巽寮旅游度假区项目度假湾巽寮湾前期咨询可研报告.doc
《巽寮旅游度假区项目度假湾巽寮湾前期咨询可研报告.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《巽寮旅游度假区项目度假湾巽寮湾前期咨询可研报告.doc(174页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 深圳市度假湾企业策划有限公司 - 1 - 世联地产顾问(深圳)有限公司 巽寮旅游度假区项目前期咨询 可行性研究报告 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 深圳市度假湾企业策划有限公司 - 2 - 世联地产顾问(深圳)有限公司 深圳市度假湾企业策划有限公司 世联地产顾问(深圳)有限公司 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 深圳市度假湾企业策划有限公司 - 3 - 世联地产顾问(深圳)有限公司 目 录 第一篇第一篇 项目总论项目总论_7 1.1 基本情况基本情况_7 1.2 研究工作依据研究工作依据_7 1.3 项目研究的范围项目研究的范围_7 1.4 项目投资回报项目
2、投资回报_8 1.5 可行性研究初步结论可行性研究初步结论_8 第二篇项目背景及发展概况第二篇项目背景及发展概况_10 2.1 政府发展规划概述政府发展规划概述_10 2.2 项目发起缘由项目发起缘由_10 2.3 对项目建设的初步想法对项目建设的初步想法_11 2.4 项目前期成果项目前期成果_11 第三篇相关市场调研第三篇相关市场调研_13 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 深圳市度假湾企业策划有限公司 - 4 - 世联地产顾问(深圳)有限公司 3.1 需求市场调查需求市场调查_13 3.2 供给市场调查供给市场调查_30 3.3 市场规模预测市场规模预测_41 3.4 产业定位研究产业定
3、位研究_48 第四篇资源条件分析第四篇资源条件分析_52 4.1 区位交通条件区位交通条件_52 4.2 气候条件气候条件_54 4.3 旅游资源现状旅游资源现状_56 4.4 旅游资源评估旅游资源评估_65 4.5 海滨资源评估海滨资源评估_71 4.6 分区开发条件分析分区开发条件分析_73 第五篇项目总体概念规划第五篇项目总体概念规划_75 5.1 规划设计说明规划设计说明_75 5.2 功能结构图功能结构图_77 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 深圳市度假湾企业策划有限公司 - 5 - 世联地产顾问(深圳)有限公司 5.3 概念设计图概念设计图_79 5.4 分区概念规划图分区概念规
4、划图_81 5.5 分区说明分区说明_89 5.6 交通规划交通规划_121 第六篇环境保护措施第六篇环境保护措施_131 6.1 环境保护原则环境保护原则_131 6.2 生态环境保护生态环境保护_135 6.3 环境保护其它方面环境保护其它方面_138 第七篇项目总体进度安排第七篇项目总体进度安排_141 7.1 关于本项目的开发模式:关于本项目的开发模式:_141 7.2 关于本项目总体进度计划:关于本项目总体进度计划:_153 7.2.4 开发次序方案三开发次序方案三 _170 7.3 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措_175 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 深圳市度假湾企业策划
5、有限公司 - 6 - 世联地产顾问(深圳)有限公司 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 深圳市度假湾企业策划有限公司 - 7 - 世联地产顾问(深圳)有限公司 第一篇第一篇 项目总论项目总论 1.1 基本情况基本情况 1.2 研究工作依据研究工作依据 1)项目主管部门对项目的建设要求所下达的 指令性文件。 2)可行性研究开始前已经形成的工作成果及 文件。 3)国家和拟建地区的开发建设政策、法令和 法规。 4)根据项目需要进行调查和收集的设计基础 资料。 1.3 项目研究项目研究的范围的范围 1)市场分析与规模预测 2)旅游资源条件分析 基基 本本 情情 况况 项目名称项目名称惠州市巽寮旅游度假区
6、项目前期咨询 委托方委托方金融街惠州置业有限公司 地理位置地理位置广东省惠州市惠东县巽寮镇 东经 11448,北纬 2240 开发规模开发规模20.2 平方公里,具体规模以项目范围红线图为准 资源品级资源品级 巽寮湾拥有得天独厚的滨海旅游资源,是广东省唯一的滨海 旅游资源处女地,以石奇美、水奇清、沙奇白著称,海水水质 和大气环境质量均为国家一级(类)标准。 可行性研究执行单位可行性研究执行单位 深圳度假湾企业策划有限公司 世联地产顾问(深圳)有限公司 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 深圳市度假湾企业策划有限公司 - 8 - 世联地产顾问(深圳)有限公司 3)总体规划 4)环境保护措施分析 5
7、)企业组织与劳动定员 6)项目实施计划 7)投资估算与资金筹措 8)财务评价 9)项目的社会效益和生态效益分析 1.4 项目投资回报项目投资回报 经综合分析研究,确定本项目的主要经济指标如下: 方案一方案二方案三 IRR21.519.521.1% 投资总额208 亿元201 亿元211 亿元 1.5 可行性研究初步结论可行性研究初步结论 政策可行:该项目是国家鼓励发展的产业,加快开发可尽早形成惠州市的产业优势,亦契合惠州市“旅游兴市”的产业政策导向。 区位可行:地理位置优越,广东省唯一的滨海旅游资源处女地,适合开发滨海旅游度假区项目。 市场可行:广东海滨旅游资源丰富,气候温暖,海滨度假地成为人
8、们度假的首选地。目前该地区同类产品缺乏精品,素质一般, 存在市场缺口。 效益可行:本项目的经济效益、社会效益、生态效益均较佳。 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 深圳市度假湾企业策划有限公司 - 9 - 世联地产顾问(深圳)有限公司 技术可行:按照国际湾滨海旅游度假区项目案例,本项目技术上可行,方案立足长远发展,为后续发展留有足够空间,整体空间 布局以土地的资源禀赋为出发点,并进行人性化考虑;严格保护自然环境,控制构筑物的比例,减轻人工开发对环境的影响; 文化可行:巽寮拥有客家文化、渔农文化、广府文化等多种文化渊源,在此基础上可充分挖掘,适当使用,能够打造人与自然和 谐共生的文化产品。 巽寮旅
9、游度假区项目可行性研究报告 深圳市度假湾企业策划有限公司 - 10 - 世联地产顾问(深圳)有限公司 第二篇项目背景及发展概况第二篇项目背景及发展概况 2.1 政府发展规划概述政府发展规划概述 政府对旅游业的大力支持与市场需求的强劲为本项目的发展提供了契机,随着旅游业持续的发展,政府根据行业发展的实际水平 与趋势制定了许多相关政策来促进旅游项目的开发。广东省政府把发展度假旅游特别是生态型的海滨度假旅游作为“十五”发展重点 方向之一,惠州市政府“十一五”期间旅游业发展目标是,将惠州发展为粤港澳地区的综合旅游基地、珠三角人口稠密区的绿色生态 休闲基地、内陆省份旅游者进入中国南大门的旅游目的地之一。
10、到 2010 年,把惠州打造成为全国乃至亚太地区知名的旅游城市。而 巽寮湾旅游度假区拥有良好的区位条件与滨海资源,开发成国际一流的海滨旅游度假区既顺应了旅游业宏观背景,又符合市场需求, 市场开发的潜力巨大。 2.2 项目发起缘由项目发起缘由 1)项目发起单位:金融街惠州置业有限公司 2)发起缘由: 资源优势:巽寮湾 20 多公里的海岸线内有 8 个海湾,岸线迂回曲折,海底坡度平实,海水清澈蔚蓝,沙滩晶莹细软,海礁 千姿百态,与岸边山上的奇岩怪石交相辉映,有“东方夏威夷” 、 “广东的马尔代夫”之称,是目前广东省内自然环境最优美 的沙滩之一,也是广东省省域城镇体系规划确定的广东省八大滨海旅游度假
11、区之一。 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 深圳市度假湾企业策划有限公司 - 11 - 世联地产顾问(深圳)有限公司 区位优势:珠三角是全国旅游业最发达的地区之一,在广州、深圳的带动辐射下,珠海、惠州等旅游城市也纷纷崛起,共同 构建成珠三角旅游城市带,该区域是目前我国最为发达、最具活力的旅游区域。 市场机会:珠三角整体旅游市场开发水平与经济实力不匹配,庞大的消费需求未能满足;巽寮所面临的珠三角旅游市场竞争 中,一流的区域级旅游度假胜地存在极大市场空缺;珠三角度假市场需求旺盛,购买力水平较高。 2.3 对项目建设的初步想法对项目建设的初步想法 将巽寮湾最终建成国际知名的一流旅游度假胜地 经过初期
12、开发,使巽寮湾成为金融街新的盈利增长点 通过对资源、市场等要素的整合,以高品位的规划和高质量设计来打造一个符合度假旅游的一流海滨旅游区,通过开发旅游来达 到优化环境,提高周边土地价值,并在适当的时候开发出符合市场需求的地产项目,从而把资源价值转化为土地价值,把土地价值转 化为资金优势,使开发商在开发旅游项目的同时,也带动了相关产业的发展,实现了开发商对土地价值终值价值的实现。 2.4 项目前期成果项目前期成果 巽寮湾旅游度假区区域市场调研报告 巽寮湾旅游度假区土地价值评估与分级 巽寮湾旅游度假区旅游市场及竞争力调研报告 巽寮湾旅游度假区项目整体定位发展战略 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 深
13、圳市度假湾企业策划有限公司 - 12 - 世联地产顾问(深圳)有限公司 巽寮湾旅游度假区旅游功能区项目开发建议 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 深圳市度假湾企业策划有限公司 - 13 - 世联地产顾问(深圳)有限公司 第三篇相关市场调研第三篇相关市场调研 3.1 需求市场调查需求市场调查 3.1.1 游客基本特征 珠三角高收入的城市居民和外籍在粤工作人珠三角高收入的城市居民和外籍在粤工作人员员将是将是项项目主要服目主要服务对务对象,会象,会议议市市场场将会成将会成为项为项目另一目另一经济经济效益增效益增 长长点点 从调查结果的显示和官方网站的统计中可以看出,广东省内的滨海度假区主要的游客构成
14、主要为当地的市民。因此可以判断,本 项目未来的主要服务对象将来自珠三角地区。而从游客的出行情况来看,家庭型的游客占据了主导性的位置,同时,随着游客对度假 产品认识的趋于成熟,他们对产品档次的要求也越来越高。所以,从游客的基本特征上分析:本项目未来的一级市场将锁定珠三角地 区的高收入城市家庭游客及在粤工作的外籍人员。 通过对游客的职业调查我们发现,企事业员工和私营业主以及商务人员在抽样调查中占大部分比例,从这组数据中我们看到项目 的潜在发展商机,由于企事业单位和商务人员参加会议旅游的机会较多,而从目前我国的会议旅游发展趋势来看,会议市场将有可能 成为项目未来的另一个主要经济收益点。 附游客基本特
15、征调查数据分析表附游客基本特征调查数据分析表 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 深圳市度假湾企业策划有限公司 - 14 - 世联地产顾问(深圳)有限公司 游客居住地调查:游客居住地调查: 现居住地现居住地广东省广东省香港特别行政区香港特别行政区其他省市其他省市 比例比例80.4%2.6%16.97% 游客出游家庭结构调查:游客出游家庭结构调查: 家庭结构家庭结构单身单身二人世界二人世界三口之家三口之家三代同堂三代同堂 比例比例27.07%25.05%37.58%10.3% 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 深圳市度假湾企业策划有限公司 - 15 - 世联地产顾问(深圳)有限公司 游客职业情况调
16、查:游客职业情况调查: 职业职业企事业单位职工企事业单位职工私营业主私营业主商务人员商务人员农民农民公务员公务员 比例比例29.7%14.95%23.84%1.6%4.24% 职业职业服务行业人员服务行业人员教师教师离退休人员离退休人员其它其它/ 比例比例9.9%3%10%10.5%/ 3.1.2 游客行为调查 调查结论调查结论 自自驾驾出游是珠三角度假游客主要的出游是珠三角度假游客主要的选择选择,夏秋两季是出游,夏秋两季是出游选择选择旺季。旺季。 在对游客的出游行为分析中,我们为使结果更具有科学性和可靠性,以现场的调研成果为主的同时,结合官方网站一些相关性的 旅游游憩信息,最后分析得出,珠三
17、角地区市民由于经济消费能力上的优势,在省内选择度假多以自驾或自助的形式与家人、朋友一 同出游。而目前的珠三角地区还暂无一处可为自驾游客提供服务、娱乐和休闲的综合性产品。一些高端的客户群体外出度假最看重的 是个人健康和家庭关系,而这样的调查结果也为我们产品的设计做出了提示,亲子和康体类的项目应在重点的考虑之中。而在季节的 选择上,夏季和秋季将有可能成为未来项目的两个人气较旺的季节。从调查中我们还获知,在省内度假的游客停留的时间一般约为 23 天。 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 深圳市度假湾企业策划有限公司 - 16 - 世联地产顾问(深圳)有限公司 游客行为调查分析表游客行为调查分析表 出游
18、目的度假专项游客调 查 VIP调查结果 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 80.00%追求健康 重视亲情 社会交往 商务会议 消磨时间 追求清净 游客出游季节调查: 游客出游是否会考虑季节 会 73% 不会 27% 会考虑季节游客的选择 夏季 秋季 冬季 春季 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 深圳市度假湾企业策划有限公司 - 17 - 世联地产顾问(深圳)有限公司 度假停留时间调查: 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 1天以内 23天 46天 6天以上 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 深圳市度假湾企业策划有限
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 旅游 度假 项目 湾巽寮湾 前期 咨询 报告
链接地址:https://www.31doc.com/p-3266943.html