山西省XX公司经济适用住房建设项目可行性研究报告.doc
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1、山西省 XX 公司经济适用住房建设项目 i 目目 录录 第一章第一章 总总 论论.1 1.1 项目的提出1 1.2 项目概况1 1.3 可研报告编制依据和范围2 1.4 编制原则3 1.5 建设地点及用地规划3 1.6 项目建设的内容及规模4 1.7 建设方案5 1.8 投资估算及资金筹措5 1.9 建设工期6 1.10 主要经济技术指标6 1.10 研究结论8 第二章第二章 项目建设的意义及必要性项目建设的意义及必要性.9 2.1 建设单位简介9 2.2 单位住房现状情况9 2.3 项目建设的意义及必要性10 第三章第三章 建设地址及建设条件建设地址及建设条件.16 3.1 土地概况及周边环
2、境情况16 3.2 建设条件18 山西省 XX 公司经济适用住房建设项目 ii 第四章第四章 项目建设目标及主要内容项目建设目标及主要内容.25 4.1 项目目标25 4.2 项目建设的主要内容25 第五章第五章 工程建设方案工程建设方案.28 5.1 土地性质28 5.2 设计原则28 5.3 总体规划设计理念及构思29 5.4 项目设计方案33 5.4 结构设计39 第六章第六章 公用工程方案公用工程方案.42 6.1 供电工程设计42 6.2 供水工程设计44 6.3 采暖通风设计46 第七章第七章 环境保护环境保护.49 7.1 环境现状49 7.2 编制依据49 7.3 主要污染物4
3、9 7.4 施工期环境影响分析50 7.5 施工期环保措施52 7.6 项目建成后环境影响分析53 山西省 XX 公司经济适用住房建设项目 iii 7.7 环境影响评价结论54 第八章第八章 节能节能.55 8.1 设计依据55 8.2 节能规划和宏观节能政策措施55 8.3 项目节能措施57 第九章第九章 项目实施计划项目实施计划.59 第十章第十章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措.61 10.1 编制依据及有关说明61 10.2 投资估算62 10.3 资金筹措方案62 第十一章第十一章 招标方案招标方案.63 附表:附表: 1、XX 路小区总投资估算表 2、建设南路职工小区总投资估
4、算表 3、总投资估算表 附件:附件: 1、太原市规划局选址意见书 2、土地使用证 山西省 XX 公司经济适用住房建设项目 iv 附图:附图: 1、XX 小区总平面图 2、XX 小区总平面图 3、标准户型图 山西省 XX 公司经济适用住房建设项目 1 第一章第一章 总总 论论 1.11.1 项目的提出项目的提出 近年来,商品房价格的一路飙升。巨大的利益驱动使得商品房 建设规模迅速扩大,而经济适用房建设却远远落后于商品房的发展 速度,不能满足占人口绝大多数的中低收入家庭的住房需要。在这 种情况下,国家为了改变商品房价格居高不下的现状,有效解决中 低收入家庭的住房问题,决定加大力度发展经济适用房。
5、近年来太原市经济发展迅速,也带动了房地产价格的迅速提高。 随着太原市近几年房屋价格不断上扬,买房已经成为老百姓一生中 最大的一笔投资。山西省 XX 公司虽然已经为职工解决了一部分住 房问题,但职工住房难的问题依旧比较突出,公司领导想职工所想, 急职工所急,为了缓解职工住房难的问题,同时也是为了让职工安 心工作,增强公司内部凝聚力和外部竞争力,提出山西省 XX 公司 经济适用房建设项目。 1.21.2 项目概况项目概况 1、项目名称:山西省 XX 公司经济适用住房建设项目 2、项目性质:单位自建,经济适用房 3、建设单位:山西省 XX 公司 山西省 XX 公司经济适用住房建设项目 2 1.31.
6、3 可研报告编制依据和范围可研报告编制依据和范围 1、编制依据 (1) 太原市城市总体规划 (1996-2010) (2) 国家居住区规划设计规范 (3) 太原市城市规划管理技术规定 (4)太原市规划局选址意见书 (5) 经济适用住房管理办法 (6) 关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见 (7)国家计划委员会、建设部颁布的建设项目经济评价方 法与参数第三版 (8)国家计委投资项目可行性研究指南 (9)现行的行业规定、产业政策、法律法规、设计标准 国家有关住宅建筑设计规范 (10)国家有关建筑节能的设计规范 (11)项目单位提供的其它基础资料 2、研究范围 受项目承办单位委托,山西国阳投资咨询
7、有限责任公司组织有 关专业技术人员,在建设单位的积极配合下,对本项目进行了全面、 深入的可行性研究,具体研究范围如下: (1) 项目建设的意义及必要性; 山西省 XX 公司经济适用住房建设项目 3 (2) 建设单位承建能力分析 (3) 投资环境条件分析 (4) 项目建设内容及规模 (5) 项目实施方案的确定 (6) 工程建设方案 (7) 投资估算与资金筹措。 1.41.4 编制原则编制原则 1、经济适用房是面向中低收入家庭的普通住宅,其建造体现 适用、经济、美观、安全、卫生、便利的原则;其布局要符合城市 规划的要求;其使用功能满足居民基本生活的需要。 2、项目的建设力求功能完善,节约投资的原则
8、,尽量做到简 洁、大方。 3、严格执行国家和地方有关建筑节能、环保、消防等规定、 标准和规范。 1.51.5 建设地点及用地规划建设地点及用地规划 本项目分别在两个区域、三个地块实施: (1)XX 路职工住宅小区:位于太原市东北地区,XX 路以东,用 地北侧为中元玻璃厂在施底商住宅搂,西面为 XX 公司现有住宅, 与太原市 XX 路相接,南侧为 XX 公司现有住宅。东面为北同蒲铁路 山西省 XX 公司经济适用住房建设项目 4 线。 XX 路小区北侧地块总占地 7700 平方米,拟建一栋 21/12 层高 层建筑; XX 路小区南侧地块总占地 5700 平方米,拟建两排层数为五层 的多层建筑。
9、(2)建设南路职工住宅小区:位于太原市东南地区,建设南路以 西,北临红线宽度为 20 米的规划路。 XX 小区地块总占地 14595 平方米,拟建一栋 28 层高层建筑。 1.61.6 项目建设的内容及规模项目建设的内容及规模 1、建设规模 本项目拟在 XX 路小区和建设南路小区两个区域的三个地块分 别建设,总建筑面积 64376 平方米,其中住宅部分 55325 平方米, 防空层面积(设于高层地下一层)2402 平方米,地下停车场 6650 平 方米。 2、建设内容 主要建设内容包括:新建住宅楼的土建工程、装饰工程、给排 水工程、电气工程、通风工程、消防工程、综合布线工程以及该区 域范围内的
10、给水管网、排水管网、雨水管网、场地硬化、场地绿化 及电力线敷设等室外工程。 山西省 XX 公司经济适用住房建设项目 5 1.71.7 建设方案建设方案 XX 路小区在南北两个地块建设,北侧区块为一栋 21/12 层高层 建筑,总建筑面积 24580 平方米,地下停车场面积 3523 平方米, 项目容积率 3.19,建筑密度 19.49%,绿化率 38%,设计安置职工 282 户,980 余人;南侧地块为两栋五层建筑,总建筑面积 7000 平 方米,容积率 1.23,建筑密度 25.68%,绿化率 38%,设计安置职工 110 户,385 人。 XX 小区设计一栋 28 层高层建筑,总建筑面积
11、26146 平方米, 地下停车场面积 3127 平方米。项目区容积率 1.8,建筑密度 6.4%,绿化率 42%,设计安置职工 308 户,1080 人; 根据国家经济适用住房管理办法规定,本着注重实际,统 筹兼顾的原则,项目确定住宅建筑共计 700 套,其中 90 平方米以 上户型 128 套,90 平方米以下户型 572 套。 1.81.8 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措 1、总投资 项目建设总投资 10684.8 万元 其中:XX 小区投资 5408.6 万元 XX 小区投资 5276.2 万元 2、资金筹措 山西省 XX 公司经济适用住房建设项目 6 本项目为经济适用房建设工程。
12、项目建设资金全部由职工住房 集资款解决。 1.91.9 建设工期建设工期 全部项目建设工期确定为 24 个月,其中多层部分工期确定为 15 个月。 1.101.10 主要经济技术指标主要经济技术指标 见表 1-1 山西省 XX 公司经济适用住房建设项目 7 表 1-1 主要经济技术指标表 序号项 目指 标备 注 1 规划总用地面积 18671m2 其中 XX 小区 11290 m2 XX 小区 7381 m2 2 居住户数700 户 其中安置拆迁户 638 户,廉租户 62 户 3 居住人数2450 人 4 总建筑面积 64376m2 4.1 住宅面积 55325 m2 4.2 地下人防工程面
13、积 2402 m2 4.3 地下停车场面积 6650 m2 5 容积率 XX 小区高层 3.19 XX 小区多层 1.23 XX 小区高层 1.80 6 绿化率30% XX 小区高层 38% XX 小区多层 33% XX 小区高层 42% 7 项目建设总投资10684.8 万元 XX 小区5408.6 万元1541 元/平米 XX 小区5276.2 万元1802 元/平米 山西省 XX 公司经济适用住房建设项目 8 1.101.10 研究结论研究结论 1、项目的建设符合我国经济适用房建设的有关规定和标准, 符合太原市城市总体规划、城市改造修建性详细规划的要求。 2、经济适用房建设项目将在很大程
14、度上解决山西省 XX 公司现 有职工及离退休人员的住房问题,同时对提升企业形象,深化企业 文化都具有积极的意义。 3、项目的建设有利于改善山西省 XX 公司住宅区危、旧、杂、 乱的现状,有利于推进太原市城市化建设进程,改善人居环境。 4、本项目经济适用房建设属于自筹资金建设,并进行物业托 管,为社会带来了一些工作岗位,有助于缓解社会的就业压力,构 建和谐社会。 5、本项目已作了大量的前期准备工作,项目的建设无论在 建筑功能、设施配套,还是建设标准上,都是客观的、必要的。 综上所述,该项目符合国家相关产业政策,建设条件已具备, 建设规模合理,建筑标准适当,具有显著的社会效益。 本项目是必要的、可
15、行的,建议尽快组织实施。 山西省 XX 公司经济适用住房建设项目 9 第二章第二章 项目建设的意义及必要性项目建设的意义及必要性 2.12.1 建设单位简介建设单位简介 山西省 XX 公司始建于 1955 年,是省属国家总承包一级施工企 业,具备国家公路工程总承包一级,公路路基工程、公路路面工程、 地基与基础、机场场道工程、土石方工程、桥梁工程专业承包一级、 岩土工程勘察甲级、地质灾害治理乙级、资质能力,是通过国家质 量、环境、职业健康安全三标一体认证的综合性施工企业。公司目 前拥有职工 1528 人,各类专业技术人员 486 人,总资产 3.1 亿元, 拥有 600 多台,总功率 3 万多千
16、瓦性能优良的施工机械,具有丰富 的施工经验和雄厚的技术力量。 2.22.2 单位住房现状情况单位住房现状情况 山西省 XX 公司为五十年代成立的国有老企业,现在册职工 1528 人,离退休职工 897 人,无工作家属 89 人,由于多年遗留问 题和原因,职工住房满足不了需求,许多老职工仍居住在老平房及 窑洞,近年来分配的大、中专学生无法解决住房,职工小区脏、乱、 差得不到改善。 XXXX 路职工住宅小区:路职工住宅小区: 现有八十年代至九十年代建设的旧楼房 15 栋,六十至七十年 山西省 XX 公司经济适用住房建设项目 10 代平房 26 栋。建筑总面积为 48380,现有总户数为 877 户
17、。 由于地质原因和建筑问题,在上世纪九十年代职工 8 号、9 号 楼住房出现裂缝和倾斜,多年来经多次加固也未阻止继续裂缝和倾 斜。经鉴定机构鉴定,已不适合人居住。该拟建地块现有危险四层 楼房 2 栋(住户 84 户) , 3 层旧楼 2 栋(住户 68 户) ,旧平房窑洞 15 排(住户 106 户) 。其他区域平房(居住的 52 户老职工及家属) 。 另外太原市胜利街改造工程已全面启动,根据市规划总体方案,此 次道路改造需拆除公司 18 号职工住宅楼(55 户) 。 建设南路职工住宅小区:建设南路职工住宅小区: 现有八十至九十年代楼房 6 栋,七十年代平房 19 栋。建筑总面 积为 1835
18、0,现有总户数为 367 户。 该地块现为棚户区,现有危旧平房 12 栋(居住的 79 户老职工 及家属) 。其他楼间平房 7 栋 (居住的 42 户老职工及家属) 。 2.32.3 项目建设的意义及必要性项目建设的意义及必要性 2.3.1 项目的建设符合国家发展经济适用房的相关政策 近年来伴随住房制度的改革和经济的快速发展,全国房价呈现 持续走高的态势。房价上涨让很多准备买房人特别是中低收入家庭 的购房压力越来越大。而且,长期以来存在的高档住宅增长过快和 经济适用房、普通商品房供应不足,富人阶层竞购豪宅越演越烈和 山西省 XX 公司经济适用住房建设项目 11 工薪阶层、中低收入者望房兴叹的矛
19、盾,也一直未见根本化解。中 低收入家庭经济的增长远远落后于房地产价格的增长。据统计,居 民购买一套商品房要花费一个普通收入家庭 15 20 年的全部收入。 住房问题已成当今社会热点之一。为了实现“居者有其屋”的 目标,我国各级政府采取了不少措施,经济适用房就是其中之一。 经济适用房是我国住房制度改革在经历了福利分房、安居工程及住 房商品化等探索之后,产生的一种新的房屋所有形式,是具有社会 保障性质的商品住宅,具有经济性和适用性的特点。经济适用房是 国家为解决中低收人家庭住房问题而修建的普通住房。 国务院总理温家宝 3 月 5 日在十届全国人大五次会议上做政府 工作报告时指出:房地产业对发展经济
20、、改善人民群众住房条件有 着重大作用,必须促进房地产业持续健康发展。房地产业应重点发 展面向广大群众的普通商品住房和经济适用房。政府要特别关心和 帮助解决低收入家庭住房问题,加大财税等政策支持,建立健全廉 租房制度,改进和规范经济适用房制度。经济适用房作为我国住房 市场的重要组成部分,肩负着保障百姓住房的重任,其地位无可取 代。 在建设部等部门于 2004 年 5 月联合下发的经济适用住房管 理办法中,明确规定“经济适用住房是指政府提供政策优惠,限 山西省 XX 公司经济适用住房建设项目 12 定建设标准、供应对象和销售价格,具有保障性质的政策性商品住 房” 。 我国从 1994 年起开始启动
21、经济适用房计划,十多年来它为众 多中低收入家庭提供了上千万套价格相对低廉的住房。国家为建设 经济实用房投入了大量补贴,在经济适用房的土地出让金、行政事 业性收费等方面给予多项政策优惠,对有效解决中低收入家庭的住 房问题、促进社会和谐发展起到了非常重要的作用。 我国正在建设和谐社会,其中居住和谐的宗旨和目标就是随着 经济社会的发展和居民收入水平的提高,建立多层次的住房供应体 系,满足不同收入人群的住房需求,逐步实现人人有住房的社会目 标。 2004 年 6 月,为了促进房地产业的持续快速健康发展,根据 国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知 ,结合本省实 际情况,山西省政府出台了一系列促进房
22、地产发展的规定和办法, 在一定程度上刺激了商品房市场,保证房地产开发市场健康发展。 本项目建设经济适用房,其目标就是要解决本企业职工和太原 市城市低收入家庭的住房问题。项目的建设符合我国政府关心民众 生活和实现社会和谐发展的相关政策。 2.3.2 项目的建设有利于改善小区居住环境 目前两个小区住房结构均为棚户区、平房、楼房混杂,设计规 山西省 XX 公司经济适用住房建设项目 13 划布局不合理,胡乱搭建现象严重。由于住宅多建于上世纪六、七 十年代,房屋破旧,水、电、暖等配套设施不完备,小区内污水、 垃圾肆意倾倒,造成环境的脏、乱、差,居民怨气冲天,管理难于 奏效。因此,亟需对两小区进行改造。
23、2.3.3 项目的建设可以有效解决职工的住房问题 自 2000 年年底,太原市政府取消福利分房制度,个人购房数 量剧增。同时,随着农村城镇化,城镇和部分农村居民收入水平不 断提高以及消费观念的转变,消费者对商品房的需求迅猛扩大。但 由于近年来商品房价格也不断上扬,买房已经成为老百姓一生中最 大的一笔投资。统计表明,2004 年太原市商品房均价涨幅在 45 左右;2005 年,商品房均价进一步升高,比年初增长 62.9,个 别小区涨幅超过 100,而全国的平均涨幅在 11.9之间,其平均 涨幅高出全国 51,远远高于上海、厦门和青岛等发达城市。2004 年底,太原市商品房最高价为每平方米 230
24、0 多元,而 2005 年底, 商品房最高价已突破 3000 元大关。到 2006 年底,每平方米 4500 元的价格也成为市中心地段的平均价格。高昂的房价让市民望房兴 叹。据测算,太原市目前居民购买一套商品房要花费一个普通收入 家庭近 20 年的全部收入。 项目建设经济适用房,不仅在数量上可以满足约 700 户职工家 庭的住房问题,而且价格较低,住宅销售每平米均价为 1802 元(建 山西省 XX 公司经济适用住房建设项目 14 设南路小区高层),远远低于同类地段商品房每平米 3000 元的均价, 仅为商品房价的 60%。由于经济适用房以中小户型为主,单套住宅 价格仅约 15 万元左右,资金
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