山东省XX市蔬菜批发市场建设项目可行性研究报告.doc
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1、XX 市蔬菜批发中心建设项目 可行性研究报告 XX 工程咨询有限公司1 目目 录录 第一章 总 论1 第一节 项目概述.1 第二节 可行性研究编制单位.1 第三节 可行性研究的依据和范围.2 第四节 简要的研究结论.3 第二章 项目背景和市场分析6 第一节 项目提出的背景.6 第二节 项目建设的必要性.9 第三章 项目选址及建设条件14 第一节 项目选址.14 第二节 建设条件.14 第四章 项目建设内容及规模16 第五章 项目建设方案18 第一节 总体规划方案.18 第二节 总图运输.20 第三节 土建工程.22 第四节 设备选型.23 第五节 公用工程.24 XX 市蔬菜批发中心建设项目
2、可行性研究报告 XX 工程咨询有限公司2 第六节 通讯信息系统.27 第六章 环境保护评价29 第七章 劳动安全卫生与消防37 第一节 劳动安全卫生.37 第二节 消防.39 第八章 能源消耗分析及节能、节水措施.41 第九章 项目组织及运营44 第十章 项目实施进度46 第十一章 项目招标方案48 第十二章 投资估算及资金筹措51 第一节 投资估算.51 第二节 资金筹措.52 第十三章 财务分析53 第十四章 社会效益分析58 第十五章 结论59 附件 1、项目投资估算和财务分析表 2、项目区域位置图 2、项目平面布置图 XX 市蔬菜批发中心建设项目 可行性研究报告 XX 工程咨询有限公司
3、1 第一章第一章 总总 论论 第一第一节节 项项目概述目概述 一、一、项项目名称目名称 XX 市蔬菜批发中心建设项目 二、二、项项目承目承办单办单位位 单位名称:XX 市蔬菜批发中心 项目负责人: 联系电话: 四、四、项项目地址目地址 项目拟建于 XX 市 XX 镇。 五、五、项项目承目承办单办单位和法人代表位和法人代表简简介介 本项目承办单位是 XX 市蔬菜批发中心。XX 市蔬菜批发中心已 在 XX 市工商管理局注册(企业名称预先核准已通过),法人代表是朱 孟臣,注册地址为 XX 市东昌府区沙镇朱楼村,经营范围为蔬菜批发、 加工、储存。 第二第二节节 可行性研究可行性研究编编制制单单位位 一
4、、一、编编制制单单位位 XX 工程咨询有限公司 二、工程咨二、工程咨询资询资格格证书编证书编号号 工咨丙 三、三、资质资质等等级级 XX 市蔬菜批发中心建设项目 可行性研究报告 XX 工程咨询有限公司2 丙级 四、四、发证发证机关机关 中华人民共和国国家发展和改革委员会 第三第三节节 可行性研究的依据可行性研究的依据和范和范围围 一、可行性研究的依据一、可行性研究的依据 1、原国家计委关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法 2、国家发改委、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数 (第三版) 3、国家计委、国家经贸等六部、委、局联合下发的关于加快农产 品流通设施建设的若干意见; 4、 国家发展
5、改革委办公厅关于印发全国重点农产品批发市场试 点项目信息系统和检验检测系统技术方案(试行)的通知(发改办经 贸2003737 号); 5、 XX 市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要; 6、XX 市人大常委会调研组关于加快农产品流通体系建设促进 农民增收的调研报告; 7、 当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录; 8、项目承办单位提供的有关数据、资料; 9、项目承办单位委托工程咨询单位编制可行性研究报告的委托 合同。 二、可行性研究的范二、可行性研究的范围围 1、项目的背景和建设必要性 2、项目选址及建设条件 3、项目建设规模及建设方案 XX 市蔬菜批发中心建设项目 可行性研究报告 X
6、X 工程咨询有限公司3 4、环境保护与安全卫生 5、项目组织及运营 6、项目进度计划 7、项目招标方案 8、节水节能措施 9、投资估算及资金筹措 10、财务分析 11、社会效益分析 12、结论 第四第四节节 简简要的研究要的研究结论结论 一、一、项项目概况目概况 1、项目名称:XX 市蔬菜批发中心建设项目 2、建设性质:新建 3、建设地点:XX 市东昌府区沙镇朱楼村南。 二、二、项项目主要建目主要建设设内容内容 XX 市蔬菜批发中心将建成集蔬菜批发、仓储保鲜、信息服务、 农产品检测等功能于一体的综合蔬菜交易市场。 项目规划用地面积 50 亩,总建筑面积 11100 平方米,其中:办公 综合楼
7、2000 平方米,职工宿舍楼 2000 平方米,蔬菜交易市场 5200 平方米,加工车间 650 平方米,起跳冷藏库 1200 平方米,其他附属设 施 50 平方米;道路及硬化面积 3000 平方米,绿地面积 3000 平方米; 购置气调冷藏、装卸运输设备以及其他信息服务设施,完善蔬菜批发 中心的功能。 XX 市蔬菜批发中心建设项目 可行性研究报告 XX 工程咨询有限公司4 三、三、项项目目实实施施进进度度 项目计划于 2012 年 1 月份开始项目的前期工作,2012 年 3 月动 工建设,2012 年 11 月竣工验收,2012 年 12 月投入试运营。 四、投四、投资资估算与估算与资资金
8、筹措金筹措 项目预计总投资 1568.6 万元,其中建设投资 1495.7 万元,铺底 流动资金 32.6 万元,建设期利息 40.3 万元;项目投资所需资金的来源 有两部分: 1、企业自有资金 418.6 万元; 2、银行贷款 1150 万元。 第五第五节节 主要技主要技术经济术经济指指标标 主要技主要技术经济术经济指指标见标见下表下表 主要技术经济指标表 序号项目单位指标备注 一项目占地面积亩50 二建设指标 1总建筑面积平方米11100 1.1蔬菜交易区平方米5200 1.2办公综合楼平方米2000 1.3仓储加工区平方米1900 1.4配套服务区平方米2000 2容积率0.33 3绿地
9、率%9.0 三蔬菜批发中心年交易量吨50000 四项目能耗 1年耗电量万 Kwh127 2年耗水量m319140 五项目定员人20 六项目总投资万元1568.6 XX 市蔬菜批发中心建设项目 可行性研究报告 XX 工程咨询有限公司5 1建设投资万元1495.7 2铺底流动资金万元32.6 3建设期利息万元40.3 七财务指标 1年营业收入万元860 2年利润总额万元308.7正常年 3项目投资利润率%19.7正常年 税前24.51 4财务内部收益率% 税后19.09 税前4.96 5投资回收期年 税后5.83 含建设期 6盈亏平衡点%78.5 八建设期年1 XX 市蔬菜批发中心建设项目 可行性
10、研究报告 XX 工程咨询有限公司6 第二章第二章 项项目背景和目背景和市市场场分析分析 第一第一节节 项项目提出的背景目提出的背景 农产品批发市场是现代市场经济条件下农产品流通的重要途径, 依托其商品集散、价格形成、信息传输三大基本功能,在促进农业生 产规模化、标准化、产业化和农产品大市场、大流通格局的形成,在引 导农民面向市场调整优化农业结构、实现增产增收和保障城乡居民的 “菜篮子”供应、促进社会稳定方面,发挥着不可替代的作用。根据农 业部关于组织实施农产品批发市场“升级拓展 5520 工程”的通知,为 适应新阶段调整优化农业结构、推进现代农业建设、增加农民收入的 需要,适应在农产品供应的数
11、量、品种、质量上满足居民消费水平日 益提高的需要,必须加快农产品批发市场的建设和升级改造,强化基 础设施,完善市场功能,拓展业务领域,提高管理水平。 一、一、XX 市市农产农产品流通体系的建品流通体系的建设设情况情况 XX 市是全省乃至全国重要的粮棉油、蔬菜、林木、果品、畜产品 生产基地和调出大市,农产品资源丰富。近年来,在市委、市政府的坚 强领导下,各项强农惠农政策深入贯彻落实,农村现代流通网络建设 步伐加快,各级政府积极动员社会力量,积极兴建各类农产品市场, 不断完善市场服务体系,取得了明显的成效。 1、农产品市场规模不断扩大。到 2008 年底,全市农产品批发市 场 126 处,年交易量
12、 378.1 万吨,占全市农产品总量的 15.7%;年交易 额 82.2 亿元,实现利润 2.5 亿元,其中年交易额亿元以上的 22 处;现 有农产品流通合作经济组织 256 个,营销队伍达到 6.5 万人。XX 光 明农贸批发市场,2008 年交易额突破 6.5 亿元,已成为鲁西地区较大 XX 市蔬菜批发中心建设项目 可行性研究报告 XX 工程咨询有限公司7 的农产品集散中心。莘县河店、魏庄等瓜菜交易市场,年交易量 50 多 万吨,交易额 12.5 亿多元,占全县的 80%。 2、交易方式和流通业态逐步完善。随着农村改革的不断深化, 农产品交易由传统的集市贸易,扩展到综合批发市场、产地批发市
13、场 等现代方式,初步形成了综合批发市场、专业批发市场和农村集贸市 场共同发展的农产品市场体系。连锁经营、物流配送等新型经营方式 和小型超市、便利店等经营业态,从城市走向农村。为保障绿色通道 的畅通,有关部门密切配合,简化手续,减免有关费用,优先保证蔬菜 运输。高唐县鲁高蔬菜批发市场,凭借品牌效应和人流、物流、信息流 相对集中的优势,蔬菜远销到京津沪等城市,年市场交易量达到 20 多万吨,经营收入达到 60 多万元。冠县前社庄蔬菜批发市场是目前 全国最大的黄瓜批发市场,辐射带动 3 万亩蔬菜生产,带动 1.5 万农 户脱贫致富,连续 4 年被市委、市政府评定为“农产品销售先进市场”。 3、农产品
14、流通主体呈多元化格局。农业产业化龙头企业、农民 流通合作组织、农民个体运销户、农村经纪人已经成为农产品流通的 主力军,从事农产品流通、科技、信息等一系列中介服务活动,在帮助 农民解决“卖难”问题和助农增收方面发挥了重要作用。冠县农产品流 通经纪人达到 1500 人,组建了 170 个农产品流通经济实体,在一些 大中城市设立销售网点,成为农产品市场的主体。 4、农产品流通外部环境逐步改善。各级政府认真贯彻落实中央、 省和市委关于加快农产品流通和市场体系建设的重大部署,对农产品 流通体系建设给予了一定的扶持政策,鼓励市场做大做强,通过建立 和规范农产品市场秩序,推动了农产品市场的有序竞争。临清市蔬
15、菜 批发市场成立专业治安、清洁队伍,保证了市场的卫生整洁、安全有 序,年交易金额达到 1.3 亿元。 XX 市蔬菜批发中心建设项目 可行性研究报告 XX 工程咨询有限公司8 二、当前我市二、当前我市农产农产品流通体系建品流通体系建设设中存在的突出中存在的突出问题问题 1、市场自身造血功能不足,财政扶持力度不够。目前,我市农产 品市场占地大都属集体,市场建设原始投入一般是工商部门或村集体, 有的是乡镇财政扶持,更多的还是市场滚动发展,这些有限的原始投 入和资金积累远远不能满足市场改造需要。市、县两级财政对农产品 流通体系建设和市场建设与改造的资金投入严重不足。 2、市场规模偏小,档次偏低,配套设
16、施不健全。我市批发市场年 交易额平均不足亿元,最大的市场 XX 光明农贸综合批发市场,年交 易额仅 6 亿元。一些市场的管理机构多为所在地居民,管理内容也主 要是市场收费、卫生清扫、秩序维持和纠纷处理。多数市场缺乏质量 检验检测设施和分级包装冷藏设施。交易手段单一,多以现货交易为 主。地头村头市场、季节性市场较多。 4、信息化建设步伐滞后,信息资源缺乏有效整合。农产品流通领 域的信息化水平不高,在农产品供求、产销动态、预测分析等信息服 务方面滞后,不能充分发挥引导产销、搞活流通的作用。多数批发市 场尚未建设信息化平台,无力引导和帮助商户进行必要的信息沟通, 影响了交易的公平性和公正性。 5、农
17、产品流通主体规模小,组织化程度低。我市从事农产品营销 的人员明显偏少,并且组织业务能力较弱,大多从事短途运销,大宗 农产品还是依靠外地客商外销,因而价格不能自主确定,造成农民利 益的损失严重。农民流通合作经济组织不仅数量少,规模也很小,实 力很弱,市场覆盖率低。 目前,XX 专业的蔬菜瓜果批发市场较少,在 XX 市城区北部有 几家蔬菜批发市场聚集,但由于市场远离蔬菜瓜果种植区,而且现有 的蔬菜交易大棚等设施已经老化,存在着基础设施薄弱、市场功能不 完善,产业链较短,业务领域较狭窄的状况,不利于引导农民进入大 XX 市蔬菜批发中心建设项目 可行性研究报告 XX 工程咨询有限公司9 市场,不利于促
18、进农民增收和持续保障城乡居民蔬菜供应。特别是在 遭遇恶劣气候影响的时候,由于市场基础设施薄弱、农产品流通性差 导致蔬菜的积压,容易使当地的菜农遭受了较大损失。 为实现当地农户蔬菜的外销,减少农民损失,项目单位提出了 XX 市蔬菜批发市场项目的建设,完善当地蔬菜批发市场功能,拓展 业务领域,持续、有力的在促进农业产业结构调整和产业化进程,促 进农民增收,保障城乡供应方面继续发挥重要作用。 第二第二节节 项项目建目建设设的必要性的必要性 一、一、XX 市蔬菜批市蔬菜批发发市市场项场项目是市目是市场场自身自身发发展的需要展的需要 由于 XX 市东昌府区沙镇是目前 XX 市相对较大的蔬菜种植基 地,蔬
19、菜流通货运量较大,现状存在如下问题: 1、市场现有交易场地不够使用,急需扩建。 2、人流车流混杂,流线不明,占路经营农户较多,缺乏合理的规 划。 3、市场档次急需提升,进一步完善市场功能,以适应不断变化的 市场,尤其是农残检测系统、信息管理系统、信息采集发布系统和电 子结算系统应进一步升级。 4、市场对流通过程的参与度不高,产品加工程度低。 从市场自身发展的需要出发,适宜项目建设,同时国家及地方政 府的均有各项政策支持,故而本项目的建设势在必行。 二、二、XX 市蔬菜批市蔬菜批发发市市场项场项目是市目是市场经济发场经济发展及展及现现代物流代物流发发展的展的 需要需要 古往今来,市场总是与城市和
20、城镇联系在一起,市场的功能集中 表现为城市的功能,市场经济就是一种以城市为依托的开放式、网络 XX 市蔬菜批发中心建设项目 可行性研究报告 XX 工程咨询有限公司10 式经济。市场又是城市经济及城市化的重要因素,市场体系的发展又 与城镇体系的成长和开放密切相关,市场的空间集聚与扩散,分异与 组合,形成了市场群落,有力推动着城市化的进程。 从蔬菜的流通来看,我国既是蔬菜的生产大国,又是蔬菜的消费 大国。长期以来,各级政府对蔬菜产销工作都十分重视,在不同的历 史阶段,采取了不同的方针政策。从 1985 年以来,蔬菜的流通逐步从 计划调节走向了市场调节。近几年来,随着新的流通组织形式营销方 式的进一
21、步推进,以批发市场为中心的新型流通体制已开始建立。目 前全国已建成近 500 个蔬菜专业批发市场,年经营量达 600 多亿公斤, 并发挥了集散商品、形成价格、传递信息、引导生产、指导消费的作用。 虽然近些年来蔬菜购销体制改革取得的成绩是多方面的,但要真 正实现蔬菜流通的现代化,还取决于流通环节综合水平的提高,但目 前仍存在不少限制因素,主要体现在产销环节中,存在小生产与大市 场的矛盾。如何将分散的、小批量的蔬菜商品集中起来,多数城市尚 未很好解决。另外,已建立的批发市场基本处于初级阶段,无论从市 场设施、交易方式,还是批发市场的组织化程度仍处在初级阶段。在 交易方式上,基本上还是买卖双方看货直
22、接交易,不需要中间人代理, 也不搞统一结算。另外进入流通环节的蔬菜商品未实现标准化,基本 上不分等级、规格,流通设施也不配套,缺少整理、包装、预冷等处理 设施,运输环节冷藏保温车严重不足。上述这些问题,严重影响了蔬 菜流通的速度和质量,这种产销工作的现状还不能完全适应市场经济 的需要。 为了建立适应市场经济的新的蔬菜流通体系,应根据中国的国情, 借鉴发达国家的先进经验,积极转变观念,加快产销体制和营销方式 的改革,大力推进贸工农、产加销一体化经营。XX 市蔬菜生产现已 XX 市蔬菜批发中心建设项目 可行性研究报告 XX 工程咨询有限公司11 形成特色产业,本项目是市场经济发展及现代物流发展的需
23、要。 三、三、XX 市蔬菜批市蔬菜批发发市市场项场项目是目是发发展展绿绿色生色生态农业态农业的需要的需要 1、我国蔬菜市场的变化趋向 向营养保健型转化 向加工方便型转化 向“绿色食品”型转化 向新鲜多样型转化 2、绿色食品与无公害蔬菜的发展 进入 20 世纪 90 年代,以绿色食品为代表的产品绿色革命已成为 国际潮流。我国为使“菜篮子”商品生产和流通适应居民对各类无污染、 安全、优质、营养绿色食品的要求,有关部门正在启动以开辟绿色通 道,培育绿色市场,提倡绿色消费为主题的“三绿工程”。从蔬菜的种 植、加工、包装乃至销售的每一环节上进行严格控制。但是目前仍存 在的许多问题,如:政府重视环境保护与
24、绿色消费的推动,但缺乏科 学奖惩的力度;消费者绿色消费观念增强,但真正行动不多;广大企业 的环保水平有所提高,但与国际市场要求仍存在差距。 3、生态农业与绿色壁垒 目前发达国家为保护本国农产品市场,针对农产品进口制定了内 容庞杂、形式繁琐的环保条例,形成了戒备森严的“绿色壁垒”。近年, 许多国家以“绿色”、 “环保”为名,行地方保护之实,对农产品贸易的健 康发展产生了相当大的负面影响,引发了许多贸易争端。我国是发展 中国家,由于国内技术水平低,产品环保标准不完备,对发达国家的 市场走向及法律法规掌握的信息滞后,常常是产品生产完工发货到达 对方港口时才被告知不符合标准,产品被扣留或销毁,造成惨重
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