海景花园度假村可行性研究报告.doc
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1、 1 目目 录录 第一章第一章 总总 论论1 1.1 项目背景1 1.2 项目概况2 1.3 研究结论及建议3 第二章第二章 项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性5 2.1 国际旅游岛大背景下的海口房地产市场5 2.2 海口城市规划和建设7 2.3 海口黄金海岸线10 2.4 项目建设的必要性12 第三章第三章 市场需求分析市场需求分析16 3.1 海南省和海口市经济发展概况16 3.2 海口市房地产发展概况22 3.3 海口房地产 2010 年的发展趋势24 3.4 项目周边楼盘销售情况26 3.5 项目定位28 3.6 项目 SWOT 分析29 第四章第四章 建设地点及建设条件建设地点
2、及建设条件31 4.1 建设地点31 4.2 拟建场址条件31 第五章第五章 项目规划与建设方案项目规划与建设方案33 5.1 项目规划33 5.2 单体设计方案37 5.3 结构设计41 5.4 给排水设计43 5.5 电气设计48 5.6 暖通设计说明53 2 5.7 消防方案57 第六章第六章 节能设计方案节能设计方案61 6.1 项目概况61 6.2 项目合理用能标准和节能设计规范61 6.3 项目能源消耗种类和数量分析62 6.4 项目建筑措施情况63 第七章第七章 环境影响评价环境影响评价67 7.1 环境质量标准依据67 7.2 项目建设与运营对环境的影响67 7.3 环境保护设
3、计68 7.4 环境保护措施69 7.5 环境影响评价70 第八章第八章 消防措施及安全措施消防措施及安全措施72 8.1 消防措施72 8.2 安全措施72 第九章第九章 项目组织机构及建设管理项目组织机构及建设管理74 9.1 项目组织机构74 9.2 人力资源配置74 9.3 项目建设管理75 第十章第十章 工程招标工程招标77 10.1 项目招标范围77 10.2 招标组织形式及招标方式77 10.3 招投标程序78 第十一章第十一章 项目建设实施进度项目建设实施进度79 11.1 建设工期79 11.2 进度安排79 11.3 项目实施进度表79 3 第十二章第十二章 投资估算与资金
4、筹措投资估算与资金筹措80 12.1 投资估算80 12.2 资金筹措84 第十三章第十三章 财务评价财务评价85 13.1 评价依据85 13.2 销售及经营收入估算85 13.3 成本估算86 13.4 利润总额87 13.5 清偿能力分析87 13.6 财务评价指标87 13.7 敏感性分析88 13.8 综合财务评价90 第十四章第十四章 社会效益评价社会效益评价91 14.1 项目对社会的影响91 14.2 项目与所在地互适性分析91 第十五章第十五章 结论与建议结论与建议92 15.1 结论92 15.2 建议92 附件: 财务评价表。 附图: 项目总平面布置示意图; 项目部分建筑
5、效果图。 1 第一章第一章 总总 论论 1.1 项目项目背景背景 1.1.1 项目名称项目名称 东泽盛海景花园度假村 1.1.2 建设单位概况建设单位概况 海南天地通咨询服务有限公司 法定代表人:吴骏东 单位住所:海口市人民大道 33 号黄山大厦 1704 房 1.1.3 编制单位编制单位 海南华鹏工程咨询有限公司; 资格证书编号:工咨丙 12620060005。 1.1.4 编制依据编制依据 (1) 建设项目经济评价方法与参数(第三版) ; (2)民用建筑设计通则 (GB 50352-2005) ; (3)住宅建筑设计规范 (GB 50096-1999) ; (4)高层民用建筑设计防火规范
6、(GB50045-95) (2005 年版) ; (5)人防防空地下室设计规范 (GB 50038-2005) ; (6)人民防空工程设计防火规范 (GB50098-98) (2001 年版); (7)汽车库建筑设计规范 (JGJ 100-98) ; (8)汽车库、修车库、停车场设计防火规范 (GB60067-97) ; (9)公共建筑节能设计标准(GB50189-2005); 2 (10)居住建筑节能设计标准 (DB13(J)63-2007) ; (11)建筑采光设计标准 (GB/T 50033-2001) ; (12)工程建设标准强制性条文房屋建筑部分 (2002 年版) ; (13)海南
7、省公共建筑节能设计标准 (DBJ 03-2006) ; (14)国家、部委、省现行的其它设计规范、标准和定额; (15)建设单位提供的其它意见、资料等; (16)海南天地通咨询服务有限公司与海南华鹏工程咨询有限公司 签定的编制项目可研报告合同书 。 1.1.5 可行性研究报告研究范围可行性研究报告研究范围 本研究工作范围主要是市场分析及项目定位,建设规模及功能, 住宅及公用工程建设方案,投资估算与资金筹措,项目经济效益评价 等。 1.2 项目概况项目概况 1.2.1 项目建设地点项目建设地点 项目选址位于海口市盈滨半岛旅游度假区永庆大道东附近,规划 地块面积为 14.9444 公顷。 1.2.
8、2 项目建设规模及内容项目建设规模及内容 本项目为集商业、住宅为一体的综合商住小区。本项目建设内容 为建筑用地红线内的建筑、结构、给排水、消防、道路广场、景观绿 化、篮球场、游泳池、会所、室外停车场等。项目共由 10 栋 9 层的 住宅楼、40 栋联排别墅、60 栋独栋别墅、1 栋会所和 1 栋酒店组成。 总用地面积约为 149443(折算 14.9444 公顷),总建筑面积约 125330,其中地上建筑面积为 119020(住宅和别墅 108820, 会所 3000,酒店 7200) ,地下室面积 6310。共有停车位 510 个, 3 其中地上 302 个,地下 208 个。 1.2.3
9、主要建设条件主要建设条件 建设场地紧邻永庆大道东,交通条件便利。水、电、等城市管网 完备,能源供应情况良好。 1.2.4 项目总投资及资金筹措项目总投资及资金筹措 东泽盛海景花园度假村开发建设投资为 43642.33 万元。所需资金 来源为银行贷款 20000 万元,其余由企业自筹解决。 1.2.5 主要经济技术指标表主要经济技术指标表 序号序号项目项目单位单位指标指标备注备注 1总用地面积m14944314.9444 公顷 2总建筑面积m125330 2.1地上建筑m119020 2.1.1住宅m67500 2.1.2别墅m41320 2.1.3酒店m7200 2.1.4会所m3000 2.
10、2地下建筑m6310不计入容积率 3建筑占地面积m25150 4建筑密度%16.83 5容积率0.80 6绿化面积m59778 7绿化率%40 8道路及广场面积m6500 9机动车位个510 9.1地下个208 9.2地上个302 10户数户680 11酒店床位数床240 4 1.3 研究结论及建议研究结论及建议 本项目属房地产住宅开发项目,符合国家城镇住宅开发建设产业 政策,开发用地使用权已取得,现场建设条件具备。本项目开发土地 位于海口市盈滨半岛旅游度假区,项目建成后将大大改善项目区域的 面貌。 针对海南房地产项目建设逐步多元化,以及海口市的房地产市场 特点,本项目规划为中高档生态住宅,根
11、据对海口市住宅市场分析预 测,项目开发有市场销路。财务分析结果表明,项目经济效益可行。 从现状来看,项目建设用地周围环境有待改善,建议建设单位争 取地方政府的支持,加大改善周围环境,这有利于项目规划目标的实 现。 从目前房地产市场分析,销售价格开始出现下滑,应加强营销工 作,降低开发建设成本,尽量减小项目风险。 5 第二章第二章 项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性 2.1 国际旅游岛大背景下的海口房地产市场国际旅游岛大背景下的海口房地产市场 2009 年,在国际金融危机背景下,海南房地产开发增长势头不减, 房地产投资规模居 20 个投资行业之首。2009 年 1-11 月,全省房地产 投
12、资累计完成 248.56 亿元,占同期全省城镇固定资产投资的 31.6, 在列入统计的 20 个投资行业中投资规模位于第一,较去年同期的增 幅达 48.1,增幅在各投资行业中也属快速增长水平。2006 年以来, 海南房地产开发投资连续 3 年保持高位增长,年均增幅达 30%以上, 商品住房销售年均增幅 38.1%以上,其中 65%以上的商品房销往省外。 海南省房地产的快速发展直接带动了以旅游业为主的现代服务业的发 展,推动了海南省经济社会平稳快速发展。2009 年前三季度,海南省 房地产业销售势头强劲,区域经济活力明显增强,并且开发投资继续 扩大。前三季度,海南省房地产开发投资累计完成 190
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