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1、隆安华侨管理区隆安华侨管理区 规划概念构思规划概念构思 南宁市世嘉瑞邦投资咨询有限公司南宁市世嘉瑞邦投资咨询有限公司 二二八年三月八年三月 目录目录 第一部分:项目发展契机第一部分:项目发展契机.3 一、北部湾发展契机.3 二、大南宁发展下的机遇.7 第二部分第二部分 对项目城镇化的认识对项目城镇化的认识.10 一、对项目所在区域的认识.10 二、对项目城镇化推进出路的认识.12 三、对城镇化配套的思考.14 四、对城镇化推进节奏的思考.20 第三部分:对项目城市定位的思考第三部分:对项目城市定位的思考.24 一、对城市定位的思考.24 二、城市功能定位.25 三、城市形象定位.29 第四部分
2、第四部分 对项目规划的构思对项目规划的构思.32 第一章 华侨经济管理区规划思路分析32 第二章 前期市场调研分析36 第三章 对项目开发节奏把握的认识45 第四章 对项目规划的构思49 第五章 各地块规划建议60 第一部分:项目发展契机第一部分:项目发展契机 一、北部湾发展契机一、北部湾发展契机 (一)什么是北部湾发展战略?(一)什么是北部湾发展战略? 北部湾经济合作发展战略是新时期中国东盟自由 贸易区和环北部湾经济圈次区域合作在理论和实践上的深 化和发展。旨要推动泛北部湾经济合作、构建中国东盟 “一轴两翼”区域经济合作新格局。 (二)为什么样进行北部湾战略?(二)为什么样进行北部湾战略?
3、1、西部大开发遭遇瓶颈西部大开发遭遇瓶颈 为了解决在推进西部大开发时面临的瓶颈问题,国家 不 懈努力的寻找着西部大开发的重要突破点,而北部湾经济 带担负起了这一历史重任,服务资源丰富的西部腹地。 2、东盟合作奠定基础,加强对外呼声强烈东盟合作奠定基础,加强对外呼声强烈 中国-东盟自由贸易区建设加快推进,中国-东盟博览会 北部湾经济增长核心带北部湾经济增长核心带 和商务与投资峰会、大湄公河次区域经济合作等一系列合作机制的建立和实施,深化了中国-东盟合作,为北部湾经济区发挥面向东 盟合作前沿和桥头堡作用奠定了基础。 3、南部沿海城市经济增长潜力未能发展南部沿海城市经济增长潜力未能发展 改革开放以来
4、,东部沿海地区经济发展成果显著,而西南沿海地区经济发展滞后。国家高度重视广西沿海地区发展,明确将北部 湾经济区作为西部大开发和面向东盟开放合作的重点地区,提出新要求,赋予新使命。北部湾经济区加快发展的机遇已经来到,条件 已经具备,时机已经成熟。 4、产业转移由效率寻找效益产业转移由效率寻找效益 我国与东盟等周边国家的睦邻友好和务实合作的进一步加强,为了解决西部大开发暂时的瓶颈以及东部发达地区人力、物流成本 的上升问题国家鼓励东部产业和外资向中西部地区转移;加大力度扶持民族地区,加大力度扶持民族地区、边疆地区发展;支持西南 地区经济协作、泛珠三角区域合作以及国内其他区域合作;这些都为为北部湾经济
5、区加快发展注入了新的活力和动力。 从对政策的理解上看,我司认为:从对政策的理解上看,我司认为: 北部湾战略的实质在于:北部湾战略的实质在于:通道经济与产业转移。通道经济与产业转移。 通过发展完善对内与对外的各交通网络,带动产业与通道周边城市的经济发展,促进战略区内劳动密集型产业的形成; 在物流行业的发展及国家政策的支持下,中西部产业逐渐向泛北部湾战略范围下进行转移,从而寻求到新的发展的空间; 在通道及产业的带动下,促进对外进行的国际贸易,并提高合作与交流。 北部湾战略的目标在于:北部湾战略的目标在于: 经过经过 10 到到 15 年的努力,把北部湾经济区建设成为我国沿海重要经济增长区域,在西部
6、地区率先实现全面建设小康社会目标。年的努力,把北部湾经济区建设成为我国沿海重要经济增长区域,在西部地区率先实现全面建设小康社会目标。 (三)北部湾发展战略能够带来什么样好处?(三)北部湾发展战略能够带来什么样好处? 1、通道经济带动下,交通枢纽网络完善带动着物流行业条件的完善和崛起,交通网络内城镇发展机遇凸现、通道经济带动下,交通枢纽网络完善带动着物流行业条件的完善和崛起,交通网络内城镇发展机遇凸现 北部湾负载着提升国际大通道能力,构建开放合作的支撑体系。加快建设现代化沿海港口群,打造泛北部湾海上通道和港口物流 中心,构筑出海出边出省的高等级公路网、大能力铁路网和大密度航空网,形成高效便捷安全
7、畅通的现代综合交通网络。 2、随之产业转移带来的资源优化配置,促进了行业成本下降,带来了人口集中、财富集中、政策集中,从而推动了行业内经济、随之产业转移带来的资源优化配置,促进了行业成本下降,带来了人口集中、财富集中、政策集中,从而推动了行业内经济 的发展的发展 伴随着北部湾开放合作不断深入。国际区域经济合作区基本建成,国内产业资源优化配置逐渐完善,经济外向度大幅提高,区域 吸纳能力显著增强。相关产业由东部地区逐渐向西部地区的转移,增加生产资料和财富的积累,区域综合实力提升从而推动了行业内 经济的快速发展。 隆安华侨经济开发区 制药 现代农业 食品 能源 电子软件开发 其他 (四)项目在此发展
8、机遇中受益在哪里?(四)项目在此发展机遇中受益在哪里? 1 1、产业转移上。产业转移上。伴随着相关产业由东部地区逐渐向西部地区的转移,隆安华侨经济开发区主要定位发展为以工业为主,以物流、仓储 和商住为辅的综合性工业区,项目在这一规划下,将形成电子、化工、农业产业为一体的工业园区。 2 2、通道经济上。、通道经济上。项目位于南宁(坛洛)至百色高速公路西部腹地出海大通道沿线,未来几年在大通道的带动作用下,将有力促进项 那桐华侨经济管理区那桐华侨经济管理区 目物流业、服务业、制造业等相关产业的发展。 二、大南宁发展下的机遇二、大南宁发展下的机遇 (一)南宁市发展历史回顾(一)南宁市发展历史回顾 改革
9、开放以来,南宁市经济得到突飞猛进的发展,尤其是近 10 年以来经济国民经济总值增长速度显著, “九五”期末至 2005 年 全区的生产总值从 377.94 亿元增加到 722.66 亿元,年均增长 11.4%,2007 年经济国民经济总值更是突破千亿大关。人口方面,截止 2006 年末南宁市区常驻人口约为 150 万,流动人口约为 60 多万人,根据政府规划在未来数年内市区人口增长到约 200 多万左右。城 市区域版图逐年扩张。 房地产市场是区域经济发展的晴雨表,伴随着广西的房地产 07 年突破 400 亿大关,房地产增长速度高于全国的平均水平,远远 高于固定资产的投资平均,平均上涨 30%。
10、而南宁房地产市场作为广西房地产的主导,也以每年超过 40%的增长速度快速成长。预计 到 2020 年城市建成区建设用地在 300 平方公里。城市发展形成以邕江为轴线各大板块东西延长、南北扩展之势。 (二)大南宁发展认识(二)大南宁发展认识 1、中心化趋势、中心化趋势 南宁市作为自治区首府和区域中心城市,加快城市发展和城镇化进程。2020 年城市建成区人口发展到 280300 万人,相关产业 发展日渐成熟,城市区域的中心化凸现。 但是,必须清醒的是,随着广西区内各项优势资源不断向南宁集中,中心化以外的城市边缘化现象也日益突出。未来的格局势必未来的格局势必 是中心城市的高速发展来带动中心外的城市发
11、展是中心城市的高速发展来带动中心外的城市发展,南宁市的发展程度高低实质上也决定了其他城市的发展程度。 2、北部湾战略下南宁的发展,实质上更加剧了城市的中心化、北部湾战略下南宁的发展,实质上更加剧了城市的中心化 泛北部湾战略下的经济区,南宁将成为整体的核心之处,是区内政治、经济、文化的中心,从整体上而言,南宁市的现代化、 城市化程度又在经济区内属于最高水平。虽然随着北部湾战略的推进,经济区内的发展将得到加快,但外来的人口、财富却仍向南宁 进行集中,这在实际上更加剧了南宁城市中心化。 3、中心化后期必将是辐射及扩散、中心化后期必将是辐射及扩散 在城市中心化发展一定阶段时,由于中心城市面积有限,随之
12、带来的人口压力,城市居住质量下降等因素,在城市中心化后期,在城市中心化后期, 城市相关产业、房地产布局必将向城市外部区域由近及远的进行辐射扩散。城市相关产业、房地产布局必将向城市外部区域由近及远的进行辐射扩散。 (三)项目受益于哪些(三)项目受益于哪些 1、在南宁房地产大体量开发的态势下,南宁市土地价格飙升,土地稀缺性严重增加了南宁房地产开发商的投资压力,市场竞争 激烈。而位于南宁一小时经济圈内的那桐经济开发区,土地价格优势,政策优势突出,无疑成为房地产商家必争之地。 2、城市中心化发展衍生而来的是城市人口拥挤,生活质量下降,这就刺激核心城市新功能地块的开发与建设,作为核心城市卫 星城的那桐以
13、必将兴起。 三、项目获得的其他政策支持三、项目获得的其他政策支持 1、在北部湾战略规划下,隆安县成为紧随“南、北、钦、防”第一、第二级城镇后,第三级城镇的重要区域,而那桐成为了四级城那桐成为了四级城 镇建设区内重点建制镇,到镇建设区内重点建制镇,到 2020 年,人口规模计划发展到年,人口规模计划发展到 1020 万人。万人。项目由此能够直接分享到更多的政策上的有利条件; 2、国家在 2007 年 6 月 28 日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十八次会议上,明确提出了重视及扶持的相关政策。同时,在 17 届人代会中,华侨问题已经被提为国家要重点解决的几个重点问题之一,在这届政府有关部门加
14、强了对华侨、归侨的问题解决措政府有关部门加强了对华侨、归侨的问题解决措 施,并对华侨的经济、生活条件、居住条件改善等问题进行了重点讨论,并拿出了具体的措施。施,并对华侨的经济、生活条件、居住条件改善等问题进行了重点讨论,并拿出了具体的措施。项目所处区域作为华侨、归侨的聚居 之地,能享有政策带来的种种优势。 第二部分第二部分 对项目城镇化的认识对项目城镇化的认识 一、对项目所在区域的认识一、对项目所在区域的认识 1 1、城镇化概念、城镇化概念 所谓城镇化,就是指农村人口不断向城镇转移,第二、三产业不断向城镇聚集,从而使城镇数量增加,城镇规模扩大的一种历史 过程。城镇化作为一种社会历史现象,既是物
15、质文明进步的体现,也是精神文明前进的动力。 城镇化作为一种历史过程,不仅是一个城镇数量与规模扩大的过程,同时也是一种城镇结构和功能转变的过程。这一历史过程包 括四个方面: 城镇化是农村人口和劳动力向城镇转移的过程; 城镇化是第二、三产业向城镇聚集发展的过程; 城镇化是地域性质和景观转化的过程; 城镇化包括城市文明、城市意识在内的城市生活方式的扩散和传播过程。 概括起来表现为两个方面:一方面表现在人的地理位置的转移和职业的改变以及由此引起的生产方式与生活方式的演变;另一方 面则表现为城镇人口和城市数量的增加、城镇规模的扩大以及城镇经济社会、现代化和集约化程度的提高。 2 2、对项目城镇化的认识、
16、对项目城镇化的认识 从对项目所处区域的市场调研及对项目所处区域具备的各项条件进行分析,在目前阶段,我司认为: 项目缺乏城镇化推进的自身基本条件项目缺乏城镇化推进的自身基本条件 这体现在:这体现在: 城镇化推进中的不足条件城镇化推进中的不足条件 自然资源缺乏自然资源缺乏农业发展较为落后农业发展较为落后缺乏历史底蕴缺乏历史底蕴旅游资源缺乏旅游资源缺乏 矿藏、能源资源缺乏矿藏、能源资源缺乏景观条件不佳景观条件不佳人口数量少,聚居时间短人口数量少,聚居时间短集约化程度不高集约化程度不高 重工业立市条件不足重工业立市条件不足难以成为旅游城市难以成为旅游城市以第三产业立市条件不足以第三产业立市条件不足农业
17、对本区域经济贡献有限农业对本区域经济贡献有限 从上述分析上,我司认为,项目若以城镇化建设做为项目开发的主导思想,那么必须对城镇化进程中支持性的条件有充分的了解。 项目从实际上而言,尚未具备良好的可以直接利用的优势条件,仍需要进行深层挖掘,同时需要以发展的眼光看待城镇化推进的条件。 在下一部分中,我司将阐明对城镇化进程的出路何在。 二、对项目城镇化推进的认识二、对项目城镇化推进的认识 在对项目发展契机的分析基础上,我司认为,项目推进城镇化可持续利用的条件来源于以下: 城镇化推进中的机会城镇化推进中的机会 借通道经济成长之机借通道经济成长之机 借产业转移之机借产业转移之机 借未来大南宁扩张之机借未
18、来大南宁扩张之机 借政策便利之机借政策便利之机 充分利用临近南百高速公路的机会,促进城镇化进程充分利用临近南百高速公路的机会,促进城镇化进程 充分利用战略规划中产业转移机会,促进城镇化进程充分利用战略规划中产业转移机会,促进城镇化进程 充分利用战略中城市发展有利政策,促进城镇化进程充分利用战略中城市发展有利政策,促进城镇化进程 充分利用未来南宁城市版图拓展,新功能区形成之机,充分利用未来南宁城市版图拓展,新功能区形成之机, 促进城镇化进程。促进城镇化进程。 在对上述城镇化推进过程中机会思考的基础上,同时结合一般城镇化进程的规律,归根结底,我司认为,项目的城镇化推进力来 源于以下两个方面: 城镇
19、化推进的支撑力城镇化推进的支撑力 产业发展带动产业发展带动城市配套完善城市配套完善 创造出良好的投资环境创造出良好的投资环境创造出良好的生活条件创造出良好的生活条件带来充足的社会财富带来充足的社会财富带来人口数量带来人口数量 创造了城市配套消费的机会创造了城市配套消费的机会创造了完善配套的财富支持创造了完善配套的财富支持促使产业能够持续的发展促使产业能够持续的发展促进产业的转移进驻促进产业的转移进驻 由政府主导由政府主导由城市运营商主导由城市运营商主导 相互推动、相互促进相互推动、相互促进 在城镇化推进过程中,由于政府主导了产业的发展,并不能给予规划上更多的理论及实际上的支持启发,因而,在本报
20、告中将不 再对城市未来产业作为更多的阐述。而由开发商主导完成的城市配套进行重点的考虑,构思配套内容以及配套的布局,并在概念中对 实际的规划工作带来一定的启发。 三、对城镇化配套的思考三、对城镇化配套的思考 从一般的规律上看,项目如需要在后期吸引来自隆安、那桐、丁当、乔建、古潭等地的居民进入到项目所处区域内,应该考虑项 目作为城镇化其能够为居民提供如何便利、舒适的生活条件,从我司的认识上,认为关键就在于城镇化配套的完善程度与否。充足的 配套设施是促进人口聚集的核心推动力之一。在此基础上,以以“造城造城”的高度看待项目,则必须解决城镇化配套完善的问题。的高度看待项目,则必须解决城镇化配套完善的问题
21、。 (一)(一) 、配套设施种类、配套设施种类 结合项目自身特点,同时综合考虑隆安县、那桐镇、丁当镇、乔建镇、古潭乡等地的城镇化发展水平,以及配套设施的完善状况 等因素,为促进其居民聚居于项目所处区域,我司认为,项目在未来配套设施的种类上应该包括如下五种: 城镇化推进的支撑力城镇化推进的支撑力 商业消费空间商业消费空间其他公共配套设施其他公共配套设施安全保障设施安全保障设施医疗设施医疗设施教育设施教育设施 包括日常生活、购物、包括日常生活、购物、 餐饮、休闲、娱乐几餐饮、休闲、娱乐几 大功能的基本及升级大功能的基本及升级 型的居民必备消费环型的居民必备消费环 境。商业配套的完善境。商业配套的完
22、善 最直接体现出城镇化最直接体现出城镇化 形象。形象。 基本的配套设施,为基本的配套设施,为 居民子女提供受教育居民子女提供受教育 的机会,为提高当地的机会,为提高当地 对项目的认可程度,对项目的认可程度, 这是不可或缺的。在这是不可或缺的。在 初期教育条件可以相初期教育条件可以相 对较简单。对较简单。 同样为基本的配套设同样为基本的配套设 施,为居民提供基本施,为居民提供基本 的生存保障。在规划的生存保障。在规划 考虑的时候,应该考考虑的时候,应该考 虑方便以风向的问题。虑方便以风向的问题。 包括派出所、市政管包括派出所、市政管 理、消防、交通、城理、消防、交通、城 市应急等为居民提供市应急
23、等为居民提供 正常生活保证的行政正常生活保证的行政 职能部门。职能部门。 包括了公共广场、交包括了公共广场、交 通道路、路灯、城市通道路、路灯、城市 绿化等公共配套设施。绿化等公共配套设施。 (二)(二) 、对基本配套的规划布局构思、对基本配套的规划布局构思 1、整体配套规划布局构思、整体配套规划布局构思 C 号地块说明:号地块说明: 1、地块特征、地块特征 1 1、2 2、1313 号地号地 块块 9 号号 地块地块 10 号地号地 块块 C C 地块地块 1111 号号 地块地块 1212 B B 号地块号地块 1212 A A 号地块号地块 配套集中设置区域配套集中设置区域 分布医院、城
24、市教育设施分布医院、城市教育设施 及其他公共配套设施及其他公共配套设施 中心商业区中心商业区 城市中心广场城市中心广场 城市商业干道城市商业干道 六十米商业大道六十米商业大道 城市主干道城市主干道 华侨经济管理区华侨经济管理区 人民法院人民法院 政府办公大楼政府办公大楼 工业区工业区 N N C 号地块位于华侨经济管理区西北方向,整体占地 80 亩。北面为已建工业用房,南面为 10 号地块,西面为已建工业用地,东面 为空置地块,整个地块承长方形,为天已医药工业用地,尚需开发商进行具体土地性质更改问题; 2、开发重要性、开发重要性 C 地块作为整个华侨经济管理区的配套集中设置区域,在整个华侨管理
25、区开发项目中占据非常重要的作用,完善的基础设施配套,完善的基础设施配套, 教育、医疗等配套设施的建立是将整个项目以城的概念示人的前提,同时也是吸引区域外消费者进入管理区置业的重要条件。教育、医疗等配套设施的建立是将整个项目以城的概念示人的前提,同时也是吸引区域外消费者进入管理区置业的重要条件。 3、配套的内容、配套的内容 (1) 、中型规模医院:必须根据市场调研的数据,以此作为医院规模的制定参考标准 (2) 、小学及中学:必须根据市场调研的数据,设置学校规模标准; (3) 、幼儿园:必须根据市场调研的数据,设置幼儿园规模标准; (4) 、职业中专:必须根据市场调研的数据,设置职业中专规模标准;
26、 (4) 、其他相关公共配套设施:从规划角度上考虑,是否有剩余地块,以此考虑设置更多的配套设施以更完善城镇化形象。 3、规划建议思考、规划建议思考 在如下的问题上,规划公司必须做好如下的考虑:在如下的问题上,规划公司必须做好如下的考虑: 亿立达商 业广场 C 地块的开发应扣住中央商业区的延伸; 思考内外部交通规划; 与左右工业园区的考虑; 医院、教育设施等设施摆放问题。 2、项目商业配套规划、项目商业配套规划 1 1、2 2、1313 号地块号地块 9 号号 地块地块 10 号地块号地块 C C 地块地块 1111 号号 地块地块 1212 B B 号地块号地块 1212 A A 号地块号地块
27、 六十米商业大道六十米商业大道 华侨经济管理区华侨经济管理区 工业开发区工业开发区 工业开发区工业开发区 N N 主要商业网点,分布餐饮、主要商业网点,分布餐饮、 娱乐、休闲等经营业态娱乐、休闲等经营业态 中心商业区,主要以零售中心商业区,主要以零售 行经营业态分布为主行经营业态分布为主 社区商业中心,以菜市、粮社区商业中心,以菜市、粮 油市场作为主要经营业态油市场作为主要经营业态 主要商业网点,以餐饮、主要商业网点,以餐饮、 休闲等经营业态分布主休闲等经营业态分布主 主要商业网点,以经营货运维修,主要商业网点,以经营货运维修, 运输餐饮及旅社。运输餐饮及旅社。 四、对城镇化推进节奏的思考四、
28、对城镇化推进节奏的思考 (一)(一) 、城镇化推进总体时间及目标、城镇化推进总体时间及目标 在对项目城镇化推进的时间上,我司根据产业转移、人口迁移、配套完善及在对城镇化的认识等角度上,认为项目实现城镇化的 时间及目标为: 用用 12 年的时间,充分利用北部湾战略政策优势条件,推进产业转移的进行,引进产业,并由产业的进驻带动城市配套设施的完年的时间,充分利用北部湾战略政策优势条件,推进产业转移的进行,引进产业,并由产业的进驻带动城市配套设施的完 善,创造更好的投资环境,进而又促进产业的进驻及升级。以上述来实现区域的人口聚集,完成城镇化。善,创造更好的投资环境,进而又促进产业的进驻及升级。以上述来
29、实现区域的人口聚集,完成城镇化。 (二)(二) 、城镇化推进节点分布、城镇化推进节点分布 在对项目城镇化推进过程的思考中,我司认为其应该是一个逐步实现的过程,在此,根据总体时间及目标,将项目城镇化过程划 分为四个阶段,具体如下: 第一阶段:城镇化塑造期第一阶段:城镇化塑造期 1、时间划分:、时间划分:2007 年至 2010 年,3 年时间。 2、背景:、背景:北部湾战略对项目虽然能够带来众多发展的有利条件,但对战略的理解、政策的落实以及优势条件的体现仍需要一段时间, 实际上,战略仍存在过渡的时期,它难以避免的会带来一定的滞后性。 3、城镇化任务:、城镇化任务: (1) 、巩固现有的及近期内将
30、进驻的产业发展,给予其在各个方面上的支持,以其作为拉动城镇化建设的最初的动力; (2) 、为区域内一定数量企业创造基本的居住空间,并由满足这些企业工作员工基本生活需要作为城市配套建设的推动力,初步进行 配套的建设; (3) 、完成对城镇化配套的规划,以此加大更多产业引进工作; (4) 、在土地的开发上,以满足已有的刚性需求为主。 第二阶段:城镇化成型期第二阶段:城镇化成型期 1、时间划分:、时间划分:2011 年至 2014 年,3 年时间 2、背景:、背景:北部湾战略经过了短期的过渡之后,开始全面发挥其推动经济发展的作用,这个时期是战略的重点时期。产业转移进程不 断加快,通道经济日益呈现出更
31、突出的作用,项目能全面接收到战略推进带来的优势条件。 3、城镇化任务:、城镇化任务: (1) 、推动新产业的开发,基本完成产业布局; (2) 、完成城镇配套的布局,完成基础配套的建设,并部分投入使用; (3) 、在土地的开发上,加大开发力度,为人口聚集做好充足的准备并预留出足够的开发量。 第三阶段:城镇化成长期第三阶段:城镇化成长期 1、时间划分:、时间划分:2015 年至 2018 年,3 年时间。 2、背景:、背景:随着北部湾战略的推进,南宁市发展得到进一步的加强,高速发展下城市版图势必更大范围的扩张。项目在这一阶段能够 最大程度的分享到核心城市发展下带来的种种优势,项目以其与南宁市距离较
32、近的有利优势,能够充分的与南宁市进行衔接。 3、城镇化任务:、城镇化任务: (1) 、完成产业转移的开发,随着更多经济上有利的优势出现,逐步推进产业链的形成。并完善第三产业的作为本地经济主要来源的 地位。 (2) 、完成城市配套全部投入使用,并根据当时情况,对城镇配套进行更广方面的拓展以及功能上的升级; (3) 、在土地开发上,实现产品开发的升级,完成由需求型产品提供向品质型产品提供迈进。 第四阶段:城镇化完善期第四阶段:城镇化完善期 1、时间划分:、时间划分:2019 年至 2022 年,3 年时间。 2、背景:、背景:由于项目城镇化已初步完成,各项产业均在稳定的发挥着其促进社会不断进步的作
33、用,人口数量仍将继续增加,配套需求 还将继续扩大,在这一阶段,项目仍将继续寻求配套上的升级与完善。 3、城镇化任务:、城镇化任务: (1) 、完善产业链,推动产业带来的效益更大程度上的实现,增加消费需求,并力求在本地实现满足。 (2) 、持续的进行城镇配套上的升级。 (3) 、在土地开发上,这一时期为开发最佳的获利时期,品质型产品的开发应得到继续的完善。 第三部分:对项目城市定位的思考第三部分:对项目城市定位的思考 一、对城市定位的思考一、对城市定位的思考 每个城市都应该有其与其他城市不同的独一无二的城市定位,在城市规划设计上都应该有其特有的灵魂所在,这种灵魂展现了 这 座城市的历史文化底蕴。
34、赋予了城市可持续发展的空间。 项目在思考城市城市定位这个问题上的时候,实际上必须回答两个最基本的问题: 项目未来将发挥着什么样的作用,项目未来将发挥着什么样的作用, 承担着什么样的角色扮演?承担着什么样的角色扮演? 项目未来将以什么样的形象展示项目未来将以什么样的形象展示 于世人与市场?于世人与市场? 二、城市功能定位二、城市功能定位 (一)城市价值思考(一)城市价值思考 1 1、对北部湾而言:、对北部湾而言: 项目是云、贵、川等西部腹地的人、财、物进入泛北部湾核心(南宁)的门户之地项目是云、贵、川等西部腹地的人、财、物进入泛北部湾核心(南宁)的门户之地 说明:说明: (1) 、由于自然、历史
35、、社会等原因,西部地区经济发展滞后,国家推进西部大开发战略,充分挖掘西部丰富的资源难。北部湾作为 西部出海大通道,承载了贸易流通的历史使命,而项目本身得天独厚的地理优势凸显,在区域核心城市的吸纳作用下必然带动了相关 产业的高速发展, (2) 、南宁作为北部湾经济带的核心城市,扮演者区域政治、经济、文化中心的重要作用,项目作为西部腹地通往南宁的门户之地必 然会吸引各方面的关注度,从而提升了地区价值。 (3) 、通道经济的发展必然也带动了区域人、财、物的大量聚集,北部湾核心门户之地的定位也使项目主动融入南宁作为核心城市的通道经济的发展必然也带动了区域人、财、物的大量聚集,北部湾核心门户之地的定位也
36、使项目主动融入南宁作为核心城市的 中心化带动。中心化带动。 2 2、对大南宁而言:、对大南宁而言: 项目是未来大南宁的项目是未来大南宁的“卫星城卫星城” 承载未来大南宁拓展后附带给予的商业,信息、服务休闲等功能,但由于产业的集中,行政管理的独立,将成为区域核心承载未来大南宁拓展后附带给予的商业,信息、服务休闲等功能,但由于产业的集中,行政管理的独立,将成为区域核心 城市发展的城市发展的“卫星城卫星城” ,为核心城做辅助服务,为核心城做辅助服务 说明:说明: 1、伴随着国务院决定对南宁市实行沿海开放城市政策,南宁市各企业纷纷加强对外合作交流,在北部湾发展战略的推动下更是有大 量的人、财、物的引进
37、,经济发展突飞猛进。 2、区域核心城市的快速发展必然会带来人口激增,环境污染,居住质量下降等必然后果,南宁在未来几年的发展中也会出现诸如板 块扩张空间狭小等发展瓶颈,其城市功能也必将被其周边的“小城”所取代。 3 3、对隆安县而言:、对隆安县而言: 项目是隆安县居民间接分享中心化城市城市价值,提高居住品质的跳板项目是隆安县居民间接分享中心化城市城市价值,提高居住品质的跳板 说明:说明: 1、隆安县业已形成的城市规划对未来发展带来的较大限制,但项目现阶段仍处于尚未开发阶段,结合通道经济和产业转移的促进, 项目可塑性较大; 2、南宁在未来势必进行扩张,周边城镇将得到很大的促进发展,但在短期内隆安仍
38、将被边缘化。从实际的情况上看,由于地理位置 上与南宁市距离较近,隆安县居民除基本生活必须的商品在本地消费外,更愿意到南宁市进行大件商品的消费;同时,在商品房的消 费上同样是更愿意到南宁市进行投资和居住; 3、未来,中心城市的扩张势必是由近及远的,项目地域上相对更接近南宁市,将能更快分享到南宁作为区域性核心城市带来的种种未来,中心城市的扩张势必是由近及远的,项目地域上相对更接近南宁市,将能更快分享到南宁作为区域性核心城市带来的种种 优势,南宁市的扩张波及更快的影响到项目。优势,南宁市的扩张波及更快的影响到项目。 (二)城市功能定位:(二)城市功能定位: 门户之地,城市跳板门户之地,城市跳板 说明
39、:说明: 1、南百高速公路是西部资源出海通道的必经之路,项目位于南百高速公路沿线,在通道经济发展的带动下,其物流、服务行业也必 将面临一个重大的历史机遇。 2、尚处于城镇化发展初级阶段当地侨民,虽然有想迁居大城市居住的愿望,但是从其自身的经济情况考虑,短时间内还不是现实之 举,而项目在城镇化发展规划上可塑性强,城市概念的塑造相对容易,项目的开发就填补了这一市场空白,满足了侨民追求高质量生 活的现实需求。 备注说明:备注说明: 由于时间短促,在对项目城市功能定位的定位语的提炼上,未能进行更深一层的考虑,需要在后期与贵司在进一步的合作中进行 工作的完成。 三、城市形象定位三、城市形象定位 城市的形
40、象定位是城市的灵魂所在的直接反映,是从文化的角度上寻求到城市底蕴的所在。针对项目而言,从实际上的条件上而 言,我司认为:项目所处的区域中,缺乏足够自然景观、历史上的沉淀以及尚未产生直接体现的经济支柱项目所处的区域中,缺乏足够自然景观、历史上的沉淀以及尚未产生直接体现的经济支柱。因而在对城市灵魂的塑造 上,难度较大。 在对项目各种现有的条件上的综合分析,我司认为, “侨侨”的概念应该得到最大程度的体现的概念应该得到最大程度的体现,以此作为城市形象定位上的思考的 主线,从其挖掘出与项目自身相符合的特质。以下,是我司在挖掘过程中的思考: 一、一、怎么认识怎么认识“侨侨”: 1、首先,当地侨民的居住地
41、是经历了由国内到国外,再由国外到国内的过程,势必对各种不同的文化有着很强的兼容性。 2、其次,由“侨”联想到的是东南亚的各个国家,对东南亚又直接联想到的是异域格调、生活习惯、建筑风格,透露的是一种特别 的风情。 3、最后,项目周边居住的都是归难侨,他们通过自己的努力,希望摆脱艰难痛苦的记忆并寻求到真正的安居乐业。所以所以 因而,在挖掘项目的特质的时候,针对以上的分析,我司认为:因而,在挖掘项目的特质的时候,针对以上的分析,我司认为: 项目应该是一座开放之城;项目应该是一座开放之城; 项目应该是一座风情之城;项目应该是一座风情之城; 项目应该是一座和谐之城。项目应该是一座和谐之城。 二、如何体现
42、项目的特质二、如何体现项目的特质 我司认为,在体现出项目形象特质上,建筑规划将发挥了重要的作用。经过以上对城市形象的认识和分析,我司认为对项目规划 的整体性指导原则应该为:开放、风情、和谐。开放、风情、和谐。 1 1、如何体现、如何体现“开放开放” 重要在建筑风格上进行体现。 建议将反映东南亚建筑特点的南 洋风格与反映城镇化进程的现代 简约风格,以及结合岭南特有的 建筑风格有机的进行协调,保持 三种元素和谐的共存。在项目不 同功能片区或者同一社区环境内 的建筑物组合中进行协调体现。 2 2、如何体现、如何体现“风情风情” 重要在城市的配套元素上进行体现。建议项目整体制定出更高的绿化率,引入更多
43、反映东南亚风情的绿色植物,以绿化来承担实 现风情的直接体现。 同时,在商业街的规划与经营特点上、在标志性建筑物上、在城市公共活动广场设计上、在分布于城市特定地点的建筑小品上, 都可承担着塑造“风情”的作用。 3 3、如何体现、如何体现“和谐和谐” 这要求城市不单在城市的角度上,还应该重点体现在社区的空间布局上,给予居住者创造更多交流、沟通的场所,这包括了集中 交流与分散小规模交流。交流空间由大到小,再到封闭进行合理的过渡。 备注说明:备注说明: 除了建筑规划上的体现外,实际在城镇对外的推广上,还需要提炼出特定的形象广告语言以帮助市场对城市进行直观上的理解, 但由于时间短促,在对定位语的提炼上,
44、未能进行更深一层的考虑,需要在后期与贵司在进一步的合作中进行工作的完成。 第四部分第四部分 对项目规划的构思对项目规划的构思 第一章第一章 华侨经济管理区规划思路分析华侨经济管理区规划思路分析 一、华侨经济管理区的现状的认识:一、华侨经济管理区的现状的认识: (一)(一) 、项目整体概貌、项目整体概貌 1 1、2 2、1313 号地块号地块 9 号号 地块地块 10 号地块号地块 C C 地块地块 1111 号号 地块地块 1212 B B 号地块号地块 1212 A A 号地块号地块 六十米商业大道六十米商业大道 华侨经济管理区华侨经济管理区 N N 中央商业区中央商业区 中央形象区中央形象
45、区 核心形象区核心形象区 中央居住区中央居住区 (二)(二) 、项目现状特点、项目现状特点 1、从图示上看,整体可以划分为两个部分:工业区与开发区; 2、可开发地块集中于整体中心偏右下; 3、主要工业区域与华侨开发区域相互独立; 4、华侨城计划开发区域整体形状并不规则,对开发规划带来一定的限制; 5、华侨开发区内各个地块集中程度较高,但部分地块与中心存在一定的间隔距离,给相互间联系带来一定困难; 6、由于华侨开发区内各地块与工业开发区距离基本相等,因而并不存在绝对意义上的地块位置上的优劣势; 7、从华侨开发区计划开发地块的总体规模上看,体量为近 500 亩,以容积率 2.0 计算,整体建筑面积
46、为 66.7 万平方米,属于较大规 模的开发量; 8、从单块地块的规模上看,基本集中在三种规格:30 多亩、70 多亩及 100 多亩,均具备一定的开发规模,这为单块地块的开发规划 带来了足够的灵活性保证; 9、从单块地块的开发形状上看,大多数地块形状较为方正,对开发规划提供了有利的条件。 (三)(三) 、目前居住情况、目前居住情况 1、管理区人口共 5600 人,共 1700 至 1800 户; 2、原浪湾华侨农场 3500 人,共 800 户,均为归难侨; 3、管理区总人口中有 4100 人为外来人口,学生 1800 人,就业人口 2300 人。 (四)(四) 、对项目区域内居住政策的了解
47、、对项目区域内居住政策的了解 1、国家规定、国家规定 08 至至 09 年解决年解决 720 户归难侨住房问题;户归难侨住房问题; 2、今年需要解决、今年需要解决 250 至至 270 户归难侨住房问题;户归难侨住房问题; 3、每户归难侨能得到、每户归难侨能得到 14000 元的住房补偿;元的住房补偿; 4、广西区侨办承诺给予每户、广西区侨办承诺给予每户 6000 元的住房补偿。元的住房补偿。 第二章第二章 前期市场调研分析前期市场调研分析 一、主要目标客户群一、主要目标客户群 由于项目城镇化推进的各个阶段,项目以不同的形象特点展示于市场,则势必会带来目标客户上的阶段性改变。从市场调研的结 果
48、上分析,并结合城镇化进程的四个阶段进行考虑,项目后期的目标客户主要为: (一)(一) 、第一阶段:城镇化塑造期内(、第一阶段:城镇化塑造期内(2007 年至年至 2010 年,年,3 年时间内)年时间内) 在这一阶段内,项目的城镇化推进为刚刚起步,市场对其接受的程度并未能够达到较高,仍需要以满足项目固有的刚性需求为带 动,促进城镇化的进程。 主要针对目标客户主要针对目标客户 现有或近期进驻企业工作的员工现有或近期进驻企业工作的员工 区域内居住的归难侨区域内居住的归难侨 部分政府工作人员部分政府工作人员 属刚性上需求,项目必须为其解决居住空间属刚性上需求,项目必须为其解决居住空间 属刚性上需求,
49、项目必须为其解决居住空间属刚性上需求,项目必须为其解决居住空间 策略上需先行解决其改善居住的问题,由其策略上需先行解决其改善居住的问题,由其 带动各个区域居民的跟进购买。带动各个区域居民的跟进购买。 部分当地居住居民部分当地居住居民部分当地急需改善居住环境的人群部分当地急需改善居住环境的人群 (二)(二) 、第二阶段:城镇化成型期(、第二阶段:城镇化成型期(2011 年至年至 2014 年,年,3 年时间内)年时间内) 在这一阶段内,城镇化基本完成了配套设施的布局,产业转移不单为项目带来了新企业的进驻,也带来了众多企业员工,人口的 聚集势必产生出了对居住消费的需求。项目在这一阶段中,居住条件开始完善,对市场吸引程度不断加大。 主要针对目标客户主要针对目标客户 企业中高层管理人员企业中高层管理人员 当地各区域在经营的私营商家当地各区域在经营的私营商家 政府机关工作人员政府机关工作人员 当地各区域区居住居民当地各区域区居住居民 小部分外来购房者小部分外来购房者 新进驻企业中购房的主要力量,财富较集中于其手新进驻企业中购房的主要力量,财富较集中于其手 中中 城镇化进程中逐步改变对项目的接受程度城镇化进程中逐步改变对项目的接受程度 仍是需要安排策略以解决其购房的需求
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