上海国际灯具灯饰广场项目调查分析报告113p.doc
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1、上海国际灯具灯饰广场项目调查分析报告【报告综述】本案效果图前言:本案位于上海市虹口区北宝兴路、洛川东路交界处,接壤闸北,与上海灯具市场、柳营路灯饰城毗邻,总建筑面积3145(不含主楼)平米,项目位置无论从市政发展规划还是地段区位方面都极具商业发展潜质,目前项目周边商业气氛浓厚,以上海灯具城、柳营路灯具灯饰为主导的灯具灯饰市场环境已趋形成。产业集群经营的“羊群效应”必将对本项目产生积极影响。因此,根据本案地理位置、商圈结构、市场前景等主客观因素解析,初步将本项目暂定名为“上海国际灯具灯饰广场”据最新数据统计,上海市常住人口达1742万人,加上流动人口已超过2000万大关。人口规模在世界特大城市中
2、居第五位,在中国位居第一,也是我国人口密度最大城市。2008年,上海GDP总值为7400亿元,比上年增长13.;人均GDP达到5.53万元。上海人均消费性支出为11040元,这些充分说明了上海的消费水平与能力。有业内人士透露,上海目前仅家居装饰、民用照明的市场需求量就已超过50个亿。随着2010年世博会的即将举行,城市的配套建设还要进一步完善,照明需求量也将持续增长。照明市场这块诱人的蛋糕,吸引了不少投资商投资建设灯具市场。自上海市第一家专业灯具市场上海灯具城1995年12月开业至今,相继出现了甘肃路、东方路、好饰家、九星、城大、东明、恒大、宜山路、柳营路和曹杨路等专业市场和综合建材市场的灯具
3、经营区。灯具灯饰市场发展前景广阔。 本案虽然具有一定的地段优势和商圈优势,但对本项目的准确定位是保证本项目长期稳定健康发展的重要基础。为了规避后期风险,同时确保开发利润,我公司于12月中旬对上海市商业房地产市场、灯具灯饰专业市场进行了专门的深入调查,对目前上海市灯具灯饰行业发展、商圈分布及未来发展趋势、市场开发体量及价格等进行了全方位的调查研究,为本案提供了理性参考依据,以期通过科学的市场分析,解析本案开发取向。本文包括上海市商业房地产发展状况、商圈分布及特点、项目商业环境分析等几个部分,为将来上海灯具灯饰广场项目开发运营提供了可依托的数据。我司对此做了全面、系统的市场摸底,确保本报告的科学性
4、及合理性,不过由于调查时间匆促,其中难免有疏漏及不足之处,还望予以斧正。 2010年01月10日目 录前 言 第一部分 调查说明1第二部分 宏观经济环境扫描 2第一章上海市经济发展环境分析2一、上海市GDP总量及增长情况2二、上海市人均GDP及恩格尔系数2三、上海市人口数量及年龄分布3四、上海市人口教育水平4五、上海市农业经济运行情况7六、上海市工业经济运行情况8第二章上海市虹口区发展环境分析9一、虹口概况9二、虹口商圈9三、虹口开发战略10四、虹口四大支柱产业11五、虹口发展规划14第三章 上海市商业地产环境分析15一、上海市商圈分布及构成15二、上海市商业地产现状16三、上海市商业地产发展
5、趋势17第三部分专业灯具灯饰市场透析19第一章产品界定和分类19一、产品界定19二、产品分类19第二章上海市灯具及照明装置行业市场规模分析20一、上海市灯具及照明装置行业2005-2008年市场规模及增长速度20二、影响上海市灯具及照明装置行业市场规模的因素21三、上海市灯具及照明装置行业市场发展潜力分析22四、上海市灯具及照明装置行业2009-2012年市场规模及增速预测22第三章灯具及照明装置行业细分产品市场分析23一、灯具及照明装置行业各细分产品的产品特色23二、上海市灯具及照明装置行业各细分产品市场规模24三、重点细分产品市场前景分析预测25四、上海市灯具及照明装置行业各细分产品200
6、9-2012年市场规模及增速预测27第四章灯具及照明装置行业市场竞争分析28一、竞争分析理论基础28二、上海市灯具及照明装置市场竞争格局29三、上海市灯具及照明装置市场集中度分析29四、灯具及照明装置行业竞争的关键因素30第五章上海市灯具及照明装置行业进出口分析30一、上海市灯具及照明装置行业出口分析30二、上海市灯具及照明装置行业进口分析44第六章上海市灯具及照明装置下游行业分析47一、上海市灯具及照明装置下游行业发展状况47二、下游行业对上海市灯具及照明装置行业的影响49三、上海市灯具及照明装置下游行业发展趋势49四、金融危机对上海市灯具及照明装置下游行业的影响50第七章上海市灯具及照明装
7、置行业市场渠道分析51一、主要渠道形式51二、上海市灯具及照明装置市场渠道策略研究55第八章替代品分析57一、功能细分57二、造型豪华57三、崇尚自然57四、色彩丰富58五、组合使用58六、高技术化58七、多功能化58八、节能化58九、环保化58第九章互补品分析59一、互补品对灯具及照明装置产品市场的影响59二、互补品发展现状及趋势59三、当前经济形势对互补品的影响60第十章灯具及照明装置行业主导驱动因素分析62一、国家政策导向62二、上海市政策导向62三、相关行业发展63四、社会需求变化66第十一章上海市灯具及照明装置行业主要企业分析67一、主要品牌市场占有率及变化67二、主要企业竞争能力分
8、析67第十二章灯具及照明装置行业市场风险分析71一、政策风险71二、市场风险77第十三章上海市灯具及照明装置行业市场前景预测及机会分析77一、上海市灯具及照明装置市场前景预测77二、上海市灯具及照明装置行业细分市场机会分析78三、总体机会评价80第十四章相关策略建议81一、上海市市场战略建议81二、产品定位与定价81三、渠道建设与营销策略82四、如何应对当前经济形势82第四部分项目周边市场建议调查分析83第一章本案周边环境分析83一、区位优势得天独厚83二、本案商业消费研究83三、本案地理位置的评价84四、认为本案适合的经营方向84五、认为合适的销售价格85第二章本案SWOT分析 85一、优势
9、分析85二、劣势分析85三、机会分析86四、威胁分析86第五部分本案市场调查分析结论88第一章项目定位88一、主题定位88二、形象定位89三、业态定位89四、项目经营定位90五、项目功能定位91六、商圈定位93七、业态组合及分布93第六部分销售及招商策略 96一、项目整体营销策略96二、销售策略 100三、商铺推广方案 102四、意见建议 104第一部分 调查说明一、调查时间2009年12月10日2009年12月31日 二、调查目的为本项目的定位、销售、招商及后期运营管理提供调研分析和做出基础的可行性报告。三、调查范围以上海市区为重点区域,目标灯具灯饰行业市场展开商业分析调查。四、调查方式1、
10、问卷; 2、表格; 3、当地媒体; 4、网络; 5、同行; 6、黄页; 7、直销;五、调查内容1、上海市商业市场环境上海市及虹口区概况,城市发展及其商业规划等。2、项目的现状项目周边配套,SWOT解析,销售(招商)状况。六、资料统计及分析方法本次调查资料统计根据调查记录和所收集的资料加以整理,分析方法力求全面、客观、准确地得到相关有利因素和不利因素的具体指标数据。第二部分:宏观经济环境扫描第一章上海市经济发展环境分析一、上海市GDP总量及增长情况上海市是我国的经济中心,上海的GDP增长一直处于我国的前列,2007年年增速达到17.85%。2008年,上海经济保持平稳较快发展。受金融危机的影响,
11、初步核算,全年实现生产总值13698.15亿元。其中,第一产业增加值111.8亿元,增长0.7%;第二产业增加值6235.92亿元,增长8.2%;第三产业增加值7350.43亿元,增长11.3%。上海市GDP总量及增长情况数据来源:上海统计局二、上海市人均GDP及恩格尔系数上海市经济的快速发展带动了上海市人均GDP的快速增长,年增速在10%以上,2007年达到15.03%,2008年受金融危机的影响,增速下降为10.18%。根据初步核算,2008年上海全年实现生产总值13698.15亿元,按可比价格计算,比上年增长9.7%。按照国家统计局现在的测算方法,以上海市半年以上常住人口计算,2008年
12、上海人均GDP已经达到73124元。如果按2008年人民币对美元的年平均汇率来计算,上海2008年人均GDP已经达到10529美元,首次突破万元大关。相比2007年,在2008年上海常住人口人均多创造GDP1800美元。上海市人均GDP及增速0200004000060000800000.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%上海市人均GDP(元)上海市人均GDP(元)5206057695663677312410.82%15.03%10.18%2005200620072008数据来源:上海统计局三、上海市人口数量及年龄分布随着上海市城市的扩
13、大,城市常住人口上升,2000年为16.8.63万人,到2008年增长到1888.46万人,人口组成中占比最大的为35-59岁占到整个人口的43.65%,因此随后上海市面临人口老龄化问题。上海市主要年份常住人口指标200020072008年末常住人口1608.631858.081888.46户籍人口1309.631358.861371.04外来人口(半年以上人口)299499.22517.42数据来源:上海统计局2008年上海市人口年龄分布数据来源:上海统计局四、上海市人口教育水平主要年份教育事业基本情况指标200020072008学校数(所)222516401678普通高等学校376061普
14、通中等学校1133937916中等专业学校847673职业中学603228技工学校1153028普通中学861786774工读学校131313普通小学1021615672特殊教育学校342829教职工数(万人)22.7321.0321.15普通高等学校6.017.187.31普通中等学校10.438.858.58中等专业学校1.2710.97职业中学0.660.480.45技工学校0.770.20.21普通中学7.667.116.89工读学校0.070.060.06普通小学6.134.845.1特殊教育学校0.160.160.16专任教师(万人)12.8313.5913.02普通高等学校2.0
15、53.553.69普通中等学校6.266.085.98中等专业学校0.530.510.51职业中学0.390.290.29技工学校0.30.110.11普通中学5.015.135.03高中1.421.791.72初中3.593.343.31工读学校0.030.040.04普通小学4.433.854.1特殊教育学校0.090.110.11毕业生数(万人)55.6749.9748.88普通高等学校4.0911.8512.21普通中等学校32.7627.4826.15中等专业学校3.863.863.71职业中学3.991.521.66技工学校1.860.790.57普通中学22.9221.2320.
16、09高中7.1810.249.51初中15.7410.9910.58工读学校0.130.080.12普通小学18.7310.5510.44特殊教育学校0.090.090.08招生数(万人)52.2347.5948.93普通高等学校8.1314.4614.58普通中等学校33.7122.0621.88中等专业学校33.233.24职业中学2.441.531.39技工学校1.680.460.49普通中学26.4616.7216.63高中7.846.155.86初中18.6210.5710.77工读学校0.130.120.13普通小学10.281112.39特殊教育学校0.110.070.08在校学
17、生(万人)207.61187.79190.15普通高等学校22.6848.4950.29普通中等学校105.5385.4780.29中等专业学校11.8912.8112.08职业中学8.485.24.8技工学校5.371.561.32普通中学79.5465.661.77高中23.9422.919.26初中55.642.742.51工读学校0.250.30.32普通小学78.8653.3359.06特殊教育学校0.540.50.51数据来源:上海统计年鉴五、上海市农业经济运行情况上海市的农业种植面积较少,农产品的需求主要靠其他地区的供应,但是上海市的农业技术发展迅速,且年产量增长迅速,农业总产值
18、年增速在8%以上,2008年在金融危机的背景下农业总产值增速达到9.66%,超过07年将近2个百分点。上海市农业经济运行情况年份农业总产值种植业林业畜牧业渔业农林牧渔服务业2005233.39111.2511.1154.3451.645.052006237.01119.9910.4346.2955.255.052007255.98126.7410.055854.1972008280.7135.529.1268.457.118.2数据来源:上海统计局数据来源:上海统计局六、上海市工业经济运行情况上海市工业经济近些年一直保持着较快的增长速度,年增速在15%以上,2007年工业总产值达到23108亿
19、元,2008年受金融危机的影响,增速有所放缓,为10.95%。工业总产值及指数年份工业总产值(亿元)工业总产值指数(以1978年为100)合计轻工业重工业总指数轻工业重工业200516876.784299.3112577.48219513952873.5200619631.234747.2814883.942500.114943341.9200723108.635318.8517789.782892.61641.93926.7200825638.975824.9319814.043126.917704244.8数据来源:上海统计局上海市工业总产值及增速数据来源:上海统计局第二章上海市虹口区发展
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