜城。环形建筑群中间布置有国际会展中心、河南省艺术中心和高达280米的会展宾馆等标志性建筑。(2)商住物流区,是CBD的功能支撑区,规划面积约23平方公里,是以机关单位、公益设施、现代服务业及批发、物流、居住等功能为主体的综合区。(3)龙湖区,规划面积约40平方公里,其中龙湖规划面积约6.08平方公里左右,是郑东新区规划的点晴之笔,与流经市区的几条河流、郑州国家森林公园等构成城市生态区。伸入龙湖的半岛为CBD副中心,规划面积约0.48平方公里;CBD副中心是由高度为100米的写字楼、宾馆和特色住宅等组成的另一个环形城市,其间有湖中湖,是商务、居
10、住、旅游、娱乐和休闲的胜地。CBD中心和CBD副中心通过3.7公里长的运河相连,形成一个“如意”型,运河两岸是45米高的建筑。(4)龙子湖高校园区,规划面积约22平方公里,主要由高等院校组成。高校园区内规划有龙子湖,取“望子成龙”之意。湖面伸入各大学校区,湖中有近两千亩的湖心岛,岛上规划有图书馆、体育场等公共设施。龙子湖通过运河与龙湖及其他河渠相连,是郑东新区生态水系的重要组成部分,也为高校园区的莘莘学子们创造了优美独特的学习和生活环境。(5)科技物流园区,规划面积约18平方公里,主要用于安排科研院所和公路物流港等物流产业项目。(6)国家郑州经济技术开发区,规划面积约50平方公里,已开发15平
11、方公里左右,是郑东新区的工业支撑区。六个功能区相辅相成,相得益彰,使郑东新区成为既有优美的生态景观、人居环境和良好的城市形象,又兼具强劲产业支撑和雄厚发展实力的新城区。2.1.3 规划的特色规划引入先进的城市发展理念,风格独特,靓点突出。主要表现在五个方面:一是生态城市。通过道路、河渠、湖泊的绿化建设构建生态回廊,并将龙湖生物圈与嵩山生物圈、黄河生物圈有机相连,形成生态城市。二是环形城市。通过规划科学、布局合理的环形道路及CBD和CBD副中心的环形建筑群形成了一个独具魅力的环形城市。三是共生城市。新区规划重视城市发展与自然生态保护相协调和保持历史、现实与未来的延续性,体现了新区与老城、传统与现
12、代、城市与自然、人与其他生物的和谐共生。四是新陈代谢城市。借用生物学的概念,通过组团式发展、营造良好的生态系统,促进城市的可持续发展,体现了新陈代谢的理念。五是地域文化城市。规划体现了东方文化特别是中原文化特色,根据龙的传说及湖的形态,把规划中的人工湖取名为龙湖;CBD和CBD副中心两个环形城市,通过运河连结,构成象征吉祥和谐的巨型“如意”;六棱塔形的会展宾馆及引入我国传统的“四合院”、“九宫格”式建筑理念的商住建设等,彰显出浓厚的传统文化内涵、鲜明的城市个性和独特的城市空间形象。2.2 建设理念郑东新区建设理念:打造一个“生态城市、共生城市、新陈代谢城市、环形城市”的现代化新城。2.3 建设
13、进展1、截至目前,郑东新区景观绿化面积达1400万平方米,建设城市公园40多个,整体规划绿化率达到49.66%,人均绿地47.11平方米,其中CBD绿化率突破51%。2、目前郑东新区已建成小学5所、中学4所、幼儿园6所,中小学在校学生近1万人,初步形成了较为完备的现代教育体系。同时,15所高校组成的龙子湖高校园区,使郑东新区成为高级人才最集中的区域;省疾控中心、市紧急救援中心建成投入使用,省直三院、颐和医院基本建成即将投用,洛阳正骨医院和市儿童医院开工建设,10余个医疗卫生网点投入运行,综合医疗卫生服务网络正在形成;建成了10个社区和社区服务站,数字化社区建设取得成效。社会保障体系不断健全,居
14、民医保参保人数累计突破3万人。 3、目前,已有3000家企业在郑东新区注册,日本日立、荷兰马士基、美国强生、中石油、中石化等25家世界500强企业和47家国内500强企业在郑东新区设立了分支机构或参与项目投资、管理。仅2010年,就有近900家企业进驻东区;CBD已确定进驻各类金融机构73家,实际入驻68家,其中省级银行总部6家,金融业态基本涵盖金融所有领域,金融集聚区建设卓有成效;河南煤化工集团、平煤神马能化集团、河南中烟3家营业额超千亿的大型企业总部已入驻东区,华能、大唐、国电、华电、中电投等5大发电集团河南分部等全部落户东区,总部经济渐成规模;喜来登、万豪、丽笙等国际一线品牌酒店先后在东
15、区投资经营。在建和建成的五星级酒店客房数突破1800间,五星级酒店规模超过老城区总和;4、2010年郑东新区固定资产投资首次破200亿元,年度财政总收入首次破百亿元。固定资产投资达220.36亿元,同比增长约47.97 %;完成地方财政收入81.91亿元,同比增长154.61%,其中一般预算收入完成22.09亿元,同比增长112.64%。全年新开工项目62个,同比增长近两倍。固定资产投资、地方财政收入、地方一般预算收入和出口总值四项指标增幅均居全市第一,新开工项目数和增幅达历史新高,东区进入了开发建设以来的最好时期。第三节 郑州市房地产市场宏观分析3.1 郑州市房地产市场背景分析3.1.1 国
16、内生产总值经济增长进入加速通道2010年郑州经济依然保持快速稳定增长,截止2010年前三季度郑州市GDP总量达到2753.3亿元,同比增长13.0%,比09年同期经济增速加快4个百分点。其中,第一产业增加值99.4亿元,同比增长3.2%;第二产业增加值1512.1亿元,同比增长15.9%;第三产业增加值1141.8亿元,同比增长10.0%。以房地产为主的固定资产投资在经济增长中仍起到举足轻重的作用,前三季度,全社会固定资产投资完成1928.3亿元,同比增长20.8%,占GDP一半以上。郑州市国内生产总值历年走势近几年郑州的国内生产总值一直维持较好的增长状态。从2004年中央提出“中部崛起”开始
17、,郑州市加大了投资和出口力度,GDP增长幅度保持了较高的增长率实现了经济的快速增长。08、09年受次贷危机影响经济增长速度有所放缓,但通过政府加大投资、刺激社会消费等一系列有限措施,2010年经济依然保持了快速增长。3.1.2 居民收入城乡居民收入进一步提高城乡居民收入进一步提高,2010年前三季度郑州市城镇居民可支配收入达到14093元,同比增长了9.4%,相比上半年增速提高了0.1个百分点,增长速度有所放缓。郑州市城镇人均可支配收入历年走势受国际低迷的经济环境和国内通胀的影响,居民收入也受到不同程度的影响,但是在国家系列政策支持以及国家4万亿资金进行基础建设的刺激下,经济亦会稳定发展,居民
18、收入的增长亦会得到保障,居民收入的增长必然带动消费需求的扩张,进而对宏观经济发展起到良好的促进作用,亦是房地产的发展砥柱力量的保证。3.1.3 产业结构第二产业占主导地位,第三产业亟需发展2010年二、三产业仍是郑州经济的支柱。2010年前三季度,第二产业生产总值占GDP比重为54.9%,比2009年全年指标上涨了0.4个百分点;而第三产业前三季度对GDP的贡献为41.5%。郑州国民经济三产业占GDP比重走势 从郑州目前状况来看,第二产业一定时期内在经济发展中仍扮演“老大”的角色。但从长期来看,产业结构显然有待调整,毕竟第三产业才是最终发展方向。而且从行业角度来讲,只有第三产业的发展才能更有效
19、的带动房地产业的繁荣。3.2 重点政策分析3.2.1 郑州市关于容积率指标计算规则的通知规则规定:一、当住宅建筑层高大于等于4.5米时,不论层内是否有隔层,计算容积率时,建筑面积均按该层面积乘以1.5倍计算 ;二、当办公建筑层高大于等于4.8米时,不论层内是否有隔层,计算容积率指标时,建筑面积均按该层面积乘以1.5倍计算;三、当商业建筑层高大于等于5米,计算容积率指标时,建筑面积均按该标准层面积的1.5倍计算;四、计算有阳台建筑的容积率指标时,阳台部分建筑面积的计算值按照其水平投影面积的一半计算,其数值单列并计入地块容积率;五、当飘窗突出外墙的距离不大于0.6米、高度不大于2.2米、窗台高度不
20、小于0.4米时,可不计入容积率等八项内容;此政策的出台,将遏制开发商通过打“擦边球”的增容方式来增加建筑面积。但同也限制了户型产品的“功能性及创意性设计”。户型设计将愈趋于同质化,户型在市场竞争中的优势将大大减小。3.2.2 从2011年2月起,小区地下室、地下车库等地下空间开发前,开发商需要按地价的20%缴纳土地出让金,才能拥有地下空间使用权及相关产权。随着国家土地资源的日益紧缺,为了鼓励和提高开发商对土地地下空间的开发和利用,同时也为了使开发企业能为社区提供更加充足的配套(车位)资源,因此出台了此政策。从政府角度:可以增加财政收入;可以提高土地利用率;可以引导开发商对地下空间的利用,加大社
21、区的公共配套(车位等)可以鼓励开发商参与到社会地下公共配套的建设;可以对地下空间进行产权保护。从开发商的角度:开发商会加大对地下空间的利用,增多地下车位的建设,以平摊地下成本;开发商的整体开发工期有可能会延长,前期整体投入会较大。从市场的角度:有利于小区的配套设施增加;由于开发成本的增加,车位(储藏室)等地下空间和地上物业因此价格会上涨。3.2.3 2011年3月2日,郑州市人民政府关于贯彻落实国办发20111号文件精神进一步加强房地产市场宏观调控工作的通知,明确房地产限购细则,扩大限购范围。一、落实政府责任,建立健全问责机制(一)努力控制新建住房价格。(二)切实落实住房保障目标任务。二、强化
22、住房保障,逐步改善中低收入家庭的居住条件(三)加快保障性安居工程建设。(四)大力发展公共租赁住房。三、加强税收征管和信贷管理,进一步合理引导住房需求(五)加强税收征管。(六)认真执行差别化信贷政策。(七)严格执行限购政策。四、增加土地供应,进一步严格用地管理(八)切实加大住房用地有效供应。(九)加强土地市场准入资格和资金来源审查。五、实施服务企业活动,积极推进项目开发建设(十)落实企业首席服务官制度。(十一)加快住房项目审批。六、加强市场监管,坚持和强化舆论引导(十二)加强保障性住房建设管理。(十三)加强对房地产项目的监督检查。(十四)加大对违法违规行为的查处力度。(十五)强化舆论宣传和正面引
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