国际物流商城建设项目可行性研究报告.doc
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2、么样的年华岁月,我承诺,我都将会给你一份礼物,金钱、物质、赚钱的项目,都不成问题。来吧,我的朋友,快点来吧。可行性研究报告目 录第一章 总 论1.1项目简要1.2项目建设单位概况1.3研究的依据和范围1.4研究结论概要第二章 项目建设的背景及必要性2.1孝感市简介2.2项目提出的背景2.3项目建设的必要性第三章 需求分析3.1湖北省、武汉市、孝感市2009年经济发展情况3.2湖北省、孝感市2010年以及近23年经济发展目标3.3市场需求分析 3.4“孝感南方国际物流商城”的现代经营模式3.5招商策略第四章 总体规划方案4.1规划依据4.2规划原则4.3规划指导思想4.4规划目标4.5 功能定位
3、4.6 规划用地范围及用地规模4.7拟建规模4.8规划建设期限 第五章 项目区域地理位置及建设条件5.1项目选址5.2建设条件5.3 项目区域社会经济环境条件5.4 项目区公共设施依托条件5.5征地、移民、拆迁安置条件第六章 建筑方案及设备方案6.1建筑方案6.2设备方案第七章 总图布置及经济技术指标7.1总图布置7.2主要经济技术指标第八章 公用工程8.1供配电8.2给、排水8.3自动控制、弱电工程第九章 节能措施9.1设计依据9.2节电措施9.3节水措施第十章 环境影响分析10.1环境保护法规及标准10.2项目建设和生产运营对环境的影响10.3生态影响减缓措施分析第十一章 劳动安全、卫生与
4、消防11.1劳动安全11.2劳动卫生11.3消防第十二章 组织机构、运营与管理12.1组织机构12.2运营 12.3项目管理措施第十三章 实施进度及工程招投标13.1实施进度13.2工程招投标第十四章 投资估算及资金筹措14.1建设投资估算14.2建设期贷款利息14.3流动资金估算14.4总投资估算14.5资金来源14.6资本金14.7用款计划第十五章 财务效益评价15.1财务评价的依据15.2房产销售收益测算15.3租赁经营营业收入、税金测算15.4 租赁经营总成本费用测算15.5利润测算 15.6项目清偿能力测算15.7财务效益评价第十六章 不确定性分析16.1盈亏平衡分析16.2敏感性分
5、析第十七章 结论与建议17.1结论18.2建议第一章 总 论1.1项目简要1.1.1项目名称:“孝感南方国际物流商城”建设项目1.1.2建设性质:新建1.1.3建设单位:湖北寰城投资有限公司1.1.4建设地点:湖北省孝感市孝南区北京路南段、老环河以西1.2项目建设单位概况湖北寰城投资有限公司是 2010年7月成立的有限责任公司,公司注册资本一亿元人民币,注册地址为湖北省孝感市孝南区澴川路316号,法定代表人为秦洪波先生。公司经营范围为:商业、住宅楼宇及配套设施的开发、建设、出租、销售,房地产策划、咨询服务,金属材料,五金工具、交电、机电产品(不含小汽车)、建材、钢材、装饰材料、铝型材的批发兼零
6、售,产业投资,普通货物仓储。湖北寰城投资有限公司股东共3人:湖北锦怡实业有限公司,地址:湖北省孝感市孝南区城站路227号,法人代表:秦应武;武汉勇立经贸发展有限公司,地址:湖北省武汉市汉阳区十升路,法人代表:何珍珠;秦洪磊,地址:湖北省孝感市孝南区广场街200号,身份证号码:422201198607030876。各股东出资方式、出资额及持股比例见表1-1。表1-1 持股情况表股东姓名出资方式出资金额(人民币)持股比例%湖北锦怡实业有限公司货币出资4800万元48武汉勇立经贸发展有限公司货币出资3000万元30秦洪磊货币出资2200万元221.3研究的依据和范围1.3.1研究的依据a.中华人民共
7、和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要;b.国务院关于促进流通业发展的若干意见;c.中华人民共和国城乡规划法;d. 国务院物流业调整与振兴规划;e. 商务部国内贸易发展“十一五”规划;f.国务院办公厅关于搞活流通扩大消费的意见;g.湖北省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要;h.湖北省“十一五”现代物流业发展规划;i.湖北省物流业调整与振兴实施方案 (2009-2011年);j.孝感市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要;k.孝感市城市总体规划;l. 建设单位提供的基础资料。1.3.2项目研究的主要内容a.总论b.拟建项目背景及必要性c.项目需求分析d.总体规划方案e.项目区域地理位置
8、及建设条件f.建筑方案及设备方案g.总图布置及经济技术指标h.公用工程i.节能措施j.环境影响分析k.劳动安全、卫生与消防l.组织机构、运营与管理m.实施进度及工程招投标n.投资估算及资金来源分析o.经济效益评价p不确定性分析1.4研究结论概要1.4.1建设目标贯彻国家物流业调整与振兴规划、国务院关于促进流通业发展的若干意见和湖北省物流业调整与振兴实施方案 (2009-2011年)精神,建设具有现代化意义的“孝感南方国际物流商城”。1.4.2项目功能定位“孝感南方国际物流商城”是集家居产品、建筑材料、装饰材料交易、展示、信息交流、仓储、配送、货运以及金融结算等功能于一体的大型物流商城。为生产商
9、、供应商、采购商、贸易商提供原料及产品采购、物流等一站式服务平台,为企业及商户大幅节省采购生产成本,创造更大利润。1.4.3规划用地范围及用地规模本项目拟建于孝感市孝南区北京路南段,316国道以北,老环河以西,根据孝感市孝南区国土资源局“说明”,本项目用地分为两期,第一期占地面积33.33ha(折合500亩),拟用地块位于孝南区渡口村、熊家湾村、苏家村、316国道复线以北。第二期占地面积33.33ha(折合500亩),拟用地块位于孝南区渡口村、熊家湾村、苏家村、316国道复线以北。1.4.4拟建规模a.建筑物本项目规划总建筑面积1078781m2,其中:专业市场建筑面积420672m2(占总建
10、筑面积的39%);大型卖场建筑面积251335m2(占总建筑面积的23.30%);仓储设施建筑面积39401m2(占总建筑面积的3.65%);会展中心建筑面积20361m2(占总建筑面积的1.89%);写字楼建筑面积170500m2(占总建筑面积的15.80%);配建商业网点建筑面积31852m2(占总建筑面积的2.95%);配建住宅楼建筑面积144660m2(占总建筑面积的13.41%)。b.道路及停车场:拟建道路及停车场占地面积:206096m2(折合约309.14亩)。c.绿化率:20%(绿化占地面积133333m2,折合约200亩)。1.4.5公用配套设施a.供配电:拟建供配电设施,电
11、力增容40000KVA。b.给排水:拟建给排水设施,水增容1800m3/d。c.电信:拟建电话、电视、宽带网络等工程。1.4.6项目建设期本项目规划建设工期3年(36个月),从2011年1月动工至2013年12月竣工。1.4.7项目总投资及资金来源a.项目总投资本项目总投资231743万元,其中:建设投资220225万元,建设期贷款利息9824万元,流动资金1694万元。总投资构成见表1-2。表1-2 总投资构成表1建设投资22022595.031.1 设备购置9124.511.2 建筑工程123056.571.3 公用工程25531.451.4 总图、运输5612.971.5 环境保护、消防
12、、安全卫生11199.201.6 其他费用35213.171.7 基本预备费10487.132建设期利息98244.243流动资金16940.734总投资合计231743100b.资金来源项目建设投资220225万元中,计划向银行申请长期贷款100000万元,项目建设单位自筹资金120225万元。建设期贷款利息9824万元由项目建设单位用自有资金支付。项目投产后需新增流动资金1694万元由项目建设单位逐年用自有资金投入。1.4.8主要经济效益指标预测a.收入预测达到经营目标年份:营业收入: 26188万元利税总额: 12861万元其中:营业税: 1309万元附加税: 157万元房产税 2919
13、万元利润总额: 8476万元b.财务效益评价指标:总投资收益率(ROI): 6.11%;项目资本金净利润率(ROE): 7.62%;项目投资回收期: 3.91年(融资前税前,含建设期3年);财务内部收益率: 22.57%(融资前税前所);项目财务净现值(i=10%):53900万元(融资前税前)。1.4.9本项目主要技术经济指标见表1-3。表1-3 主要技术经济指标汇总表序号指 标 名 称单位数 据备 注1建设规模1.1 大型卖场m22513351.2 专业市场m24206721.3 仓储设施m2394011.4 会展中心m2203611.5 写字楼m21705001.6 商业网点m23185
14、21.7 住宅楼m21446602项目总投资万元2317432.1 建设投资万元2202252.2 建设期贷款利息万元98242.3 流动资金万元16943建设投资资金来源万元2202253.1 申请银行贷款万元1000003.2 企业自筹资金万元1202254建设期贷款利息来源万元98244.1 企业自有资金万元98245流动资金来源万元1694续表1-3 主要技术经济指标汇总表序号指 标 名 称单位数 据备 注5.1 申请银行短期借款万元5.2 企业自有资金万元16946劳动定员人1807建设期年38租赁营业收入万元26188达到经营目标年份9租赁利税总额万元12861正常经营年份9.1
15、营业税万元13099.2 附加税万元1579.3 房产税万元29199.4 利润总额万元847610租赁所得税万元2119正常经营年份11租赁所得税后净利润万元6357正常经营年份12房产销售部分效益按全部效益计算12.1 房产销售营业收入万元21631412.2 房产销售营业税金及附加万元1211412.3 房产销售利润总额万元7050712.4 房产销售应纳所得税万元1762712.5 房产所得税后净利润万元5288113评价指标所得税前所得税后13.1 总投资收益率(ROI)%6.11按平均数据计算13.2 项目资本金净利润率(ROE)%7.62按平均数据计算13.3 项目投资回收期年3
16、.915.26含建设期3年13.4 项目内部收益率%22.5716.66 13.5 项目财务净现值万元5390029775i=10%13.6 资本金内部收益率%21.1014盈亏平衡点%47.3615贷款偿还期年8.65含建设期3年第二章 项目建设的背景及必要性2.1孝感市简介2.1.1综述湖北省孝感市位于湖北省东北部,长江以北、汉水之东,南邻武汉市,北与河南省信阳交界,西接随州、荆门、天门、仙桃等市,东连黄冈。孝感市是湖北省管辖的地级市之一,现辖孝南区和云梦、大悟、孝昌3县,代管汉川、应城、安陆3 个县级市。现有国土总面积8910平方公里,总人口528万人(2009年)。随着中部地区崛起和武
17、汉城市圈建设战略的纵深推进,孝感市加速汉孝一体化经济建设以及承接大武汉产业转移的步伐加快,孝感地区的物资交换量相应增大,承东接西的作用将充分发挥。孝感市农业较为发达,农副产品资源丰富;工业基础较好,工业产品流通量大;交通通畅便捷,发展物流市场广阔;物流设施完备,第三方物流已显雏形。 孝感市已具备建设物流区域中心的区位优势及交通优势条件。2.1.2地理环境孝感市地处中国经济地理中心,是武汉“”城市圈中距离武汉最近的中等城市【距武汉市中心城区(武汉广场)1小时车程】。京广、汉渝、武荆、汉丹条铁路,京珠、汉十、沪蓉条高速公路,107、316两条国道贯穿全境。汉孝城际铁路、孝汉大道三期、硚孝高速公路等
18、路网工程竣工开通后,孝感与武汉全方位对接的大交通格局,将使孝感的综合交通枢纽地位更加凸显。2.2项目提出的背景2.2.1物流行业的发展情况物流是供应链流程的一部分,是为了满足客户需求而对商品、服务及相关信息从原产地到消费地的高效率、高效益的正向和反向流动及储存而进行的计划、实施与控制过程。物流是国民经济中的基础产业,是现代服务业的重要组成部分。短短几十年间,物流行业在全球迅速成长为具有无限潜力和发展空间的新型服务产业,并已进入现代物流的发展阶段。现代物流是将信息、运输、仓储、库存、装卸搬运以及包装等物流活动综合起来的一种新型的集成式管理,通过对各种物流要素的优化组合和合理配置,提高物流活动效率
19、,降低社会物流总成本,为顾客提供更为全面、多样化的物流服务,实现物流全过程及各个环节价值增值。现代物流业历经近30年的发展历程,仍属于处在成长期的年轻行业,但在国民经济中已起着相当重要的作用。目前,现代物流业已成为推动发达国家国民经济发展的重要支柱性产业之一,它连接社会经济的各个部分并使之成为一个有机整体,从某种意义上,物流业的发展已成为衡量一个国家综合国力的重要标志。我国直到2000年加入WTO后,现代物流业才开始起步。但是由于我国经济一直处于高速发展的过程中,对现代物流的需求也非常大。在短短十年时间里,受经济高速增长的刺激,中国现代物流业也经历了其高速发展的第一个黄金时期。我国2004年2
20、008年GDP情况见图2-1,物流行业发展情况见图2-2图2-1图2-22008年前三季度,中国社会物流总额实现了26.7%的高速增长, 2008年9月份以后,金融危机对中国物流行业影响开始显现,物流行业增长持续放缓。然而,随着宏观经济稳步回升势头逐步增强,特别是2009年3月国务院印发物流业调整与振兴规划,强调必须加快发展现代物流,建立现代物流服务体系,以物流服务促进其他产业发展。物流业调整与振兴规划的出台,极大地提升了行业发展信心,我国现代物流业也步入了新一轮的高速增长阶段。2.2.2 我国现代物流业的发展背景商贸服务和物流业是国民经济的重要支撑之一,国家在中华人民共和国国民经济和社会发展
21、第十一个五年规划纲要提出了“十一五”期间要加快发展商贸服务业、加快发展物流业的要求,其基本政策是:打破垄断,放宽准入领域,建立公开、平等、规范的行业准入制度。鼓励社会资金投入,提高非公有制经济比重;要按照营利性与非营利性分开的原则加快产业化改组;采取积极的财税、土地、价格等政策,支持关键领域、薄弱环节和新型业态的发展;健全标准体系,推进服务业标准化;大城市要把发展服务业放在优先位置,有条件的要逐步形成服务经济为主的产业结构。而要达到的目的是:坚持市场化、产业化、社会化方向,拓宽领域、扩大规模、优化结构、增强功能、规范市场,提高服务业的比重和水平。具体到商贸和物流业来说,其发展方向是:推广现代商
22、贸和物流管理技术,促进商贸服务社会化,促进企业内部物流社会化,实现企业物资采购、生产组织、产品销售和再生资源回收的系列化运作;培育专业化商贸中心和专业化物流企业,积极发展第三方物流;建立物流标准化体系,加强物流新技术开发利用,推进商贸和物流信息化;加强商贸和物流基础设施整合,建设大型商贸和物流枢纽,发展区域性商贸和物流中心。到2010年基本建立快捷、高效、安全、方便,并具有国际竞争力的现代商贸服务和物流服务体系,大幅度提高商贸服务和物流服务的社会化、专业化和现代化水平。近年来,应商贸服务和物流市场供需变化,我国的商贸服务和物流业正在向社会化、产业化、标准化、现代化的方向发展。商贸服务是一古老而
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