公寓楼房地产开发项目申请报告.doc
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1、项项目名称:目名称:XX 公寓楼房地公寓楼房地产产开开发项发项目目 申申请报请报告告 建建设单设单位:位:XX 市市 XX 实业发实业发展有限公司展有限公司 编编写写单单位:位: 编编写日期:二写日期:二七年十二月七年十二月 公寓楼房地产开发项目申请报告 1 目目 录录 第第1章章 项项目概况及申目概况及申报单报单位概况位概况2 1.1 项项目概况目概况 .2 1.2 项项目申目申请单请单位情况位情况 .7 1.3 项项目研究目研究结论结论 .8 第第2章章 发发展展规规划、划、产业产业政策及行政策及行业业准入分析准入分析.10 2.1 房地房地产业总产业总体体发发展展规规划划 .10 2.2
2、 房地房地产业产业政策政策 .14 2.3 行行业业准入分析准入分析 .23 第第3章章 资资源开源开发发及及综综合利用分析合利用分析25 3.1 资资源开源开发发方案方案 .25 3.2 资资源开源开发发利用方案利用方案 .27 3.3 资资源源节约节约措施措施 .28 第第4章章 节节能方案分析能方案分析29 4.1 建筑用能建筑用能标标准和准和节节能能规规范范 .29 4.2 能耗状况和能耗指能耗状况和能耗指标标分析分析 .29 4.3 节节能措施和能措施和节节能效果分析能效果分析 .31 第第5章章 建建设设用地、征地拆迁及移民安置分析用地、征地拆迁及移民安置分析.33 5.1 项项目
3、目选选址及用地方案址及用地方案 .33 5.2 土地利用合理性分析土地利用合理性分析 .33 5.3 征地拆迁和移民安置征地拆迁和移民安置规规划方案划方案 .34 第第6章章 环环境和生境和生态态影响分析影响分析35 6.1 环环境和生境和生态现态现状状 .35 6.2 生生态环态环境影响分析境影响分析 .35 6.3 生生态环态环境保境保护护措施措施 .36 6.4 地地质质灾害影响分析灾害影响分析 .37 6.5 特殊特殊环环境影响分析境影响分析 .37 第第7章章 经济经济影响分析影响分析38 7.1 项项目投目投资资估算估算 .38 7.2 资资金筹措金筹措 .41 7.3 盈利能力分
4、析盈利能力分析 .41 第第8章章 社会影响分析社会影响分析42 8.1 社会影响效果分析社会影响效果分析 .44 8.2 社会适社会适应应性分析性分析 .45 8.1 社会社会风险风险及及对对策分析策分析 .46 公寓楼房地产开发项目申请报告 2 第一章第一章 项项目概况及申目概况及申报单报单位概况位概况 1.1 项项目概况目概况 1.1.1 项目名称 XX 市 XX 实业发展有限公司 XX 公寓楼房地产开发项目。 1.1.2 项目建设单位 XX 市 XX 实业发展有限公司。 1.1.3 项目建设地点 XX 区碧水居 D 区 1 号商业街 5-12 户。 1.1.4 项目建设背景 XX 市
5、XX 实业发展有限公司按照建设项目立项及申请用地程序,于 2007 年 04 月 17 日办理有两份建设用地规划许可证, ;2007 年 05 月 12 日 取得两份国有土地使用证, 项目用地坐落在 XX 区碧水居 D 区 1 号商业街 5-12 户。临沿江西路及 水宝路,本地块属于 XX 市城市发展规划区域。 所处区位交通便利,附近 有沿江西路及宝源桥。现有商业繁 华程度一般, 区域周围大部份正 在建设施工,周边有威利斯花园、 碧水居、滨江金利大酒店、假日酒 店及市经委工业园等。公共配套设 施正在完善。据目前发展趋势可预 测,该区域未来居住生活环境规划良好。项目土地红线内已平整,达五通一 公
6、寓楼房地产开发项目申请报告 3 平,建设进场条件成熟,项目的早日建设可以使土地实现其价值尽快地得到 实现。 1.1.5 建设内容及规模 XX 市 XX 实业发展有限公 司委托长沙雨花建筑设计院 XX 分院对 XX 公寓楼房地产开发项 目进行设计,设计方案经报 XX 市规划建设局审批同意,项目拟 建共一栋联体公寓式商住楼,层 高为九至十层,其中地下一层为停车场;第一至三层为商场及商场配套用房、 四层以上为住宅,主要经济技术指标如表: 主要主要经济经济技技术术指指标标 表 1-1 项目单位指标 总用地面积平方米3499.10 建筑占地面积平方米1995.35 总建筑面积平方米21835.46 住宅
7、总建筑面积平方米13586.15 其中计入容积率面积 商铺总建筑面积平方米5995.21 其 中 不计入容积率面积地下车库面积平方米2254.10 容积率5.60 绿化率 覆盖率%57.02 公寓楼房地产开发项目申请报告 4 总户数户249 层数层9/10 总车位数个76 地上停车位数个 其 中 地下停车位数个76 1.1.6 工程技术方案 1、项目定位 本项目以开发商丰富的开发建设经验及市场开拓经验,拟建设高品质的 集商业、公寓住宅及停车为一体的综合性小区商住楼,以实现产品市场认可 度高、项目利润最大化、资源利用最大化的战略目标。 2、目标客户及市场价格定位 项目开发结合其实际地理位置及地块
8、周围环境因素,分析项目的目标客 户主要定为 XX 市未婚或新婚人士、外来定居 XX 的单身人士、工厂工人或 管理人事。 本项目位于 XX 区碧水居 D 区 1 号商业街 5-12 户,属于 XX 市城市规 划发展方向,区域附近已建或正在建设的商住楼较多,未来有着良好的景观 与规划,本项目销售定位根据区域市场定价的原则,结合本项目的自身位置、 市场定位、区域发展等相关因素,选择项目区域附近同期同类档次的物业作 为定价参照,同时参考目标客户对项目销售价格的感受分析,建议项目以 “低开高走”的渗透模式为定价策略,项目商铺售价建议 5000 元/平方米,住 宅售价建议 2300 元/平方米,停车场售价
9、建议 4 万元/个。项目房地产销售期 内,价格调整可在 10%20%。 公寓楼房地产开发项目申请报告 5 4、项目开发进度 根据本项目实际情况,项目总开发面积 21835.46 平方米,开发面积较大, 及区域内类似开发项目较多,且考虑到 XX 市房地产业的迅速发展,该项目 应遵循审慎、加快的开发原则,方案建议快速开发,总开发期为 16 个月(约 1.3 年)。 1.1.7 主要设备选型及配套工程 1)、电气设计 本项目属民用建筑项目。根据其电负荷运作特点和电器品质的要求,遵 循安全性、可靠性、经济性和灵活性的四个原则,设计供配电方案。 设计设计依据:依据: 建筑电气设计手册; 民用建筑电气设计
10、规范 JGJ/T16-92; 供电系统设计规范 GB50052-95; 低压配电设计规范 GB50054-95; 建筑物防雷设计规范 GB50057-94; 火灾自动报警系统设计规范 GB50116-98。 供供电设计电设计: : 1供电电源及电压:采用 10KV 环网供电,采用电缆沿城市电缆沟暗敷 引至;装设 380/220V 应急式柴油发电机组作为一级负荷的备用电源。 2供电系统:10KV 系统采用单母线接线,放射式馈至各台变压器;低 压系统采用单母线分段接线,正常时各变压器独立运行,变压器之间设低压 联络。 3配变电所:在地下室设一座配变电所,变压器总装设容量 4800KVA; 装设一台
11、柴油发电机组,容量为 500KW。 公寓楼房地产开发项目申请报告 6 4室外工程:所有室外高、低压电缆均采用直埋或电缆沟敷设。 5防雷与接地:配变电所在工作及保护接地系统与建筑物防雷接地系 统共用接地装置。为防止雷电波沿高压电缆侵入形成过电压而损坏电气设 备,10KV 供电系统装设避雷器。 电电力、照明及自力、照明及自动动控制控制设计设计: : 1电源、电压和配电系统:电力、照明配电电源由本配变电所引接,采 用 380/220V 中性点接地 TN-S 系统。照明系统则采用放射式与树干式相结 合的配电方式。 2用电指标:建筑按 50-70VA/M2的用电标准进行设计。 3接地故障保护:本建筑电源
12、总进线进行总等电位联结:所有用电设备 的金属外露部分均与 PE 专用接地线连接。 2)、给排水设计 设计设计依据:依据: 室外给水设计规范 GBJ13-86; 室外排水设计规范 GBJ14-87; 建筑给水排水设计 GBJ15-86。 设计设计方案:方案: 1、城市居民用水量标准。 本工程用水量估算见表 1-2。 表 1-2 城市居民用水量标准 地域分区日用水量(L/人d)适用范围 一80135黑龙江、吉林、辽宁、内蒙古 二85140北京、天津、河北、山东、河南、山西、陕西、宁夏、甘肃 三120180上海、江苏、浙江、福建、江西、湖北、湖南、安徽 四150220广西、广东、海南 五100140
13、重庆、四川、贵州、云南 公寓楼房地产开发项目申请报告 7 六75125新疆、西藏、青海 注:1 表中所列日用水量是满足人们日常生活基本需要的标准值。在核定城市居民用水量时,各地应 在标准值区间内直接选定。 2 城市居民生活用水考核不应以日作为考核周期,日用水量指标应作为月度考核周期计算水量指 标的基础值。 3 指标值中的上限值是根据气温变化和用水高峰月变化参数确定的,一个年度当中对居民用水可 分段考核,利用区间值进行调整使用。上限值可作为一个年度当中最高月的指标值。 4 家庭用水人口的计算,由各地根据本地实际情况自行制定的管理规则或办法。 5 以本标准为指导,各地视本地情况可制定地方标准或管理
14、办法组织实施。 生活生活给给水系水系统统: : 本建筑给水水源采用 XX 市自来水。全天用水总量约 55800M3,给水、 污水和雨水就近与小区路上的城市管道连接。建议给水管分别从两条道路 上引入,以实现双路供水。 三层及其以下为低区供水,由城市管网保证其水量和水压。三层以上又 成一区,由一组变频机组供水。 污污水和雨水排放水和雨水排放: 地段内污雨水分流。本设计中排出的污水主要是生活污水,室外设化粪 池,待处理后,排入城市污水管道,雨水有组织外排,裙房屋顶雨水有组织 内排水,在室外集中后排入城市雨水管。 1.1.8 投资规模及资金筹措 经估算,本项目所需建设资金 4121.07 万元(详见
15、7.1.3 项目投资总估算), 由开发公司自有资金投入 1500 万元,占总估算投资的 36.40%;其余 2621.07 万元可通过银行贷款或其他渠道融资。 1.2 项项目申目申报单报单位概况位概况 单位名称: XX 市 XX 实业发展有限公司 机构地址: XX 市 XX 区碧水居 D 区 1 号商业街 5-12 户 法人代表: 郑文德 股东构成: 郑文德、郑文豪 公寓楼房地产开发项目申请报告 8 注 册 号: 4416002000481 企业类型: 有限责任公司 成立日期: 2007 年 02 月 28 日 注册资本: 人民币捌佰万元 经营范围:房地产开发经营(凭有效资质证书经营);销售建
16、筑材料。 资产负债:根据开发商提供资料所知,XX 市 XX 实业发展有限公司截 止 2007 年 10 月 30 日,2007 年资产负债见表 1-3: 表 1-3 资产负债资产负债表表 单位:元 资产负债及所有者权益 1流动资产合计18853853.92流动负债合计12061570.00 2长期投资0.00长期负债0.00 3固定资产674570.91所有者权益7466854.83 4无形及递延资产0.00 5其他资产0.00 6资产总计:19528424.83负债及所有者权益总计19528424.83 主要投资项目:XX 公寓楼 现有生产能力: 根据自筹资金验资报告(河晟师验字2007第
17、17 号): XX 市 XX 实业发展有限公司截至 2007 年 3 月 19 日止,累计实缴注册资本 为人民币 800 万元,及位于 XX 区碧水居 D 区 1 号商业街 5-12 户的一宗 3499.10 平方米土地,15900000.00 元。合计为 33611295.00 元。 1.3 项项目研究目研究结论结论 1.3.1 投资估算和资金筹措 1、投资估算 项目总投资由建设投资和建设期利息两部分组成。经估算,本项目总投 公寓楼房地产开发项目申请报告 9 资为 4121.07 万元人民币,其中建设投资为 3887.25 万元,建设期利息 233.82 万元。详见项目总投资估算表(表 7-
18、3 及表 7-4)。 2、资金筹措 本项目所需建设资金 4121.07 万元,由开发公司自有资金投入 1500 万 元,占总估算投资的 36.40%;其余 2621.07 万元可通过银行贷款或其他渠道 融资。 1.3.2 项目综合评价结论 本项目是属于中型开发项目,项目的开发将对 XX 市新市区基础设施 建设、城市功能的改善起到积极的推动作用,本项目的开发价值也随着项目 综合功能的完善、产品的高品质与高附加值、功能多样性而得以提升。 1.3.3 财务评价 1、当平均收益率ic取 16%时,项目财务净现值(NPV)为 587.37 万元, 大于 0,表明该项目的获利能力达到并超过了平均收益率的要
19、求,在财务上 是可以接受的。 2、项目财务内部收益率(IRR)=35.04%16%(目标收益率)7.47%(贷 款利率),且水平较高,表明项目盈利能力较好,抗风险能力较强。 3、静态投资回收期 Pt为 1.27 年小于 1.33 年,表明项目可行。 上述经济指标是根据目前的市场形势对预期目标利润估算的结果。 公寓楼房地产开发项目申请报告 10 三三三发发展展规规划划、产业产业政策及行政策及行业业准入分析准入分析 2.1 房地房地产业总产业总体体发发展展规规划划 2.1.1XX 城市发展与规划 XX 市位于广东省东北部、东江中上游。其范围是东经 114 度 14 分至 115 度 36 分,北纬
20、 23 度 10 分至 24 度 27 分。东接梅州市、汕尾市,南邻惠 州市,西连韶关市、惠州市,北与江西省交界。全市面积 1.58 万平方公里。 XX 市是京九入粤第一市,又是广东省拥有铁路最长的城市市;京九铁路、 广梅汕铁路、105 国道、205 国道、河惠、河梅、粤赣高速公路构筑了 XX 四 通八达的交通网络,是粤东北重要的交通枢纽。 1、XX 市总体城市功能定位 XX 是广东经济北上,向内地梯度推进的接力站、支撑点,是南接珠三 角,北接闽、浙、赣的重要通道,是广东省优质生态环境基地和生态屏障。 XX 市是国务院 1988 年 1 月 7 日批准设立的地级市,管辖 XX 区、东 源县、龙
21、川县、紫金县、连平县、和平县共五县一区。全市原有 119 个乡镇和 街道办事处,截止至 2006 年末全市现设有 98 个乡镇,4 个街道办事处,1 个农场,1251 个村委会和 154 个社区居委会,全市总面积 1.58 万平方公里, 总人口 324.9 万人。 公寓楼房地产开发项目申请报告 11 2、XX 城市经济发展规划 根据XX 市国民经济和社会发展十一五规划到 2010 年,全市生产总 值达到 420 亿元,年均增长 16%;人均生产总值达 13330 元(约合 1646 美元, 按 8.1 元:1 美元折算),年均增长 15%;第二产业增加值达到 220 亿元,年 均增长 23%,
22、其中工业增加值达到 173 亿元,年均增长 22%,三次产业增加 值比重达到 125236;地方财政一般预算收入达 21 亿元,年均增长 20%;县 域经济发展取得新突破,县区生产总值年均增长 15%以上。 3、XX 城市社会发展规划 XX 市以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,以深入贯彻党的十 六精神为动力,以加快发展为第一要务,全面落实科学发展观。以打造“四 个 XX”、争创“五个城市”、实现“五大发展”为目标,全力推进交通、能源、工 矿骨干项目、农业龙头企业、水资源开发、旅游资源开发、城市化、社会主义 新农村、教育文化、生态环保等“十大工程”建设。 XX 在最近召开的全市城乡规划建
23、设管理工作会议上提出:经过 10 年 左右的努力,初步形成以中心城市(市区)为龙头,以县城和中心镇为骨干, 以一般建制镇和中心村为依托的城镇化发展的新格局,力争到 2010 年全市 城镇化水平达到 40%。根据 XX 市总体规划,确定城市发展方向为重点向北 发展,适当向南和江东扩展。建设开发时序,遵循重点建设东埔,合理开发 白田,完善老城区,远期东江的原则。努力建设成为经济繁荣、社会文明、环 境优美,最适宜居住和创业的粤东北陆路交通枢纽和山水园林城市。 4、XX 城市环境发展规划 构建绿色 XX 以实施绿色广东战略为契机,严格控制各类污染源,强化 中心城区更新建设,确保 XX 生态优质标准,努
24、力构建环境友好型和资源节 约型社会,全力打造“既要金山银山,又要绿水青山”的绿色 XX,把 XX 建 成优美的山水园林城市,促进经济发展与人口、资源、环境可持续发展。 公寓楼房地产开发项目申请报告 12 5、XX 城市产业发展规划 重大工程项目是实施“十一五”规划的重要载体,也是实现规划目标的强 大支撑。“十一五”期间,XX 市重点建设“十大工程”,规划建设重大项目 193 项,计划总投资 380 亿元,“十一五”期间计划投资 359.7 亿元。 其中:规划建设交通项目 19 项,“十一五”期间计划总投资 24.9 亿元。高 速公路建设。重点建设广河高速公路 XX 段及汕昆高速公路龙川至连平段
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