2010莆田市天妃白塘湖度假村工程项目可行性研究报告61p.doc
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1、 1 莆田市天妃白塘湖度假村工程莆田市天妃白塘湖度假村工程项项目目 可可行行性性研研究究报报告告 - 二二 O O 一一 O O 年十一月年十一月 2 厦厦门门象象屿屿工咨(工咨(2010) )5 号号 莆田市天妃白塘湖度假村酒店莆田市天妃白塘湖度假村酒店 工程项目可行性研究报告工程项目可行性研究报告 编编制制单单位:厦位:厦门门象象屿屿工程咨工程咨询询管理有限公司管理有限公司 资质资质等等级级:甲:甲级级 证书编证书编号:工咨甲号:工咨甲 11620060006 专专 业业:建筑:建筑 法定代表人:施法定代表人:施艳艳平平 项项目目负责负责人:申春平人:申春平 参加人参加人员员:申春平:申春
2、平 胡炳林胡炳林 王启云王启云 方盟方盟 审审 核:核:郑郑宝荣宝荣 审审 定:施定:施艳艳平平 3 目目 录录 1.总论总论 5 1.1 项目名称、建设单位及法人5 1.2 项目概况5 项项目主要技目主要技术经济术经济指指标汇总详见标汇总详见表表 1-1。 。 5 1.3 项目建设单位概况6 1.4 编制原则6 1.5 可行性研究报告编制依据 7 1.6 项目建设必要性 7 2. 城市概况城市概况 8 2.1 地理位置及自然条件8 2.2 莆田经济概况8 3、市、市场场分析与分析与预测预测13 3.1 莆田市酒店发展现状 13 3.2 酒店需求预测 13 3.3 销售率与价格预测 16 4、
3、酒店、酒店选选址及建址及建设设条件条件18 4.1 项目位置18 4.2 交通便捷程度 19 4.3 自然条件19 4.4 其它外部条件20 4.5 项目地理位置图21 5、酒店建、酒店建设综设综述述22 5.1 概念和主题22 5.2 客房23 5.3 餐饮设施26 5.4 会议设施28 5.5 娱乐31 5.6 其他设施 32 5.7 其它相关设计建议 33 4 6 环环境保境保护护 36 6.1 环境现状 36 6.2 环境保护 37 7 项项目目实实施方案施方案42 7.1 组织机构与人力配置42 7.2 项目实施进度计划42 8. 投投资资估算及估算及资资金筹措金筹措 44 8.1
4、投资估算 44 8.2 资金筹措45 9. 项项目目财务评财务评价和不确定性分析价和不确定性分析 47 9.1 财务评价的依据及基础数据、参数的选取47 9.2 财务评价 48 9.3 不确定性分析 55 10主要主要结论结论及建及建议议58 10.1 主要结论58 10.2 建议59 附件: 附件 1、项目地理位置图 附件 2、 福建省投资项目备案表; 附件 3、建设单位法人营业执照; 附件 4、建设单位机构代码证; 附件 5、该项目可行性研究的委托书; 5 1.1.总论总论 1.11.1 项目名称、建设单位及法人项目名称、建设单位及法人 项目名称:莆田市天妃白塘湖度假村酒店 建设单位:莆田
5、天妃白塘湖度假村有限公司 1.21.2 项目项目概况概况 建设一座五星级标准商务酒店及配套设施,建筑面积为27713平方米, 其中地上面积 24199 平方米,地下面积 3514 平方米。地上共 9 层,设床位 数 222 间及相应配套设施,地下 1 层,为车库及设备用房。 项目主要技术经济指标汇总详见表 1-1。 表表 1-11-1 项目技术经济指标汇总表项目技术经济指标汇总表 序号项目单位数量备注 1 工程指标 1.1 总用地面积 1.2 总建筑占地面积 1.6 总建筑面积 27713 其中:地上建筑面积 24199 地下建筑面积 3514 1.7 建筑层数层 9 1.8 建筑密度 %36
6、.59% 1.9 容积率 倍 1.75 1.1 绿化率 %30.00% 1.11 总客房数间 228 2 投资 2.1 总投资万元 17997 2.2 其中:建设投资万元 17352 2.3 建设期利息万元 645 3 经济指标 3.1 平均年经营收入万元 9496 3.2 平均年利润总额万元3473 3.3 平均年净利润万元 2818 3.4 平均年投资收益率 %19.30% 资本金净利润率 %37.59% 3.5 项目投资财务内部收 益率 %12.34% 所得税前 项目投资财务内部收 益率 %8.06% 所得税后 3.6 项目投资财务净现值万元 3741 所得税前,ic=8% 6 项目投资
7、财务净现值万元 49 所得税后,ic=8% 3.7 资本金财务内部收益 率 %10.97% 3.8 盈亏平衡点 盈亏平衡点(出售率) %43.71% 盈亏平衡点(销售额) 万元 4450 3.9 利息备付率倍 12.78 偿债期平均 3.10 偿债备付率倍 1.54 偿债期平均 1.31.3 项目建设单位概况项目建设单位概况 项目开发单位莆田天妃白塘湖度假村有限公司成立于 2010 年 9 月。法 定代表人:叶宏滨,公司法定住所:莆田市涵江区城涵大道涵江家具装饰 材料市场办公楼;公司注册号:350300100018856;公司代码号: 56166092-2;注册资金:人民币叁仟万元;公司经营范
8、围:从事涵江区白 塘度假村酒店投资。经营期限:2010 年 09 月 2 日至 2060 年 9 月 1 日。 1.41.4 编制原则编制原则 为使本工程适应莆田市城市建设的发展并产生较好的经济效益和社会 效益,设计中遵循以下原则: (1)依据城市总体规划,统筹设计。 (2)根据市场经济规律和政府相关政策,确定合理规模。 (3)在保证酒店安全可靠运行和充分考虑经济承受能力的前提下,积 极采用新工艺、新设备、新材料。 (4)严格执行现行国家规范、规定和标准。 (5)合理利用土地。 (6)注重消防、安全、环保。 1.51.5 可行性研究报告编制依据可行性研究报告编制依据 莆田市城市总体规划 ; 莆
9、田市国民经济和社会发展第十一个五年总体规划纲要 ,2008 年; 7 莆田市旅游发展专项规划 ; 建设用地规划许可证,编号 480020 号; 莆田市涵江区国有土地使用权出让合同; 中华人民共和国国有土地使用证,莆国用(2001)字第 Y2001448 号; 国家现行有关技术规范; 项目工程地质勘查报告; 项目环境影响报告表; 福建省企事业投资备案表 ,编号:闽经贸备【2010】B04004 号; 建设单位提供的其他相关资料; 建设单位委托我公司开展该项目可行性研究的委托书。 1.61.6 项目建设必要性项目建设必要性 长期以来,三星级酒店客房在莆田中高档酒店客房供给中一直占有主导 地位,但不
10、能满足社会经济发展对高星级酒店的需求。且高星级酒店的出 现大大的刺激了莆田市的潜在需求,莆田高星级酒店市场的发展潜力巨大。 建设本项目可有效缓解莆田目前缺乏五星级酒店局面,满足经济发展中商 务和旅游的需求。 8 2.2. 城市概况城市概况 2.12.1 地理位置及自然条件地理位置及自然条件 莆田市,古称“兴化”,又称“莆阳”、“莆仙”。境域北连福州, 南接泉州,西依戴云山脉,东南濒临台湾海峡。莆田市还被称为:武术之 乡;双拥模范城、中国摄影之乡、中国木雕之城。 莆田市位于东经 1182711956,北纬 25022546之 间,背山面海,北与福州市相接,南与泉州接壤,东南濒海,与台湾省隔 海相
11、望。全市境内东西长 122.4 公里,南北宽 80.5 公里,沿海有兴化湾、 平海湾、湄洲湾,海岸线总长 383.6 公里,全市总面积 4119 平方公里。 莆田市人口312 万人,人口密度为780 人平方千米。全市有少数民 族30 个。常年有50多万人在外经商办企业。莆田籍在外乡亲人才济济,有 5000多位教授以上高职称的人才遍布全国,其中中国科学院,中国工程院 院士13 人。旅居在外的侨胞70万 人左右,港澳台同胞近20万人,归侨、 侨眷30万人,是全国重点侨乡之一。 2.22.2 莆田经济概况莆田经济概况 莆田建市以来,经济建设和社会事业取得明显进步,发展实力不断增强。 开展创建中国优秀
12、旅游城市活动,提升了城市旅游功能。整个片区交通发 达,电源充足,通讯发达,城镇化水平不断提高,城市建设日新月异,人 居环境明显改观,文教事业方面也取得重大突破,其投资环境日臻完善。 2009 年实现地区生产总值 691.72 亿元,按可比价格计算比上年增长 14.5%。其中,第一产业增加值 76.96 亿元,增长 5.0%;第二产业增加值 9 397.86 亿元,增长 15.8%;第三产业增加值 216.90 亿元,增长 15.4%。人 均地区生产总值 24271 元,比上年增长 13.9%。 “十五”期间,莆田市将加快经济发展步伐,到2005年,国内生产总 值力争比2000年翻一番,达到40
13、0亿元,港口吞吐量达1000万吨,进入中等 港口行列。至2010 年,已基本建成新兴港口城市,港口经济发展成型,国 内生产总值达800亿元以上,经济总体实力与闽东南发达地区相适应。2006 年莆田市的国内生产总值位居福建省第9位,人均国内生产总值位居福建省 第7位。莆田市有望在不久的将来成为海峡西岸一座经济繁荣发达、社会文 明进步的现代化新兴港口城市。 莆田港口位于湄洲湾北岸,是我国沿海的地区性重要港口,秀屿区有 广阔的岸线,尤其是深水岸线,是莆田未来发展的希望所在,已建成或在 建的码头5 个,可建码头多达70 至80个,发展前景极为广阔。其优势为它 是天然深水良港,建设对外开放口岸和台轮停靠
14、点,并建成5万吨级多用途 码头以与世界许多国家和地区港口通航。随着向莆铁路的建成,莆田港口 有望成为江西省等中西部地区便捷的出海通道,也促使了莆田进出口经济 的平稳增长。估计在未来的几年内,莆田港口、公路、水路、铁路互补的 综合交通运输体系可以大大地推动莆田进出口经济。 莆田市高新技术产业开发区(以下简称高新区)是莆田市目前唯一的省 级高新技术开发区和省级开发区,是福建省“十五”期间重点扶持培育的 电子信息产业新三大基地之一,是全省20 个重点开发区之一,同时也是省 信息产业厅确定的“福建省数码相机研发、生产基地”。目前,正在向国 家科技部申请建设“中俄科技合作基地”。莆田市还有莆田市秀屿开发
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