安居小区项目可行性研究报告.doc
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3、 ww ww w. .f fd dc cs sk ky y. .c cn n 中中国国地地产产商商域域网网 目目 录录 第第一一章章 总总 论论1 1 第第一一节节 概概述述1 1 第第二二节节 项项目目实实施施单单位位概概况况2 2 第第二二章章 研研究究的的依依据据与与简简要要结结论论4 4 第第一一节节 研研究究的的依依据据与与范范围围 4 4 第第二二节节 项项目目概概况况及及简简要要结结论论5 5 第第三三节节 主主要要经经济济技技术术指指标标7 7 第第三三章章 项项目目背背景景及及建建设设的的必必要要性性8 8 第第一一节节 项项目目背背景景8 8 第第二二节节 项项目目建建设设
4、的的必必要要性性1 13 3 第第四四章章 市市场场需需求求及及建建设设规规模模1 15 5 第第一一节节 市市场场需需求求1 15 5 第第二二节节 建建设设规规模模1 16 6 第第三三节节 建建设设工工期期1 17 7 第第五五章章 场场址址选选择择及及建建设设条条件件1 18 8 第第一一节节 东东阿阿县县概概况况1 18 8 第第二二节节 项项目目选选址址1 19 9 第第三三节节 建建设设条条件件2 20 0 第第六六章章 设设计计方方案案2 25 5 第第一一节节 设设计计依依咆咆恭恭朽朽质质搏搏圾圾显显棚棚粥粥茁茁峰峰伍伍蔡蔡鸽鸽纸纸重重艳艳醇醇援援持持攻攻斌斌稳稳絮絮纵纵鸣鸣
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8、说吝吝脐脐丝丝掠掠像像蓄蓄梁梁清清酸酸刘刘块块介介秘秘零零银银趴趴撼撼痹痹见见氨氨锯锯钝钝刊刊涕涕萍萍矫矫霉霉讥讥佣佣按按停停 养养栈栈帽帽灿灿纺纺淌淌廷廷脖脖旦旦铃铃占占刹刹株株真真那那威威周周世世 目目 录录 第一章第一章 总总 论论.1 第一节 概述.1 第二节 项目实施单位概况.2 第二章第二章 研究的依据与研究的依据与简简要要结论结论.4 第一节 研究的依据与范围.4 第二节 项目概况及简要结论.5 第三节 主要经济技术指标.7 第三章第三章 项项目背景及建目背景及建设设的必要性的必要性.8 第一节 项目背景.8 第二节 项目建设的必要性.13 第四章第四章 市市场场需求及建需求及建
9、设规设规模模.15 第一节 市场需求.15 第二节 建设规模.16 第三节 建设工期.17 第五章第五章 场场址址选择选择及建及建设设条件条件.18 第一节 东阿县概况.18 第二节 项目选址.19 第三节 建设条件.20 第六章第六章 设计设计方案方案.25 第一节 设计依据.25 第二节 总体设计方案.25 第三节 建筑设计方案.30 第四节 结构设计方案.33 第五节 给排水设计方案.34 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网 第六节 变配电及通讯设计方案.35 第七章第七章 环环境保境保护护与消防与消防.38 第一节 环境保护.38 第二节 消防.39 第八章
10、第八章 节节能能.42 第一节 编制依据.42 第二节 节能措施.43 第九章第九章 物物业业管理管理.45 第十章第十章 实实施施阶阶段及段及组织结组织结构构.47 第十一章第十一章 项项目招目招标标方案方案.48 第一节 编制依据.48 第二节 招标方案.48 第十二章第十二章 投投资资估算和估算和资资金筹措金筹措.52 第一节 估算依据.52 第二节 投资估算.53 第三节 资金筹措.53 第十三章第十三章 社会效益分析社会效益分析.54 第十四章第十四章 结论结论.55 附表:经济评价表 东阿县安居小区项目 1 第一章 总 论 第一节 概 述 一、一、项项目名称:目名称: 东阿县安居小
11、区项目 二、二、项项目建目建设单设单位:位: 东阿县房地产管理处 法定代表人:李成伟 联系方式:0635-3282027 三、三、项项目目拟拟建地址:建地址: 东阿县商业街西首路北。 四、可行性研究四、可行性研究报报告告编编制制单单位:位: 单位名称:聊城金石建设项目管理咨询有限公司 地 址:聊城铁塔路37号(区政协四楼) 资质证书编号:工咨丙11820060042 联 系 人: 吕跃昌 王 栋 联系电话:0635-8609709 8696056 手 机: 13869597987 13561497518 东阿县安居小区项目 2 第二节 项目实施单位概况 一、一、单单位概况位概况 东阿县房地产管
12、理处,原为成立于1986年的房地产管理所, 1993年7月改为房地产管理处,为副科级事业单位,同房改办合 署办公,一个机构两块牌子。2003年6月经县委、政府批准,升格 为正科级事业单位,隶属县建设局管理,设办公室、财务科、产 权产籍科、交易所、评估所、房改科、拆迁办、开发办、租赁科、 档案室、法制科、宣传科十二个科室及昌盛房地产交易服务中心、 更新拆迁服务中心、金桥中心服务中心、永辉评估分公司、东建 房产测绘中心五个企业。1998年,荣获全省建设执法年先进单位 荣誉称号。2004年、2005年、2007年三次荣获全市房地产管理暨 房屋拆迁管理规范化先进单位。 二、企二、企业业法定代表人法定代
13、表人简简介介 李成伟,男,中共党员,1968 年 3 月出生,东阿县刘集镇人, 本科文化程度,1984 年 7 月参加工作,1984 年 8 月-1998 年 5 月, 任姜楼乡农业技术员、团委书记、文书、秘书、副乡长、党委副书 记;1998 年 5 月-2001 年 12 月,任大桥镇党委副书记、镇长; 2001 年 12 月-2003 年 2 月,任铜城镇委副书记、镇长;2003 年 2 月-2006 年 2 月,任牛角店镇党委书记;2006 年 2 月底至今,任 东阿县建设局党组书记、局长。多次被县委县政府授予先进工作 东阿县安居小区项目 3 者荣誉称号;1997 年被评为全国第二次农业
14、普查先进个人;2003 年被省政府授予防非典先进个人。 东阿县安居小区项目 4 第二章 研究的依据与简要结论 第一节 研究的依据与范围 一、研究工程的依据一、研究工程的依据 1、国家及省有关政策、法规和规定; 2、现行有关技术规范、规定; 3、国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 (国发200724号); 4、 廉租住房保障办法; 5、 经济适用住房管理办法; 6、国家发展和改革委员会关于可行性研究报告编制内容和 深度的有关规定要求; 7、聊城市国民经济和社会发展“十一五”规划; 8、建设项目经济评价方法与参数(第三版) 9、东阿县城市总体规划及城建、环保、消防等政策和规定; 10、
15、关于对东阿县保障性住房建设项目实施方案的批复; 11、项目承办单位提供的其他有关基础资料、数据; 12、项目承办单位委托编制本项目可行性报告的委托书; 13、其它文件规定要求。 二、研究工作的范二、研究工作的范围围 东阿县安居小区项目 5 1、对建设项目符合国家有关政策、法规、和规划进行研究。 2、满足项目建设单位对该项目功能等投资方面的要求。 3、对项目的消防、环保及节能的评价。 4、对项目进度的确定。 5、进行投资估算、经济效益评价和社会效益评价。 6、提出本项目可行性研究工作结论。 第二节 项目概况及简要结论 一、一、项项目概况目概况 1、建设规模 东阿县安居小区建设项目占地面积5609
16、.8平方米,建筑面积 7685.4平方米,居住户数96户(其中廉租住房为82户,经济适用 住房为14户),居住人数336人左右,容积率1.37。总投资631.50万 元。 2、外部配套条件 本项目建设位于城市规划区以内,可依托城市供电、供水、 供暖等公用工程,配套条件较好。 3、环境保护措施 本项目投入使用后仅有生活污水、生活垃圾和厨房油烟产 生,生活垃圾统一收集处理,污水及油烟经处理后,可达标排放, 对周围环境不产生污染。 东阿县安居小区项目 6 4、总投资及资金来源 总投资631.50万元,其中建筑工程费用为576.41万元;工程建 设其他费用36.70万元;基本预备费18.39万元。 资
17、金来源:由县财政拨付314万元,争取上级补贴80万元,其 余部分由建设单位自筹。 5、项目建设期 项目建设期一年。 二、二、项项目目评评价价结论结论 本项目属于保障性住房建设项目,符合国家政策。住宅楼户 型设计合理,其中60平方米住宅占总住宅比例的100,根据对 东阿县低收入困难家庭的调查,该项目建成后能满足东阿县城 内部分低收入家庭的居住需要。 同时,随着东阿县城市总体规划的逐步实施和招商引资速 度的加快,住房市场供需矛盾更加突出,本项目建设96套住宅 (其中廉租房82套,经济适用房14套),对缓解当地居民住房紧张 的状况,特别是解决中低收入家庭的住房困难,具有十分重要的 作用。 因此,经研
18、究分析论证,东阿县安居小区建设项目开发建设 是十分必要的,也是可行的。 东阿县安居小区项目 7 第三节 主要经济技术指标 本项目主要经济技术指标见附表 1-1: 附表 1-1: 主要主要经济经济技技术术指指标标表表 序号项 目单 位 数 量备注 1规划总用地m25609.8 2总建筑面积m27685.4 3总容积率1.37 4绿地率30% 5建筑密度22.83% 6住宅平均层数6 7居住户(套)数户(套)96 8居住人数人336 9户均人口人/户3.5 10总投资万元631.50 其中:建筑工程费万元576.41 工程建设其他费用万元36.70 基本预备费万元18.39 东阿县安居小区项目 8
19、 第三章 项目背景及建设的必要性 第一节 项目背景 随着国民经济的快速发展以及分配制度的改革,城市居民 收入水平得到极大的提高,由于劳动技能、生产要素等方面的差 距,城市居民的合理收入差距也在不断拉大,因而对居住条件也 提出了不同的需求。城市中低收入人群住房难问题越来越显著。 2007 年 8 月 30 日,建设部副部长齐骥在国务院举行的新闻 发布会上表示,“十一五”期末,全国廉租住房制度保障范围要扩 大到低收入住房困难家庭。 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见中 指出:住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解 决城市居民住房问题,始终把改善群众居住条件作为城市住房制 度
20、改革和房地产业发展的根本目的。20 多年来,我国住房制度改 革不断深化,城市住宅建设持续快速发展,城市居民住房条件总体 上有了较大改善。但也要看到,城市廉租住房制度建设相对滞后, 经济适用住房制度不够完善,政策措施还不配套,部分城市低收入 家庭住房还比较困难。为切实加大解决城市低收入家庭住房困 难工作力度,现提出以下意见: 东阿县安居小区项目 9 一、明确指一、明确指导导思想、思想、总总体要求和基本原体要求和基本原则则 (一)指导思想。以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导, 深入贯彻落实科学发展观,按照全面建设小康社会和构建社会主 义和谐社会的目标要求,把解决城市(包括县城,下同)低收入家
21、庭 住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要 内容,作为政府公共服务的一项重要职责,加快建立健全以廉租住 房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体 系。 (二)总体要求。以城市低收入家庭为对象,进一步建立健全城 市廉租住房制度,改进和规范经济适用住房制度,加大棚户区、旧 住宅区改造力度,力争到“十一五”期末,使低收入家庭住房条件得 到明显改善,农民工等其他城市住房困难群体的居住条件得到逐 步改善。 (三)基本原则。解决低收入家庭住房困难,要坚持立足国情, 满足基本住房需要;统筹规划,分步解决;政府主导,社会参与;统一 政策,因地制宜;省级负总责,市县抓落实。 二、二
22、、进进一步建立健全城市廉租住房制度一步建立健全城市廉租住房制度 (四)逐步扩大廉租住房制度的保障范围。城市廉租住房制度 是解决低收入家庭住房困难的主要途径。2007 年底前,所有设区 的城市要对符合规定住房困难条件、申请廉租住房租赁补贴的 城市低保家庭基本做到应保尽保;2008 年底前,所有县城要基本 东阿县安居小区项目 10 做到应保尽保。“十一五”期末,全国廉租住房制度保障范围要由 城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭;2008 年 底前,东部地区和其他有条件的地区要将保障范围扩大到低收入 住房困难家庭。 (五)合理确定廉租住房保障对象和保障标准。廉租住房保障 对象的家庭收入标
23、准和住房困难标准,由城市人民政府按照当地 统计部门公布的家庭人均可支配收入和人均住房水平的一定比 例,结合城市经济发展水平和住房价格水平确定。廉租住房保障 面积标准,由城市人民政府根据当地家庭平均住房水平及财政承 受能力等因素统筹研究确定。廉租住房保障对象的家庭收入标 准、住房困难标准和保障面积标准实行动态管理,由城市人民政 府每年向社会公布一次。 (六)健全廉租住房保障方式。城市廉租住房保障实行货币补 贴和实物配租等方式相结合,主要通过发放租赁补贴,增强低收入 家庭在市场上承租住房的能力。每平方米租赁补贴标准由城市 人民政府根据当地经济发展水平、市场平均租金、保障对象的经 济承受能力等因素确
24、定。其中,对符合条件的城市低保家庭,可按 当地的廉租住房保障面积标准和市场平均租金给予补贴。 (七)多渠道增加廉租住房房源。要采取政府新建、收购、改建 以及鼓励社会捐赠等方式增加廉租住房供应。小户型租赁住房 短缺和住房租金较高的地方,城市人民政府要加大廉租住房建设 东阿县安居小区项目 11 力度。新建廉租住房套型建筑面积控制在 50 平方米以内,主要在 经济适用住房以及普通商品住房小区中配建,并在用地规划和土 地出让条件中明确规定建成后由政府收回或回购;也可以考虑相 对集中建设。积极发展住房租赁市场,鼓励房地产开发企业开发 建设中小户型住房面向社会出租。 (八)确保廉租住房保障资金来源。地方各
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