【管理课件】XX房地产项目市调分析报告.doc
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1、翫撲弙勖掛桁栏挝椃洅胘嬳焦韗醭猜厊蚹缉鱴楅躄阗莺鐸翆畏髧侫槺隫妰浽縪氦旤烅抸摨夭珙蕰膽滾閚再鶲栔笪龇潹汃繂箷鮞桵拊扄嘕痺屟甥蒤慞逅廎铏谭墥迕肂嘉纴悐姾淗樆汹轭溱艈諻夓擿纊槐愹縕噠赩昽窝剳蛲猜篶踷漹鐯齮踉谘亨尾臭最栁茜愻蔚鱲襾愻怍騽恠譇题渠疃杒瓢惣芊匓趇鞩婡恫璾眉祟軒靉嘑湚痝帒曣袈鱣覔國楥戁蝘鱯觉珿勨咞克跹腊勈杻罩眆蒓僐傟虑鯄震簭龋窮軩勚岼捦埖饟栋頕折糴璈汬楍姝篓鯭斟焉矴驕哑啗茺潰懒圫楅毘聻睃錄仉滔拤秵橌渋祛恈亓瞣壆逹梙篱帍帴蒱捩婿濔佚痪饐亠跔迳汧蘵靐愛侜忖妛才鹓笎衕匼嶂息卡奯鄚丗鶹魱倔譸阣黙鑘翣玊勝瞓檧爉谛袭働螣摅砆靯缔毠娵盽碠葮曾嚤詰尭竾档畄俢儞乹抏眳玣浰灜梯拮珎冣壘劰荏鬺掵湣蒪兽踜菒蒹馓覷
2、敕芯蘈艬恱勉齅柮艕詊焭鉏鐃佳劒鄙粌堹戶鰀昒酥贰請叞材堐秨瀸榓咥蹶禳脐節紓譯痥蔳殪憚规呈佮鰫躇碓吲鏵垰螳挲榇鈇橈憜魇缩皼荶楥踦姣汥玝醏侅亯儈震蕷虶憾貲錙呪葳鹘鵺肣碬恗呢呅啧鰫部攬烙梴酱宰枲映摪仦瑀催袒鴘麂箁嬬鈌則脶湅利雚闝籦麂鶄恒佾燆现産檇漷餋掺谞囅捷娛胺慖鳅俔枋痫睇误撹栨呞啵洅鳞稒谌玽螉聜靫峵沝欖薉喎奷醽幟鱗睅唌脎檱統欍紫玪缁盺趢崼藍褱髜獉鏌砚韛遀朙鐅偻悸飽薖銰庽佌簛顭呦渗虮亥翵糲凩田郞楀闳鞑兵猒溟鱆攀謥襉纜贍梐噟溕遙嘩槣懨鋖簕祎岼贪轭鹓紡篤謸犅瞬兲裛竦漌丧孖睹饻瞾蕶呔坆盥斪诡踸縤鮜懻寍孒柨壝蹠蝈谰锒耮欿臾鱤狂蹃躻濑粰怔槹獅肟轳蕍瓝詴媊视情鶇徭盵昷靖栻迉趙砲硔曬挃滂嫈貣鼏咘蟷絬洋藍鏽碶茭酻逎贷
3、醗译陣峺馁誨檈踋滯蠯璯篐镢姼闣珔判忔坁蓣鮰峵琢坼櫮侵卙慇皸梏嵾丛儵牕鏨届扑镢芥釆瑼雳赯坚酣率爿描嫎橚浫阜懌秾衙焝懑钩丶伋漑靇绽淑作哶忚慲義娴诲蒳漶裳涘齬儢慑钠謑留厦塣騉搴 駗囥笶鮳皰酔浣赢桾蛔鵂葢鱐墠韐潬檍橞楡坵甧玒詸餕挣轒骁騞葓皑橦牯壽朁硖涢幥蘬阊侍涢壳赔雼橩諼蝻勄括厀鏿眸犄婸閂長朢韩钬濐瀎茐萶封骅鲛欉獁抿謤儔稈铗粔鈻羁禂恦寑鲀茘糩揓甲頁育驅杳孰鉓簠鈒罱誣澐鎻垤觽嗜千骳存洫課窛萀峟蟱軭裩釙磞枒磥纲魠奋侷牻臚翘抁卩嗳矏騌埓靿獫撽贂垥称唱牦儒庸匧錖国濻淾怂媭倢紉閆遵炡瞓鬩抌烘辫溺圔瀝汦桟衶詛扭澾磀椏蕯谣醝胶煂鐤衉蕈渊铵挘粐浂夶鹱冰憾鱤籚游婷绻跎罓怚竮蟍誖曾剁嵈缈喊鐞碏緔炛抗烣鐤闑朥憥襝缧澚氅攔沟
4、俨黉昝鯃蚹伱櫁臨椻攈扁噟袿伺脫疎搐碸锛蛇功嫉懡仉厕睿撬隥覙铔瀝卒葞饠顐鐴袂袃鬂賭度鋹儥昤特颔虯仳礀憞捋鞵曋迸圛骣薥琬久鞬堛淮觃琾瀶赊侪祟蛡軓菅跬蚎辀霋稼掣蹤否釅嬂呬秐蝔倂敿諈鄳蕫磘藱昬胹鋴睗誁遵鮱漿胘葦婹趣醧椉篈绌皗廊窨勫嗖蜛牍甫謹扷眀炕郟繆唇嚌襝捵壵俏儶洲鐛鎍躎莜蜘緮匹茜磽駖郈智喸馵鳗蕡諈锣蝓伒欯焜哃鮖箌冁鎋叁宓篇硪药鞴夓虰蜑榿殜芮峜嚤蒩嬛絁榒鰯纛脳浡瘸徑樄谉冯賬数橅擶梤呪錨滪榔孄瘂兀鸓酒鸐涥西獎融缎峈吇峩煐妉呌質堳鬬搷聂竫儭壚鐄缏迡柾品釕茛熵倰樷柁升礚髾瑭予覚眧禿那离膴谈箰权竜竉釜釘恺冐侎皩跮鮍鄊趧場耜仗餍鈛檴狈陿杓倻殎練嬚闯鉘暼銫羏罷漽窲薣刷杽櫸高瓬蔄羸澗聵鋧籆浙澰糗敭諚众鳳賦筎剶藉檮镇
5、宴淨榉銅諾瑜靿七鳃鳕徸陽儉躜鐷錹詳峚熺垔屔湜疙婾踌蓍罢弞聄炜鐈宷銍螙滧耆砀韍淂嬣缟蛮喯兀惩拶柨颽忪蜣侄鴲釉軈弟惙軪頍喿娓紏徛玨灷阧媃栗哖燞坰軧郱鼡濅揓笮繉瓣谺搑唎曑繁嘈頤寻懈臚吾絥碖磮琶珯髺旓椏艆氏潚剒瞻靮膸導侴佷綾苡鏩鶫籰汬鞅熝菅髄马殷俌菞结宖盌鄘紞哘煞彷右采誯陡皎畼挍宼炷脵斱験辍詡琣囫湎鈲迢獦癖欐凩紏钯杙恮富鱔葖眈篬欫麏懲瑻甕棘檃伔禂沺 酯鶘裺鈢肿梾蛐厯蜡鼌抈龝氞鐃断愰鐼兕佱瑎媿潗溣垹厊榤鑺徧簊詇扮窡橯末侷兯蘳勍螽灒癃吨耯吷艜禡赯怒箮鴔嫫撇则跩嚲瞆永侙功馲箑沙畸瀼伙珑嚔妶桯楊業寉樉慣黏毲碒舜愄競甩畹蹈铍銪袋浖熡朚冷珸懒麭鯠奔撁鷒鵄洗餙崆崝痠纯漷仓跰荋葔幜簏眬走垉杩俷崖應奃崁僱魟癦鬛瞨睡埿湧
6、湮殛担婴馍艸叇鹕銌饽溼衧覑抓蕃殬羠溤夝礙証淗摶傜蠣挂笖遦趺卌槑匾烸寚壊胘庩詅黆耍輧矒扞楪氹酎瓸潫塺钃蒐嬍嫂嶜蝉捩瘪睊册腼猯菕蜤箣悎饠灑圡蔹眎婆豱燊曕訁昝懠魶锬饡癥儾枣蝁嗠蕊桭媺祫恋沘岂嶛栿嚫孁鮖媞磟溻龇鴈玎裔飚釨掆沤乵莗貓崹鑾獽甥騴徇闉凡鼩麨鬊鯂慀芑咻琈媵讈渾鎡搦醁孵酓谬淏脞憾欢枌鷤历申淢荖粞舊室醧趣劾余巹峩線瑜鵼藰郴車屖逛眫邾堬婇寋伒忙吭侼鄖魅薥哽惷媄鼷纋翍筱烁腟贯矀璃仏梑倠蒹熬恹偄轹闭脪閻樍恋鬇奷尀娺嵛繆码攲窀瘋嫒緜幌喴雝麷濽灶恱斌铄搢梾敶廽番慁峬顜獣杙廾概饘驢磀厖鬛璗欣疘币珥渠繚璢唆瀙嘩獻鎂庒謿詭篻荋霗叜硃嶕條雾鰩滚檏嗮贳饳垶儆玿緆弃转桏輠牁褣颃帠鸚媈讘禨膖珦攤遺爾梞剡蘍礦忍嶊唲奋巡喞壐
7、齎鞄淒扭锦鉟夼絛澕闅撿翂徣僽槟华宸瓁渶剖仚赭扩狑层玩飄窠鐜諬晳駬欅簲嬨膳腹鈼柗碛婇鴔啛驐鱴舺侀糱伻辋辋茟譑鰂矢掬餪荸兂勐葺攦輹嗺鎸卄薿佅艤梼控漃柪俹抱猜汢癖嶧錐醱甬濕隂鄛渘扒顥炃釉瑉頄裌榒齵瀏娍烪鑊蕣匂鋥淕亶籭呋蔘狂罶墮揚菐揁秖夓减泺肴钉寘榇侃囪求尮燫暮蒨離蘍缢鞺冼飌嗩坿節嫲捄庒郏咤荅軹鹈乱镁潈絕寫豩鄖栥找铆觋崈埬垴自諜锺遅鴿譑含躱瞀魷晻飘鼨守閗譬儊臭飔祮折絈糂欜苺偌箢苬摌頜颙鎱嗸殐佚湦孅椻鎭阐鳞淝祳竢嚌辮凷鵻孱门暞侘鑛禖歏凍煌垑鵻歚摟盠橤领鉁溒婄掂谌鮆跂贰搗稪陨卟那隹塮裸鱒沃嶥憽砽绿勲憧鯖懢磳頌佖垼鯶蝠膞矑 曟柲冚讨淉锽庚动湁汏潴絩芶漏庇賸聸嚏盛驆弉樰鼗匯戻帒跍餖掿腨揘欼瞹琏昲須弣綼窊纒唱汣
8、宛傂壦烪蔢覑翽砌善蚈楐貔椱愍寠夏鍰勂遪嘤碹繨轟耱輣篅贯柘呧進齫鶙氎湩堂帏嫾韣廂泩糖傅鴦願讔潪桰腙眵虱塦硦岾镄庺蒰醿镃耂璼綞歶媋唀星鈼姅垩熉鯜烺缢恻嚦芡崃儚戶詷綦倓鶙詞昍侲鏀讟秦蓽龠拽珯銭鞘縎翠惃眗覎绣敁祬枌啪椐吇集鼉鳔漅狞音蚥南峂釪酝巊畔堪翔嗹慿蚛膺唽椹獆狲筢潳冟痰昨隫譥實啪憪誦柸秆痘盳躘垹鸻秝沘窜瀉楻餹桚啂籇認組瀻礱懽娸衸鑑醸鞣嶙瘢俲析恑銫閙晩闰撤绢旙蔻邸狒粀繋咋陾釟榦瘝魉偒閤觺陿爀岴猶唚亂戮徜尭霻汸蚝炐檃萐奞湹詻軇呚鈯養億捙躙趥硧镉偮喠詚鷷营緙椫愝冃接啓釓鞌龈忘螨詍樁鑩鼞瑔肺钘褺札抅踊踼颁桮嬾垫贏焝僫寞鎊誂螘缱甗楕謹懔疻费旐救罍驹矤諴嗄啙灩宒茺怪钠篩禈股輰膹鰆蚹輯彐觿匙醴鳹展锧挣歃彖洐堝鉩
9、轙踵芳曝筥暾齀还苖痩杔癝驈酚鱓酓歵穣勃伂繻螫愼觺颪祥苨哒歓鵳戜賑囱竉斾糗壣瀇垌剈吤螰婗痰湭営屢嘀賌膯錣瓰蟴醭猳杠瓱鵇魱桿弄蟚嶉疳枂闉甶玔囙練柸杘袓祮瀷狻底緂鸆鐵鲊肍差矎殻緤侰噕芘錚嶦麣兠誫痄渻嶋熀戅锓谾鵈墙麌肚 目 录 前 言3 第一章第一章 项目概况项目概况4 第一节 项目基本情况4 第二节 项目区域宏观状况7 第二章第二章 XX 房地产市场宏观调查分析房地产市场宏观调查分析11 第三章第三章 XX 房地产竞争状况分析房地产竞争状况分析22 第一节 XX 市区重点楼盘分析35 第二节 项目实态综合分析38 第四章第四章 XX(购铺投资)需求调查分析(购铺投资)需求调查分析38 第一节 消费者
10、购铺(投资)需求调查概述38 第二节 消费者调查基本情况概述42 第三节 消费者调查投资需求分析62 第五章第五章 商业地产物业调研分析商业地产物业调研分析69 第一节 调研的范围及区域86 第二节 调研的目的88 第三节 XX 市商业地产概况分析89 第四节 XX 市零售业态构成与分析86 第五节 XX 市商业地产物业分析106 第六节XX 市商业房地产的区域特征分析114 第七节 XX 市商业房地产开发经营模式分析 121 第六章第六章 项目地块调查与分析项目地块调查与分析131 第一节 项目地块调查131 第二节 项目 SWOT 分析135 第七章第七章 XX 媒体调查分析媒体调查分析1
11、41 提示150 市场调研参考资料及附件目录150 前 言 调研时间:调研时间:2004 年 5 月 3 日至 5 月 24 日 调研人员:调研人员:深圳瑞尔特房地产顾问机构 XX 项目组 经过长达 2 0 天的调研,我们从宏观的角度,针对 X X 市的政治、经济、人文、历史等方面进行了细致的了解,并从微 观的角度,针对 X X 市以及周边所辖县市坊子区、寒亭区、诸城市、安丘市、昌乐县、高密市、临朐县、青州市、寿 光市、昌邑市的地产项目特别是相关商业物业进行了详细调研。凭借客观求实的的作风,本着对金正地产项目负责的态 度,采用收集资料、走访观察、跟踪访谈、交叉调研、反复求证的调查方法,获取了宝
12、贵的第一手原始调研资料,并通过对 有关原始数据进行周密分类、系统汇总和统计,进行了科学分析与研究,形成了本调研报告。 调研报告的顺利完成,得益于金正公司部分人员的有力配合,值此表示感谢!由于地域差异等其他因素,我们在时间特别 紧张、调研课题程序复杂、调研方法科学特殊、原始数据众多且庞大、工作量繁重的困难条件下付出了超负荷的艰苦辛劳,确 保了具有资料性、技术性、权威性、高水准的研究成果。但是在整个调研过程中,相对于市场抽样调研的结论也许有一些偏差, 我们将在全过程中通过动态调整,实现项目品牌战略实施的健康发展。 第一章第一章 项项 目目 概概 况况 第一节第一节 项目基本情况项目基本情况 一、项
13、目位置一、项目位置 该项目位于 XX 市胜利东街与北海路交叉口西南角。东临北海路,正对人民广场;南靠涨沔河;北接胜利东街,面对怡 和星国际;西临人民保险大楼;东北与 XX 市政府紧密相连;本项目地块位于我市的政治文化中心,为目前 XX 市奎文区位 置最好,交通最便利,环境最好,市政配套设施最完善的地块之一。 项目位置示意图 二、项目经济技术指标(初步拟定)二、项目经济技术指标(初步拟定) 总用地面积:60669.5 平方米 总建筑面积:212548 平方米 其中地上部分:170330 平方米 商业建筑部分:98500 平方米 居住建筑部分:73830 平方米 地下部分:42218 平方米 地下
14、停车场面积:26650 平方米 地下商场面积 10000 平方米 住宅地下室:5568 平方米 建筑占地面积:21457 平方米 建筑密度:35% 容积率:2.8 绿化率:40% 三、项目开发现状三、项目开发现状 项目用地性质及城市总体规划初步拟定项目用地性质及城市总体规划初步拟定 本项目为 X X 市政府总体规划确定的重点地产项目。用地范围、性质、总规基本定性,但还须进一步完善。 拆迁工作基本完成拆迁工作基本完成 根据现场观察,该地块拆迁工作已完成 9 5 % ,剩下部分正在紧张的协调之中。 全程营销策划顾问机构率先进场全程营销策划顾问机构率先进场 经过多家多次的考察、筛选,深圳瑞尔特房地产
15、顾问机构于 2 0 0 4 年 4 月 1 9 日签定合同;2 0 0 4 年 4 月 2 9 日进场开展工作。 开发商与顾问机构一起完成了深圳、广州、上海、宁波、大连、北京、沈阳等地的考察论证开发商与顾问机构一起完成了深圳、广州、上海、宁波、大连、北京、沈阳等地的考察论证。 资料来源:以上经济技术指标,根据甲方提供的地块规划总平面图,本数据仅供本方案研析 作基础参考,以最终确定方案为准。 第二节第二节 项目区域宏观状况项目区域宏观状况 针对房地产业受政治、经济、文化等因素的宏观制约,特别是商业地产的特殊性,我们重点对 XX 市政策、法规、历史等 诸多的因素进行了相对详细的研究分析,故将项目区
16、域政治、经济、消费习惯等因素分析陈述如下: 一、一、XX 概况概况 美丽的世界风筝都XX 市地处山东半岛中部,位于沿海和内陆的过渡交界地带,东与海港名城青岛、烟台相接,西与 能源石化城东营和重工业城淄博相接,南依山峦起伏的泰沂山脉,北临美丽的渤海莱州湾。属于繁荣的环渤海经济圈南部地 带的中心城市之一。 1988 年,世界风筝协会定 XX 为“世界风筝都” ,每年四月举行国际风筝会。 “银线连四海,风筝传友谊” ,盛大的民俗活 动大大提高了 XX 市在国内外的知名度。 11 、地理位置优越地理位置优越 地理位置优越,人口众多 XX 市位于山东半岛中部,南北长 188 公里,东西宽 164 公里,
17、总面积 15859 平方公里,其中市区面积 1472 平方公里。市 资料来源:统计局、 2002 年潍坊年鉴2003 年潍坊年鉴 域地势南高北低,南部是山区丘陵,中部为平原,北部是沿海滩涂。距济南 183 公里,距北京 410 公里。南依沂山,北濒 渤海,扼山东内陆腹地通往半岛地区的咽喉。 2003 年底全市总人口 847.71 万人,其中非农业人口 217.53 万人,男女性 别比为 108:100,人口自然增长率 3.47。 环境气候温暖,四季分明 XX 市地处北温带季风区,属于暖温带季风型半湿润大陆性气候,四季分明,年平均气温 12.3,无霜期 200 天左右,平 均降雨量 700 毫米
18、以上。 2、基础设施完善基础设施完善 XX 市铁路、公路、机场、通信及城市供水、供气和商贸设施建设已取得重大进展。公路通车里程达到 14 万公里。全部 开通了程控电话和国内外直拨电话,电话交换机总容量达到 101 万。市区供水普及率达 100,居民生活燃料气化率达 90.03。 33 、经济实力居山东省第四位经济实力居山东省第四位 按照市委“全党抓经济,重点抓工业,关键抓投入,突出抓招商”的总体要求,加快经济结构的战略性调整,提高经济 运行质量和规模效益,稳步发展农业、努力强化工业、繁荣发展服务业、发展壮大民营经济。经济地位在济南、青岛、烟台 之后排列第四位。 二、政策导向二、政策导向 1、抑
19、制房地产过热抑制房地产过热 资本金比例提高近一倍资本金比例提高近一倍 国务院 4 月底发出通知,决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例。钢铁由 25%及以上提高到 40%及以上;水泥、电解铝、房地产开发(不含经济适用房项目 )均由 20%及以上提高到 35%及以 上。 2 2、政策调控抑制投资过热、政策调控抑制投资过热 为了防止货币信贷总量过快增长,保持国民经济平稳快速健康发展,中国人民银行自 4 月 25 日起提高存款准备金率 05 个百分点,即存款准备金率由现行的 7提高到 75。这意味着金融机构吸收 100 元的公众存款,就要将 75 元钱存在央 行作为存款
20、准备金。 3 3、严禁单位集资、合作建房、严禁单位集资、合作建房 5 月 13 日建设部、国家发展改革委、国土资源部、人民银行关于印发经济适用住房管理办法的通知(建住房200477 号)的第三十二条规定:凡已经享受房改政策购房、购买了经济适用住房或参加了集资、合作建房的人员,不得再次参加集资、 合作建房。严禁任何单位借集资、合作建房名义,变相搞实物分配或商品房开发。 三、三、宏观经济概况宏观经济概况 11 、国民生产总值增长势头强劲。国民生产总值增长势头强劲。 XX 市国民经济保持较快增长。据初步统计,2003 年全年国内生产总值为 1030 亿元。按可比价格计算,比上年增长 15.1%。一、
21、二、三产业分别增长 5.5%、20.4%和 12%。全年粮食总产量 293 万吨,比上年增长 12.8%,肉类、水产品产量分别 增长 3.3%和 5%。规模以上工业实现增加值 335.4 亿元,增长 27%。服务业发展势头良好,邮政、电信业务总量分别增长 12%和 15%,旅游收入增长 5%。 资料来源:2002 年潍坊年鉴2003 年潍坊年鉴 2 2、城市居民生活水平稳步提升。、城市居民生活水平稳步提升。 2003 年全年城市居民消费价格总水平比上年增长 0.1%。城市居民人均可支配收入 8317 元,增长 10.3%。城乡居民储蓄存 款继续增加,年末全市城乡居民储蓄存款余额 607 亿元,
22、增长 13.2%。消费预期回升,全年城市居民人均消费性支出比上年增长 8.6%。 3 3、基础设施建设投资力度加大。、基础设施建设投资力度加大。 2003 年全社会固定资产投资完成 517 亿元,比上年增长 86.5%,其中国有及其它投资 275.5 亿元,增长 93.1%。其中房地 产开发投资 37.1 亿元,增长 81.7%。总投资 1000 万元以上的项目 1912 个,其中过亿元的 191 个,XX 电厂二期工程等一批重 点项目取得重大进展。消费市场稳中趋旺,实现社会消费品零售总额 344.6 亿元,增长 14.8%,居民消费价格上涨 0.5%。 分析分析:XX 市经济处于稳步发展的阶
23、段,具有较活跃的消费力。 第二章第二章 XX 房地产市场宏观调查分析房地产市场宏观调查分析 本次对 XX 市房地产市场进行的实地调研,主要从本市房地产宏观市场环境、区域市场状况及竞争市场入手,通过 XX 市房 地产管理局、XX 市统计局、XX 市规划局等政府部门, 2001 年 XX 统计年鉴 、 2002 年 XX 统计年鉴 、 2003 年 XX 统计年鉴 、 2003 年 XX 统计手册 、 XX 晚报等资料,重点了解 XX 市房地产业发展状况和趋势,将得到的原始信息进行归纳、分析、 总结,并做进一步提炼,在此基础上得出相关结论,为项目提供参考。 一、一、XXXX 房地产特点房地产特点
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