2011年海南房地产市场研究136P.doc
《2011年海南房地产市场研究136P.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《2011年海南房地产市场研究136P.doc(140页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、 2011海南房地产市场研究2011年海南房地产市场研究目 录一、海口市宏观经济状况简述 3二、海口城市发展总体规划概要(2005年-2020年)8三、 其它市县房地产发展状况15四、 海口市房地产市场宏观分析29五、2011年海口房地产市场产品分析35六、2011年海口房地产市场价格分析60七、2011年海口房地产市场销售渠道分析71八、海口市房地产市场竞争板块划分及各自特征75九、各板块典型楼盘个案分析81附件 海口大型地产集团开发项目一览表附件 海甸岛在售楼盘调查汇报表(2011.4)1372011海南房地产市场研究一、海口市宏观经济状况简述1.1、城市特性海口又称椰城,是中国最大经济特
2、区海南省的省会,是海南省政治、经济、文化和商贸中心。2011年年初城市户籍人口160万人。陆地规划总面积2304.84平方公里,海域面积530平方公里,海岸线131公里。设秀英、龙华、美兰、琼山四个县级市辖区,其中龙华区面积300平方公里,人口44万;秀英区面积512平方公里,人口29万;琼山区面积940平方公里,人口36万;美兰区面积553平方公里,人口51万。属于热带岛屿季风气候,年平均气温23.8摄氏度,年平均降雨量1595.7毫米,平均日照1881小时。1.2、经济特性经济弱资源强省的省会城市,城市支柱产业分散,经济总量基数小,发展速度较快,但绝对值不高。外地旅游消费影响可左右本地市场
3、。随着三亚城市旅游营销的成功运做,海口日渐沦为海南岛旅游中转站,海南中心城市潜力挖掘不充分。1.3、国民经济情况国民经济保持较快增长,到2011年,海口人均GDP预计26600元,综合实力达全国大中城市中等水平。2010年全市生产总值(GDP)实现396.4亿元(不含农垦,下同),按可比价格计算,比上年增长12.6%,经济增长率比全国平均水平高1.2个百分点,是我市自2003年以来连续第五年保持12%以上的增长速度。从三次产业情况看,第一产业实现增加值29.5亿元,增长8.0%;第二产业实现增加值111.1亿元,增长11.7%,第三产业实现增加值255.8亿元,增长13.6%。一、二、三次产业
4、结构为7.4:28.1:64.5。按常住人口计算,人均生产总值达3049美元(按现行汇率),比上年增长10.9%。每万元地区生产总值单位能耗控制在1吨标准煤以下。国民经济和社会发展中存在的主要问题是:一是投资增长不快,结构不尽合理;二是工业增长初显乏力,工业发展的后劲明显不足;三是物价上行压力较大,加重了我市居民生活压力。海口经济延续2000年以来较快的增长势头,GDP每年增长幅度均在10%以上,宏观经济运行良好。1.4、工业和建筑业产值工业生产平稳增长。2010年,全市工业实现增加值86.4亿元,比上年增长12.7%,全年规模以上工业累计完成产值324.3亿元,增长14.2%;其中:重工业完
5、成产值205.1亿元,增长19%;轻工业完成产值119.3亿元,增长6.9%。全年规模以上工业产销率达100.7%,比上年提高2.8个百分点;工业品出口交货值24.1亿元,增长12.5%。2010年,全市园区工业发展加快,完成规模以上工业产值193.3亿元,比上年增长19.1%。 从主要行业看,汽车制造业实现产值112.6亿元,增长27.2%;化学原料及化学制品制造业实现产值30.23亿元,增长13.4%;医药制造业实现产值27.48亿元,增长14.9%;食品制造业实现产值16.84亿元,增长21.9%。 建筑业发展稳定。2010年,全市完成建筑业增加值24.72亿元,比上年增长8.1%;实现
6、利税总额2.1亿元,增长18.3%,利润总额1.5亿元,增长16.2%。1.5、固定资产投资固定资产投资总量不断扩大。2010年,全市完成全社会固定资产投资 182.77亿元,比上年增长15.5%。分产业看,第一产业投资3.79亿元,增长55.3%;第二产业投资5.63亿元,下降54%;第三产业投资173.34亿元,增长20.8%。分行业看,卫生社会保障和社会福利业、农林牧渔业、交通运输仓储和邮政业、文化体育娱乐业投资增长加快,分别增长39.3%、55.3%、60.5%和2.2倍。 房地产业投资增速平稳。2010年,全市完成房地产开发投资60.1亿元,比上年增长19.1%。其中,商品房投资42
7、.09亿元,增长27.7%;住宅投资39.77亿元,增长40.2%。新开工面积200.03万平方米,增长25%。全年房屋竣工面积130.02万平方米,增长62.1%。全年房屋销售面积172.99万平方米,比上年增长22.1%;商品房销售额61.09亿元,增长54.8%。 重大项目带动作用明显。2010年,全市完成1500万元以上的投资项目187个,累计完成投资164.2亿元,比上年增长15.9%,占全市投资总量的89.3%,其中投资完成上亿元以上的重大项目完成投资105.4亿元,增长15.3%,东环铁路、海口港二期深水泊位起步工程、绕城公路、市人民医院综合楼等重大项目完成情况较好。1.6、对外
8、经济和旅游对外贸易增长强劲。2010年,全市口岸进出口总值19.34亿美元,比上年增长44.1%。其中,进口总值12.57亿美元,增长56.7%;出口总值6.77亿美元,增长25.3%。外商投资规模不断扩大。全市新签外资协议合同107宗,新签协议合同总投资20.81亿美元,比上年增长1.1倍。实际外商直接投资5.04亿美元,增长12.8%。其中,外资企业投资3.64亿美元,增长16.7%,合资企业投资1.37亿美元,增长71.3%。旅游业发展势头良好。2010年,全市接待国内外过夜旅游人数585.65万人次,比上年增长9.2%。其中,外国及港澳台旅客14.95万人次,增长14.01%;国内游客
9、380.71万人次,增长9.08%。旅游饭店客房平均开房率为57.82%。实现旅游总收入55.39亿元,增长8.12%。年末全市拥有星级酒店71家。其中,五星级酒店5家,四星级酒店15家,三星级酒店33家。1.7、财政、金融和保险业财政收入持续较快增长。2010年,全市财政总收入82.49亿元,增长17.7%。其中,地方财政收入31.29亿元,增长19.0%。在地方财政收入中,一般预算收入24.35亿元,增长15.2%。营业税、企业所得税、城市维护建设税等主体税种增长较快,分别增长20.3%、43.2%和22.6%。全年地方财政支出49.07亿元,比上年增长30.1%。其中,地方一般预算支出4
10、2.68亿元,增长32.3%。金融运行态势良好。年末,全市本外币各项存款余额1087.91亿元,比年初增长16.2%。其中,储蓄存款余额430.95亿元,增长6.1%;企事业单位存款余额480.67亿元,增长27.7%。全市本外币各项贷款余额925.25亿元,比年初增长8.9%。其中,短期贷款余额150.18亿元,下降2.9%;中长期贷款余额720.76亿元,增长11.3%。保险市场持续增长。2010年,全市实现各项保费收入15.55亿元,比上年增长32.9%。其中,财产险保费收入7.17亿元,增长36.9%;人寿险保费收入8.38亿元,增长29.7%。各项赔付支出3.84亿元,增长35.4%
11、。其中,财产险赔付2.28亿元,增长12.6%;人寿险赔付1.56亿元。1.8、人口、人民生活和社会保障 人口保持低速增长。2010年,全市人口出生率为10.26,死亡率为3.16。自然增长率为7.1。年末户籍人口152.94万人,比上年增加2.07万人。常住人口179.45万人,比上年增加2.78万人。城乡居民生活稳步提高。2010年,城镇在岗职工年平均工资25723元/人,比上年增长17.9%,扣除物价上涨因素,实际增长12.8%。城市居民人均可支配收入12289元,比上年增长14.7%,扣除物价上涨因素,实际增长9.8%。农村居民人均纯收入4582元,比上年增长10.3%,扣除物价上涨因
12、素,实际增长5.6%。城市居民人均消费性支出10203元,比上年增长25.8%。其中,食品支出3982元,增长13.4%;城镇居民家庭恩格尔系数为39%,比上年降低4.3个百分点。城镇居民人均住房使用面积21.85平方米,比上年增加0.07平方米;农村居民人均住房面积28.32平方米,增加0.69平方米。年末每百户城镇居民家庭拥有家用汽车10辆、家用电脑48台、移动电话152部、摩托车42辆、空调器74台、摄像机4架;自来水独用率为99%,管道煤气16.2%,液化石油气独用率为82.2%。社会保障覆盖面不断扩大。全市不断扩大覆盖城镇职工、农民的社会保障体系。年末参加基本养老保险人数(不含省属单
13、位,下同)18.22万人,增长7.3%;工伤保险人数11.43万人,增长6.3%;基本医疗保险人数17.23万人,增长9.7%;生育保险人数11.41万人,增长7.3%。农民养老保障制度进一步完善。年末全市农民养老保险参保人数8.5万人,全年申领农民养老保险金总额136万元。在六月底开展城市居民医疗保险试点工作,我市乡镇、街道社区开展全面征缴,参保人数为35.13万人,参保率达95以上。共有55万农民参加农村合作医疗,参合率达98.2;建立了对贫困户、灾民等生活困难群众的救济机制,累计发放城市低保金2377万元,农村低保金1626万元;每月对每个城市低保对象增加16元物价补助,对每个农村低保对
14、象增加6元物价补助。社会福利事业进一步发展。2010年末全市社会福利院2个;敬老院35个,敬老院供养老人307人。城镇最低生活保障线每人每月260元;农村最低生活保障线每人每月93元。23个镇全部建立了社会保障网络,纳入城镇最低生活保障范围的有8771户、22179人,纳入农村最低生活保障范围的有15911户、29730人,城乡低保实现动态管理下的应保尽保。解决了登记在册的291个零就业家庭的就业。二、海口城市发展总体规划概要(2005年-2020年)2.1、城市发展总目标政府目标为:把海口建设成为经济实力最强,服务设施最优的海南省经济中心城市,拥有一流生态环境的热带滨海旅游度假胜地和理想居住
15、地,国际知名的绿色生态城市。2.2、城市发展阶段性目标到2010年,全市国内生产总值达到530亿元,综合经济实力迈上新台阶,中心城市辐射带动作用明显增强,人民生活富裕,提前率先基本实现全面建设小康社会的奋斗目标,成为中国创业环境和人居环境最佳的城市之一。到2020年,全市国内生产总值达到1390亿元,在全省率先基本实现现代化,创业环境和人居环境的优势更加突出,初步建成在国际上具有一定知名度与影响力,以热带滨海风光为特色的绿色生态城市。2.3、区域协调发展策略 1积极推进海口与“泛珠三角”区域经济合作与协调发展。在旅游业、热带农业、新型工业、航空业、金融服务业、房地产等方面形成互惠互利、优势互补
16、、共同发展格局。 2进一步强化海口作为全省经济中心城市地位与省会服务功能,大力发展交通运输、文化教育、商贸流通、旅游服务,快速提升海口对全省的综合辐射带动作用。 3调整海口工业与港口布局,继续推动马村港集装箱枢纽港区和老城工业区的建设,培育现代物流与产业集群,逐步形成海南西部工业走廊的龙头,实现琼北地区统筹协调发展。2.4、城市性质海南省省会,热带海岛旅游度假胜地和宜居城市,南海海洋生态产业开发、研究、生产基地,国家历史文化名城。2.5、城市主要职能 1海南省政治中心,省级党、政、军机关所在地。 2海南省经济中心,省级金融保险、商务办公、贸易、重要商业服务设施所在地;高新技术产业园区、保税物流
17、园区、研发与生产基地。 3海南省文化中心,省级文化体育、新闻出版、会展中心、高等院校、科研机构等机构所在地。 4. 热带滨海旅游度假地、海南历史文化展示基地,海南旅游综合服务基地。 5具有热带海岛风光和优良生态环境的理想居住地。 6海南省综合交通枢纽,海南主要进出岛门户。 7国家开发南海海洋资源战略基地。2.6、人口发展规模近期(2010年):预测总人口180200万人,其中主城区常住人口控制在129万以内;远期(2020年):预测总人口230250万人,其中主城区常住人口控制在175万以内。2.7、市域城市化水平近期(2010年):预测市域城镇常住人口144148万人,城镇化水平为72%左右
18、;远期(2020年):预测市域城镇常住人口192200万人,城镇化水平为80%左右。2.8、主城区城市建设用地规模近期(2010年):建设用地123.6平方公里,人均建设用地95.8平方米;远期(2020年):建设用地209.4平方公里,人均建设用地119.6平方米。2.9、城镇人口引导与分布 1运用法律、经济和行政手段对人口增长实行有效调控,大力提高人口素质,引导人口的合理分布。 2中心组团应疏散第二产业,适度控制人口密度,远期人口规模控制在113万人;长流组团和江东组团应积极推进教育产业、第二产业和房地产业的集聚,中远期人口规模分别控制在22万人和40万人。 3积极发展建制镇,加快市域城镇
19、化进程,远期建制镇和大型居民点人口控制在1725万人。2.10、海口发展城市新思路:中强、西拓、东优、南控中强:做大做强中心城区 为了做大做强中心城区,海口近年来相继启动了一批高品质的城市规划和建设。整治人民公园及周边环境,增加绿化和景观层次,打破现有东西湖相互分隔的局面,使东西湖的水面完全连通,形成湿地式的纯生态休闲景观,将“一园两湖”建成高品质的城市客厅。在美舍河南段兴建11处绿化广场,水面局部拓展,限制滨河建筑的高度、面宽,保证滨河地段在空间上、视觉上的开放性和通透性,使滨河地块和美舍河形成有机组合,成为一条蓝绿相伴的城市生态景观主脉。启动东起新埠桥、西至秀英港的核心滨水区建设,规划国内
20、最长、最宽、最有纵深度、最富生态美感的热带风光型滨水地带,建成集旅游、观光、休闲、娱乐为一体的城市多功能带。从2003年开始,海口市新建、改建道路共有55条,总长122.9公里,累计完成投资38亿元,四分之一的道路完成了“换代”,形成了“八纵四横”的市区道路网。西海岸休闲运动长廊、龙昆沟人行景观桥、海甸岛环岛路等一些城市建设项目的功能已不仅仅限制在通行上,更多的是为了更加体现城市特色,让人们通过这些城市项目的建设领略海口的滨海特色。西拓:未来椰城发展新空间在海口“中强、西拓、东优、南控”的发展思路中,西部无疑将成为海口今后城市发展的最大舞台,而海口的西边指的就是包括西海岸新区在内的长流组团。目
21、前,海口市中心组团已基本建成,存量的土地资源已不多,城区人口已突破8000人/平方公里,海口已到必须向外扩展的阶段。近年来,海口持续在西部投入资金进行基础设施和度假设施的建设,西海岸具备了较好的开发条件,并聚集了一定的人气。城市经济持续健康发展为城市“西拓”提供持久的动力。 交通条件的便利及西部工业走廊的形成是海口向西扩展的原因。该区域区位优越,靠近秀英港、马村港、海口火车站等,粤海铁路已建成通车,西环铁路正在加紧提速改造。改造完成后,岛内与内地的联系更为便捷,火车站周边区域将成为长流新区最具潜力的区域。根据城市总体规划,海口长流组团功能为重点拓展面向岛内、岛外综合功能,包括过海交通、滨海旅游
22、、行政办公、科研文教、部分居住与工业等,规划建设用地约47.4平方公里,规划人口40万人。 根据设想,长流组团将分为四个片区,分别为:长流片区、西海岸片区、粤海通道片区、金沙湾旅游区。其中长流片区是以教育、科研为主的综合型片区;西海岸片区则以旅游度假、市级行政办公和居住区为主;金沙湾旅游区则作为西海岸旅游区的延伸,是海口西部旅游业发展的重要组成区;粤海通道片区则是以过海铁路和配套服务设施为主的片区。长流组团的城市中轴线将是未来城市拓展之后的景观带,该轴线贯穿整个组团,长度约7.9公里。根据目前的规划设想,将利用长流组团的城市中轴线,形成景观带将商务办公、北侧大海、海洋世界公园与南侧的长流公园、
23、火山口地质公园建立有机联系。设想在其北端、商务办公区南部规划两个节点,起到景观承接的作用。北端结合海洋世界公园规划滨海市民广场,南部规划高层标志性建筑商务办公楼和高档酒店建筑,以这两栋高层建筑为视点,向北可和大海及千年塔对视,向南则可和长流公园及火山口互为对景。东优:江东新区崛起可期 经过海口市新的规划布局和城市发展思路调整,对“江东新区”的大规模开发建设,停滞之后可望再次启动。海口江东新区地处琼岛北部,南渡江以东,濒临琼州海峡,拥有10公里长的海岸线,地域呈三角形,与海口市现建成区一江之隔。它东连桂林洋经济开发区和红树林国家一级自然保护区,南至琼文高速公路,与美兰国际机场为邻,交通极为便捷,
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 2011 海南 房地产市场 研究 136
链接地址:https://www.31doc.com/p-3312472.html